Совершенствование механизма Взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости
| Вид материала | Автореферат |
- Маркетинговое исследование рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Новочеркасска, 11.55kb.
- Офисная недвижимость 3 Торговая недвижимость 8 Производственная недвижимость 13 Земельные, 114.87kb.
- Совершенствование механизма регулирования инвестиционных процессов в индустриально, 441.77kb.
- Маркетинговое Агентство Step by Step г. Москва, ул. Николоямская, дом 29, 3 этаж Тел./, 247.17kb.
- Совершенствование организационно-экономического механизма адаптации интегрированных, 330.23kb.
- Формирование инвестиционной программы в условиях трансформируемой экономике; методы,, 1154kb.
- Лизинг коммерческой недвижимости, 40.21kb.
- Федотова Евгения Евгеньевна, исполнительный директор зао «сан» доклад, 84.92kb.
- Конкурс «Профессиональное признание 2011» Номинация «Лучшее сми по освещению рынка, 22.24kb.
- Совершенствование механизма функционирования организационных структур управления хозяйственными, 280.55kb.
На правах рукописи
Никишов Александр Владимирович
Совершенствование механизма Взаимодействия
землеустроительных и инвестиционных структур
на рынке коммерческой недвижимости
Специальность 08.00.05 – Экономика и управление
народным хозяйством (землеустройство)
Специальность 08.00.05 – Экономика и управление
народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами)
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Москва 2010
Работа выполнена в ФГОУ ВПО
«Государственный университет по землеустройству».
| Научный руководитель: | кандидат экономических наук, доцент Нилиповский Василий Иванович |
| Официальные оппоненты: | доктор экономических наук, профессор, декан факультета землеустройства Санкт-Петербургского государственного аграрного университета Шишов Дмитрий Анатольевич |
| | кандидат экономических наук, заведующая сектором Управления планирования и финансовых расчетов Департамента земельных ресурсов города Москвы Адрова Ольга Васильевна |
| Ведущая организация: | Санкт-Петербургский государственный инженерно- экономический университет |
Защита диссертации состоится 2 декабря 2010 года в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15.
Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15, ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству», диссертационный совет.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.
Автореферат разослан и размещен на сайте университета www.guz.ru 1 ноября 2010 г.
Ученый секретарь диссертационного совета,
кандидат экономических наук,
доцент М.М. Демидова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Актуальность темы диссертационного исследования определяется исключительно важным значением взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на современном рынке коммерческой недвижимости.
В настоящее время стоимость глобального рынка коммерческой недвижимости оценивается примерно в 4 трлн. долл., что характеризует этот вид активов как наиболее востребованный в мировой инвестиционной практике. Высокий экономический интерес к инвестированию в российскую коммерческую недвижимость, как со стороны отечественного, так и зарубежного бизнеса способствовал существенному повышению спроса на землеустроительные услуги.
Как показывает мировой опыт, оптимизация механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур является основой создания и последующего функционирования объекта недвижимости. Эффективное воздействие способствует развитию земельного участка, сокращению проектно-строительного лага и срока окупаемости инвестиций, повышению их доходности, улучшению потребительских характеристик и рыночной стоимости объектов.
В этой связи вопросы взаимодействия инвестиционных и землеустроительных структур особенно важны в настоящее время, вследствие субъективного снижения роли землеустройства в современной экономической системе, непоследовательной государственной земельной политики, отказа на практики от ключевого звена в системе управления земельными ресурсами – проекта территориального планирования и землеустройства.
Отсутствие теоретической модели формирования целостного механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур снижает эффективность системы землеустройства в целом. И поэтому разработка теоретических рекомендаций по модернизации взаимоотношений землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости является актуальным исследованием.
Степень разработанности проблемы. Изучение общей и специальной литературы по теме диссертации показывает, что источниковедческая база теоретических и практических разработок по проблеме взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке недвижимости весьма узка.
Теоретический подход к проблемам недвижимости представлен в трудах современных российских исследователей, таких как А. Асаул, И. Балабанов, В. Горемыкин, В. Григорьев, Л. Игнатов, Д. Львов, Е. Максимова, В. Черняк и др.
Вопросы инвестиционного проектирования, оценки эффективности инвестиций рассматривались в работах ряда зарубежных и отечественных исследователей экономической науки, таких как М. Джонн, Дж. Кейнс, А. Маршалл, К. Маркс, Дж.С. Миль, А. Смит, С. Фишер, Р. Холт, У. Шарп, Т. Шмидт, Т.С. Хачатуров,
И.П. Бахрин, Л.Л. Игонина, Н.В. Игошин, В.Н. Лившиц, Б.А. Колтынюк, Н.И. Мазур, Н.В. Киселева, В.В. Царев, В.Д. Шапиро и др.
