Оценка недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
я цена99,975(1-0,1)=89,9775РельефНа 3% хуже, чем у оцениваемого участка+3%Скорректированная цена89,9775(1+0,03)=92,6768
Задача №15
Стоимость зданий и сооружений оценивается в 500 тыс.ед. Продолжительность их полезной жизни равна 50 лет. Ставка дохода на инвестиции составляет 10 %. Годовой чистый доход от объекта в целом равен 72 тыс. ед. Определить величину остаточного дохода, отнесенного на земельный участок, оценить его и объект в целом. Какой метод оценки земли использован?
Дано: ЗД=500000долл.;Д=10%;=50 лет;
ЧОД=72000 долл.;
Решение.
При помощи кумулятивного метода определяем RЗД-коэффициент капитализации зданий и сооружений:
ЗД=НО+НВ=10%+2%=12%
НО=10% - норма отдачи (равна ставке дохода на инвестиции);
- норма возврата.
ЧОДЗД= RЗДVЗД=0,12500000 долл.=60000 долл.
При помощи кумулятивного метода определяем RЗУ-коэффициент капитализации земельного участка:
ЗУ=НО+НВ=10%+0%=10%
НО=10% - норма отдачи (равна ставке дохода на инвестиции);
- норма возврата.
ЧОДЗУ=ЧОД- ЧОДЗД=72000 долл. - 60000 долл.=12000 долл.ЗУ= ЧОДЗУ/RЗУ=12000/0,1=120000 долл.ОСТ=VЗД+VЗУ=500000+120000 долл.=620000 долл.
Таким образом, величина остаточного дохода, отнесенного на земельный участок равна 120000 долл., а остаточная стоимость объекта в целом составляет 620000 долл.
Задача №16
Дано: Информация о сопоставимых продажах приведена в таблице 9.
Таблица 9 - Информация о сопоставимых продажах
ПоказательАналог 1Аналог 2Аналог 3Цена продажи, у.е.200000180000300000Стоимость земельного участка, у.е.5500045000180000Полная стоимость воспроизводства, у.е.230000195000275000
Определить среднюю норму износа и оценить объект, полная стоимость воспроизводства которого равна 250000 у.е., а стоимость участка земли составляет 60000 у.е.
Решение
ПоказательАналог 1Аналог 2Аналог 3Объект оценкиЦена продажи, у.е.200000180000300000206592,176Стоимость земельного участка, у.е.550004500018000060000Полная стоимость воспроизводства, у.е.230000195000275000250000Остаточная стоимость, у.е.145000135000120000146592,176Величина накопленного износа, у.е.8500060000155000103407,824Средняя норма износа0,3695652170,3076923080,563640,4136313Определяем остаточную стоимость объектов по формуле:
ОСТ=V-VЗУ;
Величина накопленного износа определяется следующим образом:
ИЗН=VВ-VОСТ;
Определяем норму износа:
НИЗН=VИЗН/VВ;
Находим среднюю норму износа, как среднее арифметическое аналогов и принимаем для объекта оценки НИЗН=0,4136. Величина накопленного износа объекта оценки определяется как VИЗН=НИЗНVВ.
Остаточная стоимость VОСТ=VВ-VИЗН, а цену продажи объекта оценки определяем из формулы V=VОСТ+VЗУ.
Таким образом, средняя норма объекта оценки составила 0,4136, а цена продажи 206592,176 у.е.
Задача №17
Дано: Информация о сопоставимых продажах приведена в таблице 10. Оценить объект, если его фактический возраст составляет 8 лет, полная стоимость воспроизводства равна 1000000 у.е., а стоимость участка земли оценивается в 200000 у.е.
Таблица 10 - Информация о сопоставимых продажах
ПоказательАналог 1Аналог 2Аналог 3Цена продажи, у.е.900000600000800000Стоимость земельного участка, у.е.180000120000150000Полная стоимость воспроизводства, у.е.10500009500001200000Срок фактической службы, лет91814
Решение
ПоказательАналог 1Аналог 2Аналог 3Объект оценки1Цена продажи, у.е.900000600000800000946282,3732Стоимость земельного участка, у.е.1800001200001500002000003Полная стоимость воспроизводства, у.е.1050000950000120000010000004Остаточная стоимость, у.е. (1-2)720000480000650000746282,3735Величина накопленного износа, у.е. (3-4)330000470000550000253717,6276Средняя норма износа(5/3)0,3142857140,4947368420,458330,253717637Возраст, лет9181488Среднегодовая норма износа (6/7)0,0349206350,027485380,032740,0317147
Определяем остаточную стоимость объектов по формуле:
ОСТ=V-VЗУ;
Величина накопленного износа определяется следующим образом:
ИЗН=VВ-VОСТ;
Определяем норму износа:
НИЗН=VИЗН/VВ;
Среднегодовая норма износа будет найдена из выражения:
НСР.ИЗН=НИЗН/n;
Находим среднюю среднегодовую норму износа, как среднее арифметическое аналогов и принимаем ее для объекта оценки НСР.ИЗН=0,0317, далее определяем норму износа НИЗН=НСР.ИЗНn. Величина накопленного износа объекта оценки определяется как VИЗН=НИЗНVВ.
Остаточная стоимость VОСТ=VВ-VИЗН, а цену продажи объекта оценки определяем из формулы V=VОСТ+VЗУ.
Таким образом, цена продажи объекта оценки 946282,373 у.е.
Задача №18
Полная стоимость воспроизводства объекта оценки равна 990000 у.е. Стоимость участка земли как свободного оценивается в 190000 у.е. Эффективный возраст здания составляет 15 лет, а общий срок службы - 60 лет. Оценить величину накопленного износа и определить стоимость объекта.
Дано: В=990000 у.е.;УЗ=190000 у.е.;
В=15 лет;=60 лет;
Решение.
Определяем стоимость объекта по формуле:
=VВ-VИЗ+VЗУ;
Величина накопленного износа определяется следующим образом:
VИЗН=VВНИЗН;
Определяем норму износа:
НИЗН=В/n=15/60=0,25;ИЗН=VВНИЗН=9900000,25у.е.=247500у.е.;=990000у.е.-9900000,25у.е.+190000у.е.=932500у.е.;
Таким образом, величина накопленного износа 247500у.е.,цена продажи объекта оценки 932500у.е.
Задача №19
Дано: Требуется оценить общий физический износ здания, имеющего полную стоимость воспроизводства 750000 ед. Оценщик определил, что на дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене коврового покрытия составит 50000 ед., затраты по замене отопительной системы - 75000 ед., затраты по замене кровли - 100000 ед. Оценив