Оценка недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
да проекта равна 155224,9долл.
Задача №8
Известно, что: требуемая доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12,5%; кредит - на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал - 5%. Каков будет общий коэффициент капитализации?
Дано:
ДC=0,3;
ДЗ=0,7;=25лет;
КС=0,125;=0,05.
Решение.
При помощи кумулятивного метода определяем RЗ-коэффициент капитализации для заемного капитала:
З=НО+НВ=12,5%+4%=16,5%
НО=12,5% - норма отдачи (равна процентной ставке по кредиту);
- норма возврата. Отсюда R - общийкоэффициент капитализации (ставка дисконтирования). Определится как:
= ДЗ RЗ + ДС RС=0,7 0,165 + 0,3 0,05=0,1305 или 13,5%
Задача №9
Какова стоимость здания площадью 1200 м2, сдаваемого в аренду по ставке 45 долл. м2/год, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке составляет 10% (все расходы несет арендатор)?
Дано: ПОЛ=1200 м2;
АСР=45 долл.м2/год;
КК=0,2;
КНД=0,1.
Решение.
ПНД=КНДПВД
ПВД= SПОЛАСР=1200 м245 долл.м2/год=54000долл.
ПНД=0,154000долл./год=5400долл.=ЧОД/КК;
ЧОД=ПВД-П=0,954000долл. =48600долл.=48600/0,2=243000долл.
Таким образом, стоимость здания равна 243000долл.
Задача №10
Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 2000 м2. Из них 600 м2занято арендодателем, остальная площадь сдается 20 долл.м2/месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25%) валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.
Дано: ПОЛ=2000 м2;ЗАН=600 м2;
АСР=20 долл.м2/месяц;
ЭР=25% от ПВД;
КНД =0,05.
Решение.
ЧОД=(ПВД-П)-ЭР
ПВД=(SПОЛ-SЗАН)АСР=1400 м220 долл.м2/месяц12=336000долл.
П=ПНД=КНДПВД=0,05336000долл.=16800долл.
ЭР=ПВД0,25=84000долл.
ЧОД=(ПВД-П)-ЭР=(336000-16800)-84000=235200долл.
Таким образом,величина чистого операционного дохода с учетом занятой арендодателем площади составляет 235200долл. в год.
Задача №11
Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные:
а) безрисковая ставка дохода - 6%;
б) премия за риск инвестиций - 7%;
в) поправка на ликвидность - 3%;
г) поправка за инвестиционный менеджмент - 4%;
д) норма возврата - 5%.
Дано:
СБР=6%;
ПР=7%;
ПЛ=3%;
ПИМ=4%;
НВ =5%.
Решение.
При помощи кумулятивного метода определяем R-коэффициент капитализации капитала:
=НО+НВ,
где
НО- норма отдачи определяется как сумма следующих составляющих: безрисковая ставка доходностиСБР, надбавка за низкую ликвидностьПЛ, надбавка за риск инвестиций ПР, надбавка за профессиональный менеджмент ПИМ. Отсюда, НО=СБР+ПЛ+ПР+ПИМ=6%+3%+7%+4%=20%. Значит:
=НО+НВ=20%+5%=25%.
Задача №12
Дано: Известна величина годовой рыночной арендной платы, и величина чистого операционного дохода оцениваемого объекта недвижимости - 20000 у.е и 10500 у.е. соответственно. Оценщик располагает рыночной информацией, приведенной в таблице 4.
Таблица 4 - Рыночная информация по аналогичным объектам
АналогЦена продажи, у.е.Годовая арендная плата, у.е.Чистый операционный доход, у.е.128800024000120002310500270001400031980001800010000
Рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.
Решение
АналогЦена продажи, у.е.Годовая арендная плата, у.е.Чистый операционный доход, у.е.Коэффициент капитализацииВаловый рентный мультипликатор128800024000120000,0416666712231050027000140000,0450885711,5319800018000100000,0505050511О.О.23000020000105000,0457534311,5
Первое - определяем коэффициенты капитализации для аналогов:=ЧОД/Ц, а далее определяем, как среднее значение по аналогам для объекта оценки:
Валовый рентный мультипликатор:
ВРМ=Ц/ПВД=Ц/ГАП, откуда находим значение для объекта оценки:
Цена продажи объекта оценки определится как:
ЦО.О.=ВРМО.О.ПВДО.О.=11,520000у.е.=230000у.е.
Задача №13
Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД в размере 120.000 долларов за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5%. Период владения составляет пять лет ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1.500.000 долларов по завершению 5 года. Какова стоимость объекта при условии 23% ставки дисконта?
Дано:
ЧОД1=120000 долл.;
КР=5%;=5 лет;
ВВ=1500000 долл.;=23%.
Решение.
Используется метод дисконтирования денежных потоков.В этом случае, стоимость объекта будет определяться по формуле:
Задача №14
Дано:Вы имеете следующую информацию (таблица 6).
Таблица 6 - Характеристика сопоставимого участка
ПараметрПроданный сопоставимый участокПоправкиЦена, ден. ед.100Дата продажи5 месяцев назадМестоположениеНа 7 % лучше, чем у оцениваемого участкаОкружающий ландшафтНа 10 % лучше, чем у оцениваемого участкаРельефНа 3 % хуже, чем у оцениваемого участка
Определить скорректированную стоимость участка, если ежемесячный прирост стоимости подобных участков составляет 1,5%). Какой метод оценки земельного участка использован?
Решение
Параметр Проданный сопоставимый участокПоправкиЦена, ден.ед.100Дата продажи5 месяцев назад+7,5%Скорректированная цена100(1+0,075)=107,5МестоположениеНа 7% лучше, чем у оцениваемого участка-7%Скорректированная цена107,5(1-0,07)=99,975Окружающий ландшафтНа 10% лучше, чем у оцениваемого участка-10%Скорректированна