Особенности правового регулирования защиты прав продавца
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
µц не сможет отразить у себя в учете момент перехода права собственности на товар в связи с отчуждением его первоначальным покупателем до момента оплаты, если покупатель его соответствующим образом и своевременно не уведомит. В связи с этим целесообразно в договорах, содержащих подобные условия перехода права собственности, предусматривать обязанность покупателя в разумный срок извещать продавца о факте и дате отчуждения переданного ему товара.
В журнале "Юрист" за 2004 год (№ 2) была опубликована статья Г.А. Лобанова "Парадокс регистрации", где автор затронул актуальную на сегодняшний день проблему обеспечения прав добросовестных участников гражданского оборота при совершении сделок купли-продажи недвижимого имущества. Суть проблемы заключается в том, что в случаях, когда договором предусмотрена оплата после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, недобросовестный покупатель может не исполнить свое обязательство по оплате, что повлечет ущерб продавцу.
Действительно, проблема неисполнения (ненадлежащего исполнения) сделок купли-продажи недвижимости со стороны покупателя в части оплаты продавцу стоимости приобретаемого недвижимого имущества существует. Между тем действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества. Для выявления этих средств рассмотрим правовую природу сделок купли-продажи недвижимости.
Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Так, из договора купли-продажи недвижимости в общих чертах возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю и обязательство покупателя принять и оплатить стоимость имущества, установленную договором. Таким образом, по договору купли-продажи возникает двустороннее обязательство: обе стороны выступают в качестве должника в одном обязательстве и одновременно являются кредитором по другому (п. 2 ст. 308 ГК РФ).
Совершение должником и кредитором действий, составляющих содержание их прав и обязанностей, означает исполнение обязательства. Законные сделки по общему правилу совершаются с целью достижения результата, на который направлена сделка, путем исполнения ее сторонами возникающих из сделки обязательств. Отсюда в ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Обязанность исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости (как и из любого другого договора), возникает с момента заключения договора - когда договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент заключения договора продажи недвижимости связан с моментом его подписания обеими сторонами (в виде единого документа - ст. 550 ГК РФ) - по общему правилу или с иным моментом - для отдельных видов недвижимости.
Так, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости, подлежащего государственной регистрации, является момент такой регистрации договора (сегодня государственная регистрация предусмотрена для договоров купли-продажи жилых объектов (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи недвижимости относится к консенсуальным договорам, которые вступают в силу с момента достижения сторонами согласия (в отличие от реальных договоров, которые признаются заключенными с момента, когда на основе соглашения осуществлена передача стороной контрагенту определенного имущества).
Специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу "юридическую" - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает в том числе обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права.
Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у покупателя. Между тем, поскольку договор купли-продажи является по своей сути возмездной сделкой (возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей - п. 1 ст. 423 ГК РФ), исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы (цена является существенным условием договора продажи недвижимости - п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Вообще оплату цены, установленной соглашением сторон, законодатель непосредственно относит к испол