Geum.ru

Современное состояние строительного комплекса спб. Выход строительного бизнеса из кризиса

Вид материалаДоклад

Содержание


Рынок недвижимости выстоял.
Чуда не случилось.
ГК «ЦДС» - прошла испытание кризисом.
Стимулирование спроса и рост предложения.
Перспективы вселяют оптимизм
Подобный материал:
ТЕМА ДОКЛАДА: Современное состояние строительного комплекса СПб. Выход строительного бизнеса из кризиса.

ДОКЛАДЧИК: генеральный директор Группы компаний  «ЦДС» М.А. Медведев.


Уважаемые господа!


Разрешите поприветствовать вас от имени сотрудников Группы компаний «ЦДС» и поздравить с тем, что сегодняшняя встреча происходит в обстановке выхода из кризиса, когда мы наконец можем говорить о том, что самый сложный год в экономике последнего десятилетия пройден. Надеюсь, что общими усилиями мы сможем сделать правильные выводы из полученного опыта, оценить современное состояние рынка недвижимости и увидеть перспективы его развития на ближайшие годы.


Рынок недвижимости выстоял.

Серьезным испытанием стал для российских строителей 2009 год. Заявлением "мы строили, строили и, наконец, построили" по итогам этого года могут похвастать не все компании. Много разговоров велось о растущем числе недостроев, отсутствии финансирования, катастрофического снижения спроса у населения на покупку жилья. С замиранием сердца участники рынка ожидали либо полного краха, либо определенного "дна", после которого отрасль бы развернулась и начала плавное движение вверх.


Сначала массового банкротства в секторе, в том числе и среди крупных застройщиков, ждали в апреле-мае, когда у компаний должен был закончиться запас прочности с 2008 года. Затем предполагали, что волна банкротств захлестнет рынок с наступлением осени, когда израсходуются последние резервы. Параллельно с этим рынок наполняли слухи о массовом захвате строительной отрасли российскими банками, которые могли получить активы девелоперов, а потом начать их распродавать по бросовым ценам. Но распродажа активов так и не состоялась. Более того, банкротств и массового перехода активов под банковское крыло тоже не наступило. Сегодня мы с полной ответственностью можем констатировать факт: рынок недвижимости выстоял, самое страшное осталось позади, самые мрачные прогнозы и серьезные опасения не сбылись.


.

_______________________
Задачу строительства нового жилья никто не отменял.


Ситуация с жильем в нашей стране говорит о том, что российским, а тем более питерским строителям есть над чем работать. В настоящий момент обеспеченность жильем населения в России в среднем составляет 20 квадратных метров на человека, в Санкт-Петербурге – и того хуже – 13,4 кв.м, тогда как на Украине этот показатель равен 26-и квадратным метрам, в Норвегии 74-м квадратным метрам, в США - 70-и, в Германии - 50-и. Еще в 2007 году Владимир Путин ставил задачу с 2010 года строить не менее 100-130 миллионов квадратных метров в год, чтобы достичь показателя ввода нового жилья в не менее чем в 1 квадратный метр в год на человека. Далее эта инициатива была поддержана нынешним президентом России Дмитрием Медведевым. Назывались разные даты достижения "золотого уровня" - 2012-й, 2015-й, 2020-й… Однако приближение светлого будущего замедлил кризис.


-2-

Что мы имеем по итогам 2009 года? Министерство регионального развития отчиталось о снижении общероссийского объема строительства примерно на 10% по сравнению с показателями 2008 года. Было построено около 57 миллионов кв.м. Таким образом, по итогам 2009 года на каждого жителя России пришлось примерно 0,32 квадратного метра, введенного в эксплуатацию. Это значит, что для достижения заветного "1 квадратного метра на человека в год" нужно строить почти в три раза больше.

Что касается московских "достижений", то в относительных величинах они примерно равны общему показателю по стране. Снижение в сравнении с 2008 годом составило примерно 11,7%.

Ситуация в Санкт-Петербурге, обстоит несколько хуже. Объемы строительства жилья в северной столице упали в 2009 году на 34%. В 2009 году введено в эксплуатацию 2,6 миллиона квадратных метров, из которых почти 700 тысяч квадратных метров - за счет городского бюджета.


Снижение объемов ввода нового жилья объясняется сложившимся еще до кризиса подходом к организации строительства, подразумевавшим начало продаж и привлечение денег от покупателей еще до стадии котлована. Одновременно застройщики получили в банках на оперативную деятельность "короткие" кредиты. Подобная система была "заточена" под ажиотажный спрос, однако большинство компаний имели крайне небольшие запасы прочности.

