Тема работы	Оценка аннуитетов
Вид	Реферат, контрольная
Год защиты	2009-2010 гг.
как ознакомиться с полным текстом	Используйте контактные данные сайта
Дополнительные возможности	Можно получить помощь репетитора для тренинга написания работ на эту или совершенно иную тему
План работы	Оглавление
Выдержка (фрагмент работы)	Введение 1 Понятие аннуитета и основные положения методики его оценки 3 2 Определение стоимости аннуитетов постнумерандо и пренумерандо 6 3 Практическое применение оценки аннуитетов 8 Заключение 11 Список литературы 12 Введение Стоимость любых активов нуждается в фундаментальности своего обоснования. Как известно, процесс определения стоимости заключается в комплексном рассмотрении объекта с использованием трех подходов: затратного, доходного и сравнительного. Вплоть до последнего времени «королем подходов» являлся сравнительный подход, представляющий приведение цен предложения на продажу объектов-аналогов к цене предложения на продажу конкретного предмета ипотеки. Для приведения цены предложения к «стоимостному виду» формально использовалась «скидка на уторговывание». Основной фактор, искажающий фундаментальность стоимости при ее оценке затратным подходом, — прибыль предпринимателя, которая служит параметром банальной «подгонки» стоимости затрат на создание объекта к имеющим место в данное время и в данном месте ценам предложения. Поэтому все большее значение по фундаментальности подхода к оценке имеет применение доходного подхода. 1 Понятие аннуитета и основные положения методики его оценки Аннуитет (от лат. annuitas — ежегодный платеж): 1) один из видов срочного государственного займа, по которому ежегодно выплачиваются проценты и погашается часть суммы; 2) равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определенные промежутки времени в счет погашения полученного кредита, займа и процентов по нему; рента. При оценке инвестиционных проектов учитываются стоимость денежных потоков и фактор времени, основой которого является концепция изменения стоимости денежных потоков во времени. Оценка стоимости денежных потоков во времени даст возможность учитывать влияние инфляции, риска, неопределенности и других факторов, возникающих в перспективе. Действие денежных потоков идет по двум направлениям. Вначале денежный поток направляют в инвестиции (отрицательный денежный поток), а далее эти средства возвращаются с приростом (положительный денежный поток). Насколько время создания отрицательного и положительного денежных потоков различно по теории обесценивания денежных средств, настолько стоимость возвратных денежных средств бывает ниже, чем стоимость денежных средств, вложенных в инвестиции. Для учета этих потерь в процессе оценки и приведения к сопоставимости денежных потоков, созданных в различных периодах, используется коэффициент дисконтирования. Коэффициент дисконтирования можно определить двумя методами: на основе изучения рынка капитала, с учетом уровня рентабельности по вложенным средствам без рисков на рынок капитала и уровня рисков инвестиций, вложенных в аналогичный объект к оценочному инвестиционному проекту; на основе информации о купле-продаже товаров и услуг, т.е. информации о стоимости объектов, являющихся предметами купли-продажи на рынке имущества, и прибыли, полученной от них. Коэффициент дисконтирования называют также коэффициентом приведения будущих доходов к их современной величине дисконтирующим множителем. Этот коэффициент всегда меньше единицы. Учет этого коэффициента в практике обязателен, его игнорирование обычно приводит к серьезным потерям капитала. Метод дисконтирования денежных потоков по сложности сравнения с методом капитализации дает возможность оценки имущества недвижимости с высоким уровнем точности. При оценке объекта инвестиционных проектов методом дисконтирования проводится дисконтирование только денежных потоков, а не потоков денежной прибыли, ибо денежный поток по сравнению с потоком денежной прибыли наиболее стабильный; понятие «денежный поток» включает в себя поступление денежных средств и их использование; денежный поток отражает результаты деятельности не только владельца объекта инвестиционного проекта, а также его партнеров. Специалисты считают целесообразным использовать метод дисконтирования денежных потоков в следующих случаях: будущий денежный поток; расхождение будущего денежного потока с текущими потоками; поток доходов и поток затрат имеют сезонный характер; объект оценочного инвестиционного проекта является большим коммерческим многоотраслевым объектом; во время оценки нового инвестиционного проекта. Специалист-оценщик, использующий метод дисконтирования денежных потоков, в первую очередь должен собрать информацию о денежных потоках на прогнозируемые периоды, степени риска и нормах дисконтирования. Для прогнозирования денежных потоков, в том числе реверсии, оценщик должен проанализировать информацию о доходе, полученном от объекта инвестиционного проекта, и затратах по предыдущим годам; полное представление об объекте инвестиционного проекта и тенденциях происходящих изменений, затем прогнозировать объем доходов, получаемых от объекта инвестиционного проекта, и сумм затрат. При оценке объекта инвестиционного проекта рассчитываются

Оглавление

1 Понятие аннуитета и основные положения методики его оценки. 3

2 Определение стоимости аннуитетов постнумерандо и пренумерандо. 6

3 Практическое применение оценки аннуитетов. 8

Заключение. 11

Список литературы.. 12

Введение

Стоимость любых активов нуждается в фундаментальности своего обоснования. Как известно, процесс определения стоимости заключается в комплексном рассмотрении объекта с использованием трех подходов: затратного, доходного и сравнительного.

