Оценка недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
°нее скорректированной характеристики. В нашем случае, сравниваем 1 и 2 объекты. Определяем влияние даты продажи на цену продажи. Стоимость объекта с течением времени растет, поэтому объекты, проданные позже (ближе к дате оценки) будут иметь преимущество по сравнению с объектами, проданными ранее. Определяем величину корректировки:
Определение корректировки на наличие телефона. Выбираем объекты, отличающиеся только наличием телефона без учета ранее скорректированных характеристик. В нашем случае, сравниваем 3 и 4 объекты. Определяем величину корректировки:
Определение корректировки погазификации. Выбираем объекты, отличающиеся только наличием газа без учета ранее скорректированных характеристик. В нашем случае, сравниваем 4 и 5 объекты. Определяем величину корректировки:
Цену объекта оценки определяем как усредненную скорректированную цену сопоставимых объектов:
Таким образом, цена объекта оценки составит 63191,6руб.
Задача №5
Дано: Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 м2, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 400 м2, в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 300 000 у.е. Имеются следующие данные по продажам (таблица 2). Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 м2.
Таблица 2 - Характеристика сопоставимых продаж
ОбъектФизические характеристикиСостояниеЦена, у.е.АОдноэтажное кирпичное офисное здание площадью 150 мТребуется косметический ремонт60000БТо же самое площадью 200 мПроведен косметический ремонт130000
Решение
ПоказательОбъектАОбъектБОбъектВОбъект оценкиЦена, руб.60000130000300000ХКосметический ремонт-++-Количество этажей1122Площадь, м2150200400500Стоимость м2, руб.400650750 ХКорректировка на косметический ремонт0-37,5%-37,5%0Скорректированная цена, руб.400406,25468,75ХКорректировка на этажность+15,38%+15,38Скорректированная цена, руб.461,538462468,75468,75Х
Данную задачу проще рассматривать с оценки стоимости квадратного метра площади каждого объекта. Найдем цену м2, разделив цену объекта на площадь объекта.
Определение корректировки на косметический ремонт. Из всей совокупности данных выбираем объекты, отличающиеся состоянием - А иБ объекты. Определяем влияние косметического ремонта на цену м2 объекта:
Проведенный косметический ремонт повышает цену на 37,5%.
Определение корректировки на этажность. Выбираем объекты, отличающиеся только количеством этажей без учета ранее скорректированных характеристик. В нашем случае, сравниваем Б и В объекты. Определяем величину корректировки:
Цену м2 объекта оценки определяем как усредненную скорректированную цену за м2 сопоставимых объектов:
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составит:
СО.О.=466,346руб./м2500м2=233173руб.
Задача №6
Дано: В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы выяснили, что расходы владельца складываются из следующих статей:
коммунальные платежи - 3000 долл. в месяц; налог на имущество - 15000 долл. в год; текущий ремонт - 2500 долл. за квартал;
заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, - 4000 долл. в месяц;
обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал;
ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 3000 долл.
Кромe того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000 долл. Каковы эксплуатационные расходы владельца?
Решение
Эксплуатационные расходы зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и включают затраты на текущий ремонт, заработную плату и налоги на нее, некоторые виды коммунальных платежей, транспортные расходы и т.д. Таким образом, из перечисленных условием задачи статей не включаем в эксплуатационные расходы: налог на имущество (постоянные расходы, несвязанные с эксплуатацией объекта), обслуживание долга по ипотечному кредиту (расходы, связанные с финансированием), ежеквартальная задолженность по арендной плате (потери, связанные со сбором платежей), планируемые работы по ремонту кровли (не являются текущими затратами - только запланированы). Отсюда, эксплуатационные расходы владельца:
ЭР=3000долл.12+2500долл.4+4000долл.12=94000долл.
Задача №7
Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предоставлен в размере 370000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.
Дано: =0,17;
ДЗ=0,75;З=370000 долл.;=7 лет;
КС=0,22.
Решение.
Величину годового чистого операционного дохода определим из выражения:
ЧОД=VR,
где V= VЗ100/75 - общая стоимость проекта;коэффициенткапитализации (ставка дисконтирования). Определится как:
= ДЗ RЗ + ДС RС.
ДС-доля собственного капитала. ДС=1-ДЗ=0,25.З-коэффициент капитализации для заемного капитала. Определяется при помощи кумулятивного метода:З=НО+НВ
НО=22% - норма отдачи (равна процентной ставке по кредиту);
- норма возврата. Отсюда:
ЧОД=V[ ДЗ (НО+НВ) + ДС RС]=
= 370000(100/75)[ 0,75 (0,22+0,14286) + 0,25 0,17]=155224,9долл.
Таким образом, величина годового чистого операционного дохо