Реже небольших отдельно стоящих построек), поскольку качественная недвижимость (логистические и складские терминалы, современные производственные комплексы и т

Вид материала

Обзор

Содержание Ценовые характеристики Рынок аренды Данные Центра недвижимости "Ruterra" Данные Центра недвижимости "Ruterra" Районы Сочи Данные ГУИОН Объект страхования Источник данных: ГК "Росгосстрах" и ОСАО "Ингосстрах"

Подобный материал:

• В россии строятся складские терминалы или единичные логистические центры, которые, 104.2kb.
• Ествления воспитательно-образовательного процесса Дошкольное учреждение находится, 1253.35kb.
• Промышленность кузбасса обзор новостей за июнь 2011 года, 489.26kb.
• Офисная недвижимость 3 Торговая недвижимость 8 Производственная недвижимость 13 Земельные, 114.87kb.
• Тема Экономическая география наука о размещении и территориальной организации хозяйства, 1069.35kb.
• Задание на курсовую работу, 221.23kb.
• Курсовая работа, 247.12kb.
• Учебно-тематический план курса «Основы логистики и логистический менеджмент» Очно-заочная, 21.96kb.
• Конкурс визуальных искусств «Волшебный луч», 51.16kb.
• Логистические операции и логистические функции, 21.71kb.

Обзор рынка производственно-складской недвижимости

Сочи за 2 квартал 2010 года¹

Общая характеристика, тенденции и структура рынка

Предложение на рынке производственно-складской недвижимости города формируется за счет встроено-пристроенных помещений (реже небольших отдельно стоящих построек), поскольку качественная недвижимость (логистические и складские терминалы, современные производственные комплексы и т.д.) в данном сегменте отсутствуют как явление. Причиной этому служит низкая рентабельность производственно-складских объектов, наблюдавшаяся в последние 10 лет, которая, кроме всего прочего, вызвана высокими ценами на земельные участки под застройку и обустройство коммуникаций. При том, что активное развитие розничной торговли в регионе в последнее время создали дефицит подобных объектов.

Наряду с качественными логистическими, складскими и производственными терминалами и комплексами в Сочи почти полностью отсутствует предложение открытых складских площадок как отдельного объекта аренды или продажи. В основном они предлагаются на рынке купли-продажи в составе имущественных комплексов производственно-складского назначения, состоящих из земельных участков, административно-складских объектов, погрузочного оборудования и т.д.

Таким образом, данный сегмент оказался наименее развитым в Сочи и, как следствие, более закрытым для анализа его текущего состояния и перспектив. Тем не менее, можно отметить, что большинство производственно-складских помещений располагаются в технических зонах города (в промзонах, вдоль кольцевых и объездных автомагистралей и т.д.), на территориях товарных станций железной дороги, а также в районе причалов товарных порт-пунктов.

Немногочисленные склады, размещенные в пределах городской черты (мкр-н Завокзальный, Макаренко, Донская, Раздольное, Мацеста, Адлер), в большинстве случаев представляют собой одно-, двух- и трехэтажные строения с высотой потолков до 4,5-6 м и наличием одного или нескольких грузовых лифтов.

В целом всю производственно-складскую недвижимость Сочи можно разделить на три категории:

• профессиональные комплексы - построенные в советские времена многоэтажные здания с погрузочной рампой для автотранспорта, с ж/д ветками и рампами для разгрузки вагонов (плодоовощные базы, склады санаториев и пансионатов, пищевые комбинаты), расположенные в промышленных кластерах;
  
• промышленные предприятия - здания с небольшой грузоподъемностью лифтов, переоборудованные из производственных в складские (заводы ЖБИ и ремонтные заводы);
  
• непрофессиональные склады - постройки, не имеющие оборудованных средств разгрузки грузов, расположенные, например, на территории ГСК и имеющие только автоподъезд (например, гаражи, "жилые" гаражи и лодочные ангары).
  

