Предисловие
| Вид материала | Кодекс |
- Содержание предисловие 3 Введение, 2760.07kb.
- Томас Гэд предисловие Ричарда Брэнсона 4d брэндинг, 3576.37kb.
- Электронная библиотека студента Православного Гуманитарного Университета, 3857.93kb.
- Е. А. Стребелева предисловие,, 1788.12kb.
- Breach Science Publishers». Предисловие. [3] Мне доставляет удовольствие написать предисловие, 3612.65kb.
- Том Хорнер. Все о бультерьерах Предисловие, 3218.12kb.
- Предисловие предисловие petro-canada. Beyond today’s standards, 9127.08kb.
- Библейское понимание лидерства Предисловие, 2249.81kb.
- Перевод с английского А. Н. Нестеренко Предисловие и научное редактирование, 2459.72kb.
- Тесты, 4412.42kb.
C.Никитин
С.Селиванкин
ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В
СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ.
ЧЕМ ГРОЗИТ НАМ НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ
КОДЕКС?
МОСКВА, 2008
ПРЕДИСЛОВИЕ
Третий год в Российской Федерации действует новый Жилищный кодекс. 1 мая 2008 года – дата окончательного его введения в действие в полном объеме. Но уже и сегодня в феврале 2008 года многие ощутили на себе его тяготы, в первую очередь в связи с увеличением трат из семейного бюджета каждой семьи на коммунальные платежи и эксплуатацию общего имущества жилых домов. До сих пор абсолютное большинство наших граждан не разобрались во всех нюансах функционирования системы ЖКХ, от которого отказалось государство, переведя систему взаимоотношений в этой отрасли народного хозяйства на рыночные рельсы. Новые отношения в системе ЖКХ чреваты не только удорожанием эксплуатации жилого сектора, но и создают условия, когда граждане могут потерять жилье, оказавшись на улице без какой-либо компенсации утерянного.
Обладая разнообразными контактами с организованными в инициативные группы гражданами, встречаясь с ними на депутатских приемах, авторы, возглавляющие межрегиональную правозащитную организацию «Комитет защиты прав граждан» (КЗПГ), поставили себе цель помочь им разобраться в особенностях Жилищного кодекса. В основном мы сосредоточили свое внимание на рассмотрении положений VIII раздела Жилищного кодекса «УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ», представляющего основную опасность для собственников квартир.
При изложении материала авторы воспользовались наработками, содержащимися в Интернете и переданными нам товарищами, глубоко вникшими в суть рассматриваемых проблем. Всем, чьими материалами мы воспользовались при написании данной работы, мы приносим слова благодарности. По тексту мы пытались дать ссылки на авторов и источники заимствования. Если мы кого-то не указали, то приносим свои извинения. Это было сделано не специально, а вследствие обычных технических ошибок.
Авторы будут благодарны за замечания и поправки по тексту работы. Свои предложения можно направлять на сайт Комитета защиты прав граждан www.kzpg.ru или прислать на нашу электронную почту comit@rambler.ru.
Сергей Никитин – депутат МГД, председатель КЗПГ
Сергей Селиванкин – сопредседатель КЗПГ
^ 1. ПОЧЕМУ ПОЯВИЛСЯ НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС?
Основным источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК). По юридической силе он занимает второе место после Конституции и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации.
Жилищный вопрос, остро стоявший в Советском государстве стимулировал власть к принятию решительных мер по обеспечению граждан жильем, которые реализовывались на деле. Этот процесс необходимо было нормативно регулировать, что и требовало разработки кодифицированных законов. Кодифицированные законодательные акты, содержащие нормы о реализации права на жилье, появились в России после Октябрьской революции 1917 г. Это были первые жилищные кодексы РСФСР. Последний из них был принят в 1983 г. Появление таких законов обусловлено, прежде всего, активным развитием жилищного законодательства тех времен.
Суть советской системы устройства общества заключалась в том, что мы строили и жили в государстве, которое можно условно назвать «государство – большая единая семья». Государство, где большинство доходов собиралось в одном месте – государственном бюджете, а потом распределялось под контролем общества. Этот принцип был заложен во все законы, регулировавшие жизнь страны Советов, в том числе и в жилищный кодекс РСФСР. Вот, что говорилось в Статье 1 Жилищного кодекса РСФСР: «В соответствии с Конституцией СССР и Конституцией РСФСР граждане РСФСР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги». Было защищено право на жилье и в случае выселения на основаниях и в порядке, предусмотренном законом. В Статье 90 говорилось, что «…Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое жилое помещение, за исключением случаев, которые в соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик указаны в настоящем Кодексе».
После контрреволюционного переворота и принятия буржуазной Конституции в начале 90-х годов прошлого столетия стало ясно, что нормы Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. юридически, экономически, социально не соответствовали нормам буржуазного общества. Они уже не были способны обеспечить в новых условиях правовое регулирование столь значимой социальной сферы, как реализация прав на жилье и обеспечение граждан жилищем. Это связано, прежде всего, со значительным расширением круга общественных отношений, складывающихся по поводу обеспечения жильем в буржуазном обществе. Если ЖК РСФСР фактически устанавливал примат государственного и общественного жилья над жильем, находящимся в частной или, точнее для того периода, в личной собственности граждан, то с переходом к рыночной экономике и возрождением института частной собственности государственное и общественное жилье стало активно уступать дорогу жилью частному. Это было закреплено в ЖК РСФСР путем внесения в него соответствующих поправок в июле 1991 г.
