Аналитический обзор рынка оценочных услуг в российской федерации по итогам 2008 года

Вид материала

Документы

Содержание Стратегический анализ рынка оценочных услуг Оценка: самые востребованные услуги Ценообразование оценочных услуг В Санкт-Петербурге В Центральном федеральном округе В Северо-Западном федеральном округе В Южном федеральном округе В Приволжском федеральном округе В Уральском федеральном округе В Сибирском федеральном округе В Дальневосточном федеральном округе Методические рекомендации Таблица 7. «Матрица успеха» для комплексной оценки результатов работы с практическим бизнес-кейсом Экспертная оценка целей и задач, поставленных заказчиком Сумма баллов Финансово-экономическая оценка результатов реализации проекта Сумма баллов Бенчмаркинговая оценка «практичности» бизнес-кейса Сумма баллов Практический бизнес-кейс ... Полное содержание

Подобный материал:

• Информационно-аналитический обзор рынка ценных бумаг за 4 квартал 2011 года Юга России, 823.35kb.
• Обзор российской прессы 30 октября 2008 года, 1188.48kb.
• «Аналитический обзор харьковской недвижимости и рынка недвижимости Украины», 614.94kb.
• Концепция создания информационной системы в здравоохранении на период до 2020 года, 518.53kb.
• Концепция создания информационной системы в здравоохранении на период до 2020 года, 519.59kb.
• Отчет о научно-исследовательской работе, 1032.2kb.
•  Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг», 760.21kb.
• Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг», 783.43kb.
• Конституция Российской Федерации. Федеральный закон, 497.24kb.
• Одновременно Правительство Российской Федерации и Центральный банк Российской Федерации, 770.23kb.

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР

РЫНКА ОЦЕНОЧНЫХ УСЛУГ

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

по итогам 2008 года


В аналитическом обзоре проводится детальный анализ рынка оценочных услуг, описаны базовые факторы, влияющие на решение клиентов при выборе российских оценщиков, а также основные мотивы, по которым клиенты прекращали деловые отношения с оценщиками, приводится полный перечень самых востребованных оценочных услуг, ключевые тренды рынка оценки, квалификационные характеристики, должностные обязанности, знания, умения и навыки оценщиков, анализируется ценообразование оценочных услуг, публикуется практический бизнес-кейс «Оценка бизнеса компании для целей поглощения» по итогам работы с одним из лидеров рынка страховых услуг, осуществляющим процесс приобретения двух компаний - страховой компании и компании по оказанию медицинских услуг, разработанный одной из ведущих московских оценочных фирм, руководитель которой является родоначальником оценочного консалтинга на территории Российской Федерации.


Стратегический анализ рынка оценочных услуг,

самые востребованные услуги


По мнению экспертов, участвующих в исследовании «Цивилизованный рынок оценочных услуг в России: тенденции развития и перспективы сотрудничества», ответивших на вопрос: «Является ли, по Вашему убеждению, рынок оценочных услуг в России цивилизованным и конкурентоспособным? Если «да», в чем это проявляется? Если «нет», что следует для этого сделать?», более половины проголосовало «за» «цивилизованность». Треть респондентов выразила свое твердое убеждение, что «конкурентность рынка имеет незначительную степень». Прямо противоположное – отрицательное мнение высказал каждый десятый опрошенный. Менее пяти процентов не смогли определить рынок ни как цивилизованный, ни как конкурентный. Самым характерным было высказывание: «рынок является конкурентоспособным, но пока не цивилизованным». К данному мнению склонились и другие эксперты-оценщики, пояснив свою мысль: «рынок не является цивилизованным, поскольку существуют факторы, мешающие развитию конкуренции, а также факторы, сдерживающие развитие рынка оценочных услуг. Совершенствование рейтингового процесса должно способствовать нормализации конкурентного климата. Участие оценщиков в рейтингах и «попадание» в индекс UNi(Оц) оказывает немаловажную роль в развитии оценочной деятельности и саморефлексии менеджмента».

