Особенности правового регулирования защиты прав продавца
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?осле государственной регистрации, в течение недели и т.д.). Вышеуказанные нормы ГК, устанавливающие залог в силу закона, четко привязывают срок оплаты к моменту передачи вещи, а не к государственной регистрации перехода права собственности на вещь к покупателю.
В то же время специфика недвижимости как особого объекта гражданского оборота, важное правовое значение при отчуждении которого придается государственной регистрации перехода прав на него, нежели чем его фактической передаче в руки покупателя, свидетельствует о несовершенстве данных норм ст. ст. 488 - 489 ГК РФ, устанавливающих залог в силу закона. Фактическая передача недвижимой вещи в пользование покупателю не влечет таких серьезных правовых последствий, как аналогичная передача движимой вещи.
С передачей движимой вещи закон связывает момент возникновения права собственности покупателя на эту вещь (п. 1 ст. 223 ГК РФ), в то время как для недвижимости правообразующее значение имеет взаимное обязательство сторон договора осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и его результат - сама по себе регистрация. Именно с момента регистрации права собственности покупателя он становится полноправным собственником вещи для всех третьих лиц, которые полагаются на действующую запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
Законодательством также предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара. Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК).
Кроме того, при неисполнении покупателем обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец может использовать общие средства защиты, предоставленные ему законодательством как кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства. Речь идет об общих основаниях изменения и расторжения договора в случае нарушения договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д. (глава 29 ГК), а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства (глава 25 ГК).
Таким образом, наличие волеизъявления продавца на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости к покупателю в виде заявления на регистрацию (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации при регистрации прав по сделкам требует подачу на регистрацию заявления от обеих сторон сделки) для регистрирующего органа должно означать, что покупатель надлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате и оснований для отказа в регистрации права собственности покупателя не имеется (при отсутствии иных оснований для отказа, не связанных с рассматриваемой проблемой).
В противном случае при неисполнении или ненадлежащем исполнении покупателем обязательства по оплате товара можно порекомендовать продавцу воспользоваться предоставленным ему законом правом отказаться от исполнения договора (то есть, в частности, не подавать заявления и документов на регистрацию) - это является одним из вариантов поведения продавца, предусмотренных п. 4 ст. 486 ГК.
Наряду с изложенным закон содержит еще одно интересное средство защиты прав продавца при продаже товара покупателю, когда договор допускает оплату товара после приобретения покупателем права собственности на него. Согласно ст. 491 ГК РФ возможно сохранение права собственности на объект продажи за продавцом до оплаты товара. Так, если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Думается, что данные нормы не исключают их прямое применение к продаже недвижимости, в связи с чем стороны в договоре купли-продажи могут установить соответствующие положения, предусматривающие сохранение за продавцом права собственности на объект недвижимости до его оплаты, что послужит дополнительным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю (наряду с сохраняющейся возможностью со стороны продавца не представлять на регистрацию заявление и иные необходимые документы). При действии сторон договора на основе принципов разумности и добросовестности, как того требует ст. 10 ГК, продавец будет в полной мере защищен от нарушения его прав со стороны покупателя путем неиспол?/p>