Государственный жилищный фонд в процессе приватизации значительно уменьшился. Если ранее подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось внаем из государственного жилищного фонда за умеренную, "социально обоснованную" плату, то теперь уже Конституция РФ, принятая в 1993 г., в ст. 40 провозгласила, что государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату только малоимущим и иным социально незащищенным категориям граждан. Эта норма окончательно "поставила крест" на перспективах практики обеспечения большинства граждан государственным наемным жильем.
В ходе рыночных преобразований, происходивших в течение последних шестнадцати лет, механизм реализации права на жилище существенно изменился. К практике обеспечения жильем из государственного фонда добавились такие формы реализации этого права, как предоставление жилья из муниципальных жилищных фондов, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, бесплатной приватизации гражданами своего жилья, наконец, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений, либо путем строительства, либо путем инвестирования в строительство новых жилых домов.
Наконец, в условиях рыночной экономики жилье стало полноценным объектом гражданского оборота, т.е. свободно покупалось и продавалось гражданами, отчуждалось иными рыночными методами. Особое внимание следует обратить на последнюю фразу: отчуждалось иными рыночными методами. В этой фразе заключается одна из основных опасностей, поджидающих собственников жилья, могущих (на вполне законных основаниях) оказаться на улице без предоставления какого-либо жилья, в том варианте (коррупционно-воровском) буржуазного строя, который установился на территории России.
Летучая фраза, принадлежащая известному литературному персонажу Козьме Пруткову – «зри в корень» – позволит и нам разобраться в причинах появления и опасностях, таящихся в новом Жилищном кодексе.
Рассмотрим сначала причины появления нового Жилищного кодекса. По старому законодательству государство обязано было выполнять капитальный ремонт жилья за счет госбюджета. Соответствующие суммы изымались из налоговых поступлений и коммунальных платежей, где предусматривались отчисления величиной 2% на капитальный ремонт, которые исправно платились всеми в нашей стране (и физическими и юридическими лицами) до 1991 г. и составляли так называемые амортизационные отчисления, которые эквивалентны триллионам теперешних рублей (по разным оценкам от 3 до 10 триллионов). Владельцы кооперативных квартир также делали отчисления для будущего капитального ремонта своего жилья, однако государство брало на себя обязательства помогать финансово и иными способами членам ЖСК при выполнении ими капитального ремонта. Вот что говорилось по этому поводу в Статье 116 ЖК РСФСР: «Государство оказывает жилищно-строительным кооперативам помощь в эксплуатации и ремонте принадлежащих им домов, а также в обеспечении жилыми помещениями членов жилищно-строительного кооператива на время проведения капитального ремонта, когда ремонт не может быть произведен без выселения проживающих в этих домах граждан».
Теперь же власть в лице президента В.В. Путина и его правящей партии «Единая Россия» без какой-либо компенсации гражданам, без их согласия «простило» себе эти триллионные долги. А что ей делать, если средства по непроведенному капитальному ремонту (теперь это стыдливо называется недоремонтом) в период предыдущих «больших хапков» - ваучерная приватизация и либерализация цен – исчезли вместе со всем бюджетом Советского государства и рассованы по карманам больших и малых олигархов, чиновников, находятся на их счетах чаще всего в зарубежных банках?
Выделенная нами фраза - отчуждалось иными рыночными методами – раскрывает вторую основную причину принятия нового Жилищного кодекса. Изменения, внесенные в законодательство (не только Жилищный кодекс, но и еще в пакет из 26 законов, внесенных в 2004 г. в качестве законодательной инициативы в Государственную Думу) прежде всего, обеспечивают не только и не столько интересы собственников жилья, а, прежде всего, банков и других кредитных учрежден. Принятые законы, кроме всего прочего, создают правовую базу для возможного лишения жилья граждан, в том числе несовершеннолетних, которые в лучшем случае могут быть переселены в специальные временные фонды, формирование которых возложено на субъекты РФ.
Возможность «отчуждения жилья иными рыночными методами» вероятнее всего проявится в первую очередь вследствие невозможности возврата заемных ссуд (кредитов), взятых некоторыми собственниками жилья либо для приобретения жилья, либо для проведения необходимого его капитального ремонта, либо в случае банкротства некоммерческих объединений граждан (ТСЖ, ЖК и ЖСК). Как довести до банкротства собственников жилых помещений мы поговорим позже. Одним словом, в буржуазном обществе жилье есть товар, который продается и покупается, а в случае неумелого ведения собственниками операций со своим жильем (товаром), возможность его потери из-за долгов, есть обычное явление, и ничего в этом особенного в буржуазном обществе нет. Известная фраза: «пусть проигравший плачет», станет теперь обычной в нашей стране.
Становятся понятными и причины настойчивых попыток западных банков создать свои филиалы в России, чтобы иметь, в том числе, право выдавать ссуды заемщикам, для выполнения, в первую очередь, капитального ремонта в жилищной сфере, надеясь на хороший ссудный процент или, вообще, получения собственности в виде квартир, у тех, кто вовремя эти ссуды не вернет. Наши (отечественные) банки лелеют те же цели, но их возможности по сравнению с зарубежными банками пока малы.