Существенный вклад в разработку научно-методических основ рыночного землеустройства внесли ученые-землеустроители А.А. Варламов, В.А. Вашанов, В.В. Вершинин, С.Н. Волков, С.А. Гальченко, Т.А. Емельянова, Н.В. Комов,
В.В. Косинский, П.Ф. Лойко, С.И. Носов, А.П. Огарков, А.З. Родин, Ю.М. Рогатнев, А.Э. Сагайдак, В.Н. Хлыстун, Ю.А. Цыпкин и др. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад таких авторов, как С.Н. Максимов,
Е.И. Тарасевич, И.М. Мазур, В.Д. Шапиро и др. Первые попытки по разработки экономических основ инвестиционного землеустроительного проектирования предприняты в работах В.Н. Гусева, В.В. Пименова, Е.В. Черкашиной.
Однако многие проблемы теоретического и методического характера освещены недостаточно полно и не позволяют составить целостного представления о механизме взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на сегодняшнем этапе.
Таким образом, недостаточное исследование проблем взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости с одной стороны, и его научно-практическая значимость –с другой, определили выбор темы настоящей диссертационной работы, цель, задачи и круг рассматриваемых вопросов.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в совершенствовании основных теоретических и методологических положений механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости.
Указанная цель обусловила постановку и решение следующих задач:
– изучить современные подходы к понятию землеустройства, его факторов формирования и реализации в Российской Федерации, применительно к сфере инвестиционного проектирования;
– определить необходимость землеустройства как основы экономического развития рынка коммерческой недвижимости;
– показать зарубежный опыт функционирования землеустроительной деятельности на рынке коммерческой недвижимости;
– охарактеризовать особенности рынка земли и коммерческой недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности;
– дать комплексную оценку структуры инвестиций и инвестиционного потенциала российского рынка земли и коммерческой недвижимости;
– проанализировать состояние рынка коммерческой недвижимости и оценить роль землеустроительных и инвестиционных структур;
– обосновать методологические особенности механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур;
– раскрыть специфику инструментов реализации механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости;
– оценить эффективность механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур.
Объектом исследования данной диссертационной работы выступает рынок земли и коммерческой недвижимости как сфера инвестиций и землеустроительных работ.
Предметом исследования являются управленческие и связанные с ними экономические отношения, возникающие в процессе действия современного механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых и практиков в области регулирования земельно-имущественных отношений, землеустроительного и инвестиционного проектирования, научные публикации по изучению процесса инвестирования в коммерческую недвижимость в условиях рыночной экономики.
В ходе исследования и обоснования теоретических положений использовались общенаучные методы и приемы: диалектический метод исследования экономических процессов, методы группировки и моделирования экономических явлений, методы анализа и синтеза, системный подход, основывающийся на сочетании микро- и макроэкономического анализа. Для достижения поставленных целей широко использовался сравнительный анализ.
Эмпирической базой исследования послужили статистические данные, информационные и аналитические материалы Федеральной службы государственной статистики (Росстат), Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), региональных землеустроительных органов, результаты исследований научных институтов и проектных организаций, опубликованные в открытой печати, а также личные наблюдения автора.
Это позволило обеспечить надежность научно-методического инструментария, научную доказательность основных положений и выводов диссертации.
Основные результаты, полученные лично автором, обладающие научной новизной и выносимые на защиту, заключаются в следующем:
– по специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство):
1) выявлена новая задача землеустройства в современных условиях – создание условий для защиты прав и интересов участников рынка коммерческой недвижимости, как следствие того, что землеустройство представляет собой важный механизм реализации земельной политики государства и экономико-правового регулирования субъектно-объектных отношений на рынке недвижимости в целом;
2) доказана необходимость землеустройства как основы экономического развития рынка коммерческой недвижимости, в результате чего создаются оптимальные условия рационального использования земли, учитываются региональные, отраслевые, индивидуальные особенности ее использования, решаются конкретные задачи организации землевладения и землепользования;
3) исследован и обобщен зарубежный опыт функционирования землеустроительной деятельности на рынке коммерческой недвижимости;
4) определена взаимосвязь инвестиционного и землеустроительного проектирования в целях повышения инвестиционного потенциала рынка земли и коммерческой недвижимости;
5) автором уточнено понятие «инвестиционный проект территориального планирования и землеустройства» и выявлена необходимость проведения экспертизы таких проектов;
6) предложены подходы к оценке эффективности механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке земли и коммерческой недвижимости.