Производственно-складские помещения советского периода постройки, относящиеся к классам "С" и "D" (приспособленные под склад производственные помещения, старые склады с минимальным ремонтом или ремонтные базы, перепрофилированные под нужды хранения) составляют 99% от общего объема подобных объектов Сочи.²

Спрос на производственно-складские помещения в основном формируют представители малого и среднего бизнеса - магазины компьютерной техники, одежды и товаров народного потребления. При этом наибольшим спросом у арендаторов и покупателей (независимо от класса) пользуются помещения площадью от 20 до 150 кв.м.

Среди тенденций, присущих рынку производственно-складских помещений Сочи в настоящее время можно отметить: высокие инвестиционные риски, рост спроса на приобретение в собственность высококачественных складов со стороны крупных торговых и промышленных компаний с большим грузооборотом, оборудование складских помещение в подвалах торговых комплексов и бизнес-центров.

Перспективы развития производственно-складского сегмента рынка коммерческой недвижимости Сочи связаны со строительством крупных современных объектов на загородных территориях, которые в обязательном порядке должны иметь удобные подъездные пути (в том числе близость к объездной дороге), площадки для отстоя грузовиков и т.д.

Ценовые характеристики

Основными ценообразующими факторами на рынке производственно-складской недвижимости Сочи являются:

• местоположение (размещение на территории промзоны, жилых или деловых кварталов);
  
• расположение (этаж, близость грузовых лифтов);
  
• техническое оснащение (наличие грузовых лифтов, подъемников, дебаркадеров и т.д., достаточное энергообеспечение, системы вентиляции и сигнализации);
  
• тип объекта (встроенное помещение или помещение в отдельно стоящем специализированном здании);
  
• технические характеристики объекта (площадь, высота потолков, планировка, напольное покрытие и т.п.);
  
• профессиональное управление (контрольно-пропускной режим, круглосуточная охрана территории, техническое обслуживание объекта, платное предоставление спецтехники и оборудования);
  
• транспортная доступность (близость к объездной дороге, наличие ж/д линии, удобные подъездные пути, наличие парковочных площадок, ангаров или гаражей для тяжелогрузного или крупногабаритного транспорта и спецтехники и т.д.).
  

При использовании в качестве производственно-складских помещений гаражей и лодочных ангаров список ценообразующих факторов дополнится: типом строения, материалом строительных конструкций, а также габаритными размерами (три стандартных вида по ширине: до 2,5 м; от 2,5 до 2,7 м; свыше 2,7 м).

Арендные ставки и цены

С сентября 2008 года по сентябрь 2009 года снижение ставок аренды и цен на рынке коммерческой недвижимости Сочи составило около 30-40%.

По итогам мая 2010 года средние ставки аренды и цены снизились еще на 0,4% и 9,8% соответственно, выйдя после некоторых колебаний на уровень ноября 2009 года (рисунки 1, 2).




Данные Центра недвижимости "Ruterra"

Рисунок 1. Динамика средней арендной ставки за коммерческую недвижимость

в Сочи в 2009-2010 гг., руб./кв.м в мес.




Данные Центра недвижимости "Ruterra"

Рисунок 2. Динамика средней стоимости коммерческой недвижимости

в Сочи в 2009-2010 гг., руб./кв.м


При этом средние ставки аренды и цены по функциональному назначению помещений в мае 2010 года составили: 438 руб./кв.м в мес. и 51,4 тыс. руб./кв.м для складских помещений; 148,1 тыс. руб./кв.м для производственных помещений; 720 руб./кв.м в мес. и 110,1 тыс. руб./кв.м для универсальных помещений (таблица 1).³


Таблица 1 - Средние арендные ставки и цены на коммерческую недвижимость в Сочи по

состоянию на май 2010 года

Характеристики Тип помещения	Рынок аренды		Рынок купли-продажи
	величина выборки	ставка, руб./кв.м в мес.	величина выборки	цена, руб./кв.м
Складское	4	438	6	51427
Производственное	0	-	8	148054
Универсальное	10	720	43	110887

Данные Центра недвижимости "Ruterra"


Из рисунков 3 и 4 следует, отражающих динамику средней арендной ставки и цены за помещения складского и производственного назначения за период с декабря 2008 года по май 2010 года, следует, что с начала текущего года по май включительно средние арендные ставки в сегменте в сегменте складских площадей - возросли на 43,5%, в сегменте производственных помещений - возросли на 0,7%.