У клиентов свое мнение на этот счет. Как показал детальный анализ клиентских предпочтений, заказчики оценочных услуг «стали больше доверять своим соотечественникам». Глазами клиентов оценочное сообщество выглядит так. Подавляющее большинство выбирает оценщиков на основании интегрированного рейтингового индекса UNi(Оц). Ведь в рейтинговых сертификатах отражаются «все самые сильные стороны, отличающие ту или иную оценочную фирму друг от друга»: их безупречная деловая репутация, компетентность и ответственность, профессионализм и независимость. Не случайно, жесткие требования к оценщикам, получившими рейтинговый индекс (отраженный в сертификате федерального интегрированного рейтинга), высоко оценены крупнейшими банками страны, которые проводят конкурсы и аккредитацию оценщиков. Среди них – «Сбербанк», «Внешторгбанк» / «ВТБ 24», «Газпромбанк», «Промсвязьбанк», «РосБанк», «Россельхозбанк», «Альфа-Банк», «МБРР», «МДМ», «ИнтрастБанк», «ТрансКредитБанк», «БинБанк» и другие, не менее влиятельные.

В рейтинговых сертификатах, являющихся для клиентов особым знаком доверия, позволяющим сформировать полноценный заказ на проведение оценочных работ, отражены и другие положительные качества оценщиков: значительный (или даже «эксклюзивный») корпоративный ресурс, высокое (или наивысшее) конкурентное преимущество, привлекательный положительный корпоративный имидж, высокий (или максимально высокий) коэффициент деловой активности, наиболее перспективные точки роста, умелое использование информационных технологий, финансовая устойчивость, перспективность и динамика развития, стабильность присутствия на рынке, регулярность подтверждения своего рейтингового индекса. Важнейшими факторами также являются: качество оценки стоимости, соотношение этого качества к цене и срокам выполнения оценочных работ, полная гарантия легитимности результатов оценки, обязательная возможность защиты отчета. Во многих случаях клиенты обращают внимание на успешный опыт оказания оценочных услуг, количество выигранных конкурсов (тендеров). Немаловажными факторами, по мнению опрошенных, являются: «узнаваемость российского оценочного бренда», «стоимостная безопасность», «безукоризненное соблюдение условий конфиденциальности». Значительное место на завершающей стадии подписания контракта с оценщиками клиенты отводили изучению квалификация руководителей и сотрудников, которые должны быть подтверждены многочисленными лицензиями, сертификатами, дипломами, свидетельствами, разрешениями, аккредитационными аттестатами, корпоративными наградами, почетными грамотами, благодарственными письмами, положительными рекомендациями и отзывами заказчиков. Базовые факторы, влияющие на выбор клиентами оценщиков для установления рыночной стоимости объекта оценки, представлены на гистограмме (рис.10).


Рис. 10. Факторы,

влияющие на решение клиентов в пользу выбора

российских оценочных фирм

(экспертная оценка по 10-балльной шкале)

• Регулярное участие в рейтингах/индекс UNi(Оц) – 9,9
  
• Безупречная деловая репутация – 9,8
  
• Компетентность и ответственность – 9,5
  
• Профессионализм и независимость – 9,3
  
• Качество оценки стоимости – 8,9
  
• Соотношение «цена/качество/сроки» – 8,7
  
• Гарантия легитимности результатов оценки – 7,8
  
• Возможность (обязательство) защиты отчета – 7,5
  
• Опыт оказания оценочных услуг – 7,4
  
• Победы в конкурсах/тендерах – 6,9
  
• Узнаваемость бренда оценщиков – 6,7
  
• Высокое конкурентное преимущество – 6,2
  
• Перспективные точки роста – 5,0
  
• Высокий коэффициент деловой активности – 4,1
  
• Стоимостная безопасность и конфиденциальность – 3,8
  

Вместе с тем исследование показало, что определенная часть клиентов либо досрочно прекращала отношения с отдельными оценщиками, выбирая других, либо мотивировала причины отказа от дальнейших деловых отношений следующим образом. Прежде всего, причиной отказа служили: «низкое качество выполненных работ», «нечеткая система выполнения обязательств» или нарушение сроков договора. Другой причиной клиенты назвали «непроходимость отчета об оценке». Далее следовало недовольство «невнятной системой ценообразования» или «необоснованным повышением тарифов». В отдельных случаях разрывом отношений послужил «конфликт в этической области бизнеса», а также «несовместимость психологического контура». Иногда отказ от «партнерского взаимодействия с оценщиками» был спровоцирован негативной реакцией на отрицательное мнение других клиентов или обнародованной ими информации о претензиях и рекламациях, снижение на этой основе рейтингового индекса или даже его аннулирование. «Самой цивилизованной» была названа причина «истечения срока контракта». Основные причины, по которым клиенты прекращали деловые отношения (как краткосрочные, так и долгосрочные) с оценщиками, отражены на диаграмме (рис.11).


