Специальность "Менеджмент организации" 080507 Специализация управление недвижимостью Отделение дневное Курсовая работа по дисциплине "Зарубежный опыт управления недвижимостью" на тему "Недвижимость в Болгарии"

Вид материала

Курсовая

Содержание Привлекательность инвестиций Черноморское побережье. Порядок приобретения Налоги и сборы Оформление недвижимости в собственность Дома, отели, рестораны и иные здания. Земля и леса. Иммиграция в Болгарию Иммиграция в Болгарию Законом об иностранцах в Республике Болгария Краткосрочное пребывание Долгосрочное пребывание Статус ВНЖ в Болгарии дает право Статус ПМЖ в Болгарии дает право Не выдается или изымается право на долгосрочное пребывание иностранцу в случае Основания для Выдачи Вида На Жительство Основания для выдачи разрешения на постоянное пребывание

Подобный материал:

• «Эффективное управление недвижимостью: современная методология и информационное обеспечение», 26.73kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей:, 4258.49kb.
• Курсовая работа по дисциплине "Теория организации" на тему: управление современной, 400.53kb.
• Управление оптовой торговой организацией, 56.53kb.
• Телеконференция «Аренда и управление недвижимостью: ит для эффективного управления, 82.68kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине Рекламное дело Специальность: 080507., 546.83kb.
• Методические указания Составитель Берг Л. В. Томск 2006, 700.55kb.
• Программа конференции «Управление недвижимостью. Теоретические и практические аспекты», 24.46kb.
• Статья посвящена актуальной и значимой проблеме управления недвижимостью в целом,, 147.34kb.
• Рабочая учебная программа по дисциплине анализ и финансирование инновационных проектов, 139.3kb.

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ»

Кафедра управления недвижимостью


Специальность “Менеджмент организации” – 080507

Специализация – управление недвижимостью

Отделение – дневное


Курсовая работа


по дисциплине "Зарубежный опыт управления недвижимостью"


на тему "Недвижимость в Болгарии"


Выполнила:

студентка ИБСиУП группы УН 4-1 Дукова А.Е.


Руководитель:

Атаманова Н.А.


Москва – 2008 г.

Содержание

• Введение …………………………………………….………..3

• Привлекательность инвестиций ………………….…………4

• Порядок приобретения ………………………………………6

• Налоги и Сборы ………………………………………………7

• Ипотека ………………………………………………………..8

• Законы …………………………………………………………9

• Оформление недвижимости в собственность …………..…12

• Эксплуатация ………………………………………..….……14

• Иммиграция в Болгарию ………………………….…............15

• Основания для выдачи вида на жительство ……………..…17

• Основания для выдачи разрешения на постоянное место жительства …………………………………………………….18

• Отношения между Болгарией и Россией ………………...….19

• Заключение ……………………………………………………20

• Список литературы ……………………………………………22

Введение

Приобретение недвижимости за рубежом издавна считается одной из самых элитных форм частного и корпоративного инвестирования. И это неудивительно, если представить, какая гамма личностных стремлений и ожиданий воплощена в покупке заграничного дома - от потребности в смене обстановки и комфортном отдыхе для себя и своих близких до формирования стиля жизни и открытия новых возможностей для самореализации. Именно такой набор привлекательных факторов и благоприятных условий в сочетании с надежными гарантиями и льготами, закрепленными на уровне государственной политики, и обуславливает стремительно растущий спрос на недвижимость в Болгарии - будь то апартаменты на первой береговой линии в курортных зонах солнечного болгарского побережья или комфортабельные коттеджи в живописных уголках природы, в непосредственной близости от Черного моря.
Болгария по праву считается колыбелью славянской культуры, большая часть жителей Болгарии говорит по-русски, а свыше 80% населения страны исповедует христианство. Поэтому совсем неудивительно, что многие россияне, купив дом в Болгарии, чувствуют себя так, словно бы обрели здесь вторую родину. Это оптимальный вариант, учитывая тот факт, что среди стран Евросоюза в Болгарии самые низкие цены на недвижимость.
Современный жилой комплекс - это и элитные коттеджи, и роскошные апартаменты на одну и две спальни, и просторные квартиры-студии, различающиеся планировкой, общим метражом, внутренней отделкой, функциональной комплектацией всех помещений, меблировкой комнат, коммуникационным оснащением и климат-контролем - и все это с вниманием к каждой отдельной детали, в целом, присущим рынку недвижимости за рубежом. По той же причине при строительстве домов и внутренней отделке апартаментов в Болгарии всегда используются высококачественные, экологически чистые материалы.
Болгарское законодательство разрешает приобретение недвижимости иностранцами. При покупке квартиры в Болгарии оформляется и идеальная часть участка земли, находящаяся под домом и попадающая под квартиру. Иностранные владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право сдачи квартиры в аренду.
Иностранные граждане также могут стать владельцами виллы. Однако землю, находящуюся под зданием, и прилегающий участок продавать физическим иностранным лицам в Болгарии запрещено. Поэтому при покупке виллы обычно оформляют длительную аренду, срок которой неограничен (а минимальный срок - 4 года). При продаже дома в Болгарии в его цену всегда включается и стоимость участка земли.

