Вестник Конституционного Суда РФ гк РФ гражданский кодекс
| Вид материала | Кодекс |
| Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда К оглавлению Бвс рсфср. 1989. № 4. с. 13. Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда |
- Пленума Конституционного Суда Азербайджанской Республики Отолковании статьи 244., 112.77kb.
- Статья Суды в Кыргызской Республике, 433.5kb.
- Гражданский процессуальный кодекс российской федерации (извлечения) Раздел I. Общие, 84.47kb.
- Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года Одобрен Советом Федерации 10 октября, 1589.95kb.
- Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года Одобрен Советом Федерации 10 октября, 2124.72kb.
- Определением Конституционного Суда РФ от 02. 03. 2006 n 22-О, Постановлением Конституционного, 3403.82kb.
- Определением Конституционного Суда РФ от 02. 03. 2006 n 22-О, Постановлением Конституционного, 3420.53kb.
- Определением Конституционного Суда РФ от 02. 03. 2006 n 22-О, Постановлением Конституционного, 3709.82kb.
- Определением Конституционного Суда РФ от 02. 03. 2006 n 22-О, Постановлением Конституционного, 3793.85kb.
- Тематика курсовых работ по курсу «Гражданский процесс», 110.7kb.
Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда
§ 1. Обязанности наймодателя по обеспечению сохранности жилищного фонда
Важнейшей обязанностью наймодателя по договору найма жилого помещения является обеспечение сохранности жилья, увеличение срока его службы, правильная организация эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Согласно ЖК РСФСР (ст. 141) наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории. Эксплуатация и ремонт государственного и общественного жилищных фондов, а также фонда ЖСК осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Обязанности наймодателя, определенные ст. 141 ЖК РСФСР, конкретизируются в подзаконных правовых актах. Согласно законодательству Российской Федерации государственные организации, предприятия, учреждения — наймодатели — несут обязанности двоякого рода: перед государством — по обеспечению сохранности вверенного им государственного жилищного фонда; перед гражданами — нанимателями жилых помещений — по созданию им надлежащих условий для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения.
По характеру работ и соответственно источникам финансирования различаются два вида ремонта: капитальный и текущий капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома в их натуральной форме за счет средств, предназначенных на простое воспроизводство. На наймодателе лежит обязанность по ремонту жилых помещений, вызванному неисправностью частей здания или домового (инженерного) оборудования (например, протечкой крыши дома, потолка, неисправностью труб водопровода и т. п.). В обязанно-
==326
Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда
сти наймодателя входит также замена изношенных дверей, окон, полов и др. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. Под физическим износом жилых зданий понимается ухудшение технического состояния здания или его конструктивных элементов (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит снижение их ценности. Физический износ жилого дома влияет на решение вопросов о его сносе, производстве ремонта и т. д. Установлены предельные величины физического износа, при которых жилой дом признается непригодным для проживания. Физический износ здания определяется по единым утвержденным правилам, по результатам обследования специалистами состояния несущих конструкций дома и его технических элементов. Согласно постановлению Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 обследование жилищного фонда должно проводиться один раз в пять лет.
Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: секции, этажи и т. д. (так называемый выборочный элементный капитальный ремонт).
Капитальный ремонт на практике включает также работы по ликвидации (уменьшению) морального износа. Под моральным износом жилых зданий понимается обычно обесценивание жилого дома в результате несоответствия архитектурно-планировочных и конструкторских качеств, уровня внутреннего благоустройства и инженерного оборудования современному стандарту жилища и изменяющимся к ним требованиям населения. Как свидетельствует практика, жилые дома, по общему правилу, подвергаются моральном износу быстрее, чем физическому. Устранению морального износа жилых домов уделяется большое внимание. Так, на ликвидацию и уменьшение морального износа жилых домов в Москве затрачивается до 35% всех средств, выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда. Мероприятиями по ликвидации морального износа жилых домов обычно предусматривается, что в процессе капитального ремонта жилых домов должны производиться работы по перепланировке помещений в больших старых коммунальных квартирах в квартиры, предназначенные для заселения одной семьей.
Финансирование затрат на текущий и капитальный ремонт муниципального жилищного фонда осуществляется за счет
§ I, Обязанности наймодателя
==327
Средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств — за счет государственного бюджета. Затраты на ремонт ведомственного жилищного фонда покрываются за счет средств соответствующих предприятий, учреждений, организаций. Ремонт общественного жилищного фонда осуществляется за счет собственных средств владельцев фонда.
Согласно Закону об основах федеральной жилищной политики право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику либо физическому или юридическому лицу, которому этот жилищный фонд предоставлен в пользование или аренду, а также застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору. Строительство, реконструкция и ремонт жилья (особенно капитальный ремонт) осуществляются на основе особого строительного разрешения, выдаваемого местной администрацией в срок не более одного месяца с момента обращения (см. ст. 23 Закона).