Рис. 11. Причины

прекращения деловых отношений с оценщиками

• Завершение срока договора - 71,1%
  
• Низкое качество выполненных работ - 6,3%
  
• Нарушение «договорных сроков» - 5,6%
  
• Нечеткая система выполнения обязательств - 4,4%
  
• Невнятная система ценообразования - 2,9%
  
• Необоснованное повышение тарифов - 2,8%
  
• Конфликт в этической области бизнеса - 2,1%
  
• Несовместимость психологического контура - 1,7%
  
• Отрицательное мнение других клиентов - 1,5%
  
• Претензии и рекламации - 0,9%
  
• Исключение из рейтингового индекса UNi(Оц) - 0,7%
  

Несмотря на «отдельные недостатки», анализ рынка оценочных услуг выявил и положительные аспекты, в частности, стремление представителей бизнеса «к установлению долгосрочных партнерских отношений с российскими оценщиками». Основываясь на многочисленных примерах такого плодотворного взаимодействия, было отмечено, что клиенты во многих случаях прибегали к услугам оценщиков не только для «оформления заказа на отчет об оценке», но также преследовали цель «получить от профессиональных оценщиков предметные консультации по различным аспектам развития бизнеса». Например, по вопросам проведения независимой экспертизы, в числе которых: комплексные консалтинговые услуги по повышению эффективности управления активами предприятия (стратегический анализ активов с целью определения их оптимальной структуры, оценка активов, в т. ч. для выявления «неработающих» статей, оценка с целью определения вклада отдельных активов в стоимость всего бизнеса), консалтинг в области инвестиционной привлекательности проектов, консультации по обеспечению адекватного (бесконфликтного) осуществления внешнего управления, консультации по проведению реорганизации предприятия (оценка неденежных взносов недвижимостью, оборудованием, ценными бумагами в уставный капитал), консультации по перераспределению активов бизнеса при слиянии и поглощении предприятий, консультирование в ходе оценки при отчуждении имущества, частично или полностью принадлежащего государству, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, консалтинг по оценке стоимости долей уставного капитала при выходе из состава учредителей. В этой связи результаты исследования продемонстрировали тесную взаимосвязь оценочной и консультационной деятельности.

В ходе исследования системы взаимодействия оценщиков с клиентами, основанной на взаимовыгодном сотрудничестве, был проведен ретроспективный анализ, который доказал эволюционный путь развития отечественной отрасли оценочного бизнеса. Так, одними из первых видов оценки были: оценка рыночной стоимости недвижимости (преимущественно в рамках риэлторской деятельности), а также оценка основных средств с целью переоценки. В период становления оценки как самостоятельного вида бизнеса, оценщики принимали активное участие в проведении работ по приватизации государственных и муниципальных предприятий. По способам приватизации и формам собственности структура приватизированного государственного и муниципального имущества оцененная «рыночным способом» выглядела следующим образом ¹ :

- число приватизированных государственных и муниципальных унитарных предприятий и организаций: всего – 2287, в том числе по формам собственности: федеральная – 125, субъектов Российской Федерации – 231, муниципальная – 1931;

- структура приватизированного государственного и муниципального имущества по способам приватизации: продажа государственного и муниципального имущества на аукционе и коммерческом конкурсе – 73,9%, из нее продажа имущества ликвидированных предприятий – 3,6%, недвижимости – 59,1%, земельных участков в составе имущественного комплекса приватизированных предприятий – 4,9%.