Привлекательность инвестиций

Черноморское побережье всегда привлекало россиян своими курортами, но неуклонный рост цен на курортную недвижимость, делает Болгарию еще более привлекательной страной для инвестирования в недвижимость. Болгарская недвижимость обладает большим потенциалом к росту и спрос на нее с каждым годом растет.
Болгария - европейская страна, расположенная в сердце балканского полуострова. Это - страна с богатой историей и культурой. Пейзажи Болгарии чрезвычайно красивы и разнообразны - от удивительных солнечных золотых берегов вдоль побережья Черного моря (380 км) до невероятно высоких вершин гор, зеленых холмов, плодородных равнин, курортов и более чем 550 лечебных минеральных источников, дюжины уникальных естественных явлений и 2000 волнующих пещер, здорового климата и разнообразной флоры и фауны.

Общую ситуацию на рынке недвижимости в Болгарии можно охарактеризовать, как строительный бум. По сути Болгария сейчас напоминает огромную строительную площадку, и при этом большая ее часть все еще остается неосвоенной, что дает огромный потенциал для сохранения имеющихся тенденций.

Болгария, пожалуй, чуть ли не единственная стран в Европе которую не затронули негативные последствия, связанные с кризисом ипотечного кредитования, начавшегося в США. Вложения иностранцев в болгарскую недвижимость в период с 2000 года по 2005 выросли в 7 раз (с 164 814 млн долл. до 1.123.537 млн в 2005г.)и продолжают увеличиваться. Цены на недвижимость уверенно растут уже четвертый год. Влияет на это место Болгарии в объединенной Европе, уникальное географическое положение и возможность выбора из множества перспективных регионов в самой Болгарии.
В момент, когда стало ясно, что маленькое балканское государство войдет в состав большого европейского семейства, цены стали неуклонно идти вверх. Если, например, в 2004 году за 30.000 Евро можно было купить двухкомнатную квартиру в приличном софийском районе, то сейчас на эту сумму можно приобрести разве что квартирку в трущобах на окраине столицы. Если хотите жить достойно, необходимо найти минимум 100.000 Евро, однако этой суммы едва хватит для покупки более 70 квадратных метров в хорошем районе столицы.

За месяц до вступления в ЕС значительная часть недвижимости была изъята из рынка. Прогнозы, что повышение цен остановится после января 2007 года, не сбылись. Спрос увеличивается, цены ползут вверх, стремясь к среднеевропейским. Это логично: недвижимость в стране самая дешевая в Европе. Для сравнения – квадратный метр в центральной зоне Бухареста – 2500Евро.
Согласно данным Национального статистического института, за 2006 год недвижимость в Болгарии подорожала на 14,7 %, в 2007 на 18,6 %, а за первый квартал 2008 года рост составил 8,3 %. Это самый большой рост цен на недвижимость в мире! По прогнозам крупнейших инвестиционных и аналитических компаний, рост в 2008 году составит 12–15%.

Черноморское побережье.

Интерес к болгарскому черноморию вряд ли уменьшится в ближайшее время. Огромное количество недвижимости предлагается сейчас на побережье Болгарии. Цены также говорят о повышенном спросе. Имеют место быть и спекулитивные продажи, и использование иностранных покупателей в качестве людей, некомпетентных в этих вопросах. Например, апартаменты в перенаселенных районах Варны и сверхзастроенный Солнечный берег продаются за деньги, за которые коренной болгарин покупает недвижимость в местах с более комфортным проживанием и большей площадью. Болгарское черноморие не так однородно и однозначно, как может показаться. В вышеупомянутом Солнечном берегу наметилась тенденция к превышению предложения над спросом, что однако не очень заметно из-за «раскрученности бренда» города. В то же время есть перспективные прибрежные районы как в маленьких болгарских городах, так и в селах, с отличными природными условиями, где или только начинается масштабная застройка, или уже идет «полным ходом». Покупая или инвестируя там, можно увеличить сумму инвестиций в строительство буквально в разы за 2–3 года.
Правительство Болгарии почти не занимается PR и рекламой привлекательности своей страны за ее границами, этим обусловливается отсутствие резких, ажиотажных скачков цен. Стоимость недвижимости в Болгарии остается едва ли не самой дешевой в Европе, несмотря на заметное увеличение цен в последние несколько лет.

