Городская земельная политика конца XIX- начала XX века

1   2   3   4

1 А.Дюма «Виконт де Бражелон», Москва, 1978 год, стр.621

2 Исключение составляют лишь животные, которые также относятся современным правом к движимым вещам с рядом оговорок, предупреждающих жестокое обращение с ними: «К животным применяются общие правила об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное. При осуществлении прав не допускается жестокое обращение с животными, противоречащее принципам гуманности», статья 137 Гражданского Кодекса Российской Федерации

3 «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства», абзац первый части 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации

Объектами, неразрывно связанными с землей, перечень недвижимых вещей в современном законодательстве не исчерпывается. Так, согласно абзацу второму части 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Однако такое отнесение объектов к недвижимым вещам носит характер юридического приема, и не только не связано с природой этих объектов, но и прямо ей противоречит. Так, основная ценность судна заключается именно в том, что оно свободно передвигается и именно благодаря этому способно перевозить пассажиров и грузы. Поэтому в дальнейшем изложении авторы ограничиваются только теми недвижимыми вещами, которые тесно связаны с землей.

Конечно, связь объектов с землей не следует абсолютизировать. Леса целиком никто и никогда не пересаживал, а вот особенно ценные деревья, садовые деревья и кустарники пересаживали и пересаживают. Технические возможности XX века позволили передвигать и целые здания, так еще в 1970-ые годы в Москве был передвинут ресторан «Прага». Однако такие передвижения очень затруднительны и дороги, и производятся только в отношении зданий, представляющих историческую и культурную ценность, поэтому должны рассматриваться как исключения из общего правила.

4 Некоторые земледельческие народы вели полукочевой образ жизни, используя подсечно-огневой способ земледелия, при котором лес на выбранном для возделывания участке сжигался, и на удобренной золой почве собирались несколько первых урожаев. Когда земля истощалась, старый участок забрасывали, и расчищали новый, что требовало иногда перемещения на большие расстояния.

5 Кстати, это их свойство осознавалось в старом Жилищном Кодексе, в отличие от нового Жилищного Кодекса. «По желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте», Жилищный Кодекс РСФСР, статья 138

6 Например, при намеренном сгоне крестьян с земли

7 А.М.Якшин, Т.М.Говоренкова, М.И.Коган, З.Е.Меркулова, А.И.Стрельников «Графоаналитический метод в градостроительных исследованиях и проектировании», Москва, 1979 год

8 Кроме приусадебных участков

9 Конечно, купцы по роду своих занятий должны были совершать дальние поездки, однако их конторы, склады и.т.д. располагались в городах. Ремесленники вообще могли не выезжать из города. Период развития скупочной промышленности, когда производители жили в сельской местности, получая материалы от купцов-скупщиков и сдавая им свою продукцию, привел к упадку многих средневековых городов, бывших до этого центрами ремесленной промышленности. Однако скупочная промышленность во многих странах была сильно потеснена мануфактурами. Первые мануфактуры часто располагались в сельской местности, однако необходимость предоставления жилья рабочим, слабая развитость фабричных, заводских и горных поселков, не имеющих достоинств городов, но разделяющих их недостатки, привели к тому, что большинство предприятий предпочитало располагаться в городе или в непосредственной близости от него, где предложение рабочих рук было достаточным. Так возникли целые заводские и фабричные районы, определявшие облик большинства крупных городов до последних десятилетий XX века. Начавшийся в конце XX века вывод заводов и фабрик из ряда городов развитых стран связан с процессами, которые выходят за рамки рассматриваемого нами исторического периода конца XIX – начала XX века, и требуют отдельного обсуждения. Кроме того, процессы эти не привели к сокращению дефицита земельных участков за исключением городов, пришедших в упадок.

10Т.М.Говоренкова, А.И.Жуков, Д.А.Савин, А.В.Чуев Жилищный вопрос и логика его решения. Эпизод IV. Трансформация «квартиры» в ХХ веке», Муниципальная власть, №1, 2006 год, Москва, стр.100-109

11Может дом двигаться или нет – все равно для его размещения нужен городской земельный участок, число которых ограничено, и который нельзя выбрать по своему желанию.