До создания законодательной и нормативно-правовой базы, разработки стандартов, утверждения четких требований к содержанию отчета об оценке и используемых методик, оценщики работали по правилам «открытого рынка» - каждый предлагал «свои правила». В этих условиях, согласно проведенному опросу, респонденты-оценщики отмечали, что «на первых порах хорошо шли дела лишь с оценкой полной восстановительной стоимости с целью переоценки» - самым простейшим видом оценки. Проблемы начали возникать при заказах, связанных с оценкой рыночной стоимости. Дело в том, что оценка, к примеру, бизнеса, натыкалась на незримый барьер «курсовой разницы», когда курс рубля непредсказуемо менялся несколько раз в день. А заказчик, соответственно, не имел представления о будущем своего бизнеса ни через неделю, ни уж тем более в долгосрочной перспективе. Отсутствие специального образования в оценочном бизнесе также отрицательно сказывалось на качестве этого важного для «нового российского бизнеса» вида услуг. Оценкой мог заниматься любой предприниматель, получивший соответствующий сертификат после прохождения двухнедельных курсов. Иногда продолжительность такого «обучения» для оценщиков вообще составляла одну неделю. Рынок наводнили «специалисты», выдававшие вместо полноценных многостраничных отчетов об оценке – «куцые справки», составленные «без применения каких-либо научных методов определения стоимости». Однако рынок оценки, несмотря на объективные «издержки роста», формировали добросовестные специалисты, грамотные работники, определившие для себя оценку как основной вид профессиональной деятельности, а не «временный способ быстрого обогащения».

К настоящему времени рынок оценочных услуг, с учетом поправок, внесенных в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», являет собой достаточно стабильный и конкурентоспособный сегмент российского рынка бизнес-услуг. В редакции Федерального закона от 27 июля 2006 г. №157-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда «стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно закону, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица (оценщики), являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом. К объектам оценки относятся не только отдельные материальные объекты (вещи), но и совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т. ч. имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), а также право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества. Кроме того, к объектам оценки относятся: права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В соответствии со стандартами оценки существуют различные виды стоимости: рыночная стоимость объекта оценки; виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости. Оценка стоимости имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки. Для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита. Для страховой компании – при возмещении ущерба в преддверии потерь. Для инвесторов – при определении исходной и будущей стоимости проекта развития бизнеса. Если Правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение о «справедливой компенсации» при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими государству. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения, вывода хозяйствующих субъектов из состояния банкротства, формирования и проведения антикризисной политики по предотвращению банкротства ² .

Отвечая на вопрос анкеты: «Опишите возникшие проблемы, связанные с отменой государственного лицензирования оценочной деятельности. Предложите наиболее эффективную, на ваш взгляд, систему взаимодействия с саморегулируемыми организациями (СРО)», оценщики сформулировали следующие предложения: «повышение компетенции возможно только через комплексное решение, а именно: «приведение требований к международным/европейским стандартам», «каждому оценщику нужна личная печать, повышающая его личную ответственность», «необходимо страхование каждого оценщика индивидуально», «надо провести анализ качества подготовки в ВУЗах и выработать решение об ответственности». Некоторые опрошенные считают, что «СРО необходима на данной стадии финансовая помощь государства».

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД), деятельность оценщиков отражена в следующих разделах: «Разделе K - «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг» - (группа 74.14) - «Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления» в части оценки стоимости объектов гражданских прав; (группа 74.84) – «Предоставление прочих услуг» в части оценки платежеспособности в связи с финансовым состоянием или коммерческой практикой частного лица или фирмы; (вид 14.50.21) - «Добыча драгоценных и полудрагоценных камней» - первичная оценка изумрудов, сапфиров, александритов, рубинов, янтаря; (вид 14.50.22) – «Добыча алмазов» - первичная оценка алмазов. В ОКВЭД оценочная деятельность включена также в классификационные группировки, относящиеся к страховому бизнесу, оценке стоимости недвижимого имущества.

Наряду с этим, требуют дополнений конкретные классификационные группировки, в которых, с целью приведения данных разделов ОКВЭД в соответствие с действующим законодательством, научной типологией и экономической практикой, необходимо отразить деятельность оценщиков по оценке стоимости: предприятия (бизнеса); машин, оборудования и транспортных средств; нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценочный консалтинг.

Согласно информации, собираемой и анализируемой Экспертно-аналитической и информационно-рейтинговой компанией «ЮНИПРАВЭКС» в режиме рейтингового мониторинга (по итогам каждого полугодия, а затем - всего года), самыми востребованными видами услуг, являются услуги, предоставляемые российскими оценщиками. По количеству составленных отчетов об оценке лидируют заключения об оценке стоимости недвижимого имущества. На их долю в исследуемом периоде пришлась почти половина заказов (48%). Около трети (27%) составлено отчетов об оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Далее следует число отчетов об оценке стоимости предприятия (бизнеса) – среднегодовой показатель здесь традиционно не превышает 20%. А вот услуги по оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности на территории всей России, по-прежнему, не так востребованы, как активы материальные. Количество отчетов по данному виду работ ежегодно составляет не более 5%. Перечень оценочных услуг, спрос на которые остается стабильным в течение уже нескольких лет, представлен в разделе: «Оценка: самые востребованные услуги».


