Geum.ru

Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики

Вид материалаДокументы
Подобный материал:
1   2   3
в рамках данного обязательства исключена.

Вместе с тем необходимо особо подчеркнуть, что, независимо от того, является ли обязательство индивидуальным или родовым, закон предусматривает специальные меры обеспечения его исполнения (гл. 23 ГК РФ), выполняющие также функции стимулирования исполнения обязательств в натуре. Подобные меры могут быть установлены и в договоре. И все же на стадии исполнения родовых и индивидуальных обязательств нельзя не усмотреть различие, выражающееся в отсутствии механизма принудительного обеспечения исполнения в натуре первых и наличии такого механизма исполнения вторых, который закреплен в ст. 398 ГК РФ.

Возвращаясь к вопросу о предпочтительности определения предмета обязательства долевого участия в качестве индивидуального или родового, имея в виду интересы дольщика – более слабой стороны в обязательстве, следует при ответе учитывать достоинства и негативы как того, так и другого варианта. При прочих равных условиях преимущества индивидуального обязательства заложены в специальном механизме, предусмотренном в ст. 398 ГК РФ: в случае неисполнения обязательства кредитор (в рассматриваемом обязательстве – дольщик) имеет право требовать отобрания у должника вещи и передачи ее ему, а в случае невозможности удовлетворения этого требования – право на возмещение убытков. По родовому обязательству у кредитора отсутствует аналогичное право требовать отобрания вещи у должника и передачи ее ему, он может лишь требовать возмещения причиненных неисполнением договора убытков. Однако поскольку по такому обязательству обязанности должника, как и право требования кредитора, сконцентрированы не на индивидуальном предмете, исполнение возможно и за счет предоставления другого предмета данного рода. Применительно к обязательству долевого участия это означает, что должник вправе требовать передачи ему любой квартиры в данном доме (домах), отвечающей обусловленной соглашением характеристике.

3. Как уже отмечалось, договорным отношениям долевого участия в строительстве в зависимости от их субъектного состава и содержания договора (если конкретный договор нельзя квалифицировать по одной из предусмотренных законодательством договорных конструкций или в качестве смешанного) следует по аналогии применять нормы сходного договорного института. Практически вопрос о квалификации договора о долевом участии в строительстве становится актуальным, как правило, в связи с нарушением обязательства контрагентом дольщика. Квалификацией договора предопределяется содержание субъективных прав дольщика, а в конечном счете - и законность судебного акта по возникшему спору.

На основании заключенного договора о долевом участии у дольщика возникает обязательственно-правовое требование к контрагенту о совершении предусмотренных соглашением действий по передаче объекта в собственность и обязанность уплаты определенной денежной суммы или предоставления иного эквивалента21. Это правоотношение сохраняется в неизменном виде на протяжении всего процесса строительства до ввода объекта в эксплуатацию. Исключения, по-видимому, представляют случаи, когда строительство дома прекращено и возможны определение и передача помещения (являющегося предметом договора) в не завершенном строительством доме, а также в случаях, когда последующим соглашением сторон предусмотрено, что выполнение отделочных работ не входит в круг обязанностей контрагента дольщика (последнее может быть определено и в самом договоре о долевом участии в строительстве при его заключении).

В связи с этим, на мой взгляд, следовало бы отказаться от императивных утверждений, встречающихся в юридической литературе, а также судебной практике, не признающих без достаточных оснований возможность передачи в собственность не завершенного строительством объекта (его части). В постановлении от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»22.Пленум ВАС РФ разъяснил: не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. При разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним (п. 16). В постановлении Пленума отсутствует указание о возможности передачи в собственность части строящегося на долевых началах жилого дома, однако правило п. 16, содержащее принципиальное положение относительно не завершенных строительством объектов, может быть распространено и на отношения долевого строительства, если строящийся объект не является предметом договора строительного подряда. При этом имеется в виду, что дольщик требует передачи в собственность предусмотренного договором индивидуализированного помещения, не завершенного строительством, с целью его завершения в индивидуальном порядке, учитывая, что впоследствии возможно его самостоятельное использование (например, гаражный бокс в общем массиве, не завершенном строительством). Передача объекта дольщику в собственность возможна также в случаях, когда контрагент дольщика не обязан по договору передать завершенный строительством объект (скажем, квартиру)23 В настоящее время подобная практика заключения договоров о долевом участии в строительстве жилья на условиях выполнения отделочных работ индивидуально дольщиками распространена при строительстве так называемых элитных жилых домов. В этих случаях предметом обязательства долевого участия в строительстве следует признать передачу помещения в той степени готовности, которая предусмотрена договором о долевом участии или последующим соглашением. Однако ввод дома в эксплуатацию допускается, если выполнены все, в том числе отделочные, работы в соответствии с установленными требованиями.