12 Г.Д.Коуэн «Строительная наука XIX – XX вв», Москва, 1982 год, стр.322-325

13 Во Франции даже ночная стоянка предусматривает уплату определенной суммы. В англосаксонских странах такого требования обычно нет.

14 в том числе и с точки зрения налогообложения

15 Конечно, происходят провалы земли или затопления, когда земля уходит под воду, но это случаи весьма редкие. Обычно даже после землетрясений земельные участки могут быть использованы для новой застройки. Конечно, есть еще движения тектонических платформ, изменения климата, делающие непригодными для жизни целые географические регионы, но изменения эти происходят в масштабах времени, значительно превосходящих масштабы исторического времени, связанного с деятельностью людей.

16 Числа эти усредненные, и приводятся по книге «Горсоветы и коммунальное хозяйство», под редакцией Б.Б.Веселовского и Д.И.Шейниса, Москва, 1927 год. Право застройки, введенное в Российской Империи законом 1912 года, и сохраненное в ГК РСФСР 1918 г., предусматривало предоставление домовладельцу права пользования землей под деревянными домами на срок до 25 лет, под смешанными - до 49 лет, под каменными или кирпичными - до 99 лет.

17 Т.М.Говоренкова, Д.А.Савин, А.В.Чуев Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки. Недвижимость и инвестиции, Москва, №3-4, 2003, стр.45-52

18 Точно так же, как строительный бизнес отличается от жилищного бизнеса – то есть бизнеса по управлению жилыми домами.

19 Хотя далеко не все здания и сооружения в городе являются жилыми домами, именно наличие многочисленного и сосредоточенного на небольшой территории населения является важнейшей характеристикой города, именно сосредоточение населения в городах является предпосылкой для их развития. Там, где не живут люди, нет и города.

20 В русском языке слово «агро» в составе сложных слов указывает на принадлежность именно к сельскому хозяйству.

21«И освятите пятидесятый год, и объявите свободу на земле всем жителям ее; да будет это у вас юбилей; и возвратитесь каждый во владение свое, и каждый возвратитесь в свое племя», Библия, книга Левит, 25, 10

22«История Древней Греции», под редакцией В.И.Авдиева, А.Г.Бокщанина, Н.Н.Пикуса, Москва, 1972 год стр.126-131

23 «История Древней Греции», под редакцией В.И.Авдиева, А.Г.Бокщанина, Н.Н.Пикуса, Москва, 1972 год стр.342-347, 366-368

24 В.С.Сергеев, Очерки по истории древнего Рима, стр.165-173, 177-188

25 Д.М.Тревельян «История Англии от Чосера до королевы Виктории», Смоленск, 2001 год

26 Merx, "Th. Munzer u. Pfeiffer", 1889

27 В России, вследствие ее догоняющего развития и большой численности сельского населения, такие утопии были распространены и в начале XX века. В той или иной мере их разделяют все эсеровские программы. Интересным примером изложения таких утопических взглядов является книга А.В.Чаянова «Путешествие моего брата Алексия в страну крестьянской утопии», опубликованная в 1920 году.

28 Вопрос о благоустройстве городов Древнего Мира, и особенно античных городов, заслуживает отдельного рассмотрения, но выходит за рамки настоящей статьи

29 Георг фон Белов «Городской строй в Германии», Москва, 1912

30 В Германии эта традиция опирается и на традицию альменды. Однако под альмендой подразумеваются обычно не городские, а сельские земли, в том числе и принадлежащие городским общинам. А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год

31 Андреевский И.Е. Полицейское право. СПб, 1874-1876. Т. 1-2

32 Например, французские власти пытались предписывать крестьянам, когда им начинать сельскохозяйственные работы.

