Курсовая работа

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

ГОУ ВПО

Уральская государственная юридическая академия

Институт права и предпринимательства

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине:

«Правовой режим недвижимости по законодательству зарубежных стран»

на тему:

«Недвижимость в Турции»

выполнии:

студент 426 группы

Попов К.С.

Проверила:

Губарева А.В.

Екатеринбург

2011г.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ТУРЕЦКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

ПУБЛИЧНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ НЕРЕЗИДЕНТАМИ
ПРОЦЕДУРА ПРЕОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ (ТАПУ)
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН В ТУРЦИИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

В последнее время стало популярно приобртение недвижимостью за границей, что обусловлено несколькими факторами. Во-первых, граждане получают право приобрести в собственности дом у моря, в курортной зоне, тем самым сэкономив на отдыхе, организации имеют возможность развивать свой бизнес за рубежом. Во-вторых, цена на недвижимость во многих странах как ближнего так и дальнего зарубежья значительно отличаются от цен на недвижимость как в столичном регионе, так и в городе Екатеринбурге и его окрестностях. В-третих, покупка недвижимости является неплохим способом инвестирования: цены во многих странах растут на 10-20% в год, что является приличным доходом. В-четертых, покупая недвижимость за границей, собственники диверсифицируют свои вложения, защищая их как от коньюнктурных колебаний на внутреннем рынке, так и от риска потери собственности в отдельно взятом государстве.

Правовой аспект приобретения недвижимости в зарубежных странах плохо освещен в литературе, что делает данную тему очень актуальной.

Большой проблемой изучения данного вопроса является отсутствие нормативно-правовых актов, переведенных не только на русский, но и на английский язык. При написании данной работы пришлось самостоятельно искать, переводить и анализировать отдельные части гражданского законодательсва, и законодательства, регулирующего приобретение недвижимости в стране иностранцами.

Выбор Турции в качестве изучаемый страны обусловлен тем, что это государство является лидером по числу туристов из России, Граждане России, вслед за немцами, активно приходят на рынок недвижимости Турции, агрессивно скупая ее.

ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ТУРЕЦКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

Недвижимое имущество - Объекты, которые не могут быть перемещены от одного места до другого и установлены в их местоположении, таком как области, земля, ярусы.

В соответствии с турецким Гражданским кодексом, землю, независимые и постоянные права в земельном кадастре и шахтах рассматривают как недвижимое имущество.

Проблемы, такие как земельный кадастр и независимый регистр частей, которые расценены как кондоминиум, подвергаются специальным положениям.

Перевод Turkish civil code. (турецкий гражданскийц кодекс). Ссылку на конкретную статью найти не удалось.

ПУБЛИЧНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ НЕРЕЗИДЕНТАМИ

Закон о приобретении недвижимости иностранцами в Турции.

Новый закон о приобретении недвижимости иностранцами в Турции. 7 января 2006 года в турецкой «Официальной газете» (Resmi Gazete) опубликован новый закон №5444 о приобретении недвижимости иностранцами в Турции, позволяющий иностранным лицам приобретать недвижимое имущество на территории страны.

Закон о приобретении недвижимости иностранцами принят турецким парламентом 29 декабря 2005 года, действителен с 26 июля 2005 года. Таким образом, подписанный накануне президентом Турции закон вступил в силу.

Согласно этому закону, в Турции иностранные физические лица могут приобретать в собственность недвижимость или получить в использование чужое недвижимое имущество на основании ограниченного вещного права в соответствии со следующими условиями:

1. Ограничения по площади недвижимости:
Общая площадь недвижимости, принадлежащей иностранному физическому лицу на праве собственности или полученной им в использование на основании ограниченного вещного права, не может превышать 2,5 га (25 тыс. кв.м.) по всей Турции.

