Предисловие
| Вид материала | Кодекс |
- Содержание предисловие 3 Введение, 2760.07kb.
- Томас Гэд предисловие Ричарда Брэнсона 4d брэндинг, 3576.37kb.
- Электронная библиотека студента Православного Гуманитарного Университета, 3857.93kb.
- Е. А. Стребелева предисловие,, 1788.12kb.
- Breach Science Publishers». Предисловие. [3] Мне доставляет удовольствие написать предисловие, 3612.65kb.
- Том Хорнер. Все о бультерьерах Предисловие, 3218.12kb.
- Предисловие предисловие petro-canada. Beyond today’s standards, 9127.08kb.
- Библейское понимание лидерства Предисловие, 2249.81kb.
- Перевод с английского А. Н. Нестеренко Предисловие и научное редактирование, 2459.72kb.
- Тесты, 4412.42kb.
Власть начала маневрировать и пытаться сгладить в глазах жителей эту опасность. Естественно, найти те триллионы рублей для проведения капитального ремонта, который по существу не проводился с момента разрушения СССР, власть уже не могла. Но надо было что-то делать. И вот тогда, в апреле 2007 года, президент в своем послании Федеральному собранию предложил направить из федеральной казны на приведение жилого фонда и коммунальных сетей в надлежащее состояние, а также отселение жильцов из аварийных домов до 2012 г. в общей сложности 240 млрд. руб. Для реализаций этого обещания Государственная Дума и Совет Федерации принимают, а президент подписывает Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
В ст. 1 этого закона указывается, что он принят «…в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий…» и «…устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда…». Все вроде бы хорошо и слова красивые, но есть два «но» в этом законе. Есть и другие «но», но эти имеют принципиальное значение. Первое «но» заключается в том, что денег в этом фонде на капитальный ремонт всего жилого фонда России выделяется лишь 150 миллиардов рублей. Сумма мизерная! По расчетам специалистов, на полный капитальный ремонт жилого фонда страны требуется 10 трлн. руб. плюс 1,5-2 трлн. руб. на ремонт коммунальной инфраструктуры. И обязательства по направлению необходимых средств на капремонт, по их мнению, должны быть бессрочными, поскольку такие деньги государство, задолжавшее гражданам за много лет, едва ли сможет выделить быстро. Для сравнения: законом города Москвы «О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы "Ответственным собственникам - отремонтированный дом" на 2008 - 2014 гг., принятого в декабре 2008 г., выделяется почти 490 миллиардов рублей.
И второе «но». По закону каждый собственник должен добавить к бюджетным средствам как минимум 5% личных сбережений. Только на этих условиях можно будет получить государственную поддержку. Кроме всего прочего, регионам ставятся контрольные цифры по количеству домов, создавших у себя ТСЖ: в 2008 г. - 5%, в 2009 г. – 10% и т.д. Московские власти, усвоившие, что все революции начинаются в столицах, приняли на себя эту обязанность оплачивать собственникам квартир указанные 5%, непосильную сегодня для подавляющего числа москвичей. Но Москва имеет для этого средства, а в регионах, многие из которых дотационные, таких средств нет. Обращаем особое внимание на требование федерального закона о предоставлении субсидий на капитальный ремонт исходя из количества домов, создавших у себя ТСЖ. В чем же здесь дело?
Аналитики отмечают, что жилищное законодательство содержит в себе много лазеек для манипулирования и махинаций. Так Николай Маслов, заместитель председателя Госстроя РФ, отмечает: «Система ЖКХ всегда была черной дырой. Закачай туда хоть 200 млрд. руб., хоть 300 млрд. руб. Реформу ЖКХ чиновники завели в тупик, с самого начала в ней ставились заведомо ложные задачи. Масса денег списывается на ЖКХ, но никто не контролирует выполнение работ. Если 250 млрд. руб. влить в эту систему, то количество ветхого жилого фонда только увеличится. То жилье, которое названо аварийным и ветхим, таким же и останется, а параллельно будут ветшать остальные дома. Выделяемые сегодня миллиарды рублей пойдут лишь на укрепление коррупции. Капитального ремонта не будет, будет показушное латание дыр». Убедившись, что государственная власть в лице административных структур управления (в Москве это в первую очередь Управы и Префектуры) не способна эффективно контролировать деятельность Государственных унитарных предприятий по управлению жилым фондом, власти и решили, приняв Жилищный кодекс, возложить этот контроль на собственников квартир. Естественно, лучше этот контроль возложить на некий коллегиальный орган, например правление ТСЖ и его председателя. Вот почему выделение средств на капитальный ремонт, обуславливается властями требованием создания ТСЖ. Теоретически может быть в этом и есть некоторая логика, но, например, в Москве имеется около 40 тысяч домов, в которых в идеале нужно иметь хотя бы по два дипломированных специалиста в области ЖКХ. Ну и где вы их столько найдете? И полезут в руководство ТСЖ в лучшем случае энергичные, но неграмотные люди, а в худшем – проходимцы и откровенные жулики.
Условие получения регионом из федерального Фонда субсидии на капитальный ремонт, как мы отмечали, определяется количеством домов, в которых созданы ТСЖ. Что бы выполнить эту норму региональные власти пускаются «во все тяжкие», используют различные законные и незаконные способы. Так в Москве префектурам дана команда спешно выявить все дома, где доля муниципального (неприватизированного) жилья составляет более 50%. И вот в них московские власти по закону, будучи его собственником, создают ТСЖ. Московские чиновники говорят, что им даже спущен, как в доброе старое время (ну не хочет Единая Россия учится на чужих ошибках, обязательно на своих хочет «сломать голову») жесткий план по созданию ТСЖ. ТСЖизации в самое ближайшее время намечено подвергнуть 3384 дома в столице. Здания - самые разнообразные. Есть весьма древние экземпляры 1830-1840 годов постройки. Много домов являются ровесниками Октябрьской революции. Но попадаются и новостройки 2005-2006 года выпуска. Смешно, если бы не было так грустно, от мышиной возни московских властей. Чего не сделаешь, чтобы получить дополнительные деньги на капремонт?