– по специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами):
7) разработаны теоретические основы взаимодействия субъектов рынка коммерческой недвижимости, сформулированы цель и задачи, а также основные принципы взаимодействия, показан механизм взаимодействия;
8) раскрыто содержание лэнд-девелопмента (развития земельных участков) под которым понимается деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков, с учетом требований землеустроительного проектирования и действующих строительных норм;
9) разработан механизм взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости, включающий такие составляющие как нормативно-правовая, организационная, экономическая, мотивационная, информационная и др.;
10) предложен порядок прохождения документов для реализации инвестиционных проектов, позволяющий сократить сроки подготовки и предоставления документов в рамках разработанного механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости;
11) выделена специфика инструментов реализации механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости, предложены меры по их совершенствованию;
12) предложен подход к оценке инвестиционной привлекательности земельного участка, учитывающий в частности издержки землеустроительного и инвестиционного проектирования.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования определяется актуальностью рассмотренных в диссертационной работе проблем и степенью обоснования содержащихся в ней положений, выводов и рекомендаций. Полученные в результате исследования выводы и предложения позволяют уточнить и значительно расширить сущностное понимание землеустроительного и инвестиционного проектирования, в том числе через выявление и конкретизацию механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур в условиях современного высококонкурентного рынка коммерческой недвижимости.
Предложенные автором практические рекомендации и структурно-функциональная модель механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур предназначены для практического внедрения и использования как землеустроительными проектными организациями, частными землемерами, комитетами по архитектуре и градостроительству, субъектами инвестиционной деятельности, так и органами исполнительной власти, деятельность которых направлена на повышение эффективности инвестиционного процесса, совершенствование инвестиционного рынка, и в целом, повышение инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости.
Материалы диссертации могут быть использованы в учебном процессе при подготовке специалистов в области землеустройство и кадастры, экономики и управления недвижимостью.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и полученные результаты диссертационного исследования на разных этапах ее подготовки докладывались и обсуждались на I Международной научно-практической конференции «Научно-техническое творчество молодежи – путь к обществу, основанному на знаниях» (г.Москва, 2009 г.), 4-ой Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики, социологии и права» (г. Пятигорск, 2009 г.), других научно-практических конференциях и семинарах, проходящих в Государственном университете по землеустройству (2008–2010 гг.).
Публикации. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 7 работах общим объемом 3,38 п.л.
Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, 9 параграфов, заключения, списка литературы, включающего 156 источников, приложений. Включает в себя 18 таблиц, 26 рисунков. Общий объем работы составил 187 страниц текста.
Основное содержание работы
Во введении дана постановка основной проблемы исследования, раскрыта ее актуальность, сформулированы цель, основные задачи, объект и предмет диссертационного исследования, выделена научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования, приведены сведения об апробации полученных научных результатов.
В первой главе диссертационного исследования « Теоретические аспекты исследования землеустроительной деятельности на рынке коммерческой недвижимости в условиях современной рыночной экономики» изучены современные подходы к понятию землеустройства, рассмотрены факторы формирования и реализация землеустроительной деятельности в Российской Федерации; определена необходимость землеустройства как основы экономического развития рынка коммерческой недвижимости; показан зарубежный опыт функционирования землеустроительной деятельности, приведена общая современная картина его функционирования в развитых странах и некоторые основополагающие положения законодательства соответствующих государств.
В диссертации показано, что рынок недвижимости, как совокупность участников и сделок, совершаемых между ними, состоит из трех основных сегментов – рынка земли (земельных участков), рынка жилых помещений и рынка нежилых помещений. В зависимости от целевого использования каждый из этих рынков делится на коммерческий и некоммерческий сектор.
Офисные, складские, торговые, производственные и другие помещения, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли, относятся к объектам коммерческой недвижимости. Однако такое определение коммерческой недвижимости не полностью отражает реальное состояние и динамику рынка недвижимости. На практике рынок земли является базисом для развития рынка недвижимости в целом, а все коммерческие сектора неизбежно пересекаются между собой, образуя в итоге новый сегмент, обозначенный нами как «рынок земли и коммерческой недвижимости». Таким образом, рынок земли и коммерческой недвижимости становится равноправным сегментом рынка коммерческой недвижимости в целом, хотя и является самой молодой его частью. При этом земельные участки и иная коммерческая недвижимость приобретаются либо с целью развития предпринимательской деятельности, либо для вложения инвестиций (рис. 1).
