Geum.ru

Съезд Московской Ассоциации Риэлторов 24 Источник: Квадрум. Журнал; Дата: 05. 06. 2007 24 Агенты недвижимости пошутили 25 Источник: CenterEstate ru; Дата: 05. 06. 2007 25 Риэлторские сайты выставят на конкурс

Вид материалаКонкурс

Содержание


Череповецкая ипотека Источник: WOBLA.RU; Дата: 08.06.2007
Подобный материал:
1   ...   44   45   46   47   48   49   50   51   ...   57
^

Череповецкая ипотека

Источник: WOBLA.RU; Дата: 08.06.2007


Как она помогает осуществить мечту человека — приобрести свой дом Сегодня газета «Речь» продолжает проект — «Пять способов обзавестись своим жильем».Его цель — рассказать о конкретных механизмах действия национального проекта «Доступное жилье».В течение года мы подробно обсудим пять способов обретения своей крыши над головой:

1) жилье для молодых — в рамках городской целевой программы;

2) жилье предприятий, которое они строят для своих работниковв рамках корпоративных программ (на примере «Северстали», «Северсталь­метиза», «Азота»);

3) ипотека;

4) строительство частного домаза городом с арендой или покупкой земельного участка;

5) вторичный рынок.

Сегодня наш разговор об ипотеке. Ее в нашем городе ассоциируют с Череповецким филиалом Фонда развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области (ул. Архангельская, 78). Именно он выдает ипотечные кредиты — так считает большинство горожан. И они правы. Но не совсем.

Что такое ипотека? Получение займа для финансирования покупки недвижимости (в нашем случае квартиры). Но заем под жилье может выдать не только фонд, но и любой банк в городе. Процент­ные ставки по кредиту в обоих случаях сопоставимы: в ипотеке — от 11 % до14 % (в зависимости от срока займа), в банке проценты могут быть выше, но незначительно.

Тогда в чем разница? Приобретаяжилье с помощью ипотечного фондовского кредита, недвижимость оформляется в вашу собственность и становится предметом залога (фонда). Если вы возьмете жилищный кредит в банке, то квартира будет собственностью банка до тех пор, пока вы за нее не расплатитесь.

Чувствовать себя собственником, конечно, приятно. Но «по зубам» ли ипотека горожанам, которые живут на среднестатистическую зарплату? Чтобы выяснить это, мы отправились в Фонд развития ипотечного жилищного кредитования на ул. Архангельскую. Чтобы не быть голословными, нашими условными заемщиками стали герои предыдущей публикации — семья Заводчиковых.

Напомним. В настоящее время Заводчиковы живут в двухкомнатной квартире (дом построила в рамках своей жилищной программы «Северсталь», в данном случае это социально ориентированное жилье). 7600 руб. — это ежемесячные расходы (с учетом коммунальных платежей) семьи Заводчиковых, связанные с квартирой. При зарплате Максима, главы семьи, который работает волочильщиком проволоки на череповецком заводе «Северсталь­метиз», в 25 тыс. руб. изарплате Анны, бухгалтера управления образования, порядка 10 тыс. руб. выплаты для семьи посильные. К слову, дочери Заводчиковых Софье три года. Как мы подсчитали, к 2017 году семья рассчитается за квартиру полностью. Максиму будет 33 года. Анне 30 лет. Дочери Софье — 13 лет. То есть время и финансовые возможности для развития у данной семьи есть.

Чтобы «примерить» наших героев к череповецкой ипотеке, в фонд мы обратились в частном порядке и попросили рассчитать для нашей семьи оптимальные условия выплат. Нам предложили приобрести на вторичном рынке двухкомнатную квартиру, которая находится не в самом лучшем районе города. Кроме первого взноса, ежемесячных выплат по кредиту (процентная ставка по кредиту — 13 % годовых) и коммунальных платежей каждый год семья должна вносить страховые платежи (имущества, жизни, права соб­ственности) в размере 18479 рублей. Эти платежи обязательны, но с каждым годом будут уменьшаться.

Как мы посчитали, если в 2007 году семья возьмет в кредит 1,2 млн. руб., то через 28,5 года вернет почти 4,3 млн. руб.

Остальные варианты, предложенные фондом ипотечного кредитования, — например, внести 50 % от стоимости квартиры (почти миллион рублей) — мы сразу отмели как не реальные.