Однако законом предусмотрено, что Совет Министров может поднять эту планку до 30 га. В связи с этим, согласно принятому Генеральным Кадастровым Управлением Турции Циркуляру №2006-1 от 20 января 2006 года, при оформлении документов в земельном реестре иностранец должен подписать заявление, в котором заверяет, что общая площадь закрепленной за ним недвижимости по всей Турции (включая эту) не превышает 2,5 га, и соглашается с тем, что, в противном случае, он обязуется освободить излишки площади, которая будет продана, а полученная сумма будет переведена на его счет.

Новый закон ввел дополнительное ограничение по площади: в каждой области (по-турецки "il") не более пяти тысячных (0,5%) от всей площади этой области может принадлежать иностранным физическим лицам. Вместе с тем, Совет Министров уполномочен установить эту цифру отдельно для каждой области, но не более предусмотренных законом 0,5%.

В отношении этого ограничения исключением является законное наследование.

2. Ограничения по виду недвижимости:
На иностранца может быть оформлено только то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в земельном реестре как жилье или рабочее место или же предназначено для использования в этих целях согласно архитектурным планам застройки или локальным архитектурным планам.

Здесь под «рабочим местом» подразумевается комплекс недвижимого имущества, используемого в коммерческой деятельности, то есть это может быть как офисное помещение, так и, к примеру, отель или фабрика со всеми прилегающими постройками.

При оформлении документов необходимо предоставить соответствующую справку из мэрии или губернаторства по месту нахождения недвижимости.

3. Условие по соблюдению «принципа взаимности»
«Принцип взаимности» предусматривает предоставление таких же прав гражданам другой страны, какие эта страна предоставляет турецким гражданам. То есть иностранец может приобрести недвижимость в Турции только в том случае, если страна, гражданином которой он является, юридически и фактически позволяет гражданам Турции приобретать недвижимость на своей территории.

К примеру, граждане России, Украины, Белоруссии могут приобретать в Турции только строения, но не незастроенные земельные участки, тогда как для граждан Германии такого ограничения нет.

При этом турецкие коммерческие юридические лица образованые гражданами стран СНГ в праве покупать земельные участки.

4. Иные законные ограничения по приобретению недвижимости иностранцами.
Касаются запретных военных зон и зон безопасности, а также районов, имеющих стратегически важное значение в связи со своими особенностями энергетического, сельскохозяйственного, недропользовательского, экологического, религиозного, культурного плана.

Запретные военные зоны и зоны безопасности определяются Министерством обороны, другие запретные зоны определяются Советом Министров по представлению соответствующих государственных органов и учреждений. С целью упрощения бюрократических процедур закон обязал Министерство обороны в трехмесячный срок разработать карты по всем регионам Турции с указанием не подлежащих продаже объектов недвижимости, но до тех пор, пока эта информация не поступит к использованию в Генеральное Кадастровое Управление, будет, как и раньше, посылаться запрос в соответствующие военные ведомства.

5. Ограничения для юридических лиц:
Из иностранных юридических лиц закон разрешает приобретение недвижимости только коммерческим организациям, а различные фонды, ассоциации, общества, кооперативы, государственные учреждения не могут приобретать недвижимость в Турции.

Иностранные коммерческие организации могут приобретать недвижимость в Турции только в рамках частных законов (Закона о поощрении туризма, Закона о индустриальных районах и Закона о нефти), для чего им необходимо предоставить разрешительные документы из соответствующих государственных учреждений. Необходимо отметить, что вышеприведенные ограничения не распространяются на компании с участием иностранного капитала, учрежденные согласно Закону о прямых иностранных инвестициях.

Другие дополнения к процедуре оформления недвижимости.
Также изменена и существенно упрощена сама процедура оформления покупки недвижимости в Турции. Снижена нагрузка на бюрократическую машину. Если раньше иностранцу – частному лицу необходимо было обращаться в Эгейский Военный Комитет, для получения разрешения на покупку недвижимости (процедура занимала 2-3 месяца), то по новому закону правительство Турции обязало Министерство Обороны в трехмесячный срок разработать карты по всем регионам Турции с указанием объектов недвижимости неподлежащие продаже в связи в непосредственной близости от стратегических военных объектов.