Весьма интересно разобраться, кто же является автором варианта Жилищного кодекса, предложенного правительством и принятого в 2004 года депутатами Государственной думы в основном от фракций «Единая Россия» и ЛДПР. Известно, что в течение многих лет Госстроем РФ готовился совсем другой текст ЖК. Принятый вариант Жилищного кодекса подготовлен Институтом Экономики Города (ИЭА), президент которого Н.Косарева и многие его сотрудники длительное время сотрудничали с фондом американского правительства USAID (Международное агентство развития США). Деятельность этого фонда в России еще ждет своих исследователей и заслуживает отдельного разговора. Чтобы оценить эффективность работ, выполнявшихся под патронатом USAID, отметим выводы ряда авторов относительно проводимой по разработке USAID программы полового просвещения в России, которые свелись к раннему знакомству молодежи с половой жизнью, росту числа венерических заболеваний (сифилисом – в 5 раз), росту числа абортов и ускорению вымирания населения России. Отсюда понятны те «людоедские» шедевры, заложенные в новый Жилищный кодекс тесно сотрудничающими с USAID людьми, приемлемые (с известными оговорками) для западного общества, но абсолютно несовместимые с менталитетом большинства наших граждан, которые остаются по своей сути «советскими людьми», не ожидающими «гадостей» от государства. Поэтому-то так легко и бездумно подписывают наши граждане различные «бумажки», которые подсовывают им работники Управ, РЭУ и пр., которые кардинально меняют, усложняют и удорожают условия эксплуатации системы ЖКХ.
Реализация реформы ЖКХ была начата в полном объеме только в 2005 году после того, как все признали бедственное положение этой отрасли и неспособность (добавим и нежелание) государства содержать ее. Но не только поэтому. Система советского ЖКХ – последнее, что оставалось у граждан в качестве защиты от мерзостей капиталистического общества, и отбирать ее у них власть не решалась до последнего момента. Граждан необходимо было незаметным для них образом подвести к ее ликвидации, чтобы исключить массовые протесты жителей. Для этого им была предложена под видом «морковки», непонятая до сегодняшнего дня многими членами общества, почти поголовная бесплатная приватизация жилого сектора, когда в одночасье все стали собственниками, превзойдя в этом даже Америку. В мире нет ни одной страны, где доля приватизированных квартир составляла бы 70% от всего жилого сектора. Там это хорошо понимают в силу полной экономической несостоятельности подобной формы эксплуатации этого сектора экономики. Для наших либеральных демократов, очевидно, чем хуже, тем лучше!
Наши же граждане посчитали выгодным и приемлемым для себя бесплатную приватизацию своих квартир как защиту от повсеместного воровства и растащиловки, которые царили в то время в стране. То, что оплату обслуживания и ремонта приватизированных квартир и находящегося в них инженерного оборудования должны оплачивать их собственники, воспринималось как само собой разумеющееся и не вызывало особого беспокойства, так все привыкли к невысоким тарифам на эти работы, выполнявшихся обслуживающими организациями по государственным расценкам. Наши граждане считали, что такая ситуация останется на «веки вечные».
Был и ещё один подводный камень, точнее скала, заложенная в упомянутом законе о приватизации жилья. Только единицы наших граждан ознакомились с текстом федерального закона № 1541-1 от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятого Верховным Советом РСФСР и подписанного президентом Б. Ельциным. А там была незамеченная многими фраза в статье 3 «…Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома». Это означает, что собственники квартир обязаны оплачивать расходы, по ремонту и эксплуатации не только собственных квартир, но и расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме. То, что наступит время, когда эти работы будут выполняться коммерческими структурами по рыночным ставкам, абсолютное большинство наших граждан не догадывалось. И это в преддверии перехода в самое ближайшее время оплаты налога на недвижимое имущество, исходя из его рыночной собственности! Только сегодня, по прошествии почти 17 лет с момента принятия федерального закона № 1541-1, многие стали понимать, что они могут лишиться своих квартир, т.к. средств на эксплуатацию и ремонт их и общего имущества дома у них не хватит. Особенно в Москве!
Таковы основные причины появления и принятия нового Жилищного кодекса РФ. Принципиальные особенности нового ЖК РФ, действия граждан, позволяющие минимизировать неприятности от необходимости выполнения его требований, а также способы защиты при реализации положений ЖК от жуликов и прохиндеев, которые, как показал опыт 2005-2007 годов, часто действуют при содействии чиновников из органов местной исполнительной власти, будут рассмотрены в последующих разделах.
До сих пор есть люди, свято верящие, что если они будут «правильно» (т.е. лояльно по отношению к власти) вести себя, государство будет о них заботиться, предоставит квартиру, «улучшит жилищные условия» или даст выгодные и дешевые субсидии. Пора с этими иллюзиями покончить раз и навсегда (по крайне мере до тех пор, пока мы эту власть не заменим), иначе, пока жители будут ждать заботы от государства, они потеряют то немногое, что у них пока осталось. А власти на патерналистских ожиданиях граждан умело играют и создают видимость заботы – якобы государство регулирует тарифы, якобы ДЕЗы сражаются за благополучие жителей, якобы мэрии не отдадут наши дома сомнительным управляющим компаниям. Все это не более, чем риторика, специально растиражированная СМИ. На самом деле, завершается реализация крупнейшего ограбления населения России.