Вплоть до последнего времени «королем подходов» являлся сравнительный подход, представляющий приведение цен предложения на продажу объектов-аналогов к цене предложения на продажу конкретного предмета ипотеки. Для приведения цены предложения к «стоимостному виду» формально использовалась «скидка на уторговывание».

Основной фактор, искажающий фундаментальность стоимости при ее оценке затратным подходом, — прибыль предпринимателя, которая служит параметром банальной «подгонки» стоимости затрат на создание объекта к имеющим место в данное время и в данном месте ценам предложения.

Поэтому все большее значение по фундаментальности подхода к оценке имеет применение доходного подхода.

1 Понятие аннуитета и основные положения методики его оценки

Аннуитет (от лат. annuitas — ежегодный платеж):

1) один из видов срочного государственного займа, по которому ежегодно выплачиваются проценты и погашается часть суммы;

2) равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определенные промежутки времени в счет погашения полученного кредита, займа и процентов по нему; рента[1].

При оценке инвестиционных проектов учитываются стоимость денежных потоков и фактор времени, основой которого является концепция изменения стоимости денежных потоков во времени. Оценка стоимости денежных потоков во времени даст возможность учитывать влияние инфляции, риска, неопределенности и других факторов, возникающих в перспективе.

Действие денежных потоков идет по двум направлениям. Вначале денежный поток направляют в инвестиции (отрицательный денежный поток), а далее эти средства возвращаются с приростом (положительный денежный поток). Насколько время создания отрицательного и положительного денежных потоков различно по теории обесценивания денежных средств, настолько стоимость возвратных денежных средств бывает ниже, чем стоимость денежных средств, вложенных в инвестиции. Для учета этих потерь в процессе оценки и приведения к сопоставимости денежных потоков, созданных в различных периодах, используется коэффициент дисконтирования. Коэффициент дисконтирования можно определить двумя методами: на основе изучения рынка капитала, с учетом уровня рентабельности по вложенным средствам без рисков на рынок капитала и уровня рисков инвестиций, вложенных в аналогичный объект к оценочному инвестиционному проекту; на основе информации о купле-продаже товаров и услуг, т.е. информации о стоимости объектов, являющихся предметами купли-продажи на рынке имущества, и прибыли, полученной от них.

Коэффициент дисконтирования называют также коэффициентом приведения будущих доходов к их современной величине дисконтирующим множителем. Этот коэффициент всегда меньше единицы. Учет этого коэффициента в практике обязателен, его игнорирование обычно приводит к серьезным потерям капитала.

Метод дисконтирования денежных потоков по сложности сравнения с методом капитализации дает возможность оценки имущества недвижимости с высоким уровнем точности. При оценке объекта инвестиционных проектов методом дисконтирования проводится дисконтирование только денежных потоков, а не потоков денежной прибыли, ибо денежный поток по сравнению с потоком денежной прибыли наиболее стабильный; понятие «денежный поток» включает в себя поступление денежных средств и их использование; денежный поток отражает результаты деятельности не только владельца объекта инвестиционного проекта, а также его партнеров.

Специалисты считают целесообразным использовать метод дисконтирования денежных потоков в следующих случаях: будущий денежный поток; расхождение будущего денежного потока с текущими потоками; поток доходов и поток затрат имеют сезонный характер; объект оценочного инвестиционного проекта является большим коммерческим многоотраслевым объектом; во время оценки нового инвестиционного проекта[2].

Специалист-оценщик, использующий метод дисконтирования денежных потоков, в первую очередь должен собрать информацию о денежных потоках на прогнозируемые периоды, степени риска и нормах дисконтирования. Для прогнозирования денежных потоков, в том числе реверсии, оценщик должен проанализировать информацию о доходе, полученном от объекта инвестиционного проекта, и затратах по предыдущим годам; полное представление об объекте инвестиционного проекта и тенденциях происходящих изменений, затем прогнозировать объем доходов, получаемых от объекта инвестиционного проекта, и сумм затрат.

При оценке объекта инвестиционного проекта рассчитываются следующие виды доходов: потенциал общего дохода, действительный общий доход, чистый операционный доход, денежный доход до уплаты налогов, денежный доход после уплаты налогов[3].

