Geum.ru

Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики

Вид материалаДокументы
Подобный материал:
1   2   3
Б.Х.). Доводы ответчика об «отсутствии квартир, свободных от обязательств перед третьими лицами», суд не проверил. Поэтому вывод суда кассационной инстанции о невозможности истребования имущества в натуре необоснован33.

Правильно обращено внимание на необходимость проверки отсутствия квартир, свободных от обязательств перед третьими лицами. Однако ошибочно считать, что, если установлено наличие квартир, обремененных обязательственными правами третьих лиц, но еще не переданных, в иске о передаче квартир в натуре истцу должно быть отказано, поскольку такое решение игнорирует правило ст. 398 ГК РФ, согласно которому, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше (правило о старшинстве). При этом речь должна идти не о всяких обязательствах, а только о тех, которые названы в первом предложении ч. 1 ст. 398 ГК РФ.

5. Несомненный интерес представляет вопрос об обоснованности применения ст. 398 ГК РФ в случаях оформления долевого строительства договором о совместной деятельности (простого товарищества) или установления признаков этого договора соглашении о долевом участии в строительстве. Обратимся к примеру.

По договору о совместной деятельности по строительству жилого дома ИЧП обязалось перечислить автоколонне денежные средства, а последняя - выделить ему однокомнатную квартиру. Суд первой инстанции, установив отсутствие у ответчика однокомнатной квартиры, вынес решение, оставленное без изменений апелляционной инстанцией, об обязании ответчика предоставить истцу однокомнатную квартиру, имеющую потребительские свойства, аналогичные однокомнатным квартирам в доме, строительство которого предусматривалось договором. Суд кассационной инстанции отменил решения двух судебных инстанций и в иске отказал, признав, что ИЧП договорных обязательств не исполнило. Оставив без изменения постановление суда кассационной инстанции, отметив в постановлении, что решениями всех трех судебных инстанций указано на отсутствие у ответчика требуемой однокомнатной квартиры, Президиум ВАС РФ счел необходимым подкрепить отказ в иске ссылкой на ст. 398 ГК РФ34. Тем самым Президиум признал правомерным решение споров о требованиях, связанных с долевым участием в строительстве, основанных на договоре о совместной деятельности, в соответствии со ст. 398 ГК РФ. Такой подход к решению подобного рода споров о долевом участии в строительстве представляется весьма сомнительным.

Созданное в результате совместной деятельности имущество принадлежит участникам на праве общей долевой собственности (ст. 1043 ГК РФ). Следовательно, иск участника должен быть предъявлен ко всем остальным участникам совместной деятельности, а требование - относиться к определению доли в общей собственности (если она не определена в договоре) и к ее выделу или переводу на истца прав и обязанностей покупателя доли, проданной с нарушением требований ст. 250 ГК РФ. Между тем, как видно из приведенного дела и ему подобных, иски предъявляются заказчику (застройщику) с требованием об исполнении договора в натуре, о передаче помещения в соответствии с заключенным договором о долевом участии в строительстве дома. Нередко встречающиеся нарушения договоров о долевом участии в строительстве в значительной мере – результат заслуживающего осуждения поведения заказчика, подрядчиков, а также «оптовых» дольщиков, получивших право распоряжения своей долей и вступивших в договорные отношения с третьими лицами - дольщиками.

Неисполнение обязанности передать дольщику помещение в соответствии с договором является чаще всего следствием заключения долевых договоров на площади дома, в сумме превышающие проектную площадь, или заключения на одно и то же конкретное (индивидуальное) помещение, обозначенное в проектной документации, двух или более договоров на долевое участие в строительстве, либо, наконец, отчуждения третьему лицу помещения, предназначенного дольщику. В связи с этим в целях защиты прав и законных интересов дольщиков имеется настоятельная необходимость установления действенного механизма предотвращения недобросовестного и противоречащего требованиям цивилизованного гражданского оборота поведения застройщиков, заказчиков и других лиц, заключающих договоры с дольщиками. В качестве такого механизма можно предложить обязательную государственную регистрацию договоров на долевое участие в строительстве в органах юстиции, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая мера уже предлагалась35. Учетная регистрация инвестиционных контрактов на строительство и реконструкцию жилых домов в Москве, заключенных от имени Правительства Москвы, и всех договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья, заключенных гражданами и (или) юридическими лицами в рамках инвестиционного контракта, действует в г. Москве36.

В целях обеспечения единства практики разрешения этой важной категории дел представляется желательным и необходимым принятие соответствующего постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ.