После рассмотрения вместе с авторами всей совокупности основных проблем, связанных с вводом в действие нового Жилищного кодекса, надеемся, что читатели сами смогут ответить на характерные для нашего общества вопросы: кто виноват и что делать?
^ 2. В ЧЕМ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ СУТЬ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА?
Основными причинами принятия нового Жилищного кодекса (закон №183-ФЗ от 29 декабря 2004 г.), как это было отмечено в предыдущем разделе, были отказ государства от своих обязательств по осуществлению капитального ремонта общего имущества жилого фонда из средств государственного бюджета, отказ от государственного управления в сфере ЖКХ и перевод его на рыночные, частнокапиталистические рельсы. Имелись и другие, второстепенные причины: наличие в жилищной сфере большого количества законодательных актов, в которых неспециалисту было трудно разобраться, да и принимались они весьма поспешно. Время было «лихое»; никто еще открыто не заявлял «о переходе в кратчайшие сроки» от социализма к капитализму, и в стране совместно существовали законы, как социалистического общества, так и капиталистического. Введение нового Жилищного кодекса позволило значительно расчистить законодательное поле – был отменен ряд законов, содержательная часть некоторых из них вошла в новый Кодекс. Теперь, чтобы разобраться в жилищном законодательстве, не нужно читать много разных законов, достаточно прочитать один ЖК. И это, пожалуй, единственное, за что можно похвалить его авторов.
Несмотря на острую потребность в новом Жилищного кодекса РФ, власть умышленно не спешила с его принятием, понимая, что резкое изменение жилищных приоритетов на законодательном уровне может повлечь за собой социальный взрыв. Наконец власти показалось, что она выбрала удобное время для принятия этого закона – 29 декабря 2004 г. В стране относительная финансовая стабильность, так, по крайней мере, слышится с каждого телевизионного экрана, до парламентских и президентских выборов еще далеко, а народ наш терпеливый, способный проглотить, не поморщившись, любую гадость и быстро все забыть. Но здесь власть, очевидно, просчиталась. Как только основная масса населения поймет и почувствует на собственной шкуре, какие беды несет ей новый Жилищный кодекс, то можно ожидать протестных акций, почище тех, которые вызвал закон № 122-ФЗ о монетизации льгот!. И в этом протесте людям есть на кого опереться – на структуры КПРФ и ее депутатов в федеральной, региональных и местных органах законодательной и представительной власти. Конституция РФ предоставляет широкие возможности для организации и осуществлении такого протеста.
Одна из главных неприятностей для нас – собственников квартир - заключена в Разделе VIII «Управление многоквартирными домами» Жилищного кодекса. И если новый ЖК РФ вводился с 1 марта 2005 года, то раздел VIII, где определены условия обязательного выбора жителями одной из трех форм управления их жильем, должен был быть окончательно введен лишь с 1 января 2006 года. За год власть надеялась провести разъяснительную работу с населением, подготовить необходимое количество нормативных документов и так называемых управляющих организаций (далее УО), которые могли бы быть выбраны жителями на конкурсной основе, как того требует ЖК.
Встретив острое непонимание и неприятие у жителей России нового ЖК и, особенно, того, что приведено в его восьмом разделе, а также скрытое противодействие муниципальных служб, которые стремились, ничего не разъясняя жителям, чаще всего обманным путем, заставить их выбрать в качестве УО структуры, имеющие коррупционные связи с чиновниками исполнительной ветви власти, Жилищный кодекс забуксовал. Боясь неприятных и непредсказуемых для себя последствий, в том числе и под давлением оппозиционных сил (КПРФ, в первую очередь), власть в лице Государственной Думы перенесла срок его окончательного введения на 1 января 2007 года. С приближением этой даты, понимая, что она все равно опаздывает с подготовкой всего необходимого для функционирования нового ЖК, власть решила отнести дату окончательного его введения еще на год. Собственно, так и случилось. 20 ноября 2006 года Государственная Дума в первом чтении приняла решение о переносе окончательного срока введения ЖК на 1 января 2008 года. Ну а затем начались чудеса. Можем предположить, что кто-то, из «особо сообразительных единоросов», понял, что 1 января 2008 года наступит до 2 марта 2008 года – срока выборов нового президента РФ – и это может сильно повлиять на позицию избирателей. Тогда же 20 ноября 2006 г. в конце заседания ГД депутат от фракции «Единая Россия» Ю. Медведев вносит новую поправку, которая без необходимых рассмотрений в комиссиях ГД, предусмотренных ее регламентом, на заседании 22 декабря принимается во втором и окончательно в третьем чтениях.
Эта поправка хотя и предписывает местным органам власти закончить проведение конкурсов по выбору управляющих организаций не позднее 1 мая 2008 года, но предоставляет право региональным властям начать это осуществлять уже с 1 января 2007 года. По договору управления многоквартирным домом (МКД) одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Однако до сих пор нет окончательно устоявшегося текста типового Договора управления домом УО, нет четких правил оценки ее работы.