33 В.Ойкен «Основные принципы экономической политики», стр.79-80. Москва, 1995

34 Упомянем изъятие земельных участков под частными домами в Южном Бутово (Москва), конфликт вокруг садового кооператива Речник (Москва), городских садовых кооперативов в Нижнем Новгороде и.т.д.

35 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.126

36 Анализ роста цен на недвижимость за период за 100 лет последних лет показал, что средний рост стоимости земли не превысил среднего роста стоимости зданий и сооружений, хотя в конце XIX – начале XX века стоимость земельных участков росла опережающими темпами. Graham Hallet, “Urban land economics”, 1979

37 М.Д.Загряцков "Земельная политика в городских самоуправлениях в Германии", т.1 "Строительное право как фактор городского землепользования" Москва, 1913, стр.24

38 «Хотя в Клеркенуоле процветали всякие ремесла и работали десятки ювелиров, здесь тогда было чище и ближе к деревне, чем могут представить себе многие жители современного Лондона…» - так описывает окраины Лондона в середине XVIII века Чарльз Диккенс в романе «Барнеби Радж»

39 В XIX – начала XX века в русской литературе чаще использовался термин «поземельная рента», однако авторы сочли возможным использовать боле принятый сейчас термин «земельная рента».

40 Это явно демонстрирует и оглавление книги Давида Рикардо. "Начала политической экономии и налогового обложения": Глава II О ренте. Глава III О ренте с рудников.

41 А Гозулов И Сребрянский «Дифференциальная рента», Ростов-на-Дону 1924

42 Д.М.Тревельян «История Англии от Чосера до королевы Виктории», Смоленск, 2001 год

43 Graham Hallet, “Urban land economics”, 1979

44 J. H. v. Thünen "Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationaloekonomie, oder Untersuchungen uber den Einfluss, den die Getreidepreise der Reichtum des Bodens und die Abgaben auf den Ackerbau ausü ben". (Гамбург 1826—63; 3 изд. Берлин, 1875).

45 «Жилищная экономика», под ред.Г.Поляковсковского, стр.84-109

46 М.Д.Загряцков "Земельная политика в городских самоуправлениях в Германии", т.1 "Строительное право как фактор городского землепользования" Москва, 1913

47 Это утверждение Энгель выразил уже в своем докладе на Эйзенахском Конгрессе 1872 года.

48 Э.Д.Долан, Д.Е.Линдсей «Рынок. Макроэкономическая модель», Спб, 1992, стр.193-214

49 В.Ойкен, «Основы национальной экономии», Москва, 1996 год

50 Упомянем земельного реформатора Генри Джорджа, труд которого «Прогресс и бедность» стала настольной книгой земельных реформаторов конца XIX – начала XX века, немецкого специалиста А.Дамашке, из русских В.В.Святловского.

51 М.Д.Загряцков "Земельная политика в городских самоуправлениях в Германии", т.1 "Строительное право как фактор городского землепользования" Москва, 1913

52 Авторы переводят термин Stadtebau как градоустройство. Может показаться, что этим они приходят в противоречие с многократно цитируемой в настоящей статье книгой М.Д,Загряцкова "Земельная политика в городских самоуправлениях в Германии", т.1 "Строительное право как фактор городского землепользования" Москва, 1913 где М.Д.Загряцков переводит Stadtebau как градостроительство. Однако не следует забывать, что. употребляя термин градостроительство, М,Д,Загряцков не подразумевал, что весь город будет строиться одним единственным субъектом – государством и его исполнительными органами – местными советами (в централизованной системе только центральный орган является законодательным и распорядительным, а остальные органы являются только исполнительными). Поскольку термин градостроительство приобрел за советское время совершенно определенное значение, авторы используют его только при описании советского периода, противопоставляя ему иной термин – градоустройство, предполагающее создание условий для развития хозяйственной инициативы отдельных субъектов при соблюдении ряда ограничений в публичном интересе.