Вывод: ипотечный квадратный метр очень дорогой, его на зарплату рабочего не купишь.

Сразу оговоримся, ипотека (в нашем случае фонд) цены на жилье не формирует. Влияние на них если и оказывает, то незначительное: покупает квартиры — значит, подогревает спрос. Чтобы составить представление о рынке жилья в Череповце, мы обзвонили несколько ведущих строительных фирм города (в част­ном порядке) и выяснили:

Стоимость 1 кв. м в Череповцею На вторичном рынке

Район руб.

Заречье…………………………. 45934

Зашекснинский…………..….….39980

Индустриальный………….….…43118

Северный…………………….….41081

На первичном рынке

(то есть в домах-­новостройках)

Срок сдачи дома руб.

2010 — 2012 гг…………………39536

2008 г…………………………..…37905

2008 г…………….37661 (без отделки)

2008 г……………………….……35609

2008 г……………………………44206

Есть ли разница в цене между «вторичкой» и «первичкой»? Если и есть, то небольшая, на наш взгляд. Мы подсчитали, что за двухкомнатную квартиру в 60 кв. метров (новую или старую) молодой семье пришлось бы выложить порядка 2,5 млн. руб. При средней зарплате в Череповце 15 — 17 тыс. руб. в месяц ни одна семья не потянет такую ношу. Причем возьмешь в кредит, к примеру, 2,5 млн. руб. (если дадут), а вернешь через двадцать пять лет втрое больше. И будешь расплачиваться за «двушку» всю свою молодую жизнь. О каком втором или третьем ребенке может мечтать молодая семья?

Что происходит на рынке жилья в Череповце? С этими вопросами мы обратились к депутату городской Думы, директору ООО «Железобетон­12» (компания, которая строит жилье, в том числе и по заказу ипотечного фонда) Петру Кудрявцеву.

— Петр Михайлович, в чем секрет дороговизны кв. метра жилья?

— Рыночные цены формирует спрос. И причина не в том, что у людей стало много денег, а в том, что жилье стало объектом выгодного вложения капитала. За два года стоимость жилья выросла в два раза. Никакие банковские проценты не дадут такого дохода. Человек не всегда покупает квартиру для того, чтобы в ней жить. Достаточно часто он покупает квартиру, чтобы перепродать и заработать. В Москве (по данным фирмы, которая проанализировала информацию, кто покупает жилье и зачем) до 40 % квартир приобретают не жители столицы, а регионов — с целью вложения денег. Еще одна причина: мы сегодня строим недостаточно. Жилье в дефиците — отсюда и повышенный спрос.

— Настолько мало, что строят только для тех, кто готов выложить за новую квартиру всю сумму почти сразу?

— Я так не думаю. В городе достаточно много жилья приобретается с помощью ипотеки. Люди берут кредит (в Фонде ипотечного кредитования, в банках), они способны его погашать. Часть квартир (в пропорции 50/50), думаю, возводится за счет ипотечного кредитования.

— Строителей упрекают в том, что они виноваты в дороговизне кв. метра. Обоснованы ли упреки?

— Возьмите цену у строителей и сравните с ценами на вторичном жилье. И вы увидите, что вторичка в цене растет гораздо быстрее, чем у строителей.

— Парадокс?

— Нет. Строители строят достаточно долго, а риэлторы увеличивают цену быстро в зависимости от спроса. Дорогим квадратный метр делает спрос, на который влияют всевозможные факторы, не имеющие к истинной себестоимости отношения.

— Например.

— Ну, если вчера на аукционе в Череповце продали землю за 60 млн. руб. годовой арендной платы, то о чем можно говорить? В себестоимость квадратного метра эти 60 млн. еще не вошли, а на вторичке цены уже выросли.

— Почему растет себестоимость кв. метра?

— Взаимосвязь между стоимостью и себестоимостью есть. Если в России большими темпами растет стоимость квадратного метра, то те, кто выпускает строительные материалы, тоже понимают это и стараются догнать цены. Самая большая инфляция у нас в стройке.

— Может быть, строители закладывают огромную рентабельность, прибыль в 100 — 200 %?