Реализация положений нового ЖК приведет и приводит к разгулу мошенничества в сфере управления и обслуживания ЖКХ и, как следствие, росту коммунальных платежей. Хотя управление жилым домом и ранее входило в перечень работ по его содержанию и ремонту, некоторые «шустрые» управляющие компании с введением нового ЖК начали пытаться брать с собственников квартир отдельную плату за управление домом. Как свидетельствуют пострадавшие от этого жульничества граждане, эти дополнительные поборы составляли от 1000 до 2500 рублей в месяц в зависимости от площади квартиры. Подобная чехарда с переносами сроков окончательного введения в действие Жилищного кодекса, постоянно выявляющиеся нестыковки между отдельными его статьями свидетельствует о плохой проработке этого документа, политической возне в группировках в окружении президента, давлении на власть со стороны сил, от которых зависит вступление России в ВТО. Одним словом, для появления в сфере ЖКХ новых «Остапов Бендеров» и «Мавроди» условия созданы! ВИВАТ «Единая Россия»!
Давайте все же рассмотрим основные положения Раздела VIII «УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ». Пункт 2 ст.161 этого раздела однозначно определяет, что «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией».
Обращаем Ваше внимание, уважаемые читатели, на категоричность данной записи в законе, которая должна означать в соответствии с логикой и основами русского языка, что иные способы управления не предусмотрены и использоваться не могут. Сразу же возникает вопрос, а как быть с Государственными унитарными предприятиями (ГУП) ДЕЗ, ЖЭК и пр., которые до последнего времени как раз и выполняли функцию управления эксплуатацией нашего жилого фонда, стоимость которого учитывалась в тарифах на оплату жилья и коммунальных услуг? А они и будут существовать, но уже не в виде государственных, а в виде частных организаций. Например, власти Москвы определили завершить их акционирование в 2008 г. Далее мы рассмотрим, чем это грозит нам – собственникам квартир.
Должны обратить внимание еще на одно слово в тексте п.2 ст. 161: «…обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом». С точки зрения русского языка это означает, что комбинация из двух способов управления, означенных в этом п.2, например, ТСЖ, которая нанимает себе управляющую компанию, недопустима.
Но «мудрецы» из Единой России в Государственной Думе и Совете Федерации вместе с «наимудрейшим» президентом, утвердившим этот закон, нашли выход. Для этого они придумали статью 162, где рассматриваются условия заключения договора управления (т.е. условия работы управляющей организации). Там в п.2 указано: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Вот так – между собственниками помещений и УО Жилищный кодекс допускает появление дополнительного звена в виде органа управления ТСЖ, работу которого (председатель, бухгалтер, юрист ТСЖ), наряду с услугами УО, должны оплачивать собственники помещений. И слабым утешением является то, что ТСЖ само (без УО) может взять на себя функции управления, заключать договора с обслуживающими организациями и поставщиками воды, газа, электроэнергии и пр. Отсутствие квалифицированных специалистов в области ЖКХ среди жителей дома заставит их нанять профессиональную УО, а расходы на оплату труда председателя, бухгалтера, юриста ТСЖ все равно останутся.
Все эти лингвистические и смысловые неурядицы подтверждают ту спешку, которая сопровождала подготовку текста и принятие этого закона. Важно было принять и ввести его в действие до того, как в нем разберутся люди и поймут, что навязанный им в 1993 году под выстрелы танковых орудий способ государственного устройства, приведет к краху систему ЖКХ в силу неспособности и нежелания государственной власти управлять общественным имуществом. В самом либеральном государстве на земном шаре – США – в руках государства находится 30% собственности, а в частном владении – 70%. У нас же сегодня, в результате «бандитской» приватизации, госсобственность составляет всего 10%. Поэтом-то государство не может ни остановить рост цен, в том числе на продовольствие и тарифы ЖКХ, ни остановить инфляцию; нет у него ни сил, ни возможностей. Все обещания президента навести в этом порядок, ничем не подтверждены. Разговоры же о «Национальных проектах», в том числе и в сфере ЖКХ, нужны лишь для двух целей: обеспечить информационную раскрутку «преемника» в преддверии президентских выборов и оттянуть время прозрения основной массы населения в отношении того, что под разговоры о демократии, свободе слова, частной собственности и т.п., его откровенно обокрали. Не на пустом же месте у нас за несколько лет появилось более 70 долларовых миллиардера?
Рассмотрим коротко суть каждого способа управления жильем, предусмотренного ЖК. Авторы не ставят себе цель рассмотреть все нюансы способов управления; размеры публикации этого не позволяют. В следующем разделе будут приведены адреса сайтов в Интернете, где можно будет получить более полную информацию по рассматриваемым вопросам. Здесь же мы хотим показать особенности, основные неприятности, ожидающие нас от введения в действие этого закона.
^ НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ
Допускается, что в многоквартирном доме, каждый житель (собственник) или инициативная группа жителей возьмет на себя все вопросы управления сложным комплексом проблем от содержания до обслуживания здания. При этом каждый собственник помещения от своего имени заключает прямые договора с поставщиками услуг: холодной и горячей воды, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения. По решению общего собрания собственников от их имени в отношениях с третьими лицами может выступать одно лицо. Добавим от себя, если такое найдется, которое захочет взвалить на себя эти обязанности и груз ответственности.
