Ю. Н. Власов в. В. Калинин нотариа т курс лекций

Вид материала

Курс лекций

Содержание Учет и хранение докумен­тов в нотариальной конторе Контрольные вопросы Удостоверение сделок Два вида письменной формы сделок 2. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки. 3. Договоры отчуждения недвижимого имущества и о залоге имущества, подлежащего регистрации. Предметом залога может

Подобный материал:

• Курс лекций Барнаул 2001 удк 621. 385 Хмелев В. Н., Обложкина А. Д. Материаловедение, 1417.04kb.
• Алексеевич Власов, 5007.67kb.
• Курс лекций по автоматизированному электроприводу для итр проектный организаций с применением, 24.37kb.
• Курс лекций (28 часов) канд филос наук О. В. Аронсон Курс лекций «Математика и современная, 27.49kb.
• Курс лекций в электронной форме содержит все лекции предусмотренные программой дисциплины, 32.88kb.
• В. А. Деденко Л. Г. Караваев В. А. Курс лекций, 48.22kb.
• Сергей Федорович Платонов Полный курс лекций, 11181.62kb.
• Курс лекций по дисциплине история экономических учений москва 2008, 5434.7kb.
• Л. В. Козловская социально-экономическая география беларуси курс лекций, 1638.23kb.
• Курс лекций для студентов заочного факультета самара, 1339.16kb.

5. Хранение дел в нотариальной конторе и нотариусом, занимающимся частной практикой. Учет и хранение докумен­тов в нотариальной конторе производится в соответствии с Ос­новными правилами постановки документальной части дело­производства и работы архивов учреждений, организаций и предприятий СССР и указаниями о сроках хранения докумен­тальных материалов судов, нотариальных контор и других уч­реждений юстиции.

Нотариальные документы и документы, на основании кото­рых они совершены, а также реестры и книги учета хранятся в нотариальной конторе в течение десяти лет, а затем сдаются в государственные архивы.

На дела постоянного хранения составляются описи, кото­рые представляют собой перечень заголовков нарядов (дел) с включением необходимых сведений об их составе и содержании. Одновременно с подготовкой документов для хранения в нота­риальной конторе осуществляется отбор документов, подлежа­щих уничтожению. Отбор документов для уничтожения оформ­ляется актом.

При отборе документов для постоянного хранения и уничто­жения комиссия, создаваемая в нотариальной конторе из трех человек, руководствуется действующими правилами, инструк­циями Главного архивного управления, соответствующими ука­заниями Министерства юстиции. Уничтожение документов про­изводится после того, как описи на дела (наряды) постоянного хранения утверждены архивным учреждением.

Все документы до сдачи их в архив должны храниться в зак­рывающихся шкафах, предохраняющих документы от пыли, воз­действия солнечного света, и в условиях, обеспечивающих со­хранность.

Изъятие и выдача каких-либо документов из нарядов не раз­решается. В исключительных случаях по требованию суда, про­куратуры, органов следствия и дознания в связи с находящими­ся в их производстве уголовными или гражданскими делами такое изъятие может быть произведено с обязательным остав­лением заверенной копии изъятого документа, составлением протокола выемки или запроса суда.

В случае расторжения договора отчуждения из архива кон­торы выдается правоустанавливающий документ продавцу (да­рителю), имевшийся у него до заключения расторгаемого дого­вора об отчуждении имущества.

По окончании года в нотариальной конторе производится под­готовка дел для архивного хранения: уточняется систематизация документов в нарядах (делах), производится их оформление, дела постоянного и долговременного хранения заключаются в твер­дую обложку документы перекладываются в хронологическом порядке и прошиваются прочной ниткой в 3—4 прокола. Листы нарядов (дел) нумеруются карандашом в правом верхнем углу каждого листа документа. Если на листах уже была нумерация, но она не совпадает с новой, то прежние номера зачеркиваются простым карандашом, а новые ставятся рядом. В конце каждого наряда производится запись о количестве прошитых и прону­мерованных листов с подписью ответственного лица. На обложке наряда должен быть заголовок в соответствии с номенклатурой дел, другие необходимые надписи — о количестве листов, годе образования. Записи должны быть совершены четко, свето­стойкими чернилами или тушью.


КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.В каком порядке, и в каком документе производиться ре­гистрация нотариальных действий?

2.Каков порядок оформления и ведения реестра регистра­ции нотариальных действий?