О недостатках выбранной схемы приватизации жилья и системы управления его эксплуатацией рассуждает и Сергей Глазунов, один из авторов книги "Доступное жилье: люди и национальный проект". Вот как он отвечает на вопрос: почему в России была выбрана именно поквартирная приватизация жилья и в чем ее опасность? – «Все разрабатывал Институт экономики города, это его проект и идеи. Он действовал с подачи иностранных организаций, зарубежных фондов. А там, видимо, считали, что нужно идти таким путем. Они не разбирались в нашей жилищно-коммунальной системе, считая, что надо приватизировать как можно больше и как можно быстрее, а дальше рынок расставит все по своим местам. А что можно было быстро приватизировать в ЖКХ? Только квартиры… Опасность поквартирной приватизации состоит в том, что в результате образуются смешанные формы собственности в доме. Одни квартиры приватизированы, другие – нет. Значит, они муниципальные. А нежилые помещения оказались еще у других собственников. Смешение частного и муниципального влияет на возможность управления домом. В результате многоквартирный дом превратился в низкоэффективный конгломерат разнородных собственников, который не способен к достойному управлении… Пример Великобритании. У них тоже был большой муниципальный сектор. Когда они поняли, что с трудом с ним справляются – требует много денег, низкая эффективность, большие затраты и малая отдача, они поставили перед собой задачу переходить к частным формам владения и управления жильем. И начали они как раз с приватизации квартир. Но очень быстро поняли, что проблема улучшения управления и содержания жилья таким способом не решается. И они начали приватизировать дом целиком. То есть владельцем дома, в котором все квартиры были муниципальными, становится некая фирма, которая изначально была под контролем муниципалитета. В случае, если большинство жильцов соглашалось, весь дом переходил в собственность этой "жилищной ассоциации". Так в Великобритании переходили к той модели, которая существует в зарубежных развитых странах, где жилье нормально развивалась, без перекосов. Дом должен принадлежать одному домовладельцу: либо это частный домовладелец, либо это кондоминиум – коллективная форма собственности, либо это муниципалитет. Вот три пути, по которым надо было идти при приватизации. Какие-то дома нужно было сделать частными доходными, договорившись с жильцами, что-то им доплатив, какие-то дома полностью сделать кондоминиумом, с автономным управлением, а некоторые дома перевести полностью в муниципальный фонд». Обращаем ваше внимание, уважаемые читатели, что, приводя выдержки из книги С. Глазунова, мы пытались продемонстрировать античеловеческую суть реализуемой в России реформы ЖКХ даже по сравнению с подобными реформами в классическом буржуазном государстве – Великобритании. Мы убеждены, что в России государственная форма управления, эксплуатации и ремонта жилых домов, созданная при Советской власти, является наиболее приемлемой для нашей страны, особенно с учетом ее климатических условий и менталитета населения.
Можно и нужно возмущаться новым Жилищным кодексом, бороться за его изменение или даже отмену. В частности КПРФ настаивает на его отмене. Но сегодня Кодекс введен в действие и необходимо пытаться уменьшить неприятности, которые он создает для нас. Много полезного для собственников жилья содержится в Интернете, в частности на страницах Интернет-сайтов ссылка скрыта и ссылка скрыта. Вот рекомендации по рациональной последовательности действий при решении вопроса капитального ремонта дома, приведенные на сайте: ссылка скрыта:
^ ПЯТЬ СОВЕТОВ ЖИТЕЛЯМ ДОМА
1. Не забыть подать заявку. При этом указать твердый процент, на который жители готовы профинансировать ремонт, а не непонятное «не менее 5%». В Москве правительство Москвы берет на себя оплату этих 5%, так, что для жителей это будет бесплатно.
2. ^ Получить акт технического состояния дома. Составить такой акт могут Государственная жилищная инспекция или Роспотребнадзор. Службы государственные и обследование обязаны провести бесплатно. Обе службы призваны следить за тем, чтобы жилище было безопасно для жизни, поэтому при составлении заявки на проведение экспертизы (проверки) состояния дома указывайте, что несделанный ремонт, пропущенные нормативные сроки ремонта (согласно Ведомственным строительным нормам – 15-20 лет) делают жилье опасным для жизни.
3. ^ Обязательно пытаться осуществлять общественный контроль за судьбой вашей заявки. Лучше всего это делать в союзе с другими домами и с участием депутатов, которым чиновники вряд ли рискнуть не дать ответ или не согласиться на встречу
4. Если решение о выделении средств принято (т.е. принято решение о проведении капитального ремонта) и стоит вопрос о смете, нужно требовать заключения по этому поводу специального дополнительного соглашения к договору с УО, где были бы четко прописаны обязательства компании по отчету за потраченные деньги и право жителей участвовать в проверке обоснованности сметы, приемке работ. Без подписи избранного жителями представителя такой акт не должен иметь силу.
5. Смета УО сверстана, но вам интересно, кто будет выполнять работы. Вам бы хотелось, чтобы все было сделано качественно в срок и без воровства. Так не отдавайте этот шанс на откуп в чужие, не всегда чистые руки. В конкурсной комиссии по выбору строительной организации-подрядчика обязательно должен быть ваш представитель.