Смысл состоит в том, что каждый сам за себя оплачивает коммунальные услуги. Для оказания жилищных услуг может быть заключен договор между жителями и любой фирмой – обслуживающей организацией. Плюсы - нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат свет, воду, отопление за долги соседей. Минусы - здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши, замены коммуникаций и вообще капитального ремонта дома. Можно, конечно, кому-либо из жителей по договоренности с соседями открыть личный счет, на котором будут аккумулироваться накопления для осуществления будущих дорогостоящих работ. Но стопроцентной гарантии, что этот счет не исчезнет вмести с его владельцем, никто не даст. Предлагая этот вариант, исполнительная власть убеждена в его бесперспективности, но, тем не менее, заявляет, что у жителей многоквартирного дома есть полная свобода прямого волеизъявления и самоуправления. Главное здесь заключается в том, что пока жители не осознали всю сложность этого варианта и соблазняются возможностью “свободного рыночного плавания и самоуправления” сбросить на плечи жителей весь груз коммунальных проблем. Отрицательные последствия этого варианта власти совершенно не беспокоят, да они и не хотят их знать, полагая, что жители все равно будут вынуждены выбрать либо УО либо ТСЖ. Справедливости ради, нужно сказать, что для домов с небольшим количеством квартир (собственников), этот вариант может найти применение. Но в основном-то дома у нас многоэтажные и многоквартирные, где люди зачастую разобщены! Типичная ситуация, когда вы знаете тех, кто живет на вашей лестничной площадке, выше и ниже вашего этажа, но других не знаете, тем более проживающих в соседнем подъезде.
^ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) есть коллектив собственников жилья, сформированный в виде юридического лица и действующий полностью на собственном обеспечении и под собственную ответственность. Ст. 135 ЖК РФ раскрывает понятие ТСЖ, способ его создания, права и обязанности его членов:
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом его недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом…
Сама по себе эта форма организации собственников жилья особой угрозы для жителей не несет, все недостатки, и отрицательные последствия реализации выражаются в механизме его управления, в правоотношениях жильцов с правлением, ТСЖ в целом, с существующей исполнительной властью и имеющимся законодательством. Правление ТСЖ должно состоять полностью из собственников помещений в доме.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы как объединения собственников квартир известны и существуют давно. ТСЖ является более сложным комплексом, который включает строение, землю под домом, а также нормативную придомовую территорию. ТСЖ в современном законодательстве рассматривается как некоммерческая организация с соответствующим налогообложением. Принимая с необыкновенной поспешностью новый Жилищный кодекс, депутаты от Единой России забыли, что в соответствии с Налоговым кодексом накопления, например на будущий капитальный ремонт, в ТСЖ как в некоммерческой организации должны облагаться налогом на добавленную стоимость, хотя кроме мусора эта организация ничего не производит. Депутатам Государственной Думы пришлось срочно вносить поправки Налоговый кодекс, освобождающие ТСЖ от такого непосильного для большинства его членов налогового бремени. Жители не особенно рвутся в ТСЖ. Это объясняется теми недостатками, которыми обладают ТСЖ, а именно:
- Правление ТСЖ при неудачно составленном договоре о своем статусе и при низком или отсутствующем надлежащим официальным контроле со стороны жильцов может превратиться в авторитарного, жуликоватого руководителя, который, используя “демократические” нормы голосования, может привести ТСЖ к краху (банкротству).
- Если создание ТСЖ в новостройке приемлемо, то в старом жилом фонде ТСЖ может оказаться настоящей финансовой ловушкой для его членов. Дело в том, что в соответствии с ЖК бремя расходов не только на эксплуатацию здания, но и на его капитальный ремонт полностью ложатся на плечи собственников квартир. Необходимо добиваться от исполнительной власти выполнения своих обязательств по капитальному ремонт дома, поскольку мы - жители его уже оплатили, заблаговременно делая амортизационные отчисления в рамках оплаты жилья. Капитальному ремонту домов в условиях существования нового Жилищного кодекса посвящены следующие разделы нашей публикации;
- ТСЖ сталкивается с большими трудностями, если в доме имеется смешанный состав правообладателей по жилью, т.е., например, имеется 50 и более процентов собственников жилья и меньшая доля арендаторов, нанимателей муниципального жилья. Исполнительная власть подталкивает жителей к созданию ТСЖ, как правило ”общипывая” по нормативам придомовой территории и в ряде случаев, вообще не закрепляет придомовую территорию за ТСЖ.
- В старом жилфонде исполнительная власть сдала в аренду нежилые, подвальные помещения и даже расширила помещения 1-ого этажа, т.е. уже произвела незаконный отъем собственности у жителей этого дома. Создание ТСЖ на таком старом жилом фонде, без требования возврата этих помещений, незаконно переданных в собственность другим физическим или юридическим лицам, есть согласие жителей с незаконным отъемом у них их собственности исполнительной властью.