Капитальный ремонт, по общему правилу, производится наймодателем. На наймодателе лежит обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение (например, в доме маневренного жилищного фонда), если ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи.
За счет жилищно-эксплуатационных организаций выполняются, в частности, следующие работы по ремонту жилого дома или жилых помещений: ремонт и замена в жилых помещениях дверей, оконных рам, полов, отопительных печей, кухонных плит, инженерных сетей и санитарно-технического оборудования (за исключением случаев преждевременного выхода их из строя по вине жильцов); работы по внутриквартирному текущему ремонту, вызванному несвоевременным устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилых домов и их оборудования (например, вызванному протечкой неисправной крыши)1.
Наймодатель обязан производить в установленные сроки осмотры жилого помещения, жилого дома и профилактическое обслуживание оборудования в целях своевременного принятия
' В соответствии с утвержденными Нормативами г. Москвы по эксплуатации жилищного фонда (ЖМН 96-01/5) установлен перечень работ, выполняемых наймодателем при техосмотрах и по заявкам населения в счет платы за техобслуживание зданий.
==328
Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда
мер по обеспечению сохранности жилищного фонда. По результатам осмотра жилищно-эксплуатационная организация обязана принять решение о необходимости производства текущего или капитального ремонта'.
§ 2. Обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов и жилых помещений
Действующее законодательство Российской Федерации возлагает на граждан, являющихся нанимателями по договорам социального и коммерческого найма, обязанность бережно относиться к занимаемому ими жилищу. Это положение неразрывно связано с общей обязанностью нанимателей использовать жилые помещения в соответствии с их целевым назначением, т. е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.
Общая обязанность бережного отношения к жилищу дифференцируется применительно к тому, кто является пользователем жилого помещения: собственник жилья или наниматель и члены семьи.
Так, осуществляя право собственности на жилое помещение, собственник помещения обязан, в частности, соблюдать требование закона о недопустимости размещения в принадлежащем, ему жилом помещении (жилом доме) промышленных производств, а размещение предприятий, учреждений, организаций производить только после перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Согласно ст. 678 ГК РФ на нанимателе жилого помещения лежит обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Закон об основах федеральной жилищной политики возлагает на граждан обязанность бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, ' Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике утвердил Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, разработанные в Академии коммунального хозяйства им. К.Д. Панфилова. Правилами определен перечень работ по ремонту жилых зданий, который включает работу по ремонту фундаментов и подвальных помещений, стен, перекрытий и других элементов жилого дома, включая ремонт фасадов зданий.
§ 2. Обязанности граждан
==329
архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования (ст. 4).
На граждан законом (ст. 142 ЖК РСФСР) возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила, пожарной безопасности, соблюдать частоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.
По смыслу закона указанные обязанности по обеспечению сохранности жилых домов должны выполняться не только нанимателями жилых помещений, но также членами их семей и всеми другими гражданами, так как от каждого человека в конечном счете во многом зависит сохранность жилищного фонда; Наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт занимаемых ими жилых помещений, а при освобождении помещения —: сдать его в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР). В данном случае речь идет о внутриквартирном текущем ремонте. Стоимость ремонта не входит в оплату жилья и коммунальных услуг.
Внутриквартирный текущий ремонт включает ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений (кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т. п.) и выражается в производстве таких работ, как, например, побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т. п. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений производится на условиях и в порядке, определяемых договором найма жилого помещения и законодательством.
В том случае, если внутриквартирный (текущий) ремонт жилых помещений связан с производством капитального ремонта, то он производится за счет наймодателя.
Так, X. обратилась в суд с иском к тресту жилищного хозяйства о взыскании 490 руб. в возмещение расходов на ремонт квартиры, мотивируя иск тем, что ответчик произвел в ее квартире работы в счет капитального ремонта, однако не все, поэтому она вынуждена была за свой счет выполнить ряд ремонтных работ, которые, по ее мнению, ответчик обязан ей оплатить. Решением районного суда X. в иске отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Северо-Осетинской АССР оставила это решение без изменения.
Про протесту Заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР Президиум Верховного Суда Северо-Осетин-
К оглавлению
==330
Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда
ской АССР отменил состоявшиеся судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее. Из дела видно, что трестом жилищного хозяйства были произведены работы по ремонту полов, окон, дверей, штукатурки и др. в доме, где проживает X. Замену обоев, побелку потолков истица выполнила за свой счет.