-
Рис. 1 Взаимодействие участников рынка земли и коммерческой недвижимости
Следует отметить, что в современных условиях необходимость землеустройства как экономической основы развития рынка коммерческой недвижимости обусловлена объективным фактором растущего интереса предпринимателей к развитию новых инвестиционных проектов с целью освоения и развития земельных участков.
Землеустроительная деятельность связана с обустройством земельных участков посредством проведения съемок и обследований, осуществления межевания земель, составления проектов образования новых и упорядочения существующих землепользований и др. Все это позволяет существенно снизить риски инвестиционной деятельности.
Рыночная экономика вносит свои коррективы в содержание землеустроительной деятельности, в частности возникает потребность в объективном взаимодействии землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости. Изменение состава и объема землеустроительных работ приводит к совершенствованию функций и методов управления землеустроительными организациями.
В диссертационной работе дается характеристика землеустроительных и инвестиционных структур, занятых на рынке коммерческой недвижимости. Отмечается, что обобщенное понятие «землеустроительные структуры» включает совокупность государственных, муниципальных, частных и общественных формирований, полностью или частично осуществляющих землеустроительную деятельность и занятых оказанием землеустроительных услуг.
В настоящее время землеустроительные структуры представлены следующим образом: на федеральном уровне: Росреестр и его территориальные управления, всероссийские научно-исследовательские и проектно-изыскательские институты и др.; на региональном уровне: департаменты земельных ресурсов, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, управления земельных отношений, департаменты имущественных отношений, региональные научно-исследовательские и проектно-изыскательские институты и др.; на муниципальном уровне: комитеты, управления (отделы) в администрациях муниципальных образований районов и городов по вопросам земельных и имущественных отношений, частные предприятия и индивидуальные предприниматели, выполняющие землеустроительные и земельно-кадастровые работы по заявкам юридических и физических лиц.
Например, в г. Москве функции землеустроительной структуры выполняет Департамент земельных ресурсов, основными задачами которого являются: осуществление государственной политики в области земельных отношений и использования земель на территории города; учет и управление в установленном порядке земельными участками, находящимся в собственности города; межотраслевая координация при осуществлении управления земельными участками на территории города, а также земельными участками, находящимися в собственности города в целях их наиболее эффективного использования для реализации социально-экономических программ развития города.
Землеустроительная служба г. Санкт-Петербурга представлена Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству при Правительстве Санкт-Петербурга. На комитет возложены следующие функции: осуществление планирования и организации рационального использования земель на территории города; организация и осуществление регионального мониторинга земель; сбор и обобщение информации об объектах землеустройства; утверждение границ земельных участков; кадастровый учет; создание и ведение картографо-геодезических и топографических баз данных; организация работ по инвентаризации земель и др.
Среди профессиональных участников рынка земли и коммерческой недвижимости, особая роль отводится инвестиционной структуре, под которой понимается совокупность сложившихся взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса (инвесторами, инвестиционными посредниками, государством и др.), направленных на обеспечение формирования инвестиционных потоков в финансовой сфере и продвижение их в производственную сферу с превращением в материальные потоки. По мнению автора инвестиционные структуры подразделяются на государственные, частные, смешанные и международные.
К государственным инвестиционным структурам относятся министерства и ведомства, занятые вопросами государственной инвестиционной политики, комитеты по экономике и инвестициям при правительстве (администрации) субъектов РФ, госкорпорации по реализации стратегических проектов и управлению инвестициями, тендерные комитеты и другие участники инвестиционного рынка. Так, например, государственные инвестиционные структуры города Санкт-Петербурга представлены комитетом по инвестициям и стратегическим проектам правительства города, СПбГУ «Управление инвестиций», ассоциацией инвесторов в городскую инфраструктуру и др.
Частные инвестиционные структуры представлены крупными инвестиционными компаниями, коммерческими банками, девелоперскими фирмами, пенсионными фондами, управляющими компаниям и другими коммерческими инвестиционными структурами. В последние годы появились новые структуры - паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые активно занимаются размещением инвестиций в земельные активы. Примером такого фонда можно считать ЗПИФН «Земельный фонд «Солид Подмосковный», который был образован в конце 2007 года и первоначально располагал площадью почти 850 га земель, стоимостью около 3 млрд. рублей. Механизм функционирования такого фонда заключается в том, что низкопродуктивные земли сельскохозяйственного назначения переводятся в другой, более эффективный вид разрешенного использования с целью реализации долгосрочных инвестиционных проектов, связанных с организацией агропромышленного производства, развитием подсобного и дачного хозяйства и др.