Приватизированная квартира без приватизации земли под домом и придомовой территории является далеко идущей аферой, почище чубайсовской ваучеризации. Действительно, по откровенному мнению коммунальщиков, приватизированные квартиры напоминают вороньи гнезда: т.е. ветер сдул гнезда или упало дерево – жилья фактически нет! По их мнению, жители приватизировали воздушное пространство квартиры. Ст. 36 ЖК РФ четко определяет взаимоотношения собственников квартир с землей: земля – общедолевая собственность собственников помещений в доме. Причем независимо от выбранного способа управления, т.е. наличие ТСЖ не является необходимым условием для возникновения общедолевой собственности на земельный участок для дома. Однако отсутствие четкости в законодательстве относительно оформления границ земельного участка дает чиновникам простор для обмана населения. Мы – жители, депутаты различного уровня от оппозиции (в первую очередь от КПРФ) должны поставить вопрос о надуманности нового межевания в жилых кварталах, построенных в советское время. В СССР не строились и не принимались в эксплуатацию без предварительного оформления границ земельного участка и выделения его в бессрочное пользование. То, что нам сегодня говорят, например, чиновники Москвы об утере кадастровой документации или об ее изначальном отсутствии представляется обыкновенным жульничеством.
Показательно, что при изъятии квартир не учитывается стоимость земельного участка (якобы, она уже учтена в стоимости квартиры). Это ещё один элемент обмана граждан и наживы строительно-чиновничьей мафии и не только Москвы. Кстати, власти использовал такой же подход, узаконив компенсацию по ЖК тем собственникам, чьи дома и земля изымаются в связи с Олимпиадой в Сочи.
Особая опасность кроется в форме принятия важных для жителей дома решений. Причем эта опасность существует и для домов, где выбрана управляющая организация, и там, где создано ТСЖ. Внешне все выглядит очень демократично: решение принимается путем голосования на основании большинства голосов. Тут-то и кроется главная хитрость. Помещений, где могли бы собраться все собственники квартир, в 99% случаев нет. Поэтому ЖК предусматривает заочную форму голосования, которая прописана в п.1 ст.47: «Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование». Вот тут-то и появляется широкое поле для обмана наших легковерных граждан, которым можно будет легко подсунуть любую «туфту», от которой уже не откажешься; голосование было, подпись в бюллетене проставлена! И ходят по домам дворники и сотрудники Управ, подсовывают мало что понимающим пожилым, да и не только пожилым, жителям, какие-то бумажки и требуют расписаться на них. Если кто заартачится, то его можно припугнуть угрозой отключения воды или света! На причитания «докумекавших задним умом» жителей, какую глупость они сморозили, не потрудившись разобраться, за что же они проголосовали, можно не обращать внимания; дело то сделано!
Есть и другая неприятность при создании ТСЖ. Жилищный кодекс определил способ принятия решения о выборе той или иной формы управления путем голосования на общем собрании жителей, осуществляемом в очной или заочной форме. А вот при принятии всевозможных решений в ТСЖ (в том числе и при избрании правления) в ЖК предусмотрено проведение общего собрания без указания способа голосования (в очной или заочной форме). Это позволяет лицам, пытающимся осуществить рейдерский захват ТСЖ, обращаться в суды для признания незаконными тех или иных решений ТСЖ, принятых путем заочной формы голосования. В подобной ситуации оказалось ТСЖ «Соколиное гнездо» в городе Москве. Правда, президиум Московского городского суда отказал им в этом иске. Но все равно этот пробел в тексте Кодекса должен быть устранен.
И вот уже гуляют по Интернету и газетным страницам данные о незаконно зарегистрированных ТСЖ, либо незаконных изменений в их уставах, либо информация о попытках создания незаконных ТСЖ или их рейдерском захвате.
^ УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
В соответствии с новым ЖК жители многоквартирного дома могут выбрать управляющую организацию, которая возьмет на себя управление комплексом вопросов по дому. Часто используется и другой термин – управляющая компания (УК). Со сроками выбора УО теперь полная неразбериха, но что точно, так то, что с 1 января 2008 года за жителей это обязательно сделают муниципалитеты, а в Москве и Санкт-Петербурге исполнительная власть. Хотя есть примеры, когда она это сделала еще до 31 декабря 2006 года.
Сначала попытаемся понять, что такое управляющая организация? Она будет крышу ремонтировать? Нет, оказывается это группа лиц или даже одно лицо – индивидуальный предприниматель, которая берет на себя все функции управления домом, кроме того, будет организовывать его обслуживание и, в том числе, капремонт. Как мы уже обсуждали, УО может быть нанята и в доме, где создано ТСЖ. При этом для себя УО одним из основных показателей работы выберет величину максимальной прибыли. Слышали ли вы, уважаемые читатели, об иных критериях оценки эффективности деятельности коммерческих структур? В бизнесе бессребреники присутствуют только в фантастических романах!
По новому ЖК управляющая организация создается для выполнения комплекса конторско-организационных работ, а все расходы по обеспечению жилья, в том числе и капремонт, будут, как обычно, производиться за счет жителей. Рассмотрим еще ряд неудобств от участия УО в управлении жильем, как это предусмотрено Жилищным кодексом:
- в многоквартирном доме все платежи могут состоять из двух частей. Одна – обязательные минимальные платежи для всех без исключения. Другая – дополнительные платежи по желанию, которые предназначены для повышения минимального обязательного качества. О таком разделении платежей в новом ЖК ни слова, а значит, это передается на основании коллективного решения на разумение управляющей компании и если большинство состоятельных собственников решит покрыть стены подъезда мрамором, а дверные ручки сделать из золота, то меньшинство обязано будет подчиниться этому решению и сделать соответствующие финансовые траты (пример несколько гипертрофирован, но, по сути, близок к истине);
- важно разобраться в определении большинства при принятии решения не только при наличии УО, но при функционировании ТСЖ. Большинство определяется не физическим количеством поднятых рук собственников квартир, а количеством квадратных метров, находящихся у них в собственности. Иными словами голосование осуществляется не руками, а деньгами. Вот вам и демократия, которая в XXI веке представляет собой не власть народа, а власть капиталов!