3.Какие формы документооборота и контроля за его испол­нением применяются в нотариальных конторах?

4.Кто несет ответственность за правильность организации и ведения нотариального производства?

5.Что включает порядок оформления входящей и исходя­щей корреспонденции?

6.В чем сущность оформления номенклатуры дел?

7.Каков порядок оформления исполненных дел?

8.Каковы сроки и правила хранения документов в нотари­альной конторе?

9.В каких случаях, каким лицам и при соблюдении каких формальных требований нотариусом может быть выдан дубли­кат нотариально удостоверенного документа ?


Лекция 11.


УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК


1. Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке.

В соответствии со ст. 158 ГК РФ на территории Российской Фе­дерации признаются Два вида письменной формы сделок, про­стая и нотариальная. В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лица­ми, ее совершившими, или лицами, должным образом уполно­моченными ими на ее совершение. Законодательством РФ или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать данная форма сделок: совершение на специальном бланке определенной фор­мы, скрепление документа печатью и т.п. В соответствии со ст. 165 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществля­ется путем совершения на документе, соответствующем выше­указанным требования (требованиям ст. 160 ГК РФ), удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным ли­цом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Договоры, завещания, доверенности и другие документы, в которых излагается содержание сделок, удостоверяемых в но­тариальном порядке, представляются нотариусам не менее чем в двух экземплярах, один из которых в обязательном порядке остается в делах нотариуса (нотариальной конторы). Все эк­земпляры документов подписываются участниками сделки, и на них нотариусом учиняется удостоверительная надпись. По же­ланию участников сделки каждому из них выдается по одному экземпляру удостоверенного документа.


2. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки. В соответствии со ст. 54 Основ нотариусы обязаны разъяснять сторонам смысл и значение представленных ими проектов сделок и проверять, соответствует ли их содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли тре­бованиям закона. Таким образом, прежде чем приступить к со­ставлению, подписанию или удостоверению сделки, нотариус (под угрозой недействительности сделки) должен обязательно выяснить, способно ли совершающее сделку лицо понимать зна­чение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, не совершает ли оно свои действия в результате обмана, насилия или угрозы, злонамеренного со­глашения представителя одной стороны сделки с другой или стечения тяжелых обстоятельств, а равно выяснить имеются ли иные обстоятельства, на основании которых в соответствии с положениями § 2 гл. 9 ГК РФ сделка может быть недействи­тельной. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицам, со­вершающим сделку, его права, обязанности, ответственность и главное — последствия совершаемого нотариального действия. Указанные обязанности возложены на нотариуса для того, что­бы юридическая неосведомленность обратившихся к нему лиц не могла быть использована им во вред.


3. Договоры отчуждения недвижимого имущества и о залоге имущества, подлежащего регистрации. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, соору­жение, квартиру, дом или другое недвижимое имущество. До­говор купли-продажи недвижимости должен заключаться в пись­менной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами. Нотариальная форма для договоров продажи недвижимости не требуется. Однако переход права соб­ственности по договору недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, порядок которой регулируется ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Передача продавцом (собственником) недвижимости и при­нятие ее покупателем (приобретателем) осуществляются по под­писываемому сторонами передаточному акту или иному доку­менту о передаче. Обязательство продавца (собственника) передать недвижимость покупателю (приобретателю) считает­ся исполненным с момента вручения этого имущества покупа­телю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи (иному договору на отчуждение иму­щества) к покупателю (приобретателю) происходит в момент го­сударственной регистрации независимо от того, что передано ли реально имущество собственником приобретателю. Таким образом, момент заключения договора не совпадает с момен­том перехода права собственности на недвижимость: договор купли-продажи (мены, дарения) недвижимости признается зак­люченным в момент подписания его сторонами как единого до­кумента, а право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода этого права.