Это означает, что разрешение на покупку недвижимости иностранцам будет выдаваться непосредственно в Кадастровом управлении и одновременно оформляться TAPU. Одновременно с выходом нового закона существенно упрощена процедура получения вида на жительство владельцам недвижимости.

Напомним, что в марте 2005 года Конституционный суд Турции по иску оппозиции отменил поправку к закону №4916 «О порядке приобретения недвижимого имущества иностранными лицами в Турции», которая позволяла иностранцам покупать объекты недвижимости на физическое лицо. Обоснования — неотработанная процедура, несоблюдение «принципа взаимности», недостаточное количество ограничений (в частности, возможность приобретать земельные участки площадью более 30 га и недвижимость за пределами муниципальных границ).

Изначально требования оппозиции были направлены против греков, покупающих большие участки земли на Эгейском побережье. Однако одновременно пострадали и все частные инвесторы-иностранцы, которые временно лишились возможности получать свидетельства о собственности на свою недвижимость (ТАПУ).

С апреля 2005 года турецкое правительство разрабатывало новую статью закона и схему оформления объектов иностранцами. И вот теперь новый закон вступил в силу, что дает возможность региональным кадастровым управлениям возобновить работу по выдаче ТАПУ иностранцам.

ПРОЦЕДУРА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

07.01.2006г. был окончательно принят закон о приобретении недвижимости в Турции иностранными гражданами, в соответствии с которым право приобретения турецкой недвижимости получают граждане большинства стран Европы и стран бывшего СССР: России, Украины, Азербайджана, Грузии, Казахстана, Киргизии, Молдавии, Узбекистана, Таджикистана, Эстонии,Латвии и Литвы. В соответствии с новым законом иностранным гражданам разрешается приобретение любых построек (квартир, вилл, коммерческих объектов), расположенных на территории административных образований, а также земельных участков площадью не более 2,5 га. Оформление недвижимости возможно как на физических, так и юридических лиц.

С 01.06.2006 г. вводится дополнительное условие оформления недвижимости на граждан России, Украины и ряда остальных стран бывшего СССР - необходимость оформления вида на жительство (ВНЖ) сроком на 6 месяцев на тех покупателей, имена которых будут записаны в сертификате о праве собственности (ТАПУ).
Для выполнения данной операции необходимо следующее:
личное присутствие покупателей (имена которых будут значится в ТАПУ) при подаче документов и при получении ВНЖ действительный не менее, чем на следующие 6 месяцев загранпаспорт, 5 фотографий, банковская карточка, доказывающая наличие счета в турецком банке (владельцами счета должны быть те граждане, имена которых будут указаны в ТАПУ), а также наличие суммы на банковском счете,равнозначной 1 200 долл. США на каждого покупателя сумма в размере 180-200 евро (в зависимости от курса), составляющая стоимость оформления вида на жительство на 6 месяцев.

Итак, процесс приобретения недвижимости в Турции кратко можно описать
следующим образом:
1. Выбор недвижимости.
2. Заключение контракта.
3. Оплата депозита Покупателем.
4. Оформление вида на жительство сроком на 6 месяцев на будущего владельца недвижимости.
5. Получение разрешения для Покупателя как иностранного гражданина
на приобретение недвижимости в Турции.
6. Передача свидетельства о праве собственности(ТАПУ) Покупателю и
оплата оставшейся стоимости недвижимости.
7. Передача ключей, заселение.

В контракте на покупку недвижимости указываются:
1.Имена и адреса Покупателя, Застройщика/Продавца, агентства.
2.Контрактная (покупная) цена недвижимости.
3.Величина депозита и график оплаты оставшейся суммы.
4.Сроки регистрации сделки и условие оформления ТАПУ.
5.Дополнительные условия сделки (услуги Застройщика/Продавца, сроки сдачи объектов).