^ Учет, контроль и солидарные действия – вот путь к успеху!
Завершая обсуждение этой части проблем, возникших в связи с принятием нового Жилищного кодекса, хотим заметить, что никуда власть не уйдет от воровства и мздоимства в системе ЖКХ. Если за шестнадцать лет в стране «прихватизировано» до 90% общенародной собственности, которая оказалась в руках абсолютного меньшинства наших граждан, то и деньги в системе ЖКХ также будут разворовываться.
Когда в странах буржуазной демократии отношение доходов 10% самых богатых к 10% самых бедных (т.н. децильный коэффициент) превышает 10, народ выходит на улицу. Пример Франции - яркое тому подтверждение. В социалистическом Китае закон ограничил его цифрой 5. В России только по данным официальной статистики он составляет 15-20, а в Москве 43. Массовые уличные протесты у нас впереди. Люди пока еще выражают свое недовольство дома, в кругу друзей. Известно, что в России народ более терпеливый и дольше созревает для массового протеста. Но это дело времени и тогда власти следует вспомнить строки Пушкина «о беспощадном русском бунте».
^ 4. ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС И ОСОБЕННОСТИ ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ В МОСКВЕ
Предыдущие три раздела нашей публикации касались различных аспектов нового жилищного кодекса, как некого антипода социалистических основ жилищной политики, существовавшей в нашей стране до контрреволюционного переворота 1993 года и принятия буржуазной конституции России. Были также рассмотрены принципиальные различия и особенности тех форм управления жилыми домами, которые он предлагает нам в обязательном порядке. В этом же разделе будут рассмотрены детали его реализации в Москве с учетом особенностей ее столичного статуса, определенных Конституцией РФ, системы административного управления Москвой, менталитета ее руководителей.
Напомним, что основная суть нового Жилищного кодекса заключается в отказе государства от управления и обслуживания жилых домов и перекладывание этого на плечи собственников квартир и коммерческих структур, специально для этого предназначенных. Основной упор при этом делается на использование коммерческих управляющих организаций (УО) и товариществ собственников жилья (ТСЖ), управляющих и обслуживающих дома своими силами или с использование нанимаемых для этого УО.
Перед московскими властями в начале стояла задача: как наименее безболезненно для себя заставить москвичей–собственников квартир согласиться на передачу управления в руки управляющих организаций, которыми на первом этапе стали выступать привычные для всех ГУП ДЕЗ и РЭУ, но работающие уже на принципах, изложенных в новом Жилищном кодексе. И вот вся административная машина Москвы стала навязывать их москвичам. Зачастую собрания по выбору формы управления, особенно при проведении их в форме заочного голосования, сопровождались фальсификациями (см., ссылка скрыта).
Предлагая управление посредством ДЕЗов, которые якобы сохранят статус государственных структур и уж точно не обманут москвичей, власть знала, что в 2007-2008 годах ГУП ДЕЗы будут акционированы и затем приватизированы, превратившись в частные коммерческие организации. Это прописано в постановлении правительства Москвы N 299-ПП от 24 апреля 2007 года "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации". В соответствие с этим постановлением (см. п. 2.1.3.) реорганизуются «…государственные учреждения города Москвы единые информационно-расчетные центры административных округов (ГУ ЕИРЦ АО) путем выделения из их состава государственных учреждений города Москвы инженерных служб районов (ГУ ИС районов) и государственных учреждений города Москвы инженерных служб административных округов (ГУ ИС АО). Другая же их часть, условно назовем ее ОАО ДЕЗ, акционируется со 100% капиталом города, но будет выполнять свои функции в сфере управления и технического обслуживания домов. Причем определено, что имущество этих ОАО будет находиться в собственности города, а их акции могут быть переданы в доверительное управление частной коммерческой структуре. Бюджетные субсидии, выделявшиеся ранее ГУП ДЕЗ, теперь будут выделяться, как это прописано в постановлении правительства Москвы N 299-ПП, всем без исключения управляющим организациям, в том числе и акционированным ДЕЗам. Первоначально акции ОАО "ДЕЗ" будут переданы в Департаменты имущества городов, потом их под видом конкурса передадут в доверительное управление тем же ОАО "ДЕЗ". А потом ДЕЗы станут собственностью кучки акционеров или точнее сказать чиновников и их близких, как стали собственностью чиновничества акции множества доходных предприятий, в том числе ОАО "РАО ЕЭС" и ОАО "Газпром".
После преобразования ДЕЗов следует ожидать появления множества дополнительных коммерческих услуг, которые могут стать обязательными и коммерциализации ныне существующих. Часть жилищных услуг уже сейчас стали официально коммерческими. Например, "Мосгаз" (тоже ГУП) с марта 2007 г. перешел на платную основу обслуживания внутриквартирного оборудования. Этот переход был совершен без предварительного обследования. Теперь, когда вы чувствуете, что в квартире пахнет газом, сначала проверьте, достаточно ли у вас денег в кармане. Правда и существование государственных унитарных предприятий в сфере ЖКХ не освобождало жителей от дополнительных поборов со стороны слесарей, сантехников, столяров и прочих. Не освободит их от этого и создание ТСЖ и управляющих организаций.
