Авторефераты по всем темам  >>  Авторефераты по экономике

Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов

Автореферат докторской диссертации по экономике

СКАЧАТЬ ОРИГИНАЛ ДОКУМЕНТА

Страницы: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |

 

Таблица 1, руб/кв.м

Средние рыночные и кадастровые цены на государственные и муниципальные земельные участки, проданные гражданам и юридическим лицам на торгах и вне торгов в РФ в 2008 году

(вне населенных пунктов)

Источник: Показатели рассчитаны автором на основании данных Росстата

Таблица 2

Продажа государственных и муниципальных земель вне населенных пунктов

ана торгах в 2008 году в целом по РФ

Продажа:	По рыночной цене			По кадастровой цене			Разница между рыночной оценкой и кадастр. (тыс. руб)
	Площадь, га	Цена за 1 кв.м	Итого рыночная стоимость (тыс. руб)	Площадь, га	Цена за 1 кв.м	Итого кадастровая стоимость (тыс. руб)
Гражданам для личного строит-ва	508,2	3,12	158 558	508,2	1,45	73 684	84 869
Гражданам для личного хоз-ва	69,2	22,59	156 323	69,2	1,45	10 034	146 289
Гражданам для других целей	6654,7	1,72	1 144 608	6654,7	1,45	964 931	179 677
Организ-м (кроме с.х) для использ-я в пром-ти	993,9	13,17	1 361 643	993,9	1,45	144 115	1 217 528
Организациям для других целей	686,5	19,7	1 352 405	686,5	1,45	99 543	1 252 862
Организ-м для с.х произв-ва	147730,3	2,47	36 489 384	147730,3	1,45	21 420 894	15 068 490
ИТОГО	156642,8		40 662 921	156642,8	1,45	22 713 206	17 949 715

Источник: Показатели рассчитаны автором на основании данных Росстата

Таблица 3

Продажа государственных и муниципальных земель крестьянским хозяйствам

аи другим с.х предприятияма вне населенных пунктов в 2008 году в целом по РФ

	Средние рыночные цены по РФ по продаже крестьянским, фермерским хозяйствам	Средние кадастровые цены по РФ (земли с.х назначения) , руб/кв м	Разница между рыночной иа кадастр оценками (тыс. руб)
Цены, руб/кв.м	1.42	1.45
Площадь, га	377015,4	377015,4
Стоимость, тыс руб	5 353 618,7	5 466 723,3	- 113 104,6

Источник: Показатели рассчитаны автором на основании данных Росстата .

Произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что действующая методика кадастровой оценки не отражает реальной ценности земли. Одна из причин этого в том, что в ней не в полной мере учитываются рыночные факторы, в том числе ауровень спроса на земли, который в свою очередь зависит от наличия инвестиций в различных регионах. Так, оценка земель сельскохозяйственного назначения изначально была разработана с учетом того, что этим категориям земли исторически выдавались различные льготы и дотации, так как они использовались только в сельском хозяйстве. Данная оценка включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 "Особенности использования сельскохозяйственных угодий" Земельного кодекса Российской Федерации. Однако ситуация меняется: спрос на земли с/х назначения постоянно увеличивается не с целью использования данной категории земли в сельском хозяйстве, аа для использования в личных, промышленных и иных целях.

В итоге, при дефиците бюджета мы имеем недооцененные собственные внутренние ресурсы. Поэтому необходимо уточнение методики расчета кадастровой стоимости земли.а

В работе обосновываются предложения автора о введении поправочных коэффициентов не только для зон внутри субъекта РФ, но и практически для каждого землепользователя. Тем самым будет реализовываться дифференцированный подход к использованию денежной оценки земли в зависимости от целей ее использования. Во-вторых, необходимо учитывать рыночные факторы. Для этогоа целесообразно ввести в методику дополнительный поправочный коэффициент - так называемый региональный коэффициент потенциального инвестиционного спроса на землю, зависящий от инвестиционной активности в регионе.

Оценить реальную величину спроса на землю очень сложно Цземельный рынок имеет свои особенности, отличающие его от прочих рынков и затрудняющие применение стандартных оценок спроса и предложения. Поэтому для адекватной оценки ситуации на земельном рынке автор предлагает использовать коэффициент потенциального инвестиционного спроса, рассчитанный на базе ранжирования регионов по уровню земельно-инвестиционной активности (метод ранжирования был рассмотрен в главе 2 настоящего исследования).а

Ранжирование регионов по экономическим показателям, влияющим на активность на земельном рынке, отражает в определенной степени уровень потенциального инвестиционного спроса на землю субъектов РФ для определения поправочных коэффициентов к оценке земли. ааДля каждой группы утверждаются коэффициенты, связанные с земельно- инвестиционной активностью (в зависимости насколько они отклонятся от среднероссийского показателя, взятого за 1,0).

Рассчитанный таким образом коэффициент и может быть использован при кадастровой оценке стоимости землиа - при определении базовой стоимости каждого земельного участка.

На следующем этапе оценки земельного участка в базовую стоимость каждого земельного участка (определенную уже с учетом коэффициента потенциального спроса) вносятся коррективы в виде различного рода поправок на его уникальные пространственные и качественные характеристики. Эти поправки (коэффициенты) могут как повышать, так и понижать исходную величину стоимости земельной собственности.

Каждый район должен иметь свою градацию и свои коэффициенты, применяемые индивидуально для каждого налогоплательщика. Налоговая система должна быть максимально дифференцирована: для каждой муниципальной единицы использовать систему дифференциации кадастровой стоимости земель.

Проблема кадастровой оценки в настоящее время актуализировалась с новой силой, так как планируется переход к налогу на недвижимость, который должен заменить собой земельный налог и налог на имущество . Новый налог будет вычислятьсяа с опорой на результатыа оценки кадастровой стоимости. В этой связи вырастет интерес местной властиа местной власти к объективной оценке земли, что скажется и на местном бюджете.

В настоящее время, делается вывод, актуальными направлениями по совершенствованию системы учета и оценки земельных участков являются апродолжение работ по разработке и принятию нормативно-правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости; формирования объектов кадастрового учета; развитие института налоговой оценки объектов недвижимости.

В конечном счете общим результатом совершенствования системы оценки земли будут являться активизация сделок на рынке земли и иной недвижимости, создание благоприятного делового климата и рост объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятие эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости.

Данные о рыночных ценах взяты из Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 году. М. Роснедвижимость. 2009. С.183

Данные о рыночных ценах взяты из Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 году. М. Роснедвижимость. 2009. С.184

Средняя рыночная цена по РФ для крестьянских хозяйств взята из Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 году. М. Роснедвижимость. 2009. С. 181, 183

Минэкономразвития совместно с Росреестром готовит методику проведения массовой оценки недвижимости. Федеральный стандарт  оценки Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4) уже внесен в Министерство экономического развития и в ближайшее время должен быть утвержден. Также к нему должны быть разработаны стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные  саморегулируемыми организациями оценщиков.

СКАЧАТЬ ОРИГИНАЛ ДОКУМЕНТА

Страницы: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |

     Авторефераты по всем темам  >>  Авторефераты по экономике