Geum.ru

Кодексу российской федерации материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 15 апреля 2010 года Издание третье, переработанное и дополненное

Вид материалаКодекс
Подобный материал:
1   ...   39   40   41   42   43   44   45   46   47
Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ


Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом


Комментарий к статье 161


1. Раздел VIII ЖК РФ посвящен регулированию основных положений в сфере управления многоквартирными домами. Нормы, содержащиеся в данном разделе, направлены на решение ключевых задач в сфере управления: создание условий для демонополизации рынка управления многоквартирными домами и развитие конкурентных отношений между организациями любых организационно-правовых форм, регулирование перехода к самостоятельному выбору собственниками помещений в многоквартирном доме приемлемого для них способа управления домом, снятие барьеров для создания товариществ собственников жилья и потребительских кооперативов в жилищной сфере.

2. Согласно ЖК РФ объектом управления является многоквартирный дом. Таким образом, продекларирован т.н. пообъектный принцип управления. С момента введения в действие ЖК РФ становится неправомерной практика назначения органами местного самоуправления одной управляющей организации для управления несколькими многоквартирными домами (кварталами, районами в городе или во всем городе). Это объясняется юридической определенностью обязанности собственников помещений в конкретном доме нести бремя содержания только своего имущества, как индивидуально определенного (квартира, нежилое помещение), так и общего имущества в многоквартирном доме (ст. ст. 210, 289 ГК; п. 3 ст. 30 ЖК), а также индивидуальностью технических характеристик и состоянием каждого дома и специфичностью потребностей собственников помещений.

3. Действие положений разд. VIII ЖК РФ не распространяется на отношения по управлению несколькими компактно расположенными жилыми домами (индивидуальными жилыми домами) независимо от их объединения общим земельным участком и элементами инфраструктуры. С учетом того, что около 25% населения проживает в жилых домах и значительная часть строящегося жилья в настоящее время является жилыми домами, существует потребность в регламентировании в будущем особенностей управления малоэтажной жилищной застройкой.

4. Комментируемый раздел ЖК РФ использует понятие "управление многоквартирным домом", включая в него и обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, и функции собственников помещений (ст. ст. 161, 163), и деятельность стороны договора управления (ст. 162), подрядчиков (ст. 164) или объединения собственников (разд. VI), и объект воздействия органов местного самоуправления (ст. ст. 161, 165). Нормы комментируемого раздела обеспечивают комплексное регулирование института управления многоквартирными домами.

5. Часть 1 комментируемой статьи впервые определяет понятие управления многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. Деятельность по управлению должна отвечать указанным в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ критериям независимо от выбранного собственниками помещений способа управления домом. Данная норма является общей и формулирует понятие "управление многоквартирным домом" не только для лиц, осуществляющих профессиональное управление, но и для самих собственников помещений в многоквартирном доме. В процессе реализации собственниками помещений выбранного способа управления многоквартирным домом положения ч. 1 комментируемой статьи распространяются на деятельность привлеченных собственниками организаций и индивидуальных предпринимателей или созданных собственниками товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов.

6. Управление может осуществляться как на профессиональной основе (управляющей организацией, управляющим), так и собственниками помещений в доме непосредственно или создаваемыми ими организациями (товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или специализированными потребительскими кооперативами). Под специализированными потребительскими кооперативами, упоминаемыми в ЖК РФ, необходимо понимать жилищные накопительные кооперативы, деятельность которых регулируется ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". В случае если такой кооператив имеет в собственности жилые помещения в многоквартирном доме, собственники помещений на своем общем собрании имею право поручить такому кооперативу управление домом.

7. Управление многоквартирным домом как функция собственников помещений включает в себя оценку состояния общего имущества в многоквартирном доме, постановку целей управления домом, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координации и стимулированию деятельности непосредственных исполнителей (привлекаемых лиц), направленной на достижение наилучшего результата, контроль достижения планируемых результатов, анализ результатов контроля за выполнением обязательств по договорам с привлекаемыми лицами, а также корректировку текущих и перспективных планов по управлению домом. Собственники помещений делегируют часть этих функций привлекаемым лицам или создаваемым товариществам в зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом.

8. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме. Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. В то же время комментируемая норма дает собственникам помещений право выбрать способ управления в любое время. Это положение установлено для того, чтобы в указанном в ч. 4 комментируемой статьи случае ни собственники, ни чиновники не считали, что право выбора безвозвратно потеряно. Даже после проведения органом местного самоуправления одного или нескольких открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом собственники помещений в данном доме имеют право самостоятельно выбрать способ управления.

Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

9. Данный в ст. 161 ЖК РФ перечень способов управления является закрытым и расширению или совмещению не подлежит. Так, с введением в действие ЖК РФ нельзя рассматривать в качестве легальных способов управления многоквартирным домом доверительное управление (гл. 53 ГК), управление "домовым комитетом", территориальное общественное самоуправление, соглашение "о совместном владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту", создание товарищества собственников жилья без образования юридического лица (по типу простого товарищества) и т.п.

10. Исходя из содержания комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных ЖК РФ. В связи с этим одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается. В случае заключения товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления с управляющей организацией (см. ч. 2 ст. 162 ЖК) способ управления (товариществом собственников жилья), предусмотренный п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, не изменяется. При выборе способа управления управляющей организацией общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором ранее было создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, способ управления изменяется. В этом случае общему собранию целесообразно принять решение о ликвидации товарищества в соответствии с ч. 2 ст. 141 ЖК РФ.

11. Часть 3 рассматриваемой статьи устанавливает, что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание проводится в порядке, определенном положениями ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ (см. комментарий к данным статьям).

12. Муниципальные образования, субъекты Федерации и Российская Федерация участвуют в принятии решений на общем собрании на равных с другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Какие-либо исключения в объеме прав этих собственников помещений ЖК РФ не предусмотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ. Согласно ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Федерации в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени публично-правовых образований в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, и по их специальному поручению в собрании могут участвовать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. ст. 121, 125 и 214 ГК).

13. Реализуемый собственниками способ управления может быть изменен ими в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ликвидация товарищества собственников жилья или потребительского кооператива, управляющего многоквартирным домом, может производиться в соответствии с положениями ст. ст. 123 и 141 ЖК РФ, а договор управления многоквартирным домом или договоры, заключаемые в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, могут расторгаться в порядке, предусмотренном гл. 29 ГК РФ: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими федеральными законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается федеральным законом (например, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) или соглашением сторон договора.

14. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой подход соответствует общему правилу об обязательности решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятых по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (ч. 5 ст. 46 ЖК). Решение общего собрания о выборе способа управления домом является обязательным и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (см. комментарий к ст. 46 ЖК).

15. Часть 4 ст. 161 ЖК РФ содержит исключение из общего правила о выборе способа управления на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Комментируемая норма возлагает на орган местного самоуправления обязанность выбрать с помощью открытого конкурса управляющую организацию, которая должна управлять многоквартирным домом, если собственниками помещений в этом доме в течение года до проведения такого конкурса не выбран способ управления этим домом или если принятое ими на общем собрании решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Согласно ст. 18 Вводного закона (в ред. ФЗ от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ) обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, возникает, если собственники не выполнили требование закона до 1 января 2007 г. Органы местного самоуправления не имели права проводить конкурсы до 1 января 2007 г. или иным образом определять способ управления многоквартирным домом, выбирать управляющую или подрядные организации. Это было правом только общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. С 1 января 2007 г. обязанность органов местного самоуправления и право собственников помещений существуют параллельно друг другу.

16. Статья 18 Вводного закона (в ред. ФЗ от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ) установила, что ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями разд. VIII ЖК РФ. Такие обязательства, в частности, могли возникнуть на основании договоров, заключенных со службами заказчика в соответствии со ст. ст. 20 - 23 ФЗ "О товариществах собственников жилья".

17. Обязательства организации, ранее отвечавшей за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, указанные в ст. 18 Вводного закона, сохраняются до момента:

- создания товарищества собственников жилья и выбора его органов управления (разд. VI, п. 2 ч. 2 ст. 161, ч. 9 ст. 162 ЖК). При этом товарищество может заключить договор с организацией, ранее отвечавшей за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148 ЖК РФ);

- принятия решения об управлении многоквартирным домом существующим жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (разд. V, п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК);

- заключения собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 3 ч. 2 и ч. 4 ст. 161, ст. 162 ЖК; ч. 1 ст. 18 Вводного закона) и возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств управляющих организаций по управлению многоквартирным домом как на основании решений общих собраний собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов;

- заключения всеми или большинством собственников помещений, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, а также договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) в соответствии со ст. 164 ЖК РФ и возникновения обязательств соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.

После совершения указанных действий и возникновения указанных обязательств специальная норма ч. 2 ст. 18 переходных положений Вводного закона не применяется и обязательства указанных организаций прекращаются.