Смешанными можно назвать такие инвестиционные структуры, учредителями, которых выступают как государственные, так и частные инвестиционные формирования. Наибольшее распространение здесь получило так называемое государственно-частное партнерство. В развитии смешанных инвестиционных структур важную роль играют Российское агентство поддержки малого бизнеса, ассоциация защиты прав инвесторов, региональные фонды научно технического развития, институты, занятые системными исследованиями проблем предпринимательства, базы данных и информационные ресурсы рынка земли и инвестиций и др.
Международные инвестиционные структуры представлены в основном зарубежными инвестиционными фондами и компаниями, которые осуществляют свою инвестиционную деятельность на территории РФ. Эти структуры отличаются видом вложений, размерами и источниками капитала. На российском рынке инвестиций наиболее активными участниками являются такие зарубежные инвестиционные компании и фонды как Agrobusiness Partners International, AIG – Brunswick, Raven Russia и др.
Кроме землеустроительных и инвестиционных структур рынок земли и коммерческой недвижимости представлен также другими институциональными и неинституциональными участниками.
Основной целью взаимодействия субъектов рынка земли и коммерческой недвижимости – достижение такого соотношения различных форм землепользования, степени развития рынка земли и коммерческой недвижимости, которые будут способствовать развитию территории и защите населения, эффективному использованию ресурсов с учетом не только текущих, но и долгосрочных интересов различных субъектов земельно-имущественных отношений.
В целом взаимодействие субъектов рынка земли и коммерческой недвижимости направлено на удовлетворение экономических и социальных интересов собственников, арендаторов, государства и общества. Оно стремится наилучшим образом использовать недвижимое имущество как предмет потребления, а также как реальный и инвестиционный активы.
В диссертации отмечается, что взаимодействия субъектов рынка земли и коммерческой недвижимости основывается на таких общих принципах, как комплексность и системность, централизация и децентрализация, экономия ресурсов и обратная связь.
В ходе землеустроительной деятельности на рынке земли и коммерческой недвижимости создаются оптимальные условия эксплуатации земли, учитываются региональные, отраслевые, индивидуальные особенности ее использования, решаются конкретные задачи организации землевладения и землепользования.
Единая система взаимодействия субъектов рынка земли и коммерческой недвижимости позволит добиться повышения эффективности использования собственности, увеличения поступлений всех видов земельно-имущественных платежей, создания информационной основы одновременного оформления прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости, а также дальнейшего совершенствования процедур оформления земельно-имущественных отношений.
Во второй главе диссертационного исследования «Роль землеустройства в оценке инвестиционной привлекательности российского рынка земли и коммерческой недвижимости» автором охарактеризованы особенности рынка земли и коммерческой недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности; дана комплексная оценка структуры инвестиций и инвестиционного потенциала российского рынка земли и коммерческой недвижимости; проанализирована взаимосвязь землеустроительного и инвестиционного проектирования в России.
С точки зрения автора, сложившийся уровень экономических отношений характеризуется постоянным наращиванием инвестиционной привлекательности земельных ресурсов на рынке коммерческой недвижимости, который в свою очередь находится в непосредственной зависимости от использования земли как основного фактора коммерческой деятельности.
Землеустройство при этом служит главным механизмом образования новых землепользований любой формы хозяйствования. Без проведения землеустройства, подготовки землеустроительной документации и предоставления земельного участка, его рассмотрения, согласования и утверждения исполнительными органами государственной власти либо органами местного самоуправления в пределах их полномочий, проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на землю нельзя не только начинать строительство объекта, но и совершать какие либо правовые сделки с коммерческой недвижимостью.
В свою очередь, рынок коммерческой недвижимости РФ считается на сегодняшний день одним из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков в офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах. В процессе исследования показано, что сегменты рынка коммерческой недвижимости характеризуются высокой дифференциацией доходности, определяемой временем и местом реализации инвестиционного проекта.