- любой управляющей компании работать с одним многоквартирным домом нерентабельно. Следовательно, она будет стремиться объединить группу домов и фактически превратится по этой функции в известную нам “Дирекцию единого заказа” – ДЕЗ;
- типовой договор управления многоквартирным домом (или договора с каждым собственником квартиры), содержащий четкие гарантии добросовестной работы УО до конца не отработан. В этом случае позволительно спросить: в какую ловушку и почему пытается загнать жителей исполнительная власть?
Сопоставляя между собой ТСЖ и УО, отметим:
^ Товарищество собственников жилья:
- жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами, в том числе путем открытия счета в банке, на котором они могут и должны их накапливать. Но в условиях огромной инфляции эти деньги могут быстро обесцениться;
- правление можно переизбрать;
- расчет за коммунальные услуги идет со всего дома; если часть жильцов не платит по тем или иным причинам коммунальные платежи - от электроэнергии, воды и отопления отключат всех.
И такие примеры уже есть. Мне как депутату МГД пришлось заниматься подключением горячей воды в четырех домах ТСЖ на улице Гурьянова в г. Москве. Там председатель ТСЖ совместно с нанятой им управляющей компанией (вернитесь, уважаемые читатели, к началу раздела!) сумели за три года совместного «тяжкого труда» создать долг перед коммунальными службами в размере более 5-и миллионов рублей, за который поставщики услуг и отключили в домах горячую воду, хотя жители исправно вносили свои коммунальные платежи. Справедливости ради надо признать, что подобная ситуация может быть и в доме, где ТСЖ не создано. Кроме того, если жильцы в ТСЖ не установят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики вправе потребовать оплаты с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков.
^ Управляющая организация:
- несмотря на то, что по оценкам экспертов этот вариант наихудший, пассивность основной массы населения в сочетании с давлением со стороны местной власти (и пособничеством со стороны федеральной, которая постаралась максимально осложнить реализацию двух других форм) управление и обслуживание большей части жилого фонда вероятно отойдет к УО;
- если реализовать иной способ управления нет возможности, все внимание следует направить на подготовку такого текста договора с УО, который в наибольшей степени удовлетворял бы интересам жильцов. Учитывая важность содержания текста договора управления, авторы посвятят этому отдельный раздел, где будет изложен успешный опыт некоторых инициативных групп граждан;
- в случае, если собрание не будет проведено до 1 января 2008 года, договор с УО будет подписывать исполнительная власть и никаких прав у жителей влиять на этот процесс не будет. Надо помнить, что если в договоре управления не прописана возможность его расторжения по инициативе жителей, то его изменение возможно только в судебном порядке или после окончания срока действия договора с УО (по закону он заключается по согласованию с жителями на срок от 1-го года до 5-и лет). А что такое наши суды, надеюсь, вы имеете представление?
Таким образом, на вопрос какая из трех предложенных Жилищным кодексом форм управления наилучшая, мы бы ответили, что все три имеют те или иные недостатки, причем крупные, и не являются универсальным способом, который бы удовлетворил большинство наших жителей. В следующем разделе предполагаем рассказать о предпринятых в 2007 году попытках властей федеральных и местных (в частности московских) несколько исправить ситуацию с выполнением своих обязательств по невыполненному капитальному ремонту домов, сроки которого подошли или просрочены на много лет. При этом жителям почти насильно навязывается создание ТСЖ. Кроме этого будут рассмотрены примеры жульничества в сфере ЖКХ и попытки жителей бороться с этим злом.
^ 3. ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ДОМА
Как мы уже ранее обсуждали, новый Жилищный кодекс перекладывает расходы по управлению домом, капитальному ремонту его общего имущества, по другим ремонтным, часто дорогостоящим, работам на собственников квартир. И не важно, какую форму управления они выбрали. По оценке депутатов ГД РФ, в частности Галины Хованской, капитального ремонта в Российской Федерации требуют до 60% жилых домов. Износ коммунальных инженерно-технических сетей, по данным Министерства регионального развития, также приближается к 60%. Из-за этого в некоторых городах и поселках люди всю зиму мерзнут. В 2006 г. доля капремонта жилья по стране не превышала 0,8-0,9% от объема всего жилого фонда, тогда как необходимо ежегодно приводить в порядок 2% (50-60 млн. кв. м в год) жилья, признался бывший глава Минрегионразвития РФ Владимир Яковлев.
Приняв такое решение в отношении капитального ремонта, власть, хотя и поздно, но осознала всю его взрывоопасность. После мая 2008 года Жилищный кодекс заработает в полную силу и жители, которым насильно его навязали президент и депутаты от партии «Единая Россия» и ЛДПР, сразу же оценят те тяготы, которые он возлагает на них, в первую очередь по капитальному ремонту домов. Велика вероятность массового протеста граждан против такой очевидной и неправомерной несправедливости; люди могут выйти на улицу.