Изменение цен на рынке купли-продажи в январе-мае (для складских помещений в январе-феврале) текущего года сложилось следующим образом: снизились на 1% в сегменте складских площадей, снизились на 52,5% в сегменте производственных помещений.




Данные Центра недвижимости "Ruterra"

Рисунок 3. Динамика средней арендной ставки за коммерческую недвижимость

в Сочи по функциональному назначению в 2009-2010 гг., руб./кв.м




Данные Центра недвижимости "Ruterra"

Рисунок 4. Динамика средней стоимости коммерческой недвижимости

в Сочи по функциональному назначению в 2009-2010 гг., руб./кв.м


По данным ГУИОН, полученным в процессе мониторинга предложения на рынке коммерческой недвижимости Сочи, во 2 квартале 2010 года среднемесячные арендные ставки и цены за производственно-складские помещения составили 287 руб./кв.м (от 200 до 492 руб./кв.м) и 85 тыс. руб./кв.м (от 16,7 до 24,1 тыс. руб./кв.м) соответственно.


Таблица 2 – Средние арендные ставки и цены (диапазоны) за встроенные помещения

производственно-складского назначения в Сочи во 2 квартале 2010 года

Показатель	Районы Сочи				Все районы Сочи
	Центральный	Хостинский	Адлерский	Лазаревский
Арендная ставка, руб./кв.м в мес.	299 (200-492)	320 (290-350)	нет данных	231,5 (200-263)	287 (200-492)
Цена, тыс. руб./кв.м	58 (52,4-110,7)	86,8 (49-124,6)	94 (16,7-241)	нет данных	85 (16,7-241)

Данные ГУИОН

Как уже было сказано, в качестве непрофессиональных складов используются гаражи, эллинги⁴ и ангары. По итогам 1 полугодия текущего года средняя цена аренды гаража в Центральном районе Сочи составила около 5000 руб. (от 3000 до 7000 руб.).

Средняя стоимость капитальных гаражей составила около 30816 руб./кв.м в Центральном районе и 12500 руб./кв.м в Адлерском районе (рисунок5).




Данные ГУИОН

Рисунок 5. Средние цены [диапазоны] машино-места в гаражах по районам, руб./кв.м


При этом стоимость эллингов, оборудованных бетонным подъездом и ленточным фундаментом, используемых как по прямому назначению, так и под обычный склад, может доходить до 25-40 тыс. руб./кв.м.

Уровень доходности и операционные расходы

На производственно-складской недвижимости Сочи за последние 1,5-2 года произошло снижение доходности вложений в среднем до 14%. При этом срок окупаемости при аренде составляет до 6-7 лет, при продаже - около 1,5-2 лет.⁵

Несмотря на это, курорт по-прежнему рассматривается в качестве перспективной территории для инвестиций в недвижимость (особенно Центральный район города).

Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы на содержание и обслуживание производственно-складских помещений составляют в Сочи около 18 $/кв.м в год (1,5 $/кв.м в мес.).⁶

Страховые платежи

В отдельно стоящих зданиях и встроенных помещениях независимо от функции их использования можно застраховать:

• несущие конструкции, включая внешнюю отделку;
  
• отделку и инженерное оборудование (внутреннюю отделку, оборудование, а также телекоммуникационные, вентиляционные, охранные, пожарные и прочие системы);
  
• движимое имущество (мебель, аппаратуру, предметы потребления, особо ценные предметы);
  
• гражданскую ответственность (причинение вреда жизни/здоровью и ущерба имуществу третьих лиц);
  
• жизнь и здоровье (страхование от несчастного случая).
  