В обсуждаемом здесь аспекте интерес представляет следующее дело.

Предъявлен иск о признании права собственности на определенную квартиру в конкретном доме, а в случае невозможности выделить ее – о взыскании рыночной стоимости квартиры. Арбитражный суд, удовлетворив требования истца, обязал ответчика передать истцу указанную им квартиру. Апелляционная инстанция отменила решение и в удовлетворении исковых требований отказала: поскольку дом в эксплуатацию не сдан, вновь создаваемое недвижимое имущество не зарегистрировано, у истца отсутствует право требовать предоставления квартиры в не завершенном строительством объекте.

Кассационная инстанция оставила жалобу истца без удовлетворения, указав следующее: стороны заключили договор на долевое строительство дома, по условиям которого истец является дольщиком, а ответчик – заказчиком. Дольщик свои обязанности выполнил, заказчик квартиру не передал. Однако строительство дома не завершено. Объект незавершенного строительства находится в общей собственности (ст. 252 ГК РФ). Истец вправе предъявить требования об определении его доли в праве на общее имущество. Право собственности на жилой дом не возникло, поскольку дом в эксплуатацию не сдан и не зарегистрирован в установленном ст. 219 ГК РФ порядке. А потому истец не вправе требовать выдела доли. Договор о совместной деятельности не привел к возникновению у истца права собственности на спорное жилое помещение23.

Приведенное постановление кассационной инстанции, полное очевидных противоречий, касающихся квалификаций договора и возникших на его основании прав дольщика, тем не менее, побуждает к обсуждению некоторых вопросов.

Прежде всего отметим, что если строительство дома не закончено, он не введен в эксплуатацию и нет условий, позволяющих сделать вывод о наличии упомянутых выше исключений из общего правила, согласно которому до ввода дома в эксплуатацию дольщику принадлежит обязательственно-правовое требование, юридическая природа которого не зависит от определенности предмета договора (индивидуальный или родовой), то действует это общее правило. Обладая указанным правом, дольщик не лишён возможности требовать подтверждения его в судебном порядке, если оно не признаётся или оспаривается другой стороной. По существу, это означает не что иное, как требование подтверждения существования обязательства долевого участия в строительстве и права как элемента его содержания. Иначе говоря, дольщик, предъявляя подобное требование, реализует установленные притязания.

Поскольку в зависимости от того, как стороны определили предмет обязательства, определяется и содержание их субъективных прав и обязанностей, в случаях неисполнения контрагентом дольщика обязательства крайне важно правильно определить характер заявленных дольщиком исковых требований, что является необходимой предпосылкой законности судебного решения. Так, иск о признании права на получение соответствующего жилья в пределах затраченных истцом средств и доли, предусмотренной договором, арбитражный суд рассмотрел как спор о признании права собственности на 654 кв. м жилой площади в конкретном доме. Признав неправильной квалификацию судом исковых требований, Президиум ВАС РФ указал, что истец на самом деле добивался защиты обязательственного права, возникшего из договора на строительство жилого дома, а не права собственности24.

Аргументация постановления была бы ещё более убедительной, если бы содержала указание на явную ошибочность признания права собственности на квадратные метры жилой площади.

Объектом права собственности, как и иных вещных прав, является вещь, точнее (по господствующему мнению), индивидуально-определённая вещь независимо от способа её индивидуализации. Этому признаку объекта права собственности никак не соответствует количество метров жилья, которое и вещью признать нельзя. Требование такого рода может быть элементом только обязательственного правоотношения. Поэтому правильным было бы решение о признании права истца и обязанности ответчика передать соответствующее количество метров площади в доме, указанном договоре, при доказанности существования обязательства между истцом и ответчиком и других обстоятельств в обоснование права истца.

В судебно-арбитражной практике в обоснование признания права собственности на индивидуально-определённую вещь обычно приводится ст. 209 ГК РФ25. Кстати отметить, что в юридической литературе аналогичное обоснование объекта правоотношения собственности не встречается. Действительно ли ст.209 ГК РФ предусматривает, что объектом права собственности является индивидуальная вещь? Этой статьёй, озаглавленной «Содержание права собственности», начинается раздел II ГК РФ «Право собственности и другие вещные права». Соответствующих прямых указаний в ст. 209 ГК РФ не содержится. И все же, если исходить из того, что любое из названных в ней правомочий осуществимо лишь в отношении определённой, т.е. индивидуализированной вещи, можно сделать вывод, что ссылка на ст. 209 ГК РФ в обоснование того, что объектом права собственности является индивидуальная вещь, едва ли следует считать ошибочной.