___________________

1. Данная работа впервые опубликована в сборнике «Гражданское законодательство Республики Казахстан». Вып. 14. Астана. 2002. Редакция выражает благодарность автору за разрешение перепечатки этой статьи, представляющей большой научный и практический интерес для российского читателя.

2. См.: Постановление Правительства Российской Федерации (далее – РФ) от 20.06.93 «О государственной целевой программе «Жилище»» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 28. Ст. 2593; Указ Президента РФ от 29.03.96 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»» // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 143, и др. правовые акты.

3. Долевое участие в строительстве жилья, а также объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства использовалось в течение многих лет в СССР (см. Постановление Совета Министров СССР от 1.03.78 № 173 «О мерах по расширению в городах практики комплексного поточного строительства жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства» // СП СССР. 1978. № 6. Ст. 36; ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР). Однако современная практика долевого участия в строительстве принципиально отличается от прежней как по источнику финансирования, так и по правовому механизму регулирования указанных отношений. Основным источником финансирования являлись целевые бюджетные средства, которые выделялись предприятиям, учреждениям, организациям. Правовая форма взаимоотношений участников определялась нормативно. В городах создавались службы единого заказчика по строительству подрядным способом жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства. Функции единого заказчика возлагались на исполкомы Советов народных депутатов или на предприятия (организации) министерств и ведомств, осуществляющие основные объемы строительства в данном городе. Предприятия, организации независимо от ведомственной принадлежности передавали единому заказчику в порядке долевого участия капитальные вложения на жилищное строительство и строительство других объектов жилищно-коммунальной, культурно-бытовой инфраструктуры. На единого заказчика возлагалась обязанность выделить предприятиям (организациям) жилую площадь для заселения в размерах, пропорционально переданным капитальным вложениям. Как видно из изложенного, действовал административно-правовой механизм регулирования отношений долевого участия в строительстве, направленность которого заключалась, как можно предположить, в активизации деятельности предприятий (организаций), которым централизованно выделялись средства на строительство, непосредственно заинтересованных в получении жилья для своих рабочих и служащих в соответствии с долевым участием в финансировании.

4. Острота проблемы обусловлена и тем, в частности, что в этой сфере нередко действуют недобросовестные контрагенты дольщиков (долевиков): последние, выполнив свои обязательства, не получают обусловленные договорами жилые помещения, оказываются обманутыми и нередко беззащитными.

5. Обзор литературы см.: Муравьев Р.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6. С. 6-18. См. также: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М. 1999. С. 483-493; Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 74-78 и др.

6. См., в частности, обстоятельный комментарий судебной практики Ярошенко К.Б. в кн.: Комментарий судебной практики. Вып. 6. М. 2000. С. 35-38.

7. См.: Постановление № 4013/97 от 24.03.98 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 6. С. 42.

8. Постановление № 7203/97 от 13.10.98. Вестник ВАС РФ. 1999. № 1. С. 38-39.

9. Подобное мнение высказано и К. Скловским, полагающим, что «стремление непременно отождествить договор долевого участия с одним из указанных в ГК (купли-продажи, подряда, простого товарищества и др.)» часто приводит к неудачам, а потому, указывает автор, «видимо, следует исходить из того, что «договор долевого участия - комплексный, соединяющий черты различных договоров» (Скловский К. Долевое участие в строительстве // Закон. 1999. № 4. С. 111). Тезис о комплексном характере договора долевого участия в строительстве не получил, к сожалению, развития и не аргументирован. Более того, автор в указанной статье рассматривает возможность квалификации этого договора как договора купли-продажи или договора простого товарищества, что в известной степени не согласуется с его тезисом о комплексном характере договора долевого участия в строительстве.

10. Муравьев Т.В. Договор с участием инвесторов в строительстве. Законодательство. 1999. № 6. С. 10.

11. См. там же. С. 17-18.

12. Вестник ВАС РФ. 1997. № 10. С. 42-43.

13. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.01.1999. Д. № Ф 04/140-594/А 70-98.

14. Постановление того же суда от 2.08.1999. Д № 04/1555-511/А-45-99. Следует признать неудачной формулировку об особом типе обязательственного права как совершенно бессодержательную.

15. В литературе отсутствует единство мнений по этому вопросу. Так, Т.В. Муравьев, обсуждая договор о долевом участии с позиции инвестиционного договора, указывает, что его «…нельзя рассматривать в качестве смешанного договора и регламентировать отношения сторон по нему с помощью правил о соответствующих видах договоров», так как инвестиционный договор не содержит даже элементов договоров, предусмотренных ГК (См.: Муравьев Т.В. Указ. соч. С. 17). Напротив, К. Скловский полагает, что договор долевого строительства – комплексный, соединяющий черты различных договоров, однако, к сожалению, в его суждениях отсутствуют указания, каких именно договоров (См.: Скловский К. Указ. соч. С. 111).