При оплате депозита Покупатель должен предоставить копию действительного загранпаспорта, а также, при необхожимости открыть счет в турецком банке (при содействии наших партнеров). Копии паспортов должны быть подготовлены всеми участниками сделки, на имена которых будет оформляться ТАПУ.

В соответствии с турецким законодательством, ТАПУ является единственным документом, удостоверяющим права собственности на определенный объект недвижимости. В Кадастровом управлении, где хранятся и выдаются ТАПУ, можно получить полную информацию об оъекте недвижимости – кому принадлежал объект до совершения новой сделки, есть ли долги или тяжбы, т.д. В ТАПУ указывается тип и адрес недвижимости, дата приобретения (дата оформления нового ТАПУ), доля паевой собственности на землю, где располагается недвижимость, а также стоимость объекта (данная сумма используется при расчете ежегодного налога на недвижимость, а также выплачивается государством в случае наступления страхового случая).
Стоимость, как правило, может отличаться от реальной цены покупки в несколько раз, что выгодно при уплате налога, но уменьшает выплаты по государственной страховке. Данная практика государственно принята и не является процедурой сокрытия налогооблагаемой стоимости. На момент получения ТАПУ Покупатель оплачивает оставшуюся стоимость(либо выполняет выплаты в соответствии с графиком), и вступает в права владения.

Получение разрешения для иностранных граждан на приобретение недвижимости в Турции: в соответствии с положениями вновь принятого закона процедура получения разрешения займет в среднем 3-5 месяцев с даты подачи запроса. Для российских граждан запрос будет производится в 2 инстанции - военное ведомство в Анталье и главное кадастровое управление в Анкаре, запрос в который отправляется только после получения вида на жительство на 6 месяцев. Оформление ТАПУ может быть произведено только после получения данных разрешений.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Основные ежегодные налоги:
Налог на строение (общий): 0,2% (от зарегистрированной стоимости недвижимости)
Налог на жилплощадь: 0,1% (от зарегистрированной стоимости недвижимости)
Налог на земельный участок: 0,1 - 0,2% (от зарегистрированной стоимости недвижимости)
Налог на приобретение земельного участка
Размер налога пропорционален зарегистрированной стоимости недвижимости.

При покупке недвижимости оплачивается налог на куплю/продажу (разовый) в размере 3% от суммы, указанной в свидетельстве о собственности. Ежегодный налог на недвижимость составляет примерно 0,2 % от суммы, указанной в свидетельстве о собственности.
Помимо этого, в каждом жилом комплексе существует фиксированная месячная плата за услуги по содержанию в порядке зданий и территории (уход за садом, бассейном, подъездами, поддержание в работающем состоянии лифта, генератора, охрана и т. п.) Сервис предоставляет и несет за него ответственность специальный персонал, как правило, проживающий в этом же комплексе.
Стоимость сервиса колеблется от 15 до 300 евро, в зависимости от структуры комплекса и объема предоставляемых услуг. В типовом комплексе с бассейном она обычно не превышает 30-50 евро в месяц. Стоимость коммунальных услуг в Турции гораздо ниже, чем в других европейских странах. Оплата за воду и электричество осуществляется 1 раз в месяц. При условии открытия банковского счета на территории Турции существует возможность безакцептного списания коммунальных платежей с вашего счета.

    Примерный расклад содержания объекта площадью 100 кв. метров в Турции .
1. Налог на недвижимость за 1 год                                                                  200 Евро
2. Сервисное обслуживание комплекса 12 месяцев по 30 Евро                   360 Евро
3. По факту расхода(показания счетчика)- вода, электричество, телефон, интернет примерно на 3 - 4 человека проживающих 12 месяцев .

