Основы управления недвижимостью
Курсовой проект - Разное
Другие курсовые по предмету Разное
?ы вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.
Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.
Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.
в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:
- купли-продажи
- аренды
- ипотеки
- вещных прав (доверительное управление)
г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;
- нового строительства
- подлежащего реконструкции
д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных и муниципальных объектов недвижимости.
е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.
ж) По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений общественного питания и т.д.
з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:
- земельный
- зданий и сооружений
- помещений
- предприятий как имущественных комплексов
- кондоминиумов
- вещных прав
- многолетних насаждений.
Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.
2.5 Субъекты рынка недвижимости
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.
Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателя и работает вся структура рынка недвижимости.
Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимости отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с субъектами недвижимости (дарение, купля-продажа, мена, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами государственной регистрации прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.
Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвестор, владеющий современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом.
В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами, физические лица граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели)
Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости являетс