Оценка: самые востребованные услуги

1. Оценка рыночной стоимости недвижимости, в т.ч. оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилой недвижимости для ипотечного кредитования; оценка стоимости недвижимости для целей купли-продажи, залога и определение величины арендной платы на основе расчета рыночной стоимости объектов; оценка прав на земельные участки под застройку.
   
2. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств; определение рыночной стоимости ущерба, причиненного транспортному средству в результате дорожно-транспортного происшествия.
   
3. Оценка стоимости предприятия (бизнеса), акций (в т.ч. в миноритарных пакетах); ценных бумаг; оценка взносов в уставный капитал; оценка с целью определения вклада отдельных активов в стоимость всего бизнеса; оценка активов, в т.ч. для выявления «неработающих» статей; оценка некотируемых акций предприятий; проведение реорганизации предприятия (оценка неденежных взносов недвижимостью, оборудованием, ценными бумагами в уставный капитал); оценка активов бизнеса при слиянии, выделении предприятий; оценка стоимости долей уставного капитала при выходе из состава учредителей; переоценка основных фондов предприятия; повышение эффективности управления активами предприятия (анализ активов с целью определения их оптимальной структуры; оценочный консалтинг (в комплексе), в т.ч. оценка бизнеса компании для целей поглощения. (См. практический бизнес-кейс).
   
4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка и управление стоимостью брендов; оценка товарных знаков и знаков обслуживания; оценка стоимости деловой репутации (гудвилла).
   
5. Оценка ущерба для страховых компаний: ущербы от заливов, пожаров, несоответствие выполненных строительно-ремонтных работ СНиПам; предстраховая экспертиза.
   
6. Оценка стоимости объектов гражданских прав; оценка стоимости имущества, оценка предприятий как имущественных комплексов, а также предпринимательских рисков, комплексная оценка имущественных комплексов (т.е. недвижимость + оборудование), оценка имущества для залогового обеспечения кредитов, оценка при отчуждении имущества, частично или полностью принадлежащего государству, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; инвентаризация активов и имущественных комплексов предприятия; составление программ земельно-имущественных преобразований для имущественных комплексов предприятий; оценка стоимости имущественных комплексов предприятий-банкротов; оценка платежеспособности в связи с финансовым состоянием или коммерческой практикой частного лица или фирмы.
   
7. Оценка для целей МСФО, а именно в целях: передачи прав собственности (покупка/продажа объектов, безвозмездное получение объектов, передача объектов в аренду); финансирования (при кредитовании под залог имущества); страхования (определение величины страховой суммы);создания компании (определение вклада в уставный капитал (УК), увеличение УК); реструктуризации, ликвидации предприятия; разрешения имущественных споров, дел о несостоятельности (банкротстве); ведения финансово-хозяйственной деятельности; оптимизации выплат налога на имущество; определения целесообразности инвестиционных проектов; управления компанией (прогнозирование будущих тенденций развития и доходности бизнеса для повышения эффективности управления); переоценки основных фондов; определения ущерба;
   
8. Оценка стоимости и экспертиза инвестиционных контрактов; оценка недвижимости в рамках инвестиционных проектов; определение инвестиционной стоимости предприятия для конкретного или предполагаемого владельца с учетом «ноу-хау» и планов организационной деятельности; проведение анализа инвестиционного проекта с учетом оценки инвестиционных рисков.
   
9. Оценка воздушных, морских и речных судов; сюрвейерские услуги (в т.ч. драфт-сюрвей, бункер-сюрвей), освидетельствование целостности и соответствия пломб; оценка нефтегазоконденсатных месторождений, скважин, оборудования по добыче и транспортировке; оценка стоимости сельскохозяйственных угодий; оценка стоимости лесных угодий; оценка недвижимости и движимого высвобождаемого военного имущества; оценка космических объектов.
   
10. Оценка культурных и исторических ценностей; оценка стоимости антиквариата, ювелирных изделий и драгоценных камней; первичная оценка алмазов, изумрудов, сапфиров, александритов, рубинов, янтаря.