53 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.248-249

54 Т.М.Говоренкова, А.И.Жуков, Д.А.Савин, А.В.Чуев «Жилищный вопрос и логика его решения. Эпизод XII. Города-сады.», Муниципальная власть, №4, 2007 год, Москва, стр.90-107

55 Акты Гросса распространяются на целые группы домов, состояние которых настолько неудовлетворительно, что не может быть никаких поправок. В то же время дома так дурно расположены по отношению друг к другу, что полное уничтожение необходимо для исполнения санитарных требований. В этом случае власти сразу приступают к принудительной покупке, а потом – к постройке.

56 Вопрос об организации городских агломераций – особая тема, которая выходит за рамки настоящей статьи.

57 Именно этот тезис и лежит в основе Неоманчестерской школы

58 За исключением косвенного влияния, например, понуждающего выставлять на продажу неиспользуемые земельные участки.

59 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.248-249

60 Эльзас и Лотарингия были присоединены к Германии в результате франко-прусской войны, поэтому там сохранили свое действие многие французские законы и традиционные налоги.

61 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.144

62 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.161

63 При бесплатном предоставлении части необходимого земельного участка эта часть засчитывается в сумму расходов.

64 К.Гуго «Новейшие течения в английском городском самоуправлении», СПб, 1898 год, стр.338-339

65 К.Гуго «Новейшие течения в английском городском самоуправлении», СПб, 1898 год, стр.338-339

66 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.138-139

67 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.139-140

68 К.Гуго «Новейшие течения в английском городском самоуправлении», СПб, 1898 год

69 К.Гуго «Новейшие течения в английском городском самоуправлении», СПб, 1898 год, стр.347

70 К.Гуго «Новейшие течения в английском городском самоуправлении», СПб, 1898 год, стр.348

71 A.E.Holmans “Housing policy in Britain”, London, 1987

72 Graham Hallet, “Urban land economics”, 1979

73 Под городами понимаются поселения, не связанные с сельскохозяйственной деятельностью

74 К.Гуго «Новейшие течения в английском городском самоуправлении», СПб, 1898 год, стр.356

75 Только один из соседних землевладельцев обратился с такой просьбой, остальные сочли такое обращение по социальным соображениям неприемлемыми.

76 К.Гуго «Новейшие течения в английском городском самоуправлении», СПб, 1898 год, стр.150-151

77 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.172

78 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.172

79 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.176

80 А.Степанов «Садик посреди города. Как ему удалось уцелеть на протяжении полутора веков?» Журнал Европа (журнал европейского союза) № 4 (38) , апрель 2004 года, стр.18-21

81 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.176-182

82 А.Степанов «Садик посреди города. Как ему удалось уцелеть на протяжении полутора веков?» Журнал Европа (журнал европейского союза) № 4 (38) , апрель 2004 года, стр.18-21

83 А.Степанов «Садик посреди города. Как ему удалось уцелеть на протяжении полутора веков?» Журнал Европа (журнал европейского союза) № 4 (38) , апрель 2004 года, стр.18-21

84 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.182

85 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.182

86 Новое Гражданское уложение 1 января 1900 года, глава 4 книги 3

87 Т.М.Говоренкова, Д.А.Савин, А.В.Чуев Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки. Недвижимость и инвестиции, Москва, №3-4, 2003, стр.45-52

88 До этого аренда плата составляла 7 пфеннигов за квадратный метр в год.

89 Т.М.Говоренкова, Д.А.Савин, А.В.Чуев Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки. Недвижимость и инвестиции, Москва, №3-4, 2003, стр.45-52

90 А.Дамашке «Задачи городского хозяйства», Москва 1904 год, стр.172

91 Он может обратиться за помощью и к бандитам, но это тема уже другого обсуждения.

92 Т.М.Говоренкова, А.И.Жуков, Д.А.Савин, А.В.Чуев И возвращается ветер на круги своя… Идейные дискуссии о местном самоуправлении в России и их итоги. Муниципальная власть, №3, 2004 год, Москва, стр.96-103, №4 стр.94-102