Особенности правового регулирования защиты прав продавца
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
нению договора (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В то же время законодатель отграничивает данное понятие от таких понятий, как переход права собственности (государственная регистрация перехода права собственности) и передача недвижимости (п. 2 ст. 551, ст. 556 ГК РФ). Отсюда следует, что государственная регистрация перехода права собственности напрямую не связана с исполнением покупателем обязанности по оплате по договору. Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, стороны вправе в своем договоре установить специальные сроки для выполнения каждого из вытекающих из договора обязательств в отдельности (имеются в виду обязательства по передаче вещи, по государственной регистрации перехода права собственности и по оплате) либо руководствоваться общими нормами законодательства, регулирующими данные вопросы. В данном случае речь идет о сроке исполнения обязательства. В силу норм ст. 314 ГК РФ обязательство само может предусматривать срок его исполнения (в том числе срок может быть определен моментом востребования), а если такой срок не предусмотрен - обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения.
Следовательно, если договором не установлено, что исполнение обязательства сторон по государственной регистрации перехода права собственности должно быть произведено только после исполнения покупателем обязательства по внесению продавцу оплаты по договору в полном объеме, стороны вправе осуществить государственную регистрацию (совершить все необходимые действия, направленные на регистрацию) до наступления момента полной оплаты по договору. Кроме того, при наличии волеизъявления на регистрацию от обеих сторон договора регистрация может быть произведена и без учета подобного положения в договоре.
Что касается оплаты по договору купли-продажи, то надлежащее исполнение продавцом своих обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, не только не лишает, но и в еще большей степени предоставляет продавцу право требовать от покупателя надлежащего исполнения договора с его стороны, включая оплату по договору. Ведь при нормальном гражданском обороте только надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору влечет прекращение этих обязательств, а значит, и договора в целом (п. 1 ст. 408, п. 3 ст. 425 ГК РФ). До того же, пока покупатель не произвел оплату по договору, обязательство по оплате не может считаться прекращенным (здесь не имеются в виду случаи, когда обязательство прекращается по другим основаниям, предусмотренным законом, отличным от надлежащего исполнения), и договор признается действующим.
Для обеспечения надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате товара и для защиты прав продавца законодатель предусмотрел специальные правовые средства. Одним из таких средств является так называемый залог в силу закона, который возникает при приобретении покупателем по договору купли-продажи товара в кредит или в рассрочку. Так, продажей товара в кредит признается продажа товара по договору купли-продажи, которым предусмотрена оплата через определенное время после передачи товара покупателю (причем договором может быть предусмотрен специальный срок оплаты, а если такой срок не установлен договором, будет действовать общий срок, предусмотренный ст. 314 ГК РФ).
При продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК). Данная норма применяется и к продаже товара в рассрочку, когда договором купли-продажи предусмотрено специальное условие о рассрочке платежа, содержащее обязательное указание в том числе на порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).
Положения о залоге в силу закона в полной мере применяются и к продаже недвижимости. Если из договора следует, что объект недвижимости продан в кредит либо с условием о рассрочке платежа, при государственной регистрации перехода права собственности учреждение юстиции, осуществляющее такую регистрацию, обязано внести в Единый государственный реестр прав наряду с записью о переходе права собственности от продавца к покупателю запись об ипотеке в силу закона. Порядок государственной регистрации такой ипотеки сегодня установлен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Так, регистрация ипотеки в силу закона осуществляется учреждением юстиции одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, без предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации.
Следует отметить, что применение конструкции залога в силу закона при совершении сделок с недвижимостью вызывает ряд трудностей. Так, при регистрации перехода права собственности к покупателю учреждение юстиции должно само выявлять, возникает ли залог в силу закона, а формулировки договора, устанавливающие срок и порядок оплаты, не всегда дают возможность их однозначного толкования. Например, часто стороны привязывают срок оплаты к дате государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (через три дня ?/p>