18. Поскольку согласно ч. 3 комментируемой статьи способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время (т.е. как до 1 января 2007 г., так и после 1 января 2007 г.) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, способ управления, указанный в ч. 4 комментируемой статьи, также может быть изменен собственниками помещений самостоятельно. Если до проведения открытого конкурса собственники помещений в многоквартирном доме приняли или реализовали решение о выборе способа управления домом, то конкурс не проводится.

19. В ч. 4 комментируемой статьи, как и в ч. 1 ст. 18 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, в качестве оснований возникновения обязанности органа местного самоуправления проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлены следующие случаи:

1) в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом;

2) в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Случаи проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом детализированы в п. 3 действующих Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

20. Для выполнения обязанности по проведению конкурсов органы местного самоуправления должны иметь сведения о том, имеются ли установленные комментируемой статьей условия: осуществлен или нет собственниками помещений выбор способа управления домом, а если осуществлен, то реализовано ли принятое собственниками решение. Без этого правомерное и своевременное назначение конкурсов невозможно.

21. Для установления факта отсутствия выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления этим домом необходимо выяснить, проводилось ли в установленном порядке общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и было ли на нем надлежащим образом принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Отсчет установленного ч. 4 комментируемой статьи одногодичного периода отсутствия реализации выбранного способа управления домом целесообразно начинать с момента принятия в установленном порядке решения о выборе способа управления домом. Отсутствие реализации выбранного способа управления домом при непосредственном управлении подтверждается фактом незаключения собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ. При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом об отсутствии реализации выбранного способа управления свидетельствует неосуществление собственниками действий по созданию такой организации, отсутствие регистрации товарищества собственников жилья в Едином государственном реестре юридических лиц. Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договоры управления, то это подтверждает отсутствие реализации выбранного способа управления домом. В отличие от ч. 1 ст. 164 ЖК РФ ст. 162 Кодекса не содержит требования о том, что все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая организация заключает самостоятельный договор управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения в доме, поэтому решение о выборе способа управления многоквартирным домом необходимо считать невыполненным, если договор управления не заключен ни одним собственником помещения в таком доме. Кроме того, обязательным признаком надлежащей реализации способа управления многоквартирным домом необходимо считать соответствие содержания и формы заключаемых договоров требованиям жилищного и гражданского законодательства РФ. В случае признания судом общего собрания несостоявшимся ситуация возвращается к предыдущему условию, при котором способ управления домом собственниками помещений не выбран.

22. В случаях, указанных в ч. 4 комментируемой статьи (с учетом изменений, внесенных ФЗ от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ), выбор управляющей организации органом местного самоуправления должен осуществляться посредством открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. До 1 января 2009 г. полномочие по принятию такого акта было у Правительства РФ. На момент написания комментария действуют Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Этот акт устанавливает требования к созданию конкурсной комиссии и к информационному обеспечению проведения конкурса, процедуры подготовки, объявления и проведения открытого конкурса; условия выработки существенных условий договора управления многоквартирным домом; порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе; порядок оценки предложений претендентов; особенности заключения договора управления по результатам конкурса.

23. Согласно ст. 18 Вводного закона (в ред. ФЗ от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ) органам местного самоуправления необходимо было исполнить обязанность по проведению открытого конкурса в случаях, установленных первоначально до 1 мая 2008 г.

Обязанность органов местного самоуправления по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами не прекращается с завершением переходного периода до 1 мая 2008 г. Если по какой-то причине органы местного самоуправления не провели открытые конкурсы до 1 мая 2008 г. в соответствии с ч. 1 ст. 18 Вводного закона, то они должны провести первые конкурсы на основании ч. 4 комментируемой статьи.

После 1 мая 2008 г. органы местного самоуправления должны проводить мониторинг реализации выбранного способа управления многоквартирными домами. Являясь собственниками жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах, муниципалитеты должны знать ситуацию с реализацией способа управления в таких домах. Это облегчает осуществление мониторинга.

В случае если реализация выбранного ранее способа управления многоквартирным домом по прошествии нескольких лет прекратится (в частности, выбранная управляющая организация обанкротится или будет ликвидирована, прекратят действовать органы управления товариществом собственников жилья - общее собрание членов ТСЖ и (или) правление и т.п.), то органы местного самоуправления в соответствии с ч. 4 комментируемой статьи по истечении одного года отсутствия надлежащей реализации способа управления должны выполнить все процедуры подготовки и проведения открытого конкурса в конкретном доме.

Договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на новый срок (об общей норме для договоров управления многоквартирным домом см. ч. 6 ст. 162 ЖК). В соответствии со специальной нормой ч. 4 комментируемой статьи в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, собственниками помещений в доме не выбран способ управления домом или если принятое собственниками помещений решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.