Создав в системе ЖКХ большое количество коммерческих УО, в том числе и на базе государственных унитарных предприятий, федеральные и московские власти осознали, что действенного контроля за их деятельностью, после ухода их из системы государственного управления и контроля, нет. И тогда, как утопающий хватается за соломинку, они ухватились за структуру ТСЖ, которая должна нанимать эти УО и контролировать силами председателя, правления, общего собрания ТСЖ, наконец, их деятельность. Это все похоже на те благие ожидания либеральных демократов «первого разлива» (Ельцин, Чубайс, Гайдар и иже с ними), что после передачи государственной собственности в частные руки «рынок и эффективный собственник» расставит все на свои места, экономика страны будет работать эффективно и все мы заживем в капиталистическом раю! Кончилось же это, как мы все знаем, развалом экономики и ее промышленного сектора, ростом воровства и коррупции, поголовным обнищание большинства населения России. Аналогичная ситуация, полагаем, будет и в системе ЖКХ. Собственно, а чем она принципиально отличается от других областей народного хозяйства, которые были разрушены и разворованы в прошедшие 16 лет?
Для реализации этой установки на создание ТСЖ федеральные и московские власти издали ряд законов и постановлений, где предусмотрены большие преференции тем собственникам жилья, которые создали у себя ТСЖ. В первую очередь это касается капитального ремонта жилого сектора. Этой теме был посвящен третий раздел этого цикла.
Вернемся, однако, к вопросу акционирования ГУП ДЕЗ в Москве. Когда власти, рассказывая о тех преимуществах, которые принесет это москвичам, льют потоки елея на страницах печатных и электронных СМИ, то в головах думающих граждан начинают возникать вопросы сомнения: все ли здесь чисто? И сомнения эти имеют под собой основу. Если порыться в Интернете, то с удивлением обнаруживаешь информацию о том, что лоббирует проект акционирования ДЕЗ компания Миракс-сервис, входящая в состав корпорации Mirax GROUP, являющейся одной из крупнейших на рынке строительства коммерческого жилья в Москве. А затем читаешь отзывы о пресс-конференции депутата ГД Галины Хованской, которая предупреждает о том, что «…путем рыночных махинаций, организованных властями Москвы, все акции управляющих компаний будут переданы в доверительное управление «Интеко», «Миракс-сервис» и «Пик» с последующим выкупом. Малому и среднему бизнесу теперь здесь места нет». С аналогичной оценкой последствий приватизации городской собственности в системе ЖКХ выступает и председатель Комитета по собственности ГД РФ 4-го созыва В. Плескачевский, который отметил, что "На сегодняшний день, ни для кого не является секретом, что три компании пытаются захватить рынок управления жилищной сферой" (ссылка скрыта).
Жилищный кодекс РФ устанавливает, что земля под домом и придомовая территория являются общим имуществом всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД). В Москве процесс оформления прав собственников на земельные участки идет крайне медленно. Кроме того, в рамках существующей неопределенности в действующем законодательстве распространилась практика передачи собственникам в многоквартирных домах земельного участка в размерах внешнего контура дома («по отмостке»). С такой позицией выступает и мэр Москвы Ю.М. Лужков. Это затрудняет и деятельность ТСЖ по управлению домом как полноценным объектом недвижимости.
Московские власти не заинтересованы передавать собственникам в многоквартирных домах права на земельные участки в размерах, обеспечивающих их нормальное функциональное использование, поскольку сохранение правовой неопределенности используется ими для административного вторжения на застроенную территорию путем ее так называемого «уплотнительной застройки».
Однако, федеральное законодательство требует от органов власти самостоятельно – вне связи с наличием или отсутствием заявлений от граждан и ТСЖ – обеспечить государственный кадастровый учёт земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 года. При этом согласно Градостроительному и Земельному кодексам Российской Федерации границы и размеры земельных участков многоквартирных домов должны устанавливаться с учётом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Земельный участок не может быть выделен «под отмостку», он должен быть такого размера, который позволяет использовать дома путём обеспечения к ним доступа и использования прилегающего пространства.
Все это вроде бы правильно с точки зрения Жилищного кодекса РФ. Но, кроме всего прочего, при решении брать или не брать в собственность собственникам квартир землю, необходимо помнить о том, что существуют налоги на недвижимость. Пока они исчисляются исходя из остаточной стоимости ваших квартир по оценке БТИ и кадастровой стоимости земельного участка. Но это сегодня, а завтра? Руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы Марина Оглоблина в середине 2007 года заявила о желательности исчисления налога на приватизированные квартиры, исходя из их рыночной стоимости. Очевидно налог на землю, как объект недвижимости, также должен учитывать ее рыночную стоимость. Весь вопрос в том, когда это произойдет?
Проблема осуществления в Москве коммунальных платежей жителями – членами ТСЖ, ЖСК и других кооперативов, возникла как бы на пустом месте. Ранее все москвичи вносили свои коммунальные платежи с использованием единого платежного документа (ЕПД) Единого информационно-расчетного центра. Но после организации ТСЖ, сложилась ситуация, когда его руководящий орган стал решать каким образом вносить коммунальные платежи: с помощью ЕПД в ЕИРЦ или непосредственно в бухгалтерию ТСЖ. Практика создания ТСЖ с использование процедуры заочного голосования, демонстрирует, что в этом случае их председатели и правление слабо контролируется жителями – членами ТСЖ. Это часто приводит к финансовым злоупотреблениям в ТСЖ, о которых говорится в письме ряда жителей-членов ТСЖ на имя первого заместителя мэра П.П. Бирюкова. В частности они приводят такие факты:
- ЖСК «Ясень» - в нарушение норм законов на общем собрании был поставлен и принят вопрос о применение подушевых тарифов по воде при имеющихся общедомовых счетчиках! То есть общее собрание членов ЖСК превысило свои полномочия и отменило действие Раздела VII ЖК РФ, нормы ПП РФ N 307 и ППМ N 617-ПП. При этом г-ну К.Кудрову, проживающему в этом доме, отказано в использовании квартирного счетчика, о чем свою жалобу он вынужден был направить в Европейский суд по правам человека.