электричество 12 месяцев по 30 Евро в месяц 360 Евро
вода 12 месяцев по 10 Евро в месяц 120 Евро
телефон абонентская плата 12 месяцев по 6 Евро в месяц 72 Евро
интернет (безлимитный) 12 месяцев по 18 Евро в месяц 216 Евро

ИТОГО при постоянном проживании 3-4 человек 1328 Евро

Дополнительные расходы
Стоимость оформления оплачивается покупателем, составляет в среднем
500-1000 евро для квартиры, 1000-1500 евро для дома или вилла.
Данные суммы включают:
1.Стоимость оформления разрешения на иностранного гражданина (50-100 евро)
2.Стоимость оформления вида на жительство на 6 месяцев - до 200 евро
3.Налоги на продажу (1,5%) и приобретение ( 1,5%), расчитываемые от стоимости, указанной в ТАПУ, как правило, оплачиваются покупателем, таким образом, при оформлении ТАПУ,
4.Покупатель оплачивает 3% от стоимости недвижимости, указанной в ТАПУ(300-1000 евро)
5.Кадастровые сборы при оформлении ТАПУ (30-100 евро)
6.Услуги переводчика (50-60 евро)

Оформление счетчиков воды и электричества: обязательно после оформления ТАПУ, хотя данная процедура может быть выполнена в течении нескольких месяцев после получения ТАПУ. При покупке новостроя для оформления счетчиков воды и электричества необходимо оплатить так называемое разрешение на проживание в конкретной квартире/доме на конкретного владельца ТАПУ (стоимость данного документа составляет 500-800 евро,
выплата - единовременная и разовая). После получения данного документа возможно оформление абонентских книжек на электричество и воды на имя одного или одного из нескольких владельцев ТАПУ (80 евро - электричество, 80 евро - вода). При покупке объекта на вторичном рынке, как правило, разрешение на проживание уже было оформлено предыдущими владельцами, тогда затраты составят лишь стоимость новых абонентских
номеров на электричество и воду.

СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ (ТАПУ)

В соответствии с турецким законодательством, ТАПУ является единственным документом, удостоверяющим права собственности на определенный объект недвижимости. В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость. Это значит, что оформление прав на недвижимость является прерогативой государственного органа - Кадастрового управления, который и выдает новому владельцу владельческий титул "ТАПУ". Этот титул подразумевает безвременное и абсолютное владельческое право, которое после заключения сделки купли-продажи не может быть никем оспорено в судебном порядке. ТАПУ представляет собой документ, удостоверяющий право собственности данного человека на конкретный объект недвижимости.
В ТАПУ указывается:
1. Адрес участка земли, на котором находится приобретенная недвижимость
2. Фотография владельца паспортного формата (при оформлении требуется 4 фото)
3. Информация о регистрации земельного участка в кадастровом управлении.
4. Состояние земельного участка (из информации в кадастровом управлении)
5. Площадь земли, принадлежащей новому владельцу (пропорционально размеру приобретенного жилья)
6. Состояние недвижимости, принадлежащей новому владельцу (собственность/аренда)
7. Заявленная стоимость приобретенной недвижимости
8. Информация о предыдущем владельце (-ах)
9. Информация о новом владельце (-ах)
10. Дата приобретения данной недвижимости предыдущим владельцем
11. Новый серийный номер ТАПУ (изменяется при каждой передаче прав собственности)
12. Регистрационные данные нового документа ТАПУ
13. Дата приобретения данной недвижимости новым владельцем
14. Подпись уполномоченного лица и печать кадастрового управления