Отказывая истице в возмещении расходов районный суд исходил из того, что истица самостоятельно выполнила работы по текущему ремонту квартиры. Такой ремонт, указал суд, в соответствии с действующим порядком производится за счет нанимателя и, таким образом, понесенные им на ремонт расходы возмещению не подлежат. Однако в нарушение ст. 14, 15 ГПК РСФСР судом не исследованы достаточно обстоятельства дела. Согласно п. 17 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР за счет наймодателя выполняются все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома.
Внутриквартирный ремонт (текущий) жилых помещений производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо — с производством капитального ремонта. Таким образом, если внутриквартирный текущий ремонт жилого помещения связан с производством капитального ремонта, то именно наймодатель, а не наниматель жилого помещения обязан .за свой счет произвести текущие ремонтные работы либо возместить их стоимость, если они были произведены нанимателем самостоятельно либо по договоренности с наймодателем'.
В соответствии с установленными правилами при выезде на другое постоянное место жительства наниматель обязан освободить и сдать занимаемое им жилое помещение и его. оборудовало в исправном состоянии соответствующей жилищно-эксплуатационной организации по акту. Если наниматель не произвел необходимых работ по текущему ремонту помещения, то стоимость ремонта, а также затраты по устранению допущенных нанимателем и членами его семьи повреждений оборудования подлежат оплате (возмещению) за счет нанимателя.
В ЖК РСФСР в числе видов жилищных правонарушений называются самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудова-
БВС РСФСР. 1989. № 4. С. 13.
§ 2. Обязанности граждан
==331
ния, бесхозяйственное их содержание, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства (ст. 154 ЖК РСФСР).
Законодательство предусматривает для собственника жилого помещения возможность свободного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК РФ).
В соответствии со ст. 6 Закона об основах жилищной политики граждане вправе видоизменять, перестраивать принадлежащие им жилые помещения, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы граждан и если это не приводит к порче и разрушению здания, его элементов и инженерных систем. Исходя из этих требований, закон предусматривает обязательное согласование перепланировки, для чего создаются особые межведомственные комиссии.
На основе федерального законодательства государственными органами субъектов Российской Федерации приняты законы и подзаконные акты, более детально рассматривающие вопросы перестройки и перепланировки гражданами занимаемых ими жилых помещений (жилых домов). Так, мэр Москвы издал распоряжение "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы" от 31 июня 1996 г. № 166/1-РМ. Этим распоряжением установлено, что перепланировка жилья возможна только после получения соответствующего разрешения в межведомственной комиссии префектуры округа- В соответствии с данным распоряжением не допускается переоборудование и перепланировка, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. Распоряжением ужесточен порядок обязательных согласований того или иного переоборудования. Внесены другие дополнения и изменения в действующие правила по данному вопросу. Собственник жилого помещения (квартиры, дома и т. п.) перед переоборудованием жилья, согласно распоряжению мэра, представляет в межведомственную комиссию вместе с заявлением о перепланировке (переоборудовании) также техническое заключение ДЭЗа о том, что предполагаемая перепланировка не нарушит характеристик здания; выписку из домовой книги; копию финансово-лицевого счета; оригинал и
==332
Глава 14. Обеспечение сохранности жилищного фонда
ксерокопию заверенного БТИ поэтапного плана перепланируемого помещения и прилегающих к нему помещений на верхних и нижних этажах, а в некоторых случаях — и соседних квартир. Кроме того, в комиссию представляется копия технического паспорта с указанием износа конструктивных элементов и строения в целом.
Если раньше перепланировкой считались достаточно крупные работы (например, перенос или ликвидация стен), то теперь, согласно распоряжению мэра, переоборудованием считается и перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов и даже остекление балконов и лоджий. Не допускается увеличение подсобной площади за счет жилой или переоборудование комнат так, чтобы вновь образованная комната была без естественного освещения или без приборов отопления. Документы о перепланировке жилых помещений согласуются с жилищной инспекцией, а если речь идет об изменении инженерного оснащения — также с соответствующими специализированными службами города (АО "Мосэнерго", Мосводоканалом, службой теплосети и др.).
Не допускается также, чтобы какая-либо жилая комната оказалась после перестройки меньше 9 кв. м.
Для производства перепланировки требуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника (нанимателя), проживающих на данной площади'.
Как известно, при ремонте жилых помещений граждане нередко встречаются с серьезными трудностями, которые они не всегда могут преодолеть самостоятельно. Органы местного самоуправления оказывают гражданам содействие в проведении текущего ремонта жилых помещений (ст. 143 ЖК РСФСР), для чего создается сеть фирм и торговых предприятий по продаже строительных материалов, инвентаря, лакокрасочных изделий, по ремонту помещений на основании договоров и заявок.
' О праве на жилое помещение при переоборудовании и перепланировке квартир см. § 2 гл. 5.
==333
00.php - glava16