- ЖК «Физик» - ЕИРЦ применяет смешанную схему начисления платежей: «…начисления производятся на физических лиц по услугам «отопление» и «горячая вода», по услуге «техническое обслуживание» и «холодная вода» начисления производятся, как юридическому лицу» - это фрагмент из письма в ГУИС «Зябликово».
- ТСЖ «Гурьянова, 17-19» - дом много лет управляется товариществом собственников жилья, зарегистрированным застройщиком, которое должно было давно быть ликвидировано, а дом должен был быть давно переведен на баланс и на обслуживание в ДЕЗ. Не дожидаясь этого со стороны исполнительной власти, жители приняли решение о переходе в ДЕЗ в прошлом году. Однако до сих пор домом управляют непонятные структуры.
- ТСЖ «Привольное» - в течение неизвестного периода отсутствует высший орган власти с полноценным кворумом. Пункт 5 ст. 155 ЖК РФ применять некому. Оснований производить расчеты платежей товариществом нет!
В этом же письме они требуют от московских властей обеспечить применение формы Единого Платежного Документа на территории всего города по отношению ко всем потребителям в системе ЖКХ и обеспечить всем жителям города равные права и возможность на применение норм ППМ от 29 июля 2003 г. N 617-ПП «О работе единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ) и мерах по совершенствованию их деятельности.» - прекратить необоснованное присвоение функций ЕИРЦ частью жилищных объединений.
В ответах Галине Нагария – одному из авторов этого письма - сотрудников Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы и Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы указывается, что по отношению к гражданам, проживающим в домах ТСЖ и ЖСК, не применяются установленные формы ЕПД. В качестве аргумента используется утверждение, что государство в лице органов исполнительной власти не имеют право «вмешиваться» в дела общественных объединений. Аргументов неприменения формы ЕПД для жителей домов ТСЖ и ЖСК не может быть, потому что отказ от применения ЕПД есть нарушение, как полагают заявители, а) Конституции РФ (ст. 19 «государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина, независимо от… принадлежности к общественным объединениям…») и б) положений постановления №307-ПП РФ от 23.05.2006, которые также обязательны для исполнения всеми. Получив подобный ответ, Галина Нагария была вынуждена обратиться с жалобой в Страсбург в Европейский суд по правам человека.
Еще одна проблема, которая широко обсуждается и в Интернете и в обычных СМИ. Это тема возможного рейдерского захвата жилья. Действия "рейдеров" по захвату промышленных предприятий – ничто по сравнению с событиями, которые могут развернуться в жилищной сфере больших городов. Ведь достаточно провести необходимое решение - например, установить плату за содержание жилья в размере 20000 рублей в месяц, и жильцы будут вынуждены продавать свои квартиры, так основная масса не сможет платить такие суммы (которые, кстати, законодательно ничем не ограниченны). После освобождения жилплощади, квартиры будут скуплены лицами, заинтересованными в этом. После чего платежи очередным решением, будут приведены к необходимому уровню. Города России (в первую очередь - Москва), быстро разделятся на гетто для бедных и районы для богатых. Возможен другой, более очевидный, механизма захвата жилья. Мощные фирмы-застройщики, такие как Интеко, Миракс, ПиК и др., став УО, например, при приватизации ГУП ДЕЗов, будут заинтересованы не в сохранении управляемого низкоэтажного жилищного фонда, а в скорейшем доведении его до аварийного состояния, чтобы получить земельный участок под высокоэтажную и/или элитную застройку согласно п.10 ст.32 ЖК РФ.
В подтверждение того, что земля в центре Москвы является лакомым куском, служит неосторожное заявление одного из московских чиновников. Коренных москвичей, десятилетиями стоящих в очереди на получение социального жилья, и жильцов идущих под снос ветхих домов и пятиэтажек чуть было не переселили за МКАД. По словам этого чиновника выходило, что людям, ставшим заложниками градостроительной политики московской власти, после десятилетий мытарств могут предложить поселиться около города Люберцы, на бывших полях аэрации. Тем, кто откажется от такого «счастья» и не захочет ждать у моря погоды, лужковские соратники готовы вручить ключи от квартир, расположенных в подмосковном городе Дмитрове, что в 70 километрах от столицы. Опасаясь справедливого гнева москвичей, чиновники быстро спохватились и принялись опровергать собственные заявления. Однако заместитель главы столичного департамента жилищной политики Николай Федосеев признался: «Поскольку в Москве существует дефицит площадей под застройку, есть опасность, что возникнет временное сокращение объемов ввода жилья. Во избежание этого очередникам – участникам возмездных программ предлагается новое жилье в Московской области».
Завершая обсуждение указанной в заголовке раздела темы, считаем необходимым еще раз отметить существенные недоработки, содержащиеся в тексте Жилищного кодекса. Уверены, что, вкусив все прелести жизни по новому Жилищному кодексу, наши граждане возмутятся, и возмущение их будет сродни социальному взрыву. Власть должна помнить известное изречение: «Тот, кто посеял ветер – пожнет бурю». Добавим от себя – бурю жесткого народного гнева.
Рассматривая все особенности нового Жилищного кодекса и его недостатки, имеющие глобальный характер, мы постарались ответить на вопрос: кто виноват? Теперь же остается разобраться, в том, а что делать в этой ситуации? Но это тема следующих разделов этой публикации.