16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М. 1997. С. 324.

17. По вопросу о том, какие нормы и в какой последовательности должны применяться к непоименованным договорам, нет единства мнений (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 327-330).

18. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 328-329.

19. Неясным остается формулировка автора, относящаяся к применению аналогии права: «если … не приводит к желанным результатам …». Что считать желаемыми результатами и для какой из сторон? Можно предположить, что применение аналогии права возможно (обосновано), если, исходя из содержания договора, невозможно найти сходный поименованный договор и применить аналогию закона, а также нельзя решить конфликт в зависимости от его содержания, руководствуясь общими нормами обязательственного (договорного) права.

20. Постановление № 1063/97 от 17.06.1997 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 9. С. 36-37.

21. По одному из дел, по которому истец требовал исполнения в натуре обязательства долевого участия в строительстве дома и передачи четырех конкретных квартир (указаны их номера) в конкретном доме, а также дополнительно квартиры общей площадью 228,1 кв. м, кассационная инстанция, в частности, указала: апелляционная инстанция правильно отклонила заявленное истцом требование о передаче дополнительной площади в связи с отсутствием индивидуальных признаков истребованного имущества, одновременно признав правильным постановление в части удовлетворения требования о передаче истцу конкретных, обозначенных в договоре, квартир в доме по указанному там же адресу (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2.08.99. Д. № Ф 04/1555-511/А-45-99). Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ по рассмотренному делу пришел к следующему выводу: «По материалам дела усматривается, что предметом спора является не конкретная квартира, а обязательство передать двухкомнатную квартиру в указанном истцом доме. Следовательно, независимо от того, возможно ли реальное исполнение ответчиком обязательства в части передачи двухкомнатной квартиры, права истца подлежат защите». При новом рассмотрении дела Президиум предложил установить, имеются ли у ответчика в указанном доме свободные двухкомнатные квартиры, и с учетом этого предложить истцу уточнить материально-правовые требования, в том числе путем изменения способа защиты гражданских прав (Постановление Президиума ВАС РФ № 588).

22. Ср.: п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56) // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.

23. Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

24. Так, арбитражный суд первой инстанции отказал в иске об обязании ответчика передать квартиру № 16 в строящемся конкретном доме. Апелляционная инстанция, отменив решение, исковые требования удовлетворила. Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение первой инстанции. Президиум ВАС РФ, не согласившись с кассационной инстанцией, указал: ссылка суда кассационной инстанции на незавершенность строительства жилого дома, в силу чего не имеется оснований для передачи спорной квартиры истцу, неправильна, так как общестроительные работы завершены, а выполнение отделочных работ согласно решению общего собрания участников строительства данного дома должно осуществляться дольщиками индивидуально (Постановление Президиума ВАС РФ. № 4131/00 от 19.12.2000 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 3. С. 25-26).

25. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.08.99. Д. № Ф 04/1632-431/А 032-99.

26. См.: Закон. 1996. № 8. С. 113-114.

27. См. постановление Президиума ВАС РФ: № 1620/90 от 06.08.96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 11. С. 45; № 405/96 от 21.05.96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9. С. 46-47.

28. См. уже подвергнутые анализу постановления Президиума ВАС РФ от 24.06.97 № 5166/96 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 10. С. 42-43, а также постановления № 1620/96 от 6.08.96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 11. С. 45.

29. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М. 2001. С. 486.

30. Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 80.

31. См. об этом: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. Иркутск. 2001. С. 190-191.

32. Подробнее об этом: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Указ. соч.. С. 213-215.

33. См., например: Вестник ВАС РФ. 2001. № 8. С. 20-22; 2001. № 9. С. 22-23; 2000. № 10. С. 24-26; 1999. № 5. С. 47-48.

34. См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве (Информационное письмо от 25.07.2000. № 56, п. 9) // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9. См. также Вестник ВАС РФ. 1999. № 5. С. 47-48.

35. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.06.2000. № 94/00 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 10. С. 24-26.

36. См.: Вестник ВАС РФ. 1999. № 5. С. 47-48. См. также Вестник ВАС РФ. 1996. № 7. С. 55-57; № 9. С. 61-62.

37. См.: Скловский К. Долевое участие в строительстве. Закон. 1999. № 4. С. 113.

38. Сергеева И. Правовые основы привлечения финансовых средств граждан и организаций в долевое строительство. ЭЖ-Юрист. 1998. № 12.