Если вы заметите инвестиционную возможность, как вы решите, стоит ли она того? Предположим, вы натолкнулись на пустырь, который можно купить за 50 000 долл. Ваш агент по недвижимости полагает, что в течение года возникнет нехватка офисов и что здание может быть продано за 420 000 долл. Для простоты предположим, что эти 420 000 долл. в безопасности. Общая стоимость земли и строительства здания составила бы 370 000 долл. Таким образом, вы инвестировали бы 370 000 долл. сегодня, чтобы получить 420 000 долл. в год. Вам следует продолжить, если текущая стоимость (PV) платежа в размере 420 000 долларов больше, чем инвестиции в размере 370 000 долл. Поэтому вам нужно спросить себя: какова текущая стоимость 420 000 долларов, которые материализуются через год? Превышает ли эта приведенная стоимость 370 000 долларов?
Расчет будущей стоимости и текущей стоимости
Основной принцип финансов заключается в том, что доллар сегодня стоит больше, чем доллар завтра, потому что вы можете инвестировать его сегодня, чтобы он немедленно начал приносить проценты. Менеджеры называют это временной стоимостью денег. Предположим, процентная ставка по ценным бумагам правительства США составляет 5% годовых. Если 400 000 долларов инвестировать под 5% годовых, через год они окупятся как 400 000 x 1,05 = 420 000 долл. Будущая стоимость 400 000 долларов сегодня равна 1,05 x 400 000 долларов = 420 000 долларов через год.
В нашем примере мы знаем будущую стоимость (офисное здание будет стоить 420 000 долларов), но нам нужно найти текущую стоимость этой будущей суммы. Вернемся к понятию временной стоимости денег. Поскольку доллар сегодня стоит больше, чем тот же доллар в следующем году, доллар в следующем году должен стоить меньше сегодня. Следовательно, 420 000 долларов в следующем году должны стоить меньше, чем 420 000 долларов сегодня. ^ Насколько меньше? Ответ: 400 000 долларов, потому что, если инвесторы вложат 400 000 долларов сегодня, они заработают 5% годовых и получат 420 000 долларов через год.
Расчет настоящей стоимости прост: достаточно произвести обратные операции будущей стоимости. Если процентная ставка равна 5%, то через год приведенная стоимость 420 000 долл. будет равна 420 000 долл./1,05 = 400 000 долл. Чтобы найти приведенную стоимость, мы разделим будущий денежный поток на 1,05 или умножим его на 1/1,05. Этот множитель (в нашем примере 1/1,05) называется коэффициентом дисконтирования. В общем, если C1 обозначает сумму, ожидаемую на дату 1 (через год), то
VP=Коэффициент дисконтирования х C1
Этот коэффициент дисконтирования представляет собой сегодняшнюю стоимость доллара, которая будет получена в будущем. Он выражается как величина, обратная 1 плюс норма прибыли:
Коэффициент дисконтирования =1/(1+r)
Норма доходности r — это вознаграждение, которое инвесторы требуют за принятие отсроченного платежа.
Для расчета приведенной стоимости мы дисконтируем ожидаемые платежи с учетом нормы прибыли, предлагаемой другими эквивалентными инвестициями на рынке капитала. Эта норма прибыли является ставкой дисконтирования, минимально приемлемой ставкой или альтернативной стоимостью капитала. Это называется альтернативной стоимостью, потому что это доход, упущенный из-за инвестирования в проект вместо инвестирования в ценные бумаги. В нашем примере альтернативная стоимость составила 5%, а текущая стоимость была найдена путем деления 420 000 долларов на 1,05:
400 000400 000 долл. США
1 1 1 р 1 1,05
Предположим, что как только вы купили землю и начали строительство, вы решили продать свой проект. За сколько вы должны продать его? Это простой вопрос: недвижимость будет стоить 420 000 долларов через год, а сегодня инвесторы были бы готовы купить ее за 400 000 долларов. Это стоило бы им прибыли в размере 420 000 долларов за счет инвестиций в государственные облигации. Конечно, вы всегда можете продать свою недвижимость дешевле, но зачем продавать дешевле, чем может заплатить рынок? Приведенная стоимость в 400 000 долларов является единственно возможной ценой, которая удовлетворит и покупателя, и продавца. Таким образом, текущая стоимость имущества также является его рыночной ценой.
Офисное здание стоит 400 000 долларов, но это не значит, что у вас уже есть эти дополнительные 400 000 долларов. Вы выделили 370 000 долларов США, поэтому чистая приведенная стоимость (NPV) составляет 30 000 долларов. Чистая приведенная стоимость определяется путем вычитания первоначальных инвестиций:
NPV = 400 000 — 370 000 = 30 000 долл. США
Другими словами, ваше офисное здание стоит больше, чем оно стоит. Это вносит чистый вклад в стоимость и увеличивает ваше богатство. Формула для расчета NPV:
где C0, денежный поток, имевший место в момент времени 0 (то есть сегодня), обычно будет отрицательным числом. Другими словами, C0 является инвестицией и, следовательно, представляет собой отток денежных средств. В нашем примере C 0 = -370 000 долларов.