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН В ТУРЦИИ
Закон об ипотеке для иностранных граждан в Турции был принят 6 марта 2007 года, он заимствован из американской правовой системы и называется «Мортгич» (Mortgage). После долгого обсуждения в самых высоких кругах и разработки специальной комиссией процедуры для турецких банков, процесс выдачи кредитов заработал.
Для граждан России нет никаких законодательных ограничений на оформление ипотеки в Турции. Многие банки, работающие с ипотечным кредитованием готовы работать с россиянами.
Для граждан других стран СНГ требуется дополнительное уточнение информации в конкретном банке.
Условия выдачи и кредитные ставки по ипотеке в Турции:
Pазмер ежемесячных выплат по кредиту не должен превышать 50% от официальной заработной платы.
Недвижимость - некоммерческие объекты, готовые к сдаче на момент выдачи кредита, не старше 20 лет и имеющие техпаспорт, или же строящиеся, но под гарантию застройщика.
Сумма кредита - максимум-без ограничений( при этом не должен превышать 70% от стоимости объекта недвижимости), минимум - 30 000 евро.
Срок кредита :
Минимальный - 1 месяц.
Максимальный - 10 лет.
Ограничения по возрасту заемщика - 25 - 70 лет.
Процентные ставки (Фиксированные в процентах годовых %) - от 10,68% (0,89 %) (Комиссию по ипотечному кредитованию надо уточнять на момент подачи заявки на кредит)
Обеспечение - недвижимость, под которую оформляется кредит.
Комиссии - за выдачу кредита - 1% от суммы кредита (разовая), досрочное погашение кредита - 2% от суммы кредита.
Необходимые документы

Договор купли-продажи
Ксерокопия ТАПУ (Свидетельство о праве собственности), выдаваемое Кадастровым Управлением Турции
Ксерокопия паспорта
Вид на жительство сроком на 6 месяцев, выданный отделом по работе с иностранными гражданами
4 фотографии
Справка о ежемесячных расходах ( в свободной форме)
Официальная справка о налогах за последний год (например Р60)
Справка о доходах, подписанная работодателем заёмщика
Документ, нотариально заверенный и подтверждающий право подписи работодателя, подписывающего справку о размере заработной платы
Выписка с личного банковского счета (не позднее 3-х последних месяцев)
Прочие документы, официально подтверждающие доход (алименты, доход от аренды и пр.)
Справка об активах, подтверждённая банком
Справка о задолженностях
Заполненная анкета на получение ипотечного кредита
Документ, удостоверяющий наличие страховки от землетрясения (страховка может быть выдана отделением Банка)
Документ, удостоверяющий наличие страховки на недвижимость (страховка может быть выдана отделением Банка)
Номер банковского счета, открытый в банке, выдающем кредит. Необходим налоговый номер.
Справка о ежемесячных расходах ( в свободной форме)

Все документы должны быть переведены на турецкий язык и заверены нотариально.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость в Турции является одной из самых доступных в Европе. Она даст своему покупателю не только качественное и недорогое жилье, но и вид на жительство Вот почему в последнее время сделки стали привлекательны и для российских покупателей.

Благодаря новому закону о торговле недвижимостью в современной Турции, она теперь доступна большему числу российских покупателей. Покупка недвижимости соотечественниками теперь осуществляется на их имя, хотя еще не так давно этой привилегией пользовались только европейские покупатели. Сейчас же покупка может быть осуществлена любым россиянином при условии, что у него есть действующий загранпаспорт, а также необходимые денежные средства. Недвижимость в Турции выгодна еще и потому, что строительство жилых объектов проводится "под ключ" с полной внутренней отделкой и установкой всей необходимой сантехнической и кухонной техники. Перед вступлением в права собственности покупатель недвижимости должен заплатить ряд налогов. После того как осуществлена сделка, потребует от нового собственника выплачивать ежегодный налог на содержание.

.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Турецкий гражданский кодекс
Закона о собственности № 2644
Изменения в Законе о Собственности No 2644
закон №5444, о приобретении физическим лицам недвижимого имущества на территории страны
Закон № 4875 "О прямых иностранных инвестициях" от 5 июня 2003 года
Закона № 2565 О закрытых военных районах и зонах безопасности
ссылка скрыта
ссылка скрыта › ссылка скрыта
ссылка скрыта › ссылка скрыта
ссылка скрыта

Blog

Курсовая работа

Содержание