Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Пермь
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
?енностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьУсловия продажиоценкапредложениепредложениепредложениепредложениепредложениеУсловия финансированиярыночныерыночныерыночныерыночныерыночныерыночныеДата публичной офертыЯнварь 2012Январь 2012Январь 2012Декабрь 2011Декабрь 2011Январь 2012Этаж/эт-ть2/51/52/53/54/54/5Материал стенК(I)К(I)К(I)П(I)К(I)П(I)Тип домаБРБРБРБРБРБРСостояниене требует ремонтане требует ремонтане требует ремонтапосле ремонтане требует ремонтане требует ремонтаПлощадь общая, м247,34445444842Наличие балкона / лоджииБ/ЗнетБ/ЗБ/ЗБ/ЗБ/З
Таблица 2. Корректировка цен продаж объектов аналогов
объект оценки12345Цена 1 м236,337,137,935,439,3Перевод цены предложения в цену сделки-2%-2%-2%2%-2%Скорректированная цена35,836,337,134,738,5Поправка на дату продажи001%1%0Скорректированная цена35,836,337,534,0538,5Поправка по типу домабрежневка00000Скорректированная цена35,836,337,534,0538,5Поправка за этаж2500Поправка за материал стенкирпич005%Скорректированная цена37,636,339,434,0540,40Поправка за состояниене требует ремонта0010Скорректированная цена37,636,343,334,0540,4Поправка за наличие б/лбалкон застекленный300Скорректированная цена38,736,343,334,0540,4Количество поправок31322Стоимость тыс. руб.36,3
,3*47,3=1717 тыс. руб.
Стоимость объекта недвижимости 1717 тыс. руб.
4.2 Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. (в редакции Федерального стандарта оценки №1 Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), п. 13,21).
При реализации данного подхода рассматривается способность объекта оценки приносить определенный доход, который выражается в двух формах: дохода от эксплуатации объекта и дохода от его продажи. Доходный подход основан на технике капитализации и дисконтирования. Техника капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу определить стоимость объекта. Техника дисконтирования заключается в приведении потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта.
Таблица 3. Характеристики объекта
Элементы сравненияОцениваемый объект12345АдресХолмогорская 23Холмогорская 13Холмогорская 13Братская 8Холмогорская 15Балхашская 207Цена аренды тыс. руб.1112121312Этаж/эт-ть2/51/52/53/54/54/5Материал стенК(I)К(I)К(I)П(I)К(I)П(I)Тип домаБРБРБРБРБРБРОтделкапростаяпростаяпростаяпростаяулучшеннаяпростаяПлощадь общая, м247,34445444842Наличие балкона / лоджииБ/ЗнетБ/ЗБ/ЗБ/ЗБ/З
Таблица 4. Корректировка объектов-аналогов
объект оценки12345Ставка аренды1112121312Поправка по типу домакирпич005%Скорректированная цена111212,61312,6Поправка за этаж200000Поправка за материал стенкирпич+5%0+5%0+5%Скорректированная цена11,551213,231313,23Поправка за уровень отделкипростая000-10%0Скорректированная цена11,551213,2314,313,23Поправка за наличие б/лБ/З300Скорректированная цена11,901213,2314,313,23Количество поправок20212Скорректированная арендная плата14,3Расчет величины чистого операционного дохода приносимого арендуемой квартирой.
Таблица 5. Расчет коэффициента капитализации
ПоказательЗначениеГодовая ставка аренды, т.р.171,6Потери от вида использования, %5%Годовой доход с учетом недоиспользования163,02Операционные расходы налог на имущество, %0,5 коммунальные платежи0 налог на доход, Чистый операционный доход141,1Коэффициент капитализации0,086Стоимость объекта1640,7
Таблица 6 Расчет коэффициента капитализации
Объект12345Ставка аренды в год, тыс. руб.132144144156144Цена предложения16001670167017001650Коэффициент капитализации0,0820,0860,0860,0920,087
R=(0,082+0,086+0,086+0,092+0,087)/5=0,086*100%=8,6.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как квартира для проживания, а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.
4.3 Затратный подход
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (в редакции Федерального стандарта оценки №1 Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), п. 15,23)
При определении рыночной стоимости объекта оценки существуют ограничения, препятствующие применению затратного подхода, так как для определения стоимости затрат на воспроизводство (замещение) отдельно вз