^ 5. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ – “ПОДВОДНЫЕ КАМНИ”
В разделе “Жилищный Кодекс и особенности его реализации в Москве” рассматривались особенности способов управления многоквартирными домами. В течение 2006 - 2007 г.г. москвичи и жители других регионов Российской Федерации стали свидетелями драматического действа, связанного с практической реализацией положений нового Жилищного Кодекса РФ по выбору способа управления жилищным фондом. Известен принцип: ломать - не строить! Не реконструировать элементы, не бороться с недостатками существовавшей и много лет отлажено работавшей системы, а тупо сломать её – вот достигнутая реформаторами цель. Грядущий хаос в системе ЖКХ страны и Москвы, в том числе, неизбежен. Аннулировать его пока сложно, но можно снизить масштабы ущерба, который он несет.
^ КАК ВЛАСТИ УСТРАИВАЛИ «ГОНКУ» ЗА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ
За два прошедших года москвичи были свидетелями, как Управами районов массово осуществлялась “гонка” по навязыванию жителям многоквартирных домов управляющих организаций, информации о которых часто не было вовсе, а размер их уставного капитала мог исчисляться всего-навсего десятью тысячами рублей. Часто собственникам для заключения предлагались безграмотно составленные договоры, в которых, например, отсутствовало главное приложение, содержащее полное описание состава общего имущества многоквартирного дома. В сметах затрат отсутствовали конкретные цифры.
При организации заочной формы голосования сбор конфиденциальной информации о собственности граждан техническими работниками управ (техниками и дворниками) определялся самими властями, как вполне законный. Иначе говоря, объяснение подобных действий сводилось к тому, что никто не запрещает гражданам обратиться за организационной помощью к представителям исполнительной власти своего района или к другой структуре, которая согласится выполнять огромный объем работы по организации заочной формы голосования собственников помещений в многоквартирных домах. Зададимся вопросом: в чем заключается цель тех, кто бесплатно выполняет сложную и весьма обременительную работу за жителей? Ответ очевиден и для думающего читателя не требует расшифровки.
Многочисленные обращения граждан в органы власти города, в Прокуратуру Москвы по вопросам, относящимся к законности такой деятельности Управ, содействовавших распечатке массовым тиражом документов по проведению заочных форм голосований, мало, где имели успех и положительное решение.
Главными целями любых реформ и новаций должны быть повышение эффективности и модернизация системы управления. Однако, как показывает практика, величина процента от прибыли, в хорошем денежном эквиваленте, определяет функционирование власти и связанных с ней коммунальных структур. А выбор управляющей организации это конкретный пример, когда власть имеет возможность безнаказанное право лоббировать интересы нужной ей структуры. Подробно об этом мы уже рассказывали. В настоящее время в районах города начинают повторяться события последних лет, только объектом гонки теперь выступает Товарищество Собственников Жилья .
Для того чтобы управлять эксплуатацией жилищного фонда, нужны профессиональные знания и практика. Сегодня власти Москвы, ссылаясь на п.2 ст.162 ЖК РФ, предлагают собственникам, большинство из которых являются дилетантами в сфере управления жильём, следующий механизм для работы ТСЖ:
- выбрать из своей среды представителя, которому на Общем собрании собственники выражают доверие возглавить ТСЖ;
- руководителю – председателю правления от имени собственников оформить договорные отношения с некой УО, функционирующей в районе.
Однако «кто девушку ужинает, тот её и танцует» Этим и пользуются районные власти. Нетрудно догадаться, что клиентура и достаток «девушки» будут быстро увеличиваться, по мере того, как в домах старой постройки добропорядочные дилетанты станут лепить ТСЖ, не получая никаких письменных гарантий в заключаемых договорах по срокам проведения капитального ремонта каждого конкретного здания. Cозданная структура, возможно, будет неким товариществом, только без учёта интересов собственников жилья. Такая ситуация лишний раз подчёркивает несоответствие норм ЖК РФ при их практической реализации равенству прав рядовых граждан и УО при заключении договорных отношений.
^ ОСОБЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ И ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ
Ранее мы рассматривали этот вопрос. Обратимся к нему вновь в связи с проблемой выбора управляющей организации. Жилищным кодексом установлены конкретные правила проведения Общего собрания собственников помещений. Оно может быть как очередным (проводится один раз в год), так и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников помещений в многоквартирном доме). Инициировать созыв общего собрания вправе только лица, являющиеся собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме. Только на собрании можно принять юридически значимое решение: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать жилой дом, убирать в подъездах, менять лампочки, а также по каким расценкам за все придется платить.
Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50% собственников квартир, владеющих не менее чем 50 % общей площади жилых помещений этого жилого дома. Ранее мы подробно обсуждали правила определения кворума на этих собраниях. Если в доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету (городу, району), представители муниципалитета должны присутствовать на собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир.
Если в многоквартирном доме 50 и более процентов общей площади жилых помещений данного жилого дома не приватизировано, то собственники приватизированных и купленных квартир не смогут решить вопрос об управлении домом. Этим будет заниматься муниципальная власть. В Москве, как столичном городе, это право передано местной исполнительной власти в лице Управ. Так как у местной власти, как собственника неприватизированных квартир, всегда будет большинство голосов, то она и будут решать, кто именно станет управлять домом. Вероятно, это будет привлеченная Муниципалитетом (Управой) на конкурсной основе управляющая организация любой организационно-правовой формы собственности. На этом этапе важно понимать, как именно осуществляется подсчёт голосов.
На сайте Правительства Пензенской Области по этой теме приведен весьма познавательный комментарий специалистов. Воспроизведем его почти полностью, так как считаем, что это будет полезно нашим читателям: “…Рассмотрим пример: 45% собственников проголосовало за непосредственное управление, 30% - за ТСЖ, 20% за УК и 5 % - воздержалось. Какую форму управления принять?