На основании данных о динамике земель различных категорий, автор делает вывод о значительном потенциале земельного рынка в Российской Федерации. Одним из факторов высокого потенциала может быть сохраняющийся значительный удельный вес государственной и муниципальной земельной собственности. Состав структуры собственности, также как и структура по категориям земель, динамичен. Одной из причин, влияющих на эту динамику, является возвращение земель в государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов. По мнению автора, в дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земель по формам собственности будет только увеличиваться.
В работе дана комплексная оценка структуры инвестиций и инвестиционного потенциала российского рынка земли и коммерческой недвижимости. Отмечается, что за 2007-2008 гг. инвестиции в коммерческую недвижимость России составили около 335,2 млрд. руб., или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ (данный показатель в 2007 году составил 160,6 млрд. руб.). При таких темпах инвестирования к концу 2010 году (даже с учетом влияния последствий международного финансового кризиса) объем инвестиций в сегмент коммерческой недвижимости Российской Федерации суммарно превысит 600 млрд. руб. (рис.2).
Рис. 2 Динамика объёма инвестиций в коммерческую недвижимость России
Расчет автора по данным фирмы «Cushman & Wakefield»
Наибольший удельный вес в структуре инвестиций приходится на Москву. Так, по данным опроса крупнейших инвесторов в российскую недвижимость, проведенному компанией «Делойт», объем инвестиций в коммерческую недвижимость столицы в 2009 году составил около 80% от общероссийского показателя (рис.3).
Рис. 3. Города России - наиболее привлекательные для инвестирования в объекты рынка земли и коммерческой недвижимости
Уровень развития рынка земли и коммерческой недвижимости в Москве и Московской области несопоставим с другими городами Центрального федерального округа, такими как Воронеж, Ярославль, Рязань, Брянск и другие. Тем не менее, по сравнению с другими федеральными округами, в ЦФО получили активное развитие различные сегменты рынка, в особенности торговая недвижимость, в силу того, что дефицит качественных торговых площадей в стране еще достаточно велик. Средняя цена за сотку земли в Московской области под строительство торговых центров на середину 2010 года составила ориентировочно 525 тыс. руб. (табл.1).
Таблица 1
Цена 100 кв.м. (сотки) земли в Московской области под строительство торговых центров
| Направление | Средняя цена за сотку, тыс. руб. (для участков до 15 км от МКАД) |
| Киевское шоссе (М3) | 450 – 600 |
| Новорижское шоссе (М9) | 450 – 1050 |
| Ярославское шоссе (М8) | 240 - 450 |
| Каширское шоссе (M4) | 240 - 390 |
| Симферопольское шоссе (М2) | 240 - 300 |
| Ленинградское шоссе (М10) | 300 – 510 |
| Калужское шоссе (А101) | 300 – 600 |
Расчет автора по данным фирмы «Cushman & Wakefield»
В крупных городах России стоимость земли под строительство торговых центров представлена в табл.2.
На сегодняшний день земельный рынок России отозвался на экономический кризис структурными и динамическими изменениями. Недавний бурный рост цен на землю сменился их заметным снижением. Но, по мнению экспертов, несмотря на скидки, которые достигают в среднем 30–50%, говорить о падении цен на землю как о всеобщем тренде не стоит. Происходит всего лишь переоценка земельных активов. Дешевеют не слишком качественные участки, а ликвидная земля сдает свои позиции крайне медленно.
В настоящее время земельные участки привлекательны с точки зрения инвестиций в долгосрочной перспективе, так как необходимо время для стабилизации и роста рынка недвижимости в России.
Таблица 2
Цена 100 кв.м. (сотки) земли в крупных городах России под строительство торговых центров
| Направление | Средняя цена за сотку, тыс. руб. |
| Санкт-Петербург | 450 |
| Новосибирск | 360 |
| Екатеринбург | н/д |
| Нижний Новгород | 240 |
| Самара | 360 |
| Омск | 240 |
| Казань | 350 |
| Челябинск | н/д |
| Ростов-на-Дону | 300 |
| Уфа | 230 |
Расчет автора по данным фирмы «Cushman & Wakefield»
Исходя из проведенного выше анализа инвестиционного потенциала рынка земли и коммерческой недвижимости, автор делает вывод, что осуществление инвестиций невозможно без предоставления земельных участков для строительства и реконструкции объектов коммерческой недвижимости.
Важным звеном структурной реформации российского рынка коммерческой недвижимости (по опыту экономически развитых стран) является становление системы профессионального девелопмента, основанной на комплексной организации инвестиционно-строительного процесса, включая формирование инновационной идеи, разработку, финансирование и осуществление проекта вплоть до коммерческой эксплуатации созданного имущества в целях получения намеченной выгоды.