В случаях, когда продавец и покупатель (собственник и при­обретатель) недвижимого имущества придут к соглашению о нотариальной форме договора отчуждения недвижимого иму­щества, подлежащего государственной регистрации (жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участ­ка), такой договор удостоверяется по месту нахождения этой недвижимости нотариусом, совершающим на основании вы­данной ему лицензии нотариальные действия в том нотариаль­ном округе, в пределах территории которого расположена от­чуждаемая недвижимость. При нотариальном удостоверении договора нотариус в первую очередь проверяет принадлежность отчуждаемого имущества продавцу (собственнику): правоустанавливающим документом, подтверждающим принадлежность на праве собственности отчуждаемой недвижимости продавцу (собственнику), могут быть свидетельство о праве собственно­сти, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче недвижимости в результате приватизации, договоры купли-про­дажи, дарения, мены или любые иные документы, оформление которых допускается законодательством РФ для надлежащего подтверждения права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество. На перечисленных документах в обя­зательном порядке должна быть отметка о регистрации права собственности, проставляемая государственным или муници­пальным органом, в компетенцию которых входит регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если из представленных нотариусу документов видно, что собственником произведены пристройки к дому, переоборудования, капитальный ремонт с переустройством и перепланировкой без специального разрешения, в связи, с чем в справке БТИ указаны большие размеры жилого дома, в договоре купли-про­дажи указываются размеры дома по правоустанавливающему документу.

При удостоверении договоров отчуждения недвижимости нотариус проверяет, имеется ли запрещение отчуждения или арест. Независимо оттого, что в справке бюро технической инвента­ризации есть сведения об отсутствии запрещения и ареста, нотариус должен проверить наличие этих данных по докумен­там нотариальной конторы, о чем делается отметка в договоре. При наличии такого запрещения договор купли-продажи недви­жимости как единого объекта или любой ее части может быть удостоверен лишь при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста — толь­ко после снятия ареста.

Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квар­тиры, приобретенных после регистрации брака и являющихся общей собственностью супругов, может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга на предпо­лагаемое отчуждение. Необходимо письменное согласие суп­руга и на приобретение недвижимого имущества в период бра­ка. Подлинность подписи супруга на заявлении о согласии на отчуждение дома, квартиры и т.д., являющихся общей совмест­ной собственностью супругов, или приобретение недвижимого имущества должна быть нотариально засвидетельствована. В том случае, если супруг лично явится в нотариальную контору и в присутствии нотариуса напишет соответствующее заявление, свидетельствование подписи на заявлении не требуется. Нота­риус устанавливает личность супруга, о чем делает отметку на заявлении, указывая наименование документа, удостоверяющего личность и все его реквизиты, а также свидетельство о браке. В том случае, если в заявлении другого супруга о согласии на отчуждение дома (части дома),.квартиры, дачи и т.д., являю­щихся совместной собственностью супругов, указано, кому персонально он согласен продать или подарить это совместно приобретенное имущество или указана цена и другие условия продажи, нотариус при отчуждении обязан проверить, соблю­дены ли указанные в заявлении супруга условия.

Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества не требуется, если из правоустанавливающих документов и сви­детельства о браке следует, что отчуждаемое имущество явля­ется не общей, а личной собственностью одного из супругов. Такое имущество могло быть приобретено супругом до вступления в брак, получено им по наследству или по договору даре­ния либо ранее был произведен раздел имущества, приобре­тенного в браке. Договор об отчуждении имущества, являюще­гося общей совместной собственностью, может быть удостове­рен без истребования заявления о согласии другого супруга в том случае, если он не проживает по месту нахождения отчуж­даемого недвижимого имущества и место его жительства неиз­вестно. Это обстоятельство должно быть подтверждено всту­пившим в законную силу решением суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Если супруг лица, отчуждающего квартиру, дом, земельный участок, иной объект недвижимости, уклоняется отдачи письмен­ного согласия на отчуждение названного имущества супругом, на имя которого оно зарегистрировано, то супруг, желающий удо­стоверить отчуждение, может передать через нотариальную кон­тору заявление другому супругу с предложением явиться в но­тариальную контору для определения его доли в отчуждаемом имуществе. Если тот не явится в нотариальную контору к назна­ченному сроку и в течение месяца со дня получения заявления не пришлет своих возражений, нотариус может удостоверить договор об отчуждении названного имущества от имени супру­га, за которым по правоустанавливающему документу значится это имущество.

Гражданин, отчуждающий недвижимое имущество и не со­стоящий в браке, представляет нотариусу заявление об этом. Содержание такого заявления должно быть доведено до сведе­ния покупателя, который в подтверждение того, что это обстоя­тельство ему известно, делает соответствующую пометку на заявлении.