С уверенностью можно сказать, что они будут продолжать расти, пока не достигнут среднеевропейских, а до этого уровня есть еще солидный запас. Как один из индикаторов продолжающегося роста, можно отметить реализацию проектов, связанных со строительством крупных объектов, которые говорят об уверенности, стабильности и даже переходе на новый уровень. Проиллюстрировать это можно на примере строительства гольф комплексов, которые состоят не только в «зеленом поле», но и входят в состав инфраструктуры, включающей отели, виллы, комплексы апартаментов и большое количество разнообразных дополнительных услуг. Сейчас в Болгарии есть 3 гольф площадки, 23 планируется построить в период 2008-2014гг. (стоимость одного проекта минимум 100млн.$). Похожие тенденции наблюдаются и в строительстве бизнес центров, магазинов, офисных, гостиничных комплексов. Однако самыми привлекательными, по ряду понятных причин, остаются объекты недвижимости на побережье, на зимних курортах и в Софии.

Порядок приобретения

При заключении договора о купле-продаже недвижимости всегда необходимо соблюдать порядок. После выбора объекта покупки и проведения переговоров по выяснению основных условий, связанных с куплей-продажей недвижимости в Болгарии, следует заключение предварительного договора купли-продажи. В нем оговариваются существенные условия, которые позже переносятся в Нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта недвижимости в Болгарии, срок сдачи в эксплуатацию – для строящегося жилья, цена, условия и сроки оплаты.

Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта.
При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в Болгарии, для строящихся объектов необходимо ознакомиться с разрешительной документацией на право строительства.
Обычно подписанию Предварительного договора предшествует оплата резервационной суммы, обычно это 1000 - 2000 евро, которая является основанием для снятия выбранного Вами объекта недвижимости в Болгарии с продажи и фиксирования цены.
По желанию сторон предварительный договор может не заключаться, а сразу оформляется Нотариальный акт о передаче собственности и получение права распоряжаться недвижимым имуществом. Это актуально, когда покупатель готов сразу оплатить полную стоимость объекта.

После подписания нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус предоставляет его в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в Государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом Нотариальном акте.
Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра о «юридической чистоте» объекта. В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу.
При совершении сделок в подавляющем большинстве фигурируют две цифры: налоговая оценка стоимости недвижимости, выдаваемая территориальной налоговой службой и указываемая в Нотариальном акте (она обычно составляет 50% от реальной цены сделки) и реальная цена сделки, по которой производятся фактические расчеты. Базой при налогообложении является налоговая оценка недвижимости.

Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму. 

НАЛОГИ И СБОРЫ

Размер госпошлины и нотариальный сбор при оформлении недвижимости в собственность составляет 4%, а НДС – 20%.
Эти 24% начисляются и выплачиваются с суммы, указанной в нотариальном акте. Учитывая, что в Болгарии существует налоговая оценка и рыночная цена недвижимости, в нотариальном акте покупатели предпочитают указывать цену объекта именно по налоговой оценке, а не реальную стоимость, которую они заплатили за свою недвижимость, что значительно снижает их расходы. 
После совершения сделки владелец недвижимости обязан в двухмесячный срок задекларировать приобретение перед налоговой службой. В декларации указывается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этаж, стоимость.
Налогооблагаемой базой является цена недвижимости, определяемая государственной налоговой службой. Ставка налога составляет 0,15%.
В Болгарии также существует налог на вывоз мусора (для каждого региона свой процент) – 0,17% (Бургасская обл.) от стоимости объекта в нотариальном акте.  

ИПОТЕКА

Валюта: BLG, EUR

Размер: До 65% от оговоренной цены в соответствии с договором/предварительным договором, нотариально зарегистрированным (не более 65% стоимости обеспечения, установленного лицензированным оценщиком).

Цель: Покупка жилой недвижимости (дома/ апартамента).

Срок освоения: До 3 месяцев со дня заключения договора о кредите

Срок выплаты: До 15 лет. Льготный период не допускается.

Условия выплаты:
• Равными взносами каждый месяц
• Снижающимися вносами на погашение

Процентные условия:
• 7, 70% по кредитам со снижающимися взносами
• 7, 90% - по кредитам с аннуитетными взносами

Обеспечение:
• Ипотека недвижимости по рыночной стоимости, обеспечивающая выполнение указанных выше условий для определения размера кредита.
• Денежные средства - депозит в размере не ниже суммы взносов на погашение в течение 12 месяцев, в том числе основной суммы и процентов. Размер депозита будет пересматриваться ежегодно по инициативе заемщика.
• Указанные выше обеспечения предоставляются одновременно, в качестве условия освоения средств по кредиту.

Сборы и комиссионные: Плата за рассмотрение документов - 75 EUR; комиссионные за управление: за 1 год - 1%, за каждый последующий год - 0, 25% от остаточного долга.

Задержка выплат:
В случае допущенных просроченных выплат основной части или процентов предусматривается следующая процедура:
• При задержке выплаты на 