Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
омента расторжения договора.
2. Особенности договора купли-продажи недвижимости
2.1 Продажа доли в праве собственности на здание (сооружение), иное недвижимое имущество
Недвижимые объекты, за исключением земельных участков, являются неделимыми вещами. Безусловно, неделимы морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Строго говоря, неделимы в натуре и здания (сооружения) - как жилые, так и нежилые. Они делимы только юридически.
С этим связана особенность отечественного правопорядка, признающего в качестве юридически самостоятельных объектов недвижимости квартиры в жилых домах, отдельные комнаты в квартирах, встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, нежилые помещения в нежилых зданиях (сооружениях) и т.п. Указанные части зданий (сооружений) регистрируются в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве самостоятельных недвижимых объектов. Кроме того, до вступления в силу Федерального закона О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизированных зданий (сооружений) - отдельные этажи, подъезды, части этажей и помещений. Все эти части зданий (сооружений) в силу их государственной регистрации приобрели качество юридически индивидуализированной недвижимости. Поэтому их продажа представляет собой обычную куплю-продажу недвижимости, подчиненную нормам 7 главы 30 ГК РФ. Такую продажу необходимо отличать от продажи доли в праве собственности на объект недвижимости (16, с. 85).
Теоретически может быть продана доля в праве собственности как на делимую, так на неделимую недвижимую вещь. В договоре продажи доли в праве собственности на объект недвижимости должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК РФ. Отчуждение доли в праве собственности на здание (сооружение) может привести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности.
При режиме нераздельного владения и пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, причем их величина может не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, размер которых соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.
При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) возникает общая долевая собственность. Поэтому условия владения и пользования сособственниками земельным участком, на котором расположено здание (сооружение), определяется с учетом долей в праве собственности на здание (сооружение) или сложившегося порядка владения и пользования сособственниками земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Режимы нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования могут иметь место и при возникновении долевой собственности на другие недвижимые объекты: земельные участки, морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Особенности государственной регистрации доли в праве собственности на недвижимое имущество закреплены в нормах ст. 24 Закона РФ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2.2 Особенности продажи земельных участков
В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию. Речь идет о сведениях, касающихся обременений земельного участка и ограничений его использования; разрешений на застройку данного земельного участка; использования соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Земельное законодательство под страхом недействительности запрещает включать в договор купли-продажи земельного участка условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие согласно норме п. 2 ст. 37 ЗК РФ считается недействительным.
Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Во-первых, он не допускает скрытых обременений права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в государственный реестр прав на недвижимое им?/p>