Оценка эффективности и рисков инвестиционного проекта строительства дачного участка
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ов от него). Ну и уж совсем малую часть составляют сделки по купле-продаже земли и домов вдали от города. Кроме того, был замечен пусть и небольшой, но ощутимый общий рост цен на загородную недвижимость (весна-лето 2010).
Он составил порядка 2-3%.
На основе проведенного анализа можно сказать, что конкуренция в данной отрасли невысокая и существует значительная дифференциация продукта.
Для определения цены рассмотрим основные методы ценообразования:
затратный метод;
метод сравнительного анализа;
метод, ориентированный на полезность товара с точки зрения потребителя.
Применение последнего метода на практике сопряжено с определенными трудностями, в частности с субъективностью потребителей в оценке полезности. Поэтому основное внимание будет уделено первым двум методам.
Метод сравнительного анализа предполагает установление цен на уровне среднерыночных. В нашем случае применение данных методов также затруднительно, так как на рынке не существует аналогичных товаров. Как уже было отмечено выше, существующие дачные поселки формировались постепенно. Зачастую потребители, желающие иметь дачу, сначала покупали земельный участок и затем самостоятельно осуществляли строительство дома. На сегодняшний день существует вторичный рынок дачных домов, на котором можно приобрести отдельные дома в существующих дачных поселках.
Особенностью анализируемого проекта является строительство нового дачного поселка, расположенного недалеко от города, озер, лесных массивов, имеющий хороший подъезд, с готовым домом-баней, выполненном едином архитектурном стиле. Массовая застройка и привлечение строительной организации обеспечит необходимое качество домов.
Несмотря на перечисленные особенности, ориентироваться на цены конкурентов необходимо, так как необоснованное завышение цен может привести к отсутствию спроса. Цены на дачи на сегодняшний день варьируются в диапазоне от 400 до 2000 тыс. руб. в зависимости от месторасположения, площади и состояния дома и т.д.
В соответствии с затратным ценообразованием цена складывается, исходя из себестоимости товара, увеличенной на запланированную норму прибыли. Забегая вперед, отметим, что себестоимость одного дома с земельным участком и его обустройством составляет приблизительно 428 тыс. руб. Тогда, заложив в цену уровень рентабельности, примерно равный 50%, получим заключительную цену продажи дачного дома (с земельным участком) равную 650 тыс. руб. Отметим, что полученное значение не выходит из интервала конкурентных цен.
Основные покупатели дач данного инвестиционного проекта - семьи, живущие в Перми со средним доходом. Покупатели, которые имеют такие наличные деньги или имеющие возможность взять кредит на недостающую сумму. Это может быть кредит потребительский (если недостающая сумма менее 500000 руб.) или ипотечный кредит под залог имеющегося жилья.
План сбыта
Допустим, что продажи начинаются с 4-го месяца и будут осуществлены в течение 14 месяцев
Таблица 2.1
План сбыта
№ месяцаОбъем продаж, шт.Объем продаж, руб.442 600 000553 250 000663 900 000774 550 000885 200 0009-18106 500 000
План первоначальных вложений
Рассмотрим, какие расходы возникнут в течение реализации проекта:
Таблица 2.2
Планируемые инвестиционные расходы проекта
Статья расходовВеличина расходов, руб.Покупка земли6 000 000Межевание участков130 000Электроснабжение, в т. ч.: - установка ЦТП - установка столбов1 450 000 700 000 750 000Строительство дороги900 000Водоснабжение390 000
Отметим, что стоимость строительства дачных домов рассчитывалась исходя из того, что себестоимость строительства одного дома составляет 350 000 руб.
Кроме вышеперечисленных предусмотрены следующие ежемесячные расходы, связанные с реализацией данного проекта:
-Заработная плата управляющего проектом - 40 000 руб.
-Расходы на рекламу - 10 000 руб.
Прочие расходы - 20 000 руб.
К прочим расходам будут относиться расходы на проектирование, на организацию сбыта, бухгалтерию.
Из календарного плана видно, что некоторые этапы реализации проекта длятся в течение нескольких месяцев. В дальнейших расчетах допустим, что расходы на осуществление этих этапов будут распределены равномерно по месяцам. Продажа домов будет осуществляться с 4-го месяца осуществления проекта.
Календарный план реализации проекта выглядит следующим образом:
1 мес.2 мес.3 мес.4 мес.5 мес.6 мес.7-18 мес.Покупка участкаМежевание участковСтроительство дорогиЭлектроснабжениеВодоснабжениеСтроительство домовПродажа домовРекламаРис. 2.2 Календарный план проекта
Кроме того, в течение проекта будут осуществляться налоговые выплаты, которые также необходимо учесть при построении денежных потоков. В целях минимизации налоговых выплат предприятие будет применять упрощенную систему налогообложения, согласно которой применяются следующие налоговые ставки:
1.В случае, если объектом налогообложения являются доходы - 6%.
2.В случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов - 15%.
Также отметим, что в целях соблюдения п.4 ст.346.13 Налогового кодекса, согласно которому доход налогоплательщика по итогам налогового периода не может превышать 15 млн. руб., будет создано несколько частных предприятий, осуществляющих продажу домов.
Из двух вариантов налогообложения был выбран первый вариант, когда налоговая ставка составляет 6% от доходов, так как в ?/p>