— Строители? Я же говорю, у нас разрыв в цене между нами и вторичкой иногда двукратный. Наши строители перестают быть заказчиками. Строят одни — продают другие. Все последние аукционы по земле никто из строителей не выиграл. Выиграли те, кто предложил больше денег. Если мы говорим про 60 млн. руб., срок строительства — три года, то на 1 кв. метр мы сразу получаем «нагрузку» из­за цены за аренду земли в сумме 14 тыс. рублей. А это составляющая почти в 40 % цены за 1 кв. метр.

— Делает ли дорогим подключение домов к сетям? Здесь правят балом монополисты?

— Естественно. Доля в себестоимости хоть и небольшая, но она с каждым годом растет.

— Какова доля в цене магистральных сетей?

— Это 10 — 15 %. Но если дом стоит в чистом поле, доля вырастает значительно. Если сети ведут к масштабной застройке, она уменьшается.

— Может быть, слишком высок банковский процент?

— В России банковский ипотечный процент не смертелен. Смертельна стоимость жилья. Более того, хочу подчерк­нуть, возникла реальная конкуренция среди банков по привлечению клиентов на выдачу ипотечных кредитов. Банки активно включаются в эту работу. В результате конкуренции банковский ипотечный процент будет только снижаться.

— Спасут ли ситуацию современные строительные технологии?

— Я не знаю технологий, которые резко удешевляют жилье. Наоборот, чем каче­ственнее жилье, тем оно дороже. Мы идем по пути улучшения качества.

— Может быть, зарплату людям повысить в два­три раза? На 15 тысяч рублей в месяц квартиру не построишь.

— Тоже путь в никуда. Зарплата резко скажется на инфляции. Надо искать из того, что мы имеем. Самый главный во­прос: кто строит, тот и должен продавать. Нужно исключить посредников. Навести порядок на вторичном рынке недвижимости. И самое главное — строить столько, чтобы хватило всем.

— А что творится на вторичном рынке жилья?

— «Вторичка» задает цену на жилье, поскольку высок спрос. Если мы резко увеличим объемы строительства, удовлетворим спрос, цена, естественно, упадет. Рынок выровняется элементарно. Риэлторы не будут задавать цены на рынке жилья. Череповец строит 100 тыс. кв. метров в год, а надо 200 — 300 тысяч. Долго столько жилья не понадобится. Через какое­то время выровняется баланс спроса и предложения — и цена упадет, она будет такой, какой надо.

— Мы способны строить 300 тыс. кв. метров в год? Хватит сил?

— Нет. Но мы должны изучить возможности наших заводов, сделать выводы. Думаю, 100 — 150 тыс. кв. метров «потянем». А дальше надо развивать производственную базу.

— Если подвести черту в нашей беседе, то что, на ваш взгляд, может сделать жилье в Череповце более доступным?

— Первое. Другая организация аукционов по продаже земли с целью производства доступного жилья. Кто дешевле по­строит, тому и отдать землю. Жилье строится в городе и для горожан.

— А почему землю продают на аукционах?

— Потому что есть закон, власть обязана его выполнять. Второе — развивать и строить магистральные сети, которые будут проложены не только к жилью, но и ко всей инфраструктуре района — больницам, школам, детским садам, магазинам, аптекам, спортивным комплексам и т.д.

— За чей счет?

— Магистральные сети, я думаю, должны возводиться за бюджетные деньги. Они не должны быть частными. Представляете себе ситуацию, когда магистральную трубу по метру разберут строители. Нонсенс. Сети должны принадлежать городу, и город их должен содержать. Они никогда не станут частными.

Муниципальный Фонд ипотечного кредитования создан в Череповце в августе 2000 года. При его учреждении из бюджета города было выделено 15 млн. руб. — на уставные цели (открыть счет, закупить компьютерное оборудование, мебель, расходные материалы, оплата аренды, зарплата специалистов и т.д.). В этом же году в качестве целевого взноса из городского бюджета выделены 14 млн. руб. — на финансирование строительства 61 квартиры в жилом доме по ул. Батюшкова. В 2002 году дом принят в эксплуатацию. 17 квартир (из 61) фонда проданы гражданам за полную стоимость, на 44 оформлены рассрочки на десять лет под 10 % годовых. На тот период квартиры реализовались по стоимости одного кв. метра 9300 рублей.