2 Определение стоимости аннуитетов постнумерандо и пренумерандо

Одним из основных элементов инвестиционно-финансового анализа является оценка денежного потока CF₁, CF₂,…, CF_n, генерируемого в течение ряда временных периодов в результате реализации какого-либо проекта или функционирования того или иного вида активов. Элементы потока могут быть независимыми либо связанными между собой определенным алгоритмом. Временные периоды чаще всего предполагаются равными. Кроме того, для простоты изложения материала элементы денежного потока принимаются однонаправленными, т.е. нет чередования оттоков и притоков денежных средств. Также считается, что генерируемые в рамках одного временного периода поступления имеют место либо в начале, либо в его конце (они не распределены внутри периода, а сконцентрированы на одной из его границ). В первом случае поток называется потоком пренумерандо (или авансовым), во втором — потоком постнумерандо[4].

На практике большее распространение получил поток постнумерандо, в частности, именно он лежит в основе методик анализа инвестиционных проектов. Некоторые объяснения этому можно дать исходя из общих принципов учета, согласно которым принято подводить итоги и оценивать финансовый результат того или иного действия по окончании очередного отчетного периода. Поток пренумерандо имеет значение при анализе различных схем накопления денежных средств для последующего их инвестирования.

Оценка денежного потока может выполняться в рамках решения двух задач:

1) прямой, т.е. проводится оценка с позиции будущего (реализуется схема наращения);

2) обратной, т.е. проводится оценка с позиции настоящего (реализуется схема дисконтирования).

Прямая задача предполагает суммарную оценку наращенного денежного потока (к каждому элементу потока применяется формула сложных процентов).

Будущая стоимость исходного денежного потока постнумерандо FV_pst рассчитывается по формуле:

(1)

где r — ставка наращения.

Обратная задача предполагает суммарную оценку дисконтированного (приведенного) денежного потока (к каждому элементу потока применяется формула дисконтирования). Поэтому дисконтированная стоимость исходного денежного потока постнумерандо PV_pst рассчитывается по формуле:

(2)

где r — ставка дисконтирования.

Несложно показать, что для потоков пренумерандо формулы (1) и (2) трансформируются следующим образом:

(3)

(4)

3 Практическое применение оценки аннуитетов

Основным методом, который используется или должен использоваться в доходном подходе, является метод аннуитетов, или еще его называют метод текущей стоимости, метод дисконтирования денежных потоков (ДДП-метод), или DCF-метод.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в течение оставшейся экономической жизни, в стоимость.

Источник дохода может быть любым: аренда, дивиденды и т.д. — главное, чтобы этот доход продуцировался оцениваемым активом. Поэтому доходный подход особенно приемлем для оценки тех активов, которые используются или могут быть использованы для извлечения дохода: акции, облигации, векселя, недвижимость, нематериальные активы и т.д.

Особенно хотелось бы обратить внимание на то, что зачастую «доход, который может быть извлечен из актива», понимается узко в смысле регулярного дохода: арендная плата от недвижимости, дивиденды по акциям, проценты по векселю или облигации. При этом забывается такой существенный источник дохода, который может принести актив, как его продажа по истечении некоторого временного промежутка (срок владения, инвестиционный период).

Основными принципами, которые объективизируют доходный подход, являются принципы ожидания и замещения[5]:

Принцип
ожидания

Стоимость актива V определяется нынешней, сегодняшней
ценностью (PV, present value) всех его будущих доходов. Чем
выше доходный потенциал объекта, тем выше его стоимость

Принцип
замещения

Максимальная стоимость объекта не должна превышать наименьшей
цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный
объект с эквивалентной доходностью. Данный принцип является
аналогом принципа альтернативности инвестиций

Общее выражение для метода дисконтирования денежных потоков имеет хорошо известный вид и рассмотренный ранее в общей форме

(5)

где V — искомая стоимость объекта, определяемая с помощью доходного подхода;

NOI_i — чистый операционный доход, генерируемый объектом в i-м году; Y — ставка дисконтирования;

n — срок оставшейся экономической жизни объекта, в данном случае — длительность прогнозного периода.

Особенность вычислений по формуле (5) в том, что на данный момент NOI_i не известны и их необходимо прогнозировать. А поскольку, как правило, для оцениваемых объектов недвижимости n (срок оставшейся экономической жизни) велико, то скептики объявляют метод DCF спорным (мягко говоря) на том основании, что реально будущее не может знать никто и цена всем прогнозам, в том числе и прогнозам NOI, близка к нулю[6].

Стало быть, и DCF-метод лучше не применять, чтобы не входить в заблуждение.

Чтобы избежать этих упреков, прогнозный период разбивают на два периода:

собственно прогнозный;
постпрогнозный период.

Смысл этого разбиения заключается в том, чтобы сократить прогнозный период, в течение которого требуется делать обоснованные прогнозы относительно NOI_i .

