Geum.ru

Кодексу российской федерации материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 15 апреля 2010 года Издание третье, переработанное и дополненное

Вид материалаКодекс
Подобный материал:
1   ...   37   38   39   40   41   42   43   44   ...   47

8. Часть 5 комментируемой статьи предусматривает, что органами управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или специализированного потребительского кооператива может быть предусмотрен любой порядок внесения членами этих некоммерческих организаций обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и с оплатой коммунальных услуг. Указанные некоммерческие организации вправе самостоятельно решать вопросы внесения платежей и взносов, вытекающие из отношений членства в них граждан и организаций, в частности, через отделения кредитных организаций, организации почтовой связи или наличными денежными средствами в кассу (ст. ст. 113, 137, 145 ЖК). Но товарищества и кооперативы не могут принимать решения о внесении платы за коммунальные услуги собственниками помещений напрямую ресурсоснабжающим организациям (см. комментарий к ч. 8 настоящей статьи).

9. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, обязаны участвовать в общих расходах на управление многоквартирным домом, его содержание и ремонт путем внесения обязательных платежей, поскольку все собственники помещений, независимо от членства в такой организации, несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 39 ЖК).

Согласно ч. 6 комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами указанной некоммерческой организации, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом. Требование о заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, содержится в п. 2 ст. 138 ЖК РФ. Настоящий Кодекс не устанавливает содержание и не регулирует особенности заключения и исполнения такого гражданско-правового договора. Его условия устанавливаются по соглашению сторон с учетом императивных норм Кодекса.

10. В соответствии с ч. 7 комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации. Основанием внесения такой платы является договор управления, предусмотренный ст. 162 ЖК РФ (см. комментарий к названной статье). При этом по смыслу Кодекса собственник помещения обязан внести плату управляющей организации за все виды коммунальных услуг, которые могут быть предоставлены исходя из имеющегося уровня благоустройства многоквартирного дома.

Комментируемая норма распространяется не только на граждан, но и на всех иных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, включая Российскую Федерацию, субъекты Федерации и муниципальные образования.

11. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги своим контрагентам по договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 8 комментируемой статьи). Согласно ст. 164 ЖК РФ договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме заключаются собственниками помещений на основании решений общего собрания, а договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения самостоятельно. При этом заключение прямых договоров собственников помещений с ресурсоснабжающими организациями допускается только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений. Такой вывод сделан в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2006 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г. Он также следует из положения п. 17 ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".

12. В соответствии с ч. 9 комментируемой статьи собственники жилых домов (ст. 16 ЖК) самостоятельно заключают договоры с лицами, осуществляющими деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту принадлежащих им домов, и вносят соответствующую плату на основании таких договоров. В аналогичном порядке ими вносится плата за коммунальные услуги.

13. Часть 10 комментируемой статьи определяет порядок оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг и работ по содержанию и ремонту непосредственно самих принадлежащих им помещений, т.е. объектов, не являющихся частью общего имущества многоквартирного дома, плата за содержание и ремонт которых не регулируется ч. 2 ст. 154, а также ч. ч. 5 - 8 ст. 155 ЖК РФ. К таким услугам и работам, в частности, относятся проведение ремонта устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, и проведение текущего ремонта жилого помещения. Такие услуги и работы не являются предметом договора управления (см. комментарий к ст. 162 ЖК), а осуществляются и оплачиваются в соответствии с прямыми договорами, самостоятельно заключенными собственниками жилых и нежилых помещений с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Для заключения таких договоров не требуется принятия решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

14. Часть 11 комментируемой статьи устанавливает обязательность внесения собственниками, нанимателями и иными лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги независимо от использования или неиспользования соответствующих помещений. При наличии приборов учета расчет платы за соответствующие виды коммунальных услуг производится с использованием их показаний независимо от факта проживания в жилом помещении. Необходимо учитывать, что вода, электрическая энергия, а иногда и газ используются не только для потребления в жилом или индивидуально определенном нежилом помещении, но и для общих домовых нужд (например, для освещения, отопления и уборки помещений общего пользования). Поэтому при наличии в многоквартирном доме общедомовых и индивидуальных приборов учета плата за коммунальные услуги должна вноситься даже за период временного отсутствия.

Порядок расчета платы установлен Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. При временном отсутствии граждан в занимаемом жилом помещении внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с обязательным перерасчетом платежей (но не обязательно с полным освобождением от соответствующей платы) за период временного отсутствия. Порядок такого перерасчета на момент написания комментария содержится в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. При этом часть коммунальных услуг, предоставление которых не прерывается при временном отсутствии (например, отопление в многоквартирном доме), необходимо оплачивать независимо от факта такого отсутствия.