В результате, многие попросту не прошли проверку кризисом. Об этом свидетельствуют и данные президента Российского союза строителей (РСС) Владимира Яковлева, согласно которым доля замороженных жилых проектов в России достигает 30%. В материалах Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга вообще содержатся сведения о приостановке от 40 до 70% проектов строительства новых жилых домов.


___________________________________

Как это было.


Рынок жилья еще до конца не стабилизировался, он только выходит из состояния глубокого кризиса и основным фактором, определяющим состояние рынка жилья, по- прежнему остается общая экономическая ситуация в стране.

Все мы прекрасно помним, что 2009-й год ознаменовался дальнейшим падением цен, начавшимся осенью 2008 года.

Первая положительная динамика в сторону стабилизации цен стала просматриваться к началу весны 2009 года, к февралю-марту у продавцов и покупателей прошел основной психологический шок, количество сделок стало постепенно, очень медленно увеличиваться.


Застройщики, сумев, наконец, реально оценить ситуацию, начали искать из нее выход. Главная задача состояла в снижении затрат на строительство с тем, чтобы удержаться на плаву в новых тяжелых условиях. С одной стороны, велись напряженные переговоры с поставщиками материалов и подрядными организациями о снижении цен на товары и

-3-

услуги, с финансовыми институтами о реструктуризации кредитов, переуступке части имеющихся активов. С другой стороны, шла сложнейшая работа по снижению затрат внутри компаний, существенно урезались расходы на рекламу и продвижение проектов. Пришлось искать новые маркетинговые ходы, создавать максимально комфортные условия для покупателей.


В результате совместных титанических усилий рынок новостроек смог выстоять, и общий тренд последних 10-и месяцев – к постепенному росту.

Однако последствия кризиса еще долго будут давать о себе знать, прежде всего, ожидаемым серьезным дефицитом предложения на рынке строящейся недвижимости. Не секрет, что строительство многих объектов велось с серьезными задержками, часть объектов была заморожена, новые объекты не только не вводились, но даже не проектировались. Все средства были брошены на поддержание строительства. И, тем не менее, покупатель может столкнуться с нехваткой новостроек уже в ближайшее время.


_________________________________
Чуда не случилось.


По признанию большинства игроков рынка недвижимости, они ожидали, что ситуация на строительном рынке России и Санкт-Петербурга в частности, будет значительно хуже, чем мы имеем на сегодняшний день. Однако по оценкам экспертов, в уходящем году было "потеряно много малых, а также средних компаний", а работающие организации в основном достраивают уже начатые проекты, часто не задумываясь о заделах на следующие годы.
В большой степени, одной из причин сложившейся ситуации является поведение банков, которое на протяжении всего 2009 года оставалось неизменным: банки не желали кредитовать строительство. Недостаточно весомой была и поддержка государства: с помощью госвложений по всей России построено не более 5 миллионов квадратных метров жилья.

Фактически отрасль выходит из кризиса самостоятельно. Сложно сказать, мог ли кто-нибудь из девелоперов еще несколько лет назад представить себе подобное развитие ситуации. Занимаясь разработкой стратегических планов развития, открывая для себя новые рынки, получая очередные кредиты под строительство проектов, такого сжатия рынка, не мог предвидеть никто. За последние полтора года на голову строителей свалились, казалось бы, все невзгоды: замер спрос, обрушились цены, отвернулись вчерашние друзья по растущему рынку – банкиры… Что же нужно сделать, чтобы разорвать замкнутый круг? Это главный вопрос, который стоит сегодня перед участниками строительного рынка.

Все мы прекрасно понимаем, что чудес ожидать не приходится, что в 2010 и последующих годах российским строителям придется рассчитывать по большей части лишь на себя. Не исключено, что рынок еще потеряет некоторых участников, компании еще лишатся части своих активов, но эксперты уже смотрят на 2010 год с более оптимистичными взглядами, обещая строителям и растущий покупательский спрос, и повышение цен. Строителям осталось лишь дождаться этого времени, ведь в 2009 году, вопреки многим ожиданиям, строительный рынок все-таки выжил.


-4-


С уверенностью можно сказать, что все мы приобрели за этот год неоценимый опыт ведения бизнеса в кризисных условиях, научились делать прогнозы, когда прогнозировать что-либо в принципе невозможно, отработали схему создания нескольких сценариев развития бизнеса от «оптимистичного» до «самого жесткого», в зависимости от ситуации в экономике. Но в целом, уходящий год оказался удачнее, чем можно было ожидать. На мой взгляд, случился один из самых благоприятных сценариев развития кризиса, не произошло никаких глобальных потрясений, которые могли бы повлечь за собой необратимые последствия.