В случае отчуждения доли недвижимого имущества од­ним из участников общей долевой собственности нотариус должен убедиться в том, что продавцом соблюдены требования ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, при продаже доли в праве обшей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она про­дается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письмен­ной форме остальных участников долевой собственности о на­мерении продать принадлежащую ему долю постороннему лицу. В этом извещении продавец обязан указать цену и другие усло­вия, по которым он продает свою долю. Продавец вправе про­дать свою долю любому постороннему лицу только в том случае, если остальные участники обшей долевой собственности откажутся от ее приобретения или не приобретут продаваемую долю в течение месяца. В отношении движимого имущества действу­ет аналогичное правило за исключением срока преимуществен­ного права — в течение десяти дней со дня извещения. Такая норма предусмотрена в целях защиты интересов участников общей собственности. Все участники общей собственности имеют одинаковые преимущественные права на приобретение отчуждаемой доли перед третьими лицами. В случае спора пре­имущество имеет тот участник обшей собственности, кто зак­лючит договор первым. При продаже доли с нарушением пре­имущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей поку­пателя. Трехмесячный срок исчисляется с момента продажи доли другому лицу. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Доказательством извещения участников общей долевой соб­ственности о предстоящей продаже может служить свидетель­ство нотариальной конторы о передаче заявления продавца или заявления участников общей долевой собственности об отказе от осуществления ими преимущественного права покупки про­даваемой доли. Подлинность подписи на заявлении участников общей долевой собственности должна быть засвидетельство­вана нотариально. Свидетельствование подлинности подписи участников общей долевой собственности не требуется, если они лично явились в нотариальную контору и лично в присут­ствии нотариуса подписали заявление. Нотариус устанавливает их личность, о чем делает отметку на заявлении, указывая все реквизиты документов, удостоверяющих личность. Заявления участников общей долевой собственности, свидетельство о пе­редаче заявления приобщаются к экземпляру договора, храня­щемуся в делах нотариальной конторы. Если доля отчуждается одному из участников общей долевой собственности, то изве­щение других участников не требуется.

Отчуждение доли в общей совместной собственности может быть осуществлено лишь после ее определения и со­блюдения всех требований, предъявляемых к отчуждению доли в общей собственности. Распоряжение имуществом, находящим­ся в совместной собственности, в том числе и его отчуждение, осуществляется по согласованию всех участников, которое пред­полагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. При удостоверении сде­лок об отчуждении квартиры, дома, земельного участка, при­надлежащих несовершеннолетнему, нотариус руководствуется требованиями ГК РФ и СК РФ, о которых уже говорилось.

При отчуждении доли недвижимого имущества правоустанавливающий документ остается на руках участников общей собствен­ности, но на нем делается отметка об отчуждении доли. Правоустанавливающим документом на отчужденную долю будет являть­ся договор ее купли-продажи. В договоре об отчуждении доли жилого дома или квартиры может быть указан порядок пользова­ния конкретными ее частями, если есть соответствующее согла­шение между участниками общей долевой собственности или они дали письменное согласие.

При удостоверении договоров на отчуждение недвижимого имущества нотариус истребует, кроме прочих документов, справ­ку бюро технической инвентаризации об оценке отчуждаемого имущества. В соответствии с законодательством цена договора определяется соглашением сторон, однако нотариус взимает госпошлину с суммы, указанной в справке БТИ, если договор­ная сумма ниже, или суммы, назначенной сторонами, если она выше, чем указанная в справке БТИ.

Граждане и юридические лица имеют право купли-про­дажи, дарения, мены и совершения иных сделок с земель­ными участками. Сделки с земельными участками, совершае­мые гражданами или юридическими лицами, удостоверяются нотариусом по месту нахождения земельного участка. Для удо­стоверения сделки нотариусу необходимо предъявить правоустанавливающие документы. Ими являются свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт и др.

Если фактические размеры земельного участка после прове­дения геодезических работ расходятся с размерами, указанными в правоустанавлйвающем документе на землю, то на разницу раз­мера земельного участка может быть внесено дополнительное решение и выдано новое свидетельство на предоставленную часть земельного участка. Если же размер земельного участка по ре­зультатам геодезических работ оказался меньше, чем указан в правоустанавливающих документах, то объектом сделки может быть земельный участок, площадь которого не превышает площа­ди участка, указанной в правоустанавливающих документах, и фактически занимаемый собственником на местности.