15. Согласно ст. 80 ЖК РФ временные жильцы проживают в жилых помещениях безвозмездно. Часть 12 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения нанимателем жилого помещения платы за предоставляемые временным жильцам коммунальные услуги. Размер и порядок такой платы должны устанавливаться дополнительным соглашением нанимателя с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов. По смыслу вся ч. 12 комментируемой статьи относится к оплате по нормативам потребления. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (подп. "б" п. 19) устанавливают обязанность собственников и нанимателей жилых помещений уведомлять исполнителя коммунальных услуг о проживании временных жильцов при отсутствии индивидуальных приборов учета.

16. Часть 13 комментируемой статьи устанавливает обязанность наймодателя информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предельный срок предоставления такой информации. Аналогичная обязанность установлена ЖК РФ для управляющей организации в отношении информирования собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Обязанность предоставлять информацию необходимо отличать от права изменять размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Так, процедура установления тарифов, используемых для определения размера платы за коммунальные услуги, установлена ч. 2 ст. 157 ЖК РФ и ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (в ред. ФЗ от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2006 г. Размер платы за содержание и ремонт жилья может как определяться на общем собрании собственников жилья (ч. 7 ст. 156 ЖК), так и регулироваться в установленных настоящим Кодексом случаях органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК; п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).

Комментируемая норма устанавливает предельный срок предоставления информации об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги: не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в новом размере. Жилищный кодекс РФ допускает установление договором управления иного срока предоставления информации собственникам помещений в многоквартирном доме.

17. Гражданский кодекс РФ допускает установление неустойки (штрафа, пени) федеральным законом или договором (ст. 330). Согласно ч. 14 комментируемой статьи лица, не исполнившие или исполнившие ненадлежащим образом свои обязательства (несвоевременно или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги), обязаны уплатить своему кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты.

Снижение размера пени или ее отмена не допускается. Уплата установленной ЖК РФ пени производится независимо от того, предусмотрена она договором или нет (ст. 332). Пени начисляются от не выплаченных должниками в срок сумм за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после наступления установленного срока оплаты, по день фактической выплаты включительно. При этом ГК РФ и ЖК РФ устанавливают запрет на увеличение установленного размера пеней.

Применение установленной ч. 14 комментируемой статьи пени осуществляется по решению лица, являющегося кредитором по денежному обязательству по внесению должниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Практика установления начала или приостановки начисления пеней органами местного самоуправления или органами государственной власти субъекта Российской Федерации не является правомерной.

18. Новая ч. 15 комментируемой статьи (вступила в силу с 1 января 2010 г.) допускает возможность осуществления расчетов с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги не только самим наймодателем жилого помещения, управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным кооперативом, а в указанных в ст. 164 ЖК РФ случаях - подрядчиком или ресурсоснабжающей организацией либо представителями указанных лиц, но и платежным агентом или осуществляющим деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности банковским платежным агентом. Данное изменение внесено в целях удобства граждан.

Правомочия и условия деятельности новых участников расчетов за жилые помещения и коммунальные услуги урегулированы специальными федеральными законами. Согласно ФЗ от 3 июня 2009 г. N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" платежным агентом является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по приему платежей физических лиц, в частности, за жилое помещение и коммунальные услуги. Этот Закон допускает использование для приема платежным агентом от плательщиков денежных средств платежных терминалов. В соответствии со ст. 13.1 ФЗ "О банках и банковской деятельности" (в ред. ФЗ от 3 февраля 1996 г. N 17-ФЗ) банковскими платежными агентами являются организация, не являющаяся кредитной организацией, и индивидуальный предприниматель, привлеченные кредитной организацией на основе договора с такой организацией, в частности, для принятия от физических лиц денежных средств, направленных на исполнение денежных обязательств физических лиц по оплате товаров (работ, услуг).

Из ч. 4 ст. 37 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" следует, что в зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом обязательства нанимателя или собственника жилого помещения по оплате работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальным услугам перед исполнителем таких работ и услуг считаются исполненными в размере внесенных денежных средств с момента внесения наличных денежных средств соответственно исполнителю, либо в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту, осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.


Статья 156. Размер платы за жилое помещение


Комментарий к статье 156


1. Комментируемая статья регулирует определение размера двух составляющих платы за жилое помещение, установленных ст. 154 ЖК РФ, - платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за пользование жилым помещением (платы за наем). В статье содержатся требования к установлению размеров платежей, входящих в структуру платы за жилое помещение, в зависимости от категорий вносящих их граждан и способа управления многоквартирным домом, а также указывается, кем устанавливаются размеры таких платежей.

2. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает правило, согласно которому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать соответствие состояния многоквартирного дома обязательным требованиям законодательства к содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Указанное положение не зависит от реализуемого способа управления многоквартирным домом и не содержит конкретного перечня требований к состоянию такого имущества, а отсылает к предписаниям действующего законодательства.

3. Установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах относится к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (п. 2 ст. 12 ЖК). К таким требованиям относятся Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК). В п. 10 этих Правил, в частности, указывается на необходимость соответствия общего имущества в многоквартирном доме требованиям законодательства РФ о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании и защите прав потребителей. Этот перечень является открытым и дополняется иными обязательными требованиями, устанавливаемыми на федеральном уровне (ст. ст. 2, 4, 12 - 14, 17 ЖК).

4. Часть 2 комментируемой статьи посвящена установлению требований к площади жилых помещений, используемой для определения размера платы за жилое помещение нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. При пользовании гражданами отдельными комнатами в общежитиях плата за жилое помещение определяется исходя из площади этих комнат (жилой площади).

5. Использование в ЖК РФ понятия общей площади жилого помещения является новым по сравнению с ЖК РСФСР, в котором использовалось лишь понятие жилой площади. Порядок определения общей площади жилого помещения устанавливается в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Следует подчеркнуть, что оплачиваемые исходя из общей площади жилого помещения (или площади комнат в общежитии) работы и услуги физически не привязаны к этой площади и в части содержания и ремонта жилого помещения направлены на содержание и ремонт всего общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 154 ЖК).

6. Часть 2 комментируемой статьи касается только определения размера платы за жилое помещение нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. На собственников помещений в многоквартирном доме она не распространяется, поскольку для них ст. ст. 37 и 39 ЖК РФ устанавливают порядок определения платы как доли от общих расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Но органы местного самоуправления нередко неправомерно устанавливают для собственников помещений размер платы за жилое помещение в том же размере, что и для нанимателей.

7. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан содержать принадлежащее ему помещение, а также общее имущество в соответствующем многоквартирном доме. Если указанное жилое помещение является комнатой в коммунальной квартире, собственник несет также бремя содержания общего имущества комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3 ст. 30, ст. ст. 39, 43, ч. 1 ст. 158 ЖК).

8. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений устанавливается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья (ч. ч. 7 и 8 комментируемой статьи) и в общем случае не подлежит регулированию.

9. Часть 3 комментируемой статьи содержит исключение из этого правила, согласно которому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, должен устанавливаться органом местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти субъекта Российской Федерации. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать перечню и качеству выполняемых работ и оказываемых услуг управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 161 ЖК РФ, и подлежит отражению в заключаемых собственниками помещений договорах управления. Ранее практикуемое установление одинаковых регулируемых цен на содержание и ремонт жилых помещений сразу для большой группы или для всех многоквартирных домов в поселении будет противоречить ч. 3 комментируемой статьи, ч. 4 ст. 158 и ч. ч. 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ.

Подобное исключение предусмотрено также ч. 4 ст. 158 комментируемого Кодекса, если собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. комментарий к ст. 158 ЖК). Иные случаи регулирования органами местного самоуправления платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, кроме установленных ч. 3 ст. 156 и ч. 4 ст. 158 ЖК РФ не предусмотрены.

10. При применении ч. 3 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что указанные в данной норме условия установления размера платы за жилое помещение для собственников совпадают с условиями проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, указанном в ч. 4 ст. 161 настоящего Кодекса и ст. 18 Вводного закона. Указанные конкурсы проводятся в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. При этом в п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме указывается, что в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления. При этом цена договора управления должна определяться за весь период действия договора как совокупность стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с учетом указанного в конкурсной документации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и стоимости потребляемых коммунальных услуг. Установление в этом случае недифференцированного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без привязки к перечню услуг и работ, указанному в проекте договора управления выставленным на конкурс многоквартирным домом, будет нарушением законодательства.

11. Органы местного самоуправления или органы государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда как для групп многоквартирных домов, так и отдельно для каждого многоквартирного дома, в котором есть такие жилые помещения. При этом органы местного самоуправления устанавливают плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений не только муниципального, но и государственного жилищного фонда.

Размер платы за содержание жилого помещения по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах в общем случае может не совпадать с размером платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленным для собственника этого жилого помещения в многоквартирном доме (см. комментарий к ч. 4 ст. 155 ЖК). При этом следует учитывать, что размеры региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, используемых для предоставления гражданам субсидий (ст. 159 ЖК), устанавливаются органами государственной власти субъектов Федерации исходя из цен на содержание и ремонт жилого помещения, используемых для расчета платы для нанимателей по договорам социального найма. При установлении заниженных цен для нанимателей (ниже размера, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованием законодательства) соответственно будут рассчитаны стандарты, применение которых для расчета размера субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, в свою очередь, приведет к предоставлению субсидий меньшего размера, нежели размеры субсидий, рассчитанные с применением размера платы, которую должны вносить собственники помещений.