Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
Курсовой проект - Маркетинг
Другие курсовые по предмету Маркетинг
нду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная величина потерь вычитается из потенциального валового дохода и определяется действительный валовой доход.
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и итогом является величина чистого операционного дохода.
Пересчет чистого операционного дохода за прогнозный период в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод анализа дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов в течение достаточно продолжительного промежутка времени.
Метод дисконтирования денежных потоков более применим для оценки объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов.
Оцениваемая часть здания котельной является специализированным объектом и оценивается он только затратным подходом. Исходя из этого доходный подход для расчета рыночной стоимости части здания котельной не применялся.
2.
Данный метод основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов. Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:
расчет типичного периода владения для оцениваемой недвижимости;
прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения;
расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии);
расчет соответствующих норм дисконтирования для периодических денежных потоков и реверсии;
расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих факторов дисконта;
расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих величин денежных потоков.
Стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от ее владения и вычисляется по формуле
V = ? Сt/ (1+ it)t + SPn+1/(1+ it)n,
где V рыночная стоимость объектов недвижимости в рамках доходного подхода;
Сtденежный поток периода t (t =1,…, n);
it норма дисконтирования периода t;
nпериод владения;
SPn+1цена продажи объектов в первый постпрогнозный год (реверсия), определяемая методом прямой капитализации как:
(Cn+1/ Rn+1)/(1+ in+1)n+1,
гдеCn+1денежный поток первого постпрогнозного года (предполагается, что в постпрогнозный период темп роста денежных потоков будет неизменным);
Rn+1коэффициент капитализации для первого постпрогнозного года;
in+1норма дисконтирования для первого постпрогнозного года.
В данном случае первоначальные вложения это затраты на ремонт помещений.
Потенциальный валовой доход Potential Gross Income (PGI) определяется от сдачи объекта недвижимости в аренду на вторичном рынке.
Плановая аренда часть PGI, которая образуется за счет условий существующих на момент оценки арендных договоров. Согласно данным Заказчика, оцениваемые объекты недвижимости не обременены арендными договорами.
Рыночная аренда часть PGI, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Рыночная аренда определена на основе рыночных ставок арендной платы на помещения, назначения которых совпадают с назначением объектов недвижимости, выбранным в качестве наиболее эффективного его использования.
При этом используем средние рыночные арендные ставки (без учета НДС), полученные путем анализа рыночных арендных ставок для аналогичных объектов, расположенных в Центральном районе Санкт-Петербурга. Данные по объектам сравнения получены в риэлтерских фирмах Артель, тел. 3273377, Русский Дом, тел. 3246636, Град-Инвест, тел. 2612430, Партнер, тел. 3800028, Центр, тел. 3258811 и др., из периодических изданий Деловой Петербург, Бюллетень недвижимости, а также электронной базы, помещенной в Internet. Арендная ставка на офисные помещения в данном районе составляет в среднем 20 USD/кв. м/мес., с учетом НДС.
Оценщики прогнозировали изменение арендной ставки. Начиная со 2-го года арендная ставка будет расти на 5% в год.
Потери арендной платы имеют место за счет неполной загруженности помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы.
Величина потерь от вакансий Vacancy Allowance (V) рассчитывается по формуле:
V = (Kn * Nf) / No,
гдеKnкоэффициент оборачиваемости арендных платежей (доля площади помещений, которые ежегодно меняют арендатора в общей арендной площади);
Nf число арендных периодов, необходимое для поиска нового арендатора