При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению земельного участка свидетельство на право собственности на землю или государственный акт возвращаются с отметкой на лицевой стороне правоустанавливающего документа об удос­товерении договора. Отметка содержит дату, реестровый номер, наименование сделки, печать и подпись нотариуса. Правоустанавливающий документ вместе с договором представляются в земельный комитет, где договор регистрируется. Затем указанный документ с отметкой нотариуса изымается, а приоб­ретателю выдается новый правоустанавливающий документ.

При дарении земельного участка близким родственникам зе­мельные комитеты (иные компетентные органы) муниципального образования, в пределах территории которого расположен отчуж­даемый земельный участок, оформляют схему участка с указани­ем кадастрового номера. В случае, когда удостоверяется после­дующая сделка об отчуждении земельного участка, предыдущий договор отчуждения нотариусом изымается, приобщается к эк­земпляру договора, хранящегося в делах нотариуса.

Документами, устанавливающими право собственности на земельный участок (правоустанавливающими документами), являются: решения, постановления, распоряжения компетент­ного органа; договор продажи недвижимости, договор продажи предприятий, договор купли-продажи (купчая) гражданами зе­мельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строи­тельства, договор купли-продажи земельного участка при при­ватизации государственных и муниципальных предприятий, рас­ширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для пред­принимательской деятельности, договор дарения, договор мены, договор залога (ипотеки), договор ренты, договор аренды зе­мель сельскохозяйственного назначения, договор аренды зе­мельной доли, договор аренды земельного участка (несельско­хозяйственного назначения), договор аренды — эти документы дают право на получение соответствующих правоустанавливающих документов. Нормативно-правовыми актами РФ утверж­дены типовые формы отдельных правоустанавливающих доку­ментов:

1) Свидетельство на право собственности, утвержденное Указом Президента РФ от 27,10.93 № 1767;

2) Свидетельство о праве пожизненного наследуемого вла­дения, утвержденное постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177;

3) Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользо­вания, утвержденное постановлением Правительства РФ от 19.03.92 №177;

4) Государственный акт на право собственности на землю — его форма утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.91 № 493;

5) Свидетельство о праве собственности на землю, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 18.03.92 №177.

Следует обратить внимание, что государственные акты и сви­детельства о предоставлении земельных участков в собствен­ность, выданные до вступления в действие Указа Президента РФ от 27.10.93 № 1767, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют рав­ную законную силу со свидетельством на право собственности.

Залог имущества является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). По договору залога залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого залогодержатель может удовлетво­рить свои требования в случае неисполнении обязательства.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Исключение состав­ляет имущество, изъятое из оборота, требования, которые не­разрывно связаны с личностью кредитора, к примеру, требова­ния об алиментах, и иные права, уступка которых другому не допускается законом.

Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Дого­вор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат но­тариальному удостоверению.

Договоры о залоге недвижимого имущества удостоверяют­ся нотариусом по месту нахождения этого имущества. Кроме правоустанавливающего документа, нотариус истребует справ­ку бюро технической инвентаризации, проверяет отсутствие запрещений отчуждения и ареста. В тексте договора указыва­ется предмет залога, его оценка, существо, размер и сроки обя­зательства, в обеспечении которого осуществляется залог.

При удостоверении договора залога квартиры, дома одно­временно налагается запрещение отчуждения закладываемого имущества. Договор о залоге (об ипотеке) недвижимого иму­щества должен быть зарегистрирован в порядке, установлен­ном для государственной регистрации сделок с соответствую­щим имуществом. Это требование является обязательным, и без его выполнения договор об ипотеке признается недействитель­ным. Государственную регистрацию договоров о залоге (ипоте­ке) осуществляют органы, регистрирующие вещные права на закладываемое имущество. Залог признается зарегистрирован­ным с момента внесения сведений о нем в соответствующий реестр и присвоения соответствующего номера.

При ипотеке земельного участка применяются аналогичные правила. Договор об ипотеке земельного участка подлежит регистрации в соответствующем комитете по земельным ресур­сам и землеустройству (иного компетентного органа) муници­пального образования, в пределах которого расположен закла­дываемый земельный участок. При регистрации договора о залоге (об ипотеке) регистратор указанного органа делает от­метку о наличии залога на третьей странице свидетельства о праве собственности на землю. Необходимо учесть, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и со­оружения, если это не предусмотрено договором залога (ипо­теки). Если такое условие в договоре не предусмотрено, зало­годатель в случае обращения взыскания на заложенный участок имеет право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.