В мае 2003 года принято решение о реорганизации муниципального фонда. Он становится Череповецким филиалом фонда развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области.

2003 год стал переломным для системы ипотечного кредитования, как на общероссийском, так и на областном уровне. К этому времени законодатели сформировали нормативно­правовую базу, доработали профильный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, созданное ранее правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» перешло к фактически активным действиям по построению централизованной общегосударственной системы. Суть системы рефинансирования, предложенная агентством, заключается в последующем финансовом обеспечении выдачи кредитов по стандартам этой организации. При выдаче ипотечного кредита заемщиком оформляется закладная, которая в дальнейшем реализуется агентству. Таким образом, регион получает обратно денежные средства, которые были выданы гражданину по ипотечному кредиту, и имеет возможность выдавать кредиты уже следующим заемщикам. Ипотека заработала по классической схеме.

За все годы существования фонда (с 2000 года) по ипотеке построено новых квартир — 220, куплено на вторичном рынке 985 квартир. Таким образом, улучшили свои жилищные условия 1205 череповецких семей. Для сравнения, в настоящее время нуждаются в жилье порядка 30000 семей.

Итак, ипотека (в данном случае мы говорим о фонде) не сделала жилье доступным для массовых слоев населения. Да и не могла сделать по ряду объективных причин. Фонд не правит балом на рынке.

Не строит жилье — выступает лишь заказчиком.

Не выдает кредитов — на то у него нет оборотных средств, ипотечные кредиты выдают банки, с которыми работает фонд.

Не устанавливает цену кв. метра — ориентируется на рыночные.

Не задает процентную ставку по кредитам — рамки ставок определены рядом нормативных правительственных актов — от 11 % до 14 % годовых.

Не изобретает современные технологии возведения жилья.

Отсюда и критика. Совсем недавно в адрес ипотеки (не столько череповецкой, сколько областной) прозвучала критика. О необходимости серьезного реформирования фонда заявил губернатор Вологодской области Вячеслав Позгалев. Высказался довольно жестко: в нынешней форме ипотека не нужна, поскольку она превратилась «в обычную риэлторскую контору». А цены на недвижимость Вяче­слав Евгеньевич и вовсе назвал спекулятивными и добавил, что построить себе жилье по ипотеке в состоянии лишь один процент населения области.

Но была же у ипотеки положительная роль? Была, и ипотека со своими задачами справилась успешно. В ее адрес звучат и слова благодарности — заслуженно.

В беседе с директором Череповецкого филиала Фонда ипотечного жилищного кредитования Вологодской области Ниной Шлыковой мы выяснили, что десять лет назад приобретение жилья по ипотеке вообще не было популярным. Банки осторожничали, кредиты под покупку или строительство жилья не выдавали. Инфраструктура ипотеки — институт оценщиков, страховщиков и т.д. — существовала в Череповце. Вот только все это нужно было расшевелить. Что и сделала череповецкая ипотека. Она стала мощным фактором для привлечения банков в сферу строительства жилья для горожан при помощи ипотечных кредитов. Именно на череповецкой ипотеке была обкатана практика ипотечных кредитов. Маховик раскрутился и заработал. Как результат — сегодня житель Череповца имеет возможность взять кредит на жилье чуть ли не в любом банке города или обратиться за финансовой помощью в фонд. Ипотека (и банковская, и фонда) приобрела формы развитой инфраструктуры услуг. Вот за это мы можем ее благодарить.

Условия приобретения квартиры по жилищной программе предприятия

60 кв.метров — площадь двухкомнатной новой квартиры. 756 тыс. руб. — цена квартиры. 110 тыс.руб. — размер первого взноса. 5400 руб. — ежемесячный фиксированный платеж. 10 лет — за этот срок семья должна рассчитаться за квартиру.

Итого: 756 тыс. рублей — стоимость квартиры.

Условия приобретения квартиры с помощью Фонда ипотечного кредитования

50 кв. метров — площадь двухкомнатной квартиры в старом фонде. 1, 880 млн. руб. — цена квартиры. 680 тыс. руб. — размер первого взноса. 12445 руб. — ежемесячный платеж семьи по кредиту (займу).

28,5 года — срок кредитования. Итого: 4,98 млн. рублей — стоимость квартиры.