_____________________________

ГК «ЦДС» - прошла испытание кризисом.


Группа компаний «ЦДС» оказалась в таких же сложных условиях, как и другие игроки рынка. Существенным для удержания стабильности оказалось отсутствие серьезных финансовых обязательств перед банками, правильно выбранная стратегия развития компании, ориентированная на наиболее востребованную нишу на рынке строящегося жилья – полноценные квартиры небольших метражей.


К сожалению, не все, что хотелось бы, удалось реализовать в этом году. Нам пришлось откорректировать свои планы, как, впрочем, и остальным участникам строительного рынка. Пришлось снизить темпы строительства, отложить вывод на рынок ряд новых проектов. Как и многим другим компаниям, нам пришлось договариваться с банками об изменении графика платежей по кредитным обязательствам. Своевременными оказались инвестиционные каникулы, предоставленные правительством Санкт-Петербурга.


Однако ни на одной строительной площадке «ЦДС» в течение всего года работы не останавливались. В большой степени это стало гарантией нашей стабильности в глазах клиентов, которые приобретали в течение всего года квартиры не только в домах с высокой степенью готовности, но и на начальной стадии строительства.


Главным достижением ушедшего года считаем для себя вывод на рынок трех новых проектов. Это жилой комплекс «Северные высоты» в Буграх, жилой комплекс в Мурино, недалеко от метро Девяткино, новый дом рядом с площадью Мужества, на пересечении ул. Орбели и 2 Муринского проспекта. Жилой комплекс «Новое Мурино» - уже второй объект квартальной застройки «ЦДС» на территории, прилегающей к Калининскому району. Весной были сданы последние два дома предыдущего комплекса.

Немаловажным фактором, позволившим ГК «ЦДС» с наименьшими потерями выйти из состояния кризиса стало более активное, чем в предыдущие годы, участие в различных государственных программах. С полной ответственностью могу сказать, что в отдельные месяцы квартиры, приобретенные с помощью государственных субсидий и сертификатов, составляли до 10 % общего объема реализованных нами квартир. Мы работали по четырем жилищным программам, в числе которых «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты», «Молодежи – доступное жилье», «Безвозмездные субсидии для приобретения или строительства жилья», по которым были аккредитованы 5 объектов строительства ГК «ЦДС».


Все это время не прекращались работы по проектированию новых объектов. Уже в первые месяцы после начала кризиса стало понятно, что рано или поздно на рынке образуется дефицит предложения, и мы посчитали крайне важным для себя не допустить ситуации,

-5-


когда нечего будет строить и продавать. Сейчас у «ЦДС» в разных стадиях проектирования находится несколько объектов с общим объемом жилья порядка 2,5 млн.кв.м.


____________________________________

Кризис пройден. Как построить новый стабильный рынок?

Стимулирование спроса и рост предложения.


Вопреки всем эффектам шоковой терапии, которые рынок недвижимости в прошлом году все-таки смог пережить, покупательский спрос никуда не девался. Он замер в ожидании момента, когда потребность населения в улучшении жилищных условий выльется в реальную возможность приобретения недвижимости.


Существует несколько механизмов, способных стимулировать покупательский спрос.

Во-первых, ипотека. Вполне понятно, что в прошлом году банковские ставки по ипотечным кредитам резко взлетели с 11-13% до 20 и более, став стопроцентным барьером между клиентами, банками и строителями.


В ипотечных программах, приобретаемая с помощью кредита недвижимость становится обеспечением этого кредита. При устойчивой тенденции к снижению рыночной стоимости залога, на фоне нестабильного финансового положения большинства заемщиков, риски банков в этой сфере стали неприемлемыми. Результат – резкое сокращение ипотечного рынка, до кризиса переживавшего устойчивый подъем.


В наступающем году в качестве одного из действенных механизмов, способных «разморозить» отложенный спрос и привести к существенному росту объемов продаж, мы рассматриваем ипотеку. Все предпосылки для этого есть: налицо процесс стабилизации рынка недвижимости, прекращение снижения цены квадратного метра и даже рост средней стоимости, отмечаемый экспертами в последние недели. Все это формирует базу для возрождения ипотеки.

Важным шагом в этом направлении стало требование премьер-министра РФ Владимира Путина ускорить работы по поддержке ипотеки, чтобы выйти на ставку по кредитам не выше 11%.

На эти цели планируется выделить из средств Фонда национального благосостояния 40 млрд. рублей на нужды "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК).