В рамках исследования установлено, что основой любой инвестиционной деятельности в сфере коммерческой недвижимости служит инвестиционный проект территориального планирования и землеустройства. По мнению автора, это понятие представляет собой совокупность документов (правовых, экономических, технических), включающих в себя расчеты, описание, проектные планы, в которых обосновываются и воспроизводятся в графической и текстовой форме мероприятия, реализация которых предусматривается при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков, позволяющих обосновать экономическую целесообразность объема и сроков осуществления капитальных вложений и содержащих описание практических действий по осуществлению инвестиций. Таким образом, инвестиционный проект территориального планирования и землеустройства является результатом взаимодействия систем землеустройства и инвестирования в объекты коммерческой недвижимости.
В третьей главе диссертационного исследования « Разработка механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости в России» автором обоснованы методологические особенности механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур; раскрыта специфика инструментов реализации механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости.
По мнению автора, под механизмом взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур понимается взаимосвязанный комплекс принципов, инструментов и задач, образующих определенную целостность и единство, предназначенный для достижения поставленных инвестором целей. Разработка такого механизма состоит в обосновании совокупности методических положений, обеспечивающих решение его процедур и задач.
Такой механизм должен не только обеспечить взаимодействие всех участников землеустроительного и инвестиционного процесса, но и расставить их в функциональной взаимной связке, с учетом полного цикла землеустроительного и инвестиционного процесса – от идеи до эксплуатации.
Основными задачами механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур являются: создание оптимальных условий для оформления правовых документов на земельные участки физическими и юридическими лицами; минимизация контактов граждан и организаций с органами местного самоуправления и федеральными органами исполнительной власти при решении вопросов о предоставлении земельных участков; сокращение сроков и упрощение процедуры оформления документов на предоставление земельных участков; персонификация и повышение ответственности должностных лиц, участвующих в процессе подготовки и согласования документов по предоставлению земельных участков.
Ключевой характеристикой объекта коммерческой недвижимости для разработки эффективной инвестиционной стратегии является его инвестиционная привлекательность. В рамках диссертационного исследования автором предложено определить инвестиционную привлекательность рынка земли и коммерческой недвижимости как интегральную характеристику условий функционирования объекта рынка земли и коммерческой недвижимости, позволяющую определить доходность инвестиций. За основу мы приняли методику Н.В. Смирновой, которая предлагает рассчитать коэффициент инвестиционной привлекательности проекта как отношение инвестиционной и рыночной стоимостей:
Инвестиционная стоимость проекта
Кип = ------------------------------------------------------- , (1)
Рыночная стоимость проекта
Для оценки инвестиционной привлекательности земельного участка нами предлагается использовать следующую формулу:
РСзу +/- РСузу
Кипзу = ------------------------------------------------------- , (2)
Зп(а)зу + Ззип + Зпрд + ИСп + Зрон + Рнр
где:
Кипзу – коэффициент инвестиционной привлекательности земельного участка (земельный участок имеет инвестиционную привлекательность, если коэффициент больше 1,0);
РСзу – рыночная стоимость земельного участка;
РСузу – рыночная стоимость, имеющихся улучшений на земельном участке (знак «минус» применяется при необходимости ликвидации объекта);
Зп(а)зу – затраты по покупке (аренде) земельного участка;
Ззип – затраты землеустроительного и инвестиционного проектирования;
Зпрд – затраты по получению исходно – разрешительной документации по развитию земельного участка;
ИСп – инвестиционная стоимость проекта лэнд – девелопмента;
Зрон – затраты по регистрации обновленного объекта недвижимости;
Рнр – резерв непредвиденных расходов.
Данный методический подход использован при реализации инвестиционного проекта «Индустриальный парк «Московский» в Нижегородской области. Расчеты показали, что коэффициент инвестиционной привлекательности земельного участка по данному проекту составил 1,6. Это указывает на возможность получения «сверхприбыли», которую рационально распределить между инвестором и областным бюджетом.
Выводы и предложения
- На основе исследования структуры коммерческого сектора рынка недвижимости обосновано образование нового сегмента – рынка земли и коммерческой недвижимости на котором осуществляются операции с земельными участками и другими объектами для предпринимательских и инвестиционных целей. Функционирование рынка земли и коммерческой недвижимости невозможно без взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур. Растущий интерес бизнеса к освоению и развитию земельных участков определил потребность землеустройства как экономической основы развития рынка коммерческой недвижимости.