Таким образом, выражение (5) используется в виде:

Искомая стоимость объекта

Стоимость в прогнозный период

Стоимость в постпрогнозный период (стоимость реверсии[7] — стоимость возврата капитала)

(6)

Именно в таком виде формула DCF-метода приводится в специальной литературе[8].

Относительно постпрогнозного периода возможны два подхода:

в конце прогнозного периода объект продается по определенной «терминальной стоимости»[9], которая является денежным потоком от продажи и в этом смысле ничем по смыслу не отличается от NOI:
непосредственно назначается абсолютной величиной;
определяется путем назначения относительного изменения стоимости недвижимости за прогнозный период;
в постпрогнозный период поведение и денежных потоков, и стоимости стабилизируется, что позволяет рассчитать терминальную стоимость путем капитализации оставшегося после прогнозного периода потока доходов методами прямой капитализации (см. ниже), что, особо отметим, не отменяет необходимости ее (терминальной стоимости) дисконтирования, то есть деления на знаменатель в формуле (6).

Говоря о «терминальной стоимости», чаще всего имеют в виду именно продажу объекта, поскольку, когда речь идет о залогах и оценке их стоимости, прогнозирование цены, по которой предмет залога может быть продан в будущем, является, как минимум, настолько же естественным, как и желание знать, по какой цене он может быть продан в данный момент[10].

Заключение

Аннуитет (иногда в литературе используются термины «рента», «финансовая рента») является частным случаем денежного потока. Аннуитет представляет собой однонаправленный денежный поток, элементы которого имеют место через равные временные интервалы.

Любой элемент денежного потока называется членом аннуитета (членом ренты), а величина постоянного временного интервала между двумя его последовательными элементами — периодом аннуитета (периодом ренты). Если каждый элемент аннуитета имеет место в конце соответствующего периода, аннуитет называется аннуитетом постнумерандо (Ordinary Annuity); если в начале периода — аннуитетом пренумерандо (Annuity Due). Аннуитет, все элементы которого (А) равны между собой, называется постоянным; если равенства нет — переменным.

Пример аннуитета пренумерандо: накопление денег на банковском счете, когда вклады делаются в начале каждого месяца. Пример аннуитета постнумерандо: регулярное получение процентов по ценной бумаге (по вкладу) по итогам очередного месяца.

Если число равных временных интервалов ограничено, аннуитет называется срочным; в противном случае он является бессрочным.

Специфика постоянного аннуитета (равенство денежных поступлений) позволяет вывести стандартизованные формулы, существенно упрощающие счетные процедуры.

Список литературы

Артеменков А.И., Артеменков И.Л., Михайлец В.Б. Дисконтирование: как мы понимаем его при оценках рыночной стоимости // Вопросы оценки. 2007. N 2.
Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. — М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2002.
Валдайцев С. Оценка бизнеса: Учеб. пособие. М.: ТК Велби. Изд-во «Проспект», 2006.
Грибовский С.В. Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования // Вопросы оценки. 2007. N 3.
Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — Владимир: Владимирский гос. университет, 2007.
Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. — М.: Интерреклама, 2003.
Маренков Р.Р. Основы управления инвестициями. «Едиториал», 2003.
Никонова И.А. Ценные бумаги для бизнеса: как повысить стоимость компании с помощью IPO, облигационных займов и инвестиционных операций. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.
Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь, -М., ИНФРА-М, 2006.
Слуцкий А.А. Кризис кредитования: в поисках фундаментальной стоимости залога // Банковское кредитование, 2009, N 3.

[1] Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь, -М., ИНФРА-М, 2006. С. 59.

[2] Валдайцев С. Оценка бизнеса: Учеб. пособие. М.: ТК Велби. Изд-во «Проспект», 2006.

[3] Маренков Р.Р. Основы управления инвестициями. «Едиториал», 2003.

[4] Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. — М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2002. С. 243.

[5] Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. — М.: Интерреклама, 2003. С. 93.

[6] Артеменков А.И., Артеменков И.Л., Михайлец В.Б. Дисконтирование: как мы понимаем его при оценках рыночной стоимости // Вопросы оценки. 2007. N 2. С. 54 — 57

[7] Реверсия (англ. reversion) — Возврат имущества первоначальному владельцу…

[8] Никонова И.А. Ценные бумаги для бизнеса: как повысить стоимость компании с помощью IPO, облигационных займов и инвестиционных операций. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. С. 77 — 78.

[9] Грибовский С.В. Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования // Вопросы оценки. 2007. N 3. С. 9 — 13; Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — Владимир: Владимирский гос. университет, 2007.

[10] Слуцкий А.А. Кризис кредитования: в поисках фундаментальной стоимости залога // Банковское кредитование, 2009, N 3.

Поделиться этим

Оценка аннуитетов — авторская работа от geum.ru |