В данной ситуации рекомендуем провести второй тур голосования и выбрать уже из двух форм, набравших большинство голосов: то есть между непосредственным управлением и ТСЖ. В этом случае выбирается та форма управления, которая получила большинство голосов. Например, за непосредственное управление проголосовало во время второго тура 53%, за ТСЖ – 40%, воздержалось – 7% от общего числа собравшихся.
Принимается только абсолютное большинство голосов: более 50% от числа собравшихся, то есть 50 + 1 голос. При этом следует отметить, что под голосами подразумевается не конкретное количество людей, а квадратные метры общей площади, которые данный собственник занимает. Например: за 1 голос принято 10 кв.м. общей площади жилья (квартиры).
Значит, собственник, имеющий квартиру площадью 72 кв.м. (3-х комнатную квартиру), будет иметь 7,2 голоса. Собственник 2-х комнатной квартиры (общая площадь 55 кв.м.) будет иметь 5,5 голоса, владелец 1 комнатной квартиры (общая площадь 30 кв.м.) будет иметь на общем собрании 3 голоса. Причем, если в одной квартире несколько собственников и их мнения разделились, при подсчете голосов будет учтена доля каждого собственника. Например, в трехкомнатной квартире 3 собственника, каждый из которых проголосовал за разные формы собственности. Их голоса также разделятся (72 кв.м : на 3 чел. = 24 кв.м. или 2,4 голоса на каждого собственника).
Форма голосования может быть не только очной, но и заочной. То есть те собственники жилья, которые не хотят или не могут в силу каких-то обстоятельств присутствовать на собрании, но которые уже определились в выборе формы управления домом, могут проголосовать заочно.
Для этого необходимо заполнить бюллетень для голосования и в запечатанном конверте передать его одному из представителей инициативной группы не позже заранее оговоренной даты и поставить свою подпись в списке собственников жилья данного многоквартирного дома, подготовленном инициативной группой.
Данная подпись подтверждает факт участия в голосовании. Конверты с бюллетенями могут быть распечатаны только в день подсчета голосов, или в день проведения общего собрания собственников и очного голосования по данным вопросам. В протокол при этом нужно внести строку: в заочном голосовании приняло участие столько-то собственников и как распределились голоса в заочном голосовании. Все это будет суммироваться и получится процент голосов собственников за ту или иную форму управления…”
^ ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ СОБСТВЕННИКОВ С УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ
Очевидно, что содержание договоров, заключаемых собственниками жилья с УО, является самой важной темой. Текст документа должен серьёзно обсуждаться и утверждаться на Общем собрании собственников. Если собственники не утвердят на Общем собрании свой вариант договора, то УО имеет право предоставить им свою версию такого договора. Однако, отдельные пункты документа могут иметь такие формулировки и нюансы, что юридически безграмотный собственник может их не понять и не увидеть. В случае, если на Общем собрании собственников жилья текст договора обсуждался и в итоге был утверждён, то жители могут требовать, чтобы с ними был заключён именно этот договор управления на условиях, принятых на данном собрании.
Об этом говорит п.1 статьи 162 ЖК РФ: ”Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания”.
К проведению Общего собрания собственников, обсуждению и утверждению на нём текста договора надо относиться крайне серьёзно. Данный договор определяет взаимоотношения управляющей организации с ограниченным по количеству и вполне определенным перечнем лиц, выступающим второй стороной договора. Не все жители многоквартирного дома, проживающие в нем на законных основаниях, а только собственники могут выступать второй стороной договора. Существенным условием договора является то, что перечень и периодичность оказания услуг определяются либо общим собранием собственников, с учетом предложений управляющей организацией, либо в результате открытого конкурса по данному дому. Соответственно цена договора формируется либо на договорной основе, как совместное решение собственников и управляющей организации, либо в результате торгов (в случае конкурса).
Тексты договоров, предлагавшихся УО собственникам жилья в 2006 и в 2007 г.г. имеют некоторые отличия. Это связано с тем, что на протяжении всего 2006 года и в начале 2007 года граждане сумели накопить некоторый практический опыт, ознакомиться с юридическими документами и стали предъявлять УО законные и, главное, подкреплённые знанием нормативно-правовой базы, требования по внесению изменений в тексты договоров.
В начале обратимся к договорам управления многоквартирным домом, переданным в 2006 году в Комитет защиты прав граждан (КЗПГ) жителями районов Ясенево и Аэропорт. Остановимся на тех позициях, которые актуальны и сейчас в 2008 году. С первого взгляда, мы видим перед собой большие документы, изобилующие жилищно-коммунальной терминологией и информацией. Рядовой обыватель может легко их подписать, не затрачивая времени на чтение. На это и рассчитывают авторы. Проанализируем некоторые положения документов, которые, на наш взгляд, являются “подводными камнями”, сознательно заложенными в тексте. Затем рассмотрим большой аналитический практический документ - Протокол разногласий по Договору управления многоквартирным домом между ГУП ДЕЗ «Раменки» и собственниками жилых помещений дома №21 корп. 1 по Университетскому проспекту, город Москва.
Приводимые в протоколе поправки относятся к тексту примерного договора управления, размещённого на официальном сайте Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства правительства Москвы. Данный договор был распечатан тиражом 5200000 экз. и часто навязывается собственникам в качестве окончательного и единственно возможного варианта договора управления.