- Анализ зарубежного опыта показал существенную роль землеустройства на рынке земли и коммерческой недвижимости. Землеустроительная деятельность осуществляется в таких направлениях как планирование использования земель для размещения коммерческих объектов, организация рационального использования и охрана земель, проведение работ по межеванию земель, а также других землеустроительных работ, связанных с совершенствованием землевладений и землепользований на территориях занятых под коммерческую недвижимость.
- Исследование показало, что в современных условиях земельные ресурсы становятся одним из основных факторов развития коммерческой деятельности. Перспективность и динамичность рынка коммерческой недвижимости основано на оценке инвестиционной привлекательности земельных участков, что выдвигает перед участниками инвестиционного процесса более сложные задачи по изменению содержания своей деятельности и нахождения оптимального механизма взаимодействия.
- Инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости – это обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков осуществления вложений, а также описание действий по осуществлению инвестиций. В рамках исследования установлено, что основой любой инвестиционной деятельности в сфере коммерческой недвижимости служит инвестиционный проект территориального планирования и землеустройства, который отражает взаимодействие соответствующей землеустроительной и инвестиционной документации.
- В диссертации при обосновании методологических особенностей механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур предлагается, в частности, создание системы по принципу «электронного окна», когда осуществляется электронное взаимодействием между участниками инвестиционного процесса. По расчетам автора, только изменение порядка и сокращение сроков прохождения документов при предоставлении земельных участков для реализации инвестиционных проектов позволит повысить производительность землеустроительной и инвестиционной деятельности на 25–30%. С учетом других предлагаемых организационных и правовых мер общий экономический эффект может составить свыше 600 млн. руб.
Список опубликованных соискателем работ:
- Эффективный механизм взаимодействия землеустроительных служб и инвестиционных структур на рынке недвижимости. [Текст]/А.В. Никишов // Резервы повышения эффективности аграрного производства региона (Сборник статей). – М.: ООО «НИПКЦ Восход – А», 2008. – С 22–28 – 0,5 п.л.
- Землеустройство как основа экономического развития рынка коммерческой недвижимости [Текст]/А.В. Никишов// I Международная научно – практическая конференция «Научно-техническое творчество молодежи – путь к обществу, основанному на знаниях». Сборник научных докладов / Мос. гос. сроит. ун-т – М: МГСУ – 2009г. - С.311–312. – 0,13 п.л.
- Проблемы взаимодействия землеустроительных служб и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости [Текст]/ А.В. Никишов // Проблемы землеустройства и кадастра недвижимости в реализации государственной земельной политики и охраны окружающей среды. Материалы научно – практической конференции (ГУЗ, 27 мая 2009 г.) Сост.: С.Н. Волков, В.В. Вершинин; Госуниверситет по землеустройству. – М., 2009г. – С.30–36. – 0,4 п.л.
- Механизм взаимодействия землеустроительных служб и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости [Текст]/А.В. Никишов, В.И. Нилиповский// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2009. - № 11. – С. 42–45. – 0,6 п.л. (авт. 0,3 п.л.)
- Совершенствование механизма взаимодействия землеустроительных служб и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости [Текст]/А.В. Никишов, В.И. Нилиповский// Актуальные проблемы экономики, социологии и права. 4-я Международная научно – практическая конференция, г. Пятигорск, 23–24 октября 2009 г., части 1,2 / Международная академия финансовых технологий; отв. за вып. А.Е. Медовый. – Пятигорск: Издательство МАФТ, 2009. – С 149–159 - 0,6 п.л. (авт. 0,3 п.л.)
- Особенности создания механизма взаимодействия субъектов рынка земли и иной недвижимости. [Текст]/А.В. Никишов// Факторы и резервы роста эффективности сельского хозяйства (Сборник статей). – М.: ООО «НИПКЦ Восход – А», 2009. – С 83–94 – 0,75 п.л.
- Зарубежный опыт землеустроительной деятельности на рынке недвижимости. [Текст]/А.В. Никишов, Чжан Юй, В.И. Нилиповский// Международный сельскохозяйственный журнал. – 2010. - № 6. – С. 43–44. – 0,4 п.л. (авт. 0,13 п.л.).
Подписано в печать 01.11.2010 г. Формат 60х84/16. Объем 1,0 п.л.
Бумага офсетная. Тираж 150. Заказ №_____
У
часток оперативной полиграфии ГУЗа, Москва, ул. Казакова, 15