Арбитражные суды довольно часто склоняются к квалификации договоров о долевом строительстве в качестве договоров простого товарищества (о совместной деятельности), хотя не всегда обоснованно26. Поскольку согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, то, пока строительство объекта не завершено и он не введён в эксплуатацию, участник не вправе требовать признания права на долю в праве общей долевой собственности, он может требовать лишь определение размера вклада в виде доли в общем имуществе. Следует согласиться с утверждением, что «участник действующего договора простого товарищества не вправе требовать признания за ним права на долю в праве собственности на не завершённую созданием новую вещь, так называемый договорный полуфабрикат (будь то здание, не завершённое строительством, или любое другое имущество), и что он «тем более не вправе ставить вопрос о признании права на долю в общей собственности на имущество, которое должно быть создано согласно договору, до его создания...»27. По-видимому, солидарен с подобной позицией и К. Скловский: если суд находит основания для признания договора долевого строительства договором о совместной деятельности, то на спорный объект распространяется режим общей долевой собственности, «причем общая собственность возникает непосредственно одновременно с возникновением самого объекта»28.

4. В исполнении обязательства долевого строительства в натуре в соответствии с условиями договора заключается, можно безошибочно сказать, экономический интерес дольщика - физического лица, вкладывающего средства для приобретения жилья в собственность. Не в меньшей мере в этом заинтересовано и юридическое лицо, в том числе в случае приобретения жилых помещений для последующего отчуждения.

Уже отмечалось, что при прочих равных условиях закон в большей мере обеспечивает исполнение в натуре индивидуального обязательства долевого строительства, имеющего своим предметом передачу конкретных помещений, индивидуализированных по указанным в договоре признакам. В случае неисполнения заказчиком (застройщиком) обязательства может быть использован механизм правовой защиты дольщика, предусмотренный ст. 398 ГК РФ, действие которого рассчитано на ситуацию, когда существует два или более обязательств с тождественным предметом, а потому объективно может быть исполнено в натуре лишь одно из них, другого просто не дано. Естественно, что в таких случаях возникает коллизия прав и интересов кредиторов, получающая разрешение в указанном механизме.

Ст. 398 ГК РФ, в отличие от нормы п. 2 ст. 396 ГК РФ, устанавливает общее правило о самой возможности требовать отобрание у должника индивидуально-определенной вещи – предмета обязательства о передаче ее в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование – и передачи ее кредитору, а также следующие три нормы, определяющие приоритеты кредиторов в ситуации существования двух или более обязательств, предусматривающих передачу одной и той же вещи: 1) правило, признающее приоритетное право третьего лица, которому вещь уже передана и имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления; 2) правило, устанавливающее принцип старшинства того из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, если вещь еще не передана; 3) правило, определяющее приоритет в случае невозможности установления старшинства. Наконец, ч. 2 ст. 398 ГК РФ предусматривает право кредитора требовать вместо передачи вещи, являющейся предметом обязательства, возмещения убытков. «Вместо», очевидно, можно истолковать так, что изначально, в случае неисполнения должником обязательства в натуре, кредитору принадлежит альтернативное право требования об отобрании у должника вещи и передачи ее ему или возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ).

Арбитражные суды нередко обращаются к ст. 398 ГК РФ при разрешении споров, связанных с неисполнением заказчиками (застройщиками) своих обязательств. Примеры и анализ их приводится ниже, но прежде необходимо рассмотреть еще один теоретический вопрос, имеющий и практическое значение. Ст. 398 ГК РФ говорит о передаче вещи третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Именно в этом случае у кредитора отпадает право требования отобрания вещи у должника. Оставляя в стороне толкование неудачной формулировки «имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления», а также обоснование преимущественного права третьего лица, которому вещь передана29, необходимо отметить следующее. Ст. 398 ГК РФ предусматривает право требования отобрания вещи у должника и только у него, и это правильно, так как отсутствуют какие либо основания – как договорные так и внедоговорные – для отобрания вещи кредитором по обязательству у третьего лица. Кредитор по обязательству не обладает также легитимацией для предъявления третьему лицу и виндикационного иска, независимо от того, по каким основаниям вещь передана последнему, поскольку не является собственником или обладателем иного вещного права (ст. 301, 302 ГК РФ).

В связи с этим нет необходимости подвергать здесь анализу не совпадающие по содержанию формулировки первого и второго предложения ч. 1 ст. 398 ГК РФ. В самом деле, в первом говорится о неисполнении обязательства передать кредитору индивидуально-определенную вещь не только в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление, но и в возмездное пользование. Во втором же предложении отпадение у кредитора права требовать отобрания вещи у должника связывается лишь с передачей имущества третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. О передаче в возмездное пользование нет указаний30. Но, как только что было замечено, кредитор по обязательству, не получивший исполнения от должника, никаких требований к третьему лицу, которому вещь передана, предъявлять не может.

По делам о долевом участии в строительстве судебно-арбитражная практика наиболее часто обращается к ст. 398 ГК РФ для обоснования отказа в удовлетворении исковых требований о передаче в собственность дольщика конкретных жилых помещений, установив факт отсутствия таковых у ответчика, передачи их другим лицам31. Обоснованным можно признать отказ в иске по этому мотиву, если достаточно полно установлены и исследованы обстоятельства, с которыми ст. 398 ГК РФ связывает последствия в виде отказа в удовлетворении требований истца. К сожалению, это требование не всегда находит воплощение в практике. Приведем некоторые примеры.

Договором, заключенным между товариществом с ограниченной ответственностью и акционерным обществом об участии в строительстве конкретного жилого дома, предусмотрено, что после ввода дома в эксплуатацию АО обязано передать ТОО три квартиры, из которых фактически переданы только две. В связи с этим товарищество предъявило иск о передаче однокомнатной квартиры. Акционерное общество не отрицало, что истец полностью выполнил свои обязательства по оплате трех квартир, а однокомнатная квартира не была передана, так как все квартиры этого типа заселены на условиях, исключающих признание соответствующих ордеров недействительными. Решение суда первой инстанции, обязавшего ответчика приобрести и передать истцу равнозначную однокомнатную квартиру (хотя истец такое требование не заявлял), суд кассационной инстанции отменил, передал дело на новое рассмотрение и указал следующее: согласно ст. 398 ГК РФ при невозможности передать индивидуально-определенную вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе требовать возмещения убытков, однако суд не выяснил волеизъявление истца в части возмещения ему причиненных неисполнением обязательства убытков32.

В судебных актах первой и кассационной инстанций отсутствуют указания, по крайней мере, на три важных обстоятельства, имеющих значение для законности и обоснования решения. Во-первых, не определена квалификация договора и не указаны правовые нормы (кроме ст. 398 ГК РФ), регулирующие отношения сторон. Во-вторых, неясно, предусматривал ли договор передачу определенных, индивидуализированных квартир с указанием номеров и других параметров в соответствии с проектной документацией. Решение суда первой инстанции о возложении обязанности на ответчика приобрести аналогичную квартиру и передать ее истцу может послужить поводом для вывода, что стороны предусмотрели родовое обязательство, который, однако, опровергается ссылкой на ст. 398 ГК РФ (устанавливающую последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь), что означает не что иное, как то, что подлежала передаче определенная (индивидуализированная) квартира.

Независимо от определенности обязательства – родовое или индивидуальное – возложение обязанности на должника приобрести и передать равнозначную квартиру является в принципе неправильным, не соответствующим закону не только в данном случае: такую обязанность нельзя возлагать по любому другому обязательству, предусматривающему передачу вещи.

В случае наступления невозможности исполнения в натуре обязательства, предмет которого определен индивидуально, должник освобождается от исполнения, так как предмет юридически (а может быть, и экономически) незаменим, и если ни одна из сторон не отвечает за возникшее обязательство, вызвавшее невозможность исполнения, обязательство прекращается. Другое дело, что своим соглашением стороны могут предусмотреть передачу «аналогичной» вещи, но в этом случае на основании достигнутого соглашения возникает новое обязательство. Возложение судебным решением обязанности на должника-ответчика приобрести и передать кредитору-истцу равнозначную вещь не только нельзя признать законным, поскольку передаче подлежит индивидуальная (незаменимая) вещь, но невозможно также обеспечить исполнение этой обязанности в натуре гражданско-правовыми средствами. Наконец, ст. 398 ГК РФ не предусматривает при неисполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь возложение на должника обязанности приобрести равнозначную вещь и передать ее кредитору. В этом случае кредитор вправе требовать возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ).

В третьих, указание о невозможности исполнения обязательства о передаче однокомнатной квартиры, поскольку все квартиры этого типа в построенном доме заселены и нет оснований для признания ордеров недействительными, само по себе нельзя признать достаточным, оно требует дополнительного обоснования, учитывая содержание второго предложения ч. 1 ст. 398 ГК РФ.

Приведем другой пример. Истец просил обязать ответчика передать ему 18 конкретных квартир с обозначением их номеров в построенном доме. Суд первой инстанции, признав, что истец свои обязательства по финансированию строительства выполнил, исковые требования удовлетворил, обязав ответчика передать квартиры в натуре. Кассационная инстанция указала на отсутствие свободных квартир и невозможность удовлетворения иска в этой части в силу ст. 398 ГК РФ. Между тем, говорится в постановлении Президиума ВАС РФ, в деле отсутствуют доказательства передачи квартир в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление третьим лицам (именно это согласно ст. 398 ГК РФ блокирует право кредитора требовать отобрания вещи у должника и передачи ее ему –