АИЖК уже решило, как распорядиться дополнительными средствами. Основной их объем будет направлен на поддержку покупки жилья в новостройках. При этом акцент будет сделан на покупку жилья эконом-класса. АИЖК будет поддерживать и всячески стимулировать именно такое строительство и именно такую ипотеку.

На снижение стоимости ипотечных кредитов может серьезно повлиять и ВЭБ, которому разрешено инвестировать пенсионные накопления в облигации АИЖК и ипотечные бумаги банков. Основное условие рефинансирования - конечная ставка для потребителя не должна превышать 11%.

-6-


Действенным механизмом стимулирования спроса могут стать более активные шаги государства в направлении реализации различных жилищных программ. Кризисный год показал, что снижение бюрократических препон для граждан при получении жилищных субсидий и сертификатов и возможность для строителей работать с этими средствами, позволили реализовать значительно большие объемы жилья, чем в докризисный период. В дальнейшем развитии таких программ мы видим реальный шанс для строительного комплекса к преодолению посткризисных явлений. Поддержка государством рядового покупателя, сможет сыграть важную роль в сохранении стабильной и контролируемой ситуации на рынке.

Еще один резерв для восстановления рынка недвижимости видится в более существенном финансировании городом строительства жилья для муниципальных нужд. Не секрет, что одной из острейших проблем в Санкт-Петербурге является проблема расселения коммуналок. Так же большое число льготников, ветеранов, блокадников ждут своей очереди на получение квартир. Перераспределение бюджетных средств в этом направлении может помочь нуждающимся в более короткие сроки получить достойное жилье, а строителям стать хорошим подспорьем в преодолении посткризисных явлений.

Если озвученным предложениям суждено стать реальностью, это может существенно повлиять на оживление покупательской способности и развитие строительного бизнеса в ближайшие годы.

_____________________________


Уже неоднократно говорилось о том, что мы стоим на пороге дефицита предложения. С одной стороны, это фактор, определяющий рост цен на рынке, и, как следствие, его оживление, с другой стороны, галопирующий рост цен и стремительное вымывание наиболее ликвидного ассортимента жилья могут привести к новому кризису.


Очевидно, что без помощи городских структур строители самостоятельно не смогут справиться с этой проблемой.


Важным шагом на пути ее решения должно стать более активное участие города в массовой подготовке и продаже на торгах не только пятен-миллионников, но и «средних» пятен, доступных большему числу строительных компаний.


Много говорится о том, что в городе практически не осталось участков под застройку. На наш взгляд, решение проблемы видится в более активном вовлечении в оборот федеральных и сельскохозяйственных земель, в выводе промышленных предприятий из районов, привлекательных для проживания, в реновации кварталов массовой застройки. Это сложные и зачастую болезненные вопросы, без помощи города, без использования административного ресурса здесь не обойтись.


Важную роль играет инженерная подготовка новых городских территорий, на которых ведется массовая жилищная застройка. И здесь без помощи города тоже не обойтись.


Не обойтись без поддержки различных городских структур и в решении вопросов по оформлению разрешительной документации на строительство, в упрощении процедур


-7-

согласования проектов планировки кварталов, согласовании строительных проектов (в том числе, отклонений от ПЗЗ, высотного регламента).


Мы прекрасно понимаем, что это дорогостоящий и затратный по времени процесс, однако другого пути развития нет.


______________________________________

Перспективы вселяют оптимизм


Что касается наступившего года, хочется верить, что формирующиеся сейчас положительные тенденции как в мировой, так и в российской экономике, получат дальнейшее развитие.


В ближайшее время ситуацию на рынке недвижимости будет определять отложенный спрос и сокращающееся предложение. Если в экономике произойдут позитивные изменения, если мы сможем запустить механизмы, способные стимулировать покупательский спрос и рост предложения, если на рынке появится достаточное количество ипотечных денег, если программы поддержки населения действительно заработают, если государство будет оказывать поддержку строительному комплексу, процесс выздоровления пойдет более успешно.


В любом случае, мы настроены оптимистично, настроены на работу.

Сейчас мы ведем порядка 12-и объектов. В планах ГК «ЦДС» – вывод на рынок в ближайшие месяцы нескольких объектов квартальной застройки, в том числе, жилых комплексов в Репино, в Сестрорецке, на Пулковском шоссе, продвижение первого для компании объекта малоэтажной застройки в Пушкине. Продолжаем проектирование квартала-миллионника в Парголово.


Уверен, что большинство наших коллег тоже не опускают руки, видят цели и идут к их достижению. Если уж мы пережили прошедший год, совместными усилиями мы сможем преодолеть любые трудности в будущем.


На этом я хотел бы завершить свое выступление.

Спасибо за внимание!