АНАЛИЗ ДОГОВОРОВ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ, ПРЕДЛАГАВШИХСЯ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ В 2006 г. -
В НАЧАЛЕ 2007 г.
| ^ Разделы договоров | Комментарии по районам Ясенево и Аэропорт |
| Раздел 2. Предмет Договора. Пункт 2.2:”… Вопросы капитального ремонта Многоквартирного дома регулируются отдельным Договором…” | Прочитав это предложение, возникает множество вопросов: О каком отдельном Договоре идет речь? Где данный Договор? Он не прилагается даже в виде приложения к имеющемуся документу. Как же можно подписывать серьезную бумагу со ссылкой на некую виртуальность? Тем более, речь идет о вопросах капитального ремонта, который, как известно, в силу дороговизны, не по карману сегодня многим москвичам. Не есть ли эта маленькая оговорка попыткой переложить вопросы капитального ремонта в будущем на плечи самих жителей, о чем и будет прописано в дополнительном Договоре? А если дом приходит в аварийное состояние, и у собственников помещений нет средств на его ремонт, то мудрые власти примут решение о сносе дома и переселении жителей в другой, возможно, не отвечающий интересам граждан, район. Зато, на месте снесенного здания вырастет новый элитный коммерческий дом с подземными гаражами. Так можно ли, исходя хотя бы из одной этой маленькой и малозаметной оговорки, подписывать предлагаемый документ? Если в Ясенево непосредственно в п.2.4 указали “Характеристики Многоквартирного дома на момент заключения Договора”, то в районе Аэропорт дали ссылку на приложение №2 к настоящему договору, в котором указан состав общего имущества в Многоквартирном доме, который утверждается распоряжением префекта или, в крайнем случае, общим собранием собственников. В представленном управляющей компанией приложении №2 в таблице присутствуют такие понятия, как год постройки, материал стен, материал крыши, площадь крыши, площадь фасада, Общая площадь помещений строения, количество этажей, количество лифтов, количество квартир, мусоропровод и.т.д., но, к сожалению, не видно описания всех нежилых помещений, лестничных клеток, подвалов, чердаков, и.т.д. А также нет главной информации для собственников помещений о том, что состав общего имущества утвержден распоряжением префекта. Отсутствие столь важных сведений должно насторожить жителей. Возникают простые вопросы: Кому принадлежит подвал в Вашем доме? Кто отвечает за чердак? Есть ли у этих помещений владельцы или арендаторы? ^ Собственники обязаны обладать полной и доскональной информацией. В противном случае, может возникнуть ситуация, когда неправильно будет составлена смета затрат, и жители понесут убытки в виду увеличенных размеров платежей. Заключать договор с отсутствием базовых реквизитов, очевидно, не стоит, даже если для важности фирмы в конце страницы приложения №2 нарисован автограф генерального директора управляющей организации. В разделе №2 данных двух договоров есть совпадение, затрагивающее вопросы капитального ремонта. :”… Вопросы капитального ремонта Многоквартирного дома регулируются отдельным Договором…” О недопустимости наличия данной формулировки мы уже говорили. |
| Раздел 3. Права и обязанности Сторон. 3.1.3.Предоставлять коммунальные услуги собственнику помещения(й) в Многоквартирном доме в соответствии с требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации. | Предоставление коммунальных услуг собственнику помещения(й) в Многоквартирном доме это товар, который, мы, как потребители, покупаем у продавца, в нашем случае, у управляющей организации. Мы заинтересованы в получении качественных услуг, и поэтому, полагаем, что организация, заключающая с нами договор, компетентна в вопросах эксплуатации жилого фонда, а также знает наименования, номера и даты постановлений органов власти, на которые ссылается в заключаемом с нами Договоре по конкретной предметной области. В данном случае, атрибутов постановлений Правительства Российской Федерации, регламентирующих требования по предоставлению коммунальных услуг гражданам. |
| 3.2 Управляющая организация вправе: 3.2.1 Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему договору. | Можно трактовать данный пункт следующим образом: при возникшей аварийной ситуации, не считаясь с Вашим мнением, как с потребителем услуг, организация сама определяет план своих действий. Например, Вы полагаете, что сантехник может произвести при небольшой поломке минимальный и недорогой ремонт в туалете. А организация считает, что мастер должен заменить Вам большую часть оборудования, или все оборудование целиком за полную его стоимость. Вы уверены, что сможете доказать правоту своих суждений коммерческому сантехнику, заинтересованному в получении прибыли от Вас? Вы же подписали договор, где черным-по-белому написано про самостоятельный порядок определения и способ выполнения обязательств управляющей организацией. |
| 3.4“Собственник вправе” | К правам собственника относится ряд требований, в частности, по пересмотру перерасчета размера платы за помещение в случае неоказания части услуг и/или невыполнения части работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и.т.д. Однако, как выполнения этих требований собственник может добиться? Обращением к руководству компании? Где гарантия, что администрация пойдет на встречу потребителям своих услуг, а не предложит им обратиться в суд, понимая, что для многих граждан это неосуществимо, в силу материального положения? Если ранее существовало право обратиться с жалобой в вышестоящую инстанцию, к представителям власти за помощью в разрешении спорных конфликтных жилищно-коммунальных ситуаций, то в настоящее время у граждан осталось право обратиться только в саму компанию или в суд. |
| Раздел №6 “Осуществление контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по Договору управления”. 6.1 Контроль над деятельностью управляющей организации в части исполнения настоящего договора осуществляется Представителем Собственников, избранным на общем собрании собственников помещений Многоквартирного дома, а также уполномоченными организациями г.Москвы. | В данном разделе мы видим, как каждого собственника лишают его законного права. Ситуации в домах бывают разные, и гражданин может самостоятельно поинтересоваться – куда уходят его деньги, и для этого ему вовсе не нужно идти к некому представителю с просьбой, чтобы тот обратился в управляющую компанию с вопросом. На наш взгляд, в этом разделе договора прописана “игра в испорченный телефон”. |