В полный пакет рисков входить страхование от пожара, взрыва, повреждения водой, механического повреждения, противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий и террористического акта.

Договор страхования имущества заключается на срок от 2 месяцев до года. Договор может быть заключен в полной действительной стоимости имущества, либо в определенной доле, проценте этой стоимости.

Размер тарифов по страхованию имущества зависит от объекта страхования (качественных и количественных характеристик), условий содержания и эксплуатации объекта, условий страхования, стоимостной базы определения страховых сумм и их размера, выбранной комбинации рисков/страхового покрытия (таблица 3).


Таблица 3 - Диапазон значений ставок страховой премии для объектов имущественного

фонда*, % в год от страховой суммы

Объект страхования	Здания / сооружения	Оборудование
Поименованные риски*
Офисные центры, гостиницы	0,03-0,06%	0,03-0,08%
Предприятия торговли	0,03-0,08%	0,04-0,1%
Производственные предприятия	0,04-0,06%	0,04-0,08%
Полный пакет рисков
Все объекты	0,1-2,5%	-
Офисные центры, гостиницы	-	0,15-2%
Производственные предприятия	-	0,1-3,2%
Витрины	3,5-12%	-
Отделка	0,4-1,5%	-
* Данные предоставлены для нормального уровня рисков, диапазона страховых сумм от 50 до 150 млн. руб., при применении безусловных франшиз.

Источник данных: ГК "Росгосстрах" и ОСАО "Ингосстрах"


При этом период возмещения (период перерыва, исчисляемый с даты повреждения имущества до даты восстановления имущества) может составлять от 3 до 24 месяцев и устанавливается по договоренности сторон. 


Выводы


На основе проведенного анализа состояния рынка коммерческой недвижимости производственно-складского назначения в Сочи во 2 квартале 2010 года можно сделать следующие выводы:

• Предложение на рынке производственно-складской недвижимости формируется за счет встроено-пристроенных помещений (реже небольших отдельно стоящих построек), поскольку качественная недвижимость в данном сегменте отсутствуют.
  

• По данным Центра недвижимости "Ruterra", на начало июня 2010 года средние ставки аренды на коммерческую недвижимость Сочи снизились на 0,4% соответственно, выйдя после некоторых колебаний на уровень ноября 2009 года, в том числе:
  

• возросли на 43,5% в сегменте складских площадей;
  
• возросли на 0,7% в сегменте производственных помещений.
  

• По данным Центра недвижимости "Ruterra" на начало июня 2010 года (для складских помещений на начало марта) средние ставки цены на коммерческую недвижимость Сочи снизились на 9,8% соответственно, выйдя после некоторых колебаний на уровень ноября 2009 года, в том числе:
  

• снизились на 1% в сегменте складских площадей;
  
• снизились на 52,5% в сегменте производственных помещений.
  

• По данным ГУИОН во 2 квартале 2010 года средние арендные ставки и цены (диапазоны ставок и цен) за коммерческие помещения производственно-складского назначения составили 287 (200-492) руб./кв.м в мес. и 85 (16,7-24,1) тыс. руб./кв.м соответственно.
  

• Доходность на рынке производственно-складской недвижимости Сочи составляет в среднем 14-17%. Срок окупаемости при аренде составляет достигает 6-7 лет, при продаже - 1,5-2 лет.
  

• Эксплуатационные расходы на содержание и обслуживание производственно-складских помещений составляют около 18$/кв.м в год (1,5$/кв.м в мес.).
  

• По итогам 1 полугодия текущего года средняя цена аренды гаража в Центральном районе Сочи составила около 5000 руб. (от 3000 до 7000 руб.).
  

• Средняя стоимость капитальных гаражей в 1 квартале составила около 30816 руб./кв.м в Центральном районе и 12500 руб./кв.м в Адлерском районе.
  

• Стоимость эллингов может доходить до 25-40 тыс. руб./кв.м.