И. А. Бузова, В. В. Терехова

Вид материала

Документы

Содержание Проблемы, связанные с информационным обеспечением расчетов

Подобный материал:

• Пояснительная записка, 565.28kb.
• Преподаватели: Нуртазина Л. Д., Кашина Е. А., Прошунина А. Г., Баландова, 373.13kb.
• Система пересмотра судебных актов в механизме судебной защиты, 4459.99kb.
• Рекомендована к утверждению в качестве типовой, 514.92kb.
• Состав жюри республиканского конкурса на лучшее сочинение, посвященное победе России, 9.1kb.
• Кондратьева Тамара Николаевна Ответственный за выпуск: к э. н., профессор С. А. Терехова, 209.89kb.
• Курс 3, группа 303 по дисциплине: Операционные системы преподавателя: Терехова, 49.82kb.
• Н. А. Рябова согласовано утверждаю председатель пк лицея директор лицея Л. В. Терехова, 124.82kb.
• Шувара Надежда Николаевна ст преподаватель кафедры бухгалтерского учета и ахд ответственный, 281.6kb.
• Департамент культуры Тверской области тверской академический театр драмы, 49.08kb.

И.А. Бузова, В.В. Терехова


Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический университет


К ПРОБЛЕМЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ПРИ ОБОСНОВАНИИ РЕШЕНИЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ


Наиболее важным и сложным в процессе применения методов обоснования решений по инвестированию в недвижимость является вопрос определения применяемой для пересчета будущих доходов в текущую стоимость ставки дисконтирования денежных потоков, отражающей, с одной стороны, все связанные с объектом инвестирования риски, с другой - требуемую инвестором норму прибыли на инвестированный в недвижимость капитал.

Применение низкой ставки может завысить дисконтированную стоимость будущих денежных поступлений, в результате инвесторы могут выбрать неэффективный проект и понести серьезные потери. Использование чрезмерно высокой ставки может привести к потерям, связанным с упущенной возможностью получения дохода.

В практике оценки и инвестиционного анализа существует множество методов расчета ставки дисконтирования. Согласно одной группе методов (определение ставки дисконтирования методами суммирования) ставка дисконтирования определяется двумя компонентами: безрисковой ставкой и поправкой на риск, связанной с данным инвестиционным решением. Вторая компонента является, как правило, результатом субъективных оценок аналитика, что существенно снижает возможности корректного определения ставки дисконтирования.

Другая группа методов определения ставки дисконтирования (определение ставки дисконтирования методами, основанными на сравнении альтернативных инвестиций) основана на сравнении рынка недвижимости с финансовым рынком. Однако, трудно определить какие финансовые инвестиции можно сравнить с инвестициями в недвижимость, неясно и объективное определение меры систематического риска или коэффициента  для недвижимости. Кроме того, методы суммирования и методы альтернативных вложений, как правило, используют для расчета применяемых компонентов метод экспертных оценок, в силу чего оценка ставки дисконтирования по этим методам является достаточно субъективной.

Существует также метод определения ставки дисконтирования основанный на использовании средневзвешенной цены капитала, которая рассматривается в качестве главного критерия при выборе новых инвестиционных проектов. Средневзвешенная стоимость капитала характеризует среднюю стоимость финансовых ресурсов для предприятия и отражает тот уровень, ниже которого не должен опускаться уровень доходности вложения капитала.

На наш взгляд, доходность инвестиций в недвижимость целесообразно определять на основе ставки дисконтирования, рассчитанной методами экстракции. Это методы, основанные на выделении нормы прибыли вложений в недвижимость из анализа достоверной информации по совершенным на рынке сделкам. К этим методам относят «метод выделения» и «метод конечной отдачи». Метод выделения рассматривает цену продажи и реальные ожидания инвестора с учетом привлечения кредита, а метод конечной отдачи - цены продаж и прогнозируемый из анализа рынка и особенностей конкретного объекта поток денежных средств. Поскольку получение достоверной информации о реальных ожиданиях инвестора по большому количеству реальных сделок невозможно, и финансирование проекта за счет заемных средств также для российских условий является нетипичным, следовательно, метод выделения сложно реализовать на практике

Метод конечной отдачи основан на эквивалентности конечной отдачи и нормы дисконтирования. Суть метода состоит в анализе и статистической обработке норм конечной отдачи по объектам, сопоставимым с анализируемым, цены продаж которых известны. Для этого необходимо смоделировать для каждого объекта-аналога в течение определенного (прогнозного) периода времени с учетом сценария наилучшего и наиболее эффективного его использования поток расходов и доходов, рассчитать конечную отдачу, и полученные результаты обработать любым приемлемым в данном случае статистическим способом или экспертным способом, например методом взвешенного среднего, предварительно с помощью экспертов назначив вес каждой из полученных оценок ставок дисконтирования.

Рассматриваемый метод определения ставки дисконтирования является наиболее надежным, показательным и практически реализуемым из всех, представленных выше методов определения ставки дисконтирования и позволяет достаточно корректно оценить доходность инвестиций в недвижимость.

На практике, процесс определения ставки дисконтирования методом конечной отдачи проходит в несколько этапов, почти на каждом, из которых возникают проблемы, связанные с информационным обеспечением выполняемых расчетов (см. Таблицу 1).

Таблица 1.

Этап расчета ставки дисконтирования методом конечной отдачи	Проблемы, связанные с информационным обеспечением расчетов
1. Подбор объектов-аналогов, сопоставимых с анализируемым, цены продаж которых известны.	Не все объекты недвижимости имеют ценообразующие характеристики, позволяющие подобрать объект-аналог. Таким образом, для объектов со специфичными характеристиками (техническими, правовыми и т.д.), для единичных объектов, для объектов специального назначения, расчет ставки дисконтирования методом конечной отдачи невозможен. Если объект недвижимости имеет типичные рыночные характеристики, проблема может возникнуть, во-первых, с необходимым количеством объектов-аналогов, во-вторых, с наличием объектов-аналогов на рынке определенного региона. Существуют регионы, в которых довольно типичные для мегаполисов объекты представлены единичными экземплярами, в связи с этим подобрать достаточное количество аналогов не представляется возможным. 3. Аналитику не всегда доступна реальная цена сделки, что также отражается на достоверности последующих расчетов.
Расчет рыночных ставок арендной платы для объектов-аналогов с учетом варианта их наилучшего и наиболее эффективного использования.	1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – это трудоемкая процедура моделирования всех возможных вариантов использования объекта-аналога и выбор максимально эффективного. Такая процедура предполагает доскональное знание аналитиком всех особенностей объекта-аналога, в том числе, аналитик должен обладать информацией о необходимых расходах по доведению объекта-аналога до варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. 2. Расчет рыночной ставки арендной платы, основывается на достаточном количестве достоверной информации об арендных ставках для сопоставимых объектов, которые как правило рассчитываются на основании информации по сделкам, состоявшимся при сходных условиях. Сбор подобной информации крайне осложнен такими явлениями как «серая» и «черная» арендная плата и другими факторами.
Моделирование для каждого объекта-аналога потока доходов и расходов.	При моделировании потока доходов и расходов аналитик должен учесть стоимость реверсии объекта-аналога в конце прогнозного периода. Таким образом, оценщик должен спрогнозировать изменение уровня инфляции, изменение уровня цен на рынке недвижимости (не инфляционное), изменение стоимости объекта-аналога вследствие изменения уровней различных видов износа объекта-аналога. Для этого необходимо провести сбор и анализ общеэкономической, становой, региональной информации и информации по микрорайону местоположения объекта-аналога. Безусловно, даже при наличии всей необходимой информации, прогноз нельзя будет назвать абсолютно точным.
4. Расчет конечных отдач для объектов-аналогов и определение ставки дисконтирования для анализируемого объекта.	При наличии достаточного количества достоверных исходных данных не вызывает трудностей с реализацией.

Таким образом, выбирая для определения ставки дисконтирования метод конечной отдачи, с одной стороны - наименее подверженный субъективным оценкам, с другой стороны - наиболее надежный и позволяющий достаточно корректно оценить доходность инвестиций в недвижимость, мы сталкиваемся с проблемой информационного обеспечения расчетов, решить которую, на наш взгляд, можно лишь путем создания единой информационной системы обеспечения оценочной деятельности.