Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Пермь
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
ятой квартиры необходимо сначала рассчитать стоимость затрат на воспроизводство (замещение) всего жилого здания. Для этого необходимо иметь проектно-сметную документацию или объемно-планировочное решение и техническое описание конструктивных элементов всего жилого здания, в котором расположен объект оценки (Свод правил СП-81-01-94, Положение о составе затрат и порядке их отнесения на сметную стоимость жилищного строительства). Заказчик и оценщик данной информацией не обладают.
Таким образом, в рамках данной работы оценщик принял бы отказаться от применения затратного подхода. Но ввиду требований к курсовой работе оценка будет произведена.
V=Vвосст-D
где Vвосст - стоимость восстановления объекта
D - накопленный износ оцениваемого объекта
Таблица 7. Расчет восстановительной стоимости
ПоказательЗначениеВосстановительная стоимость 1 м3 в ценах 1969 г29,2Строительный объем объекта118Климатический эффект1,08Стоимость с учетом климатического эффекта31,5Коэффициент перехода к ценам 1984 г1,2Коэффициент перехода к ценам 1991 г1,59Коэффициент перехода к ценам 2011 г48,05Текущая восстановительная стоимость 1 м22887,9НДС 18%1,18Прибыль застройщика1,2Стоимость с учетом НДС и прибыли застройщика4089,3Текущая восстановительная стоимость объекта оценки, руб.482537,4
Определение физического износа здания D=?
Таблица 8. Физический износ здания
Конструктивные элементыУдельный вес конструкции элемента, %Износ конструкций установленный при обследованииДоля физического износа в общем физ. износе здания, %Фундамент18162,88Стены24163,84Перегородки, перекрытие15162,4Кровля, крыша1160,16Полы6160,96Проемы8161,28Отделочные работы8161,28Внутренние сантехнич. и электр. работы14162,24Прочее6160,96Итого10016Так как зданию около 40 лет физический износ его составляет 16%затр=466,18 - (466,18*0,16)=391,59 тыс. руб.
5. Определение итоговой стоимости квартиры
Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. Для этого используется метод распределения весовых коэффициентов.
Таблица 9. Определение весовых коэффициентов отражающих долю каждого из подходов, %
КритерииСравнительныйДоходныйЗатратныйДостоверность801010Полнота информации75205Способность учитывать действительные намерения продавца и покупателя80200Способность учитывать конъюнктуру рынка85150Способность учитывать местоположение50455Допущения принятые в расчетах80155Сумма баллов45012525Удельный весовой показатель75 (0,75)21 (0,21)4 (0,04)
Таблица 10. Определение итоговой стоимости
Наименование подходаСтоимость, тыс. руб. ViВесовой показатель QiУдельный вес результата итоговой стоимости Vi*QiСравнительный17170,751287,7Доходный1640,70,21344,5Затратный405,340,0416,21
Стоимость объекта=1717+344,5+16,21=1648,41 тыс. руб.
Заключение
Проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод, что:
Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры общей площадью 47,3 кв. м, на 2 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Холмогорская, д. 23 кв. 26., по состоянию на 31 января 2012 года составляет: 1648 (Один миллион шестьсот сорок восемь тысяч) рублей.
Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Проведение оценочных анализа и расчетов предполагает использование трех подходов к оценке, в основу которых положены интересы и побуждения сторон, потенциально участвующих в сделке, и характер конъюнктуры конкретного рынка:
затратный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) продавца (производителя) объекта оценки на его стоимость;
сравнительный, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующих на дату оценки (спрос, предложение, конкуренция, ограничения и т.п.);
доходный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) покупателя (инвестора) объекта оценки на его стоимость.
Расчеты были произведены на основании представленных документов.
В итоге были получены следующие показатели:
при затратном подходе 405,34 тыс. руб.
при сравнительном 1717 тыс. руб.
при доходном 1640,7 тыс. руб.
Применение каждого из описанных выше подходов и методов может привести к получению различных значений рыночной стоимости объекта оценки. Поэтому возникает необходимость в согласовании результатов оценки.
Процесс согласования заключается в обосновании весовых коэффициентов результатов оценки, полученных различными примененными методами. Эти коэффициенты определяют степень соответствия результатов оценки следующим параметрам:
цель оценки;
назначение оценки;
функциональное назначение объекта оценки;
оцениваемые права;
достоверность и достаточность исходных данных;
предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и месторасположения объекта оценки;
надежность анализа и методик расчетов в рамках используемых подходов;
удельный вес (степень влияния на результат) экспертных, т.е. не подтвержденных расчетами и фактическими данными, оценок и суждений в каждом из примененных методов.
Процесс согласования позволяет выявить приоритеты среди примененных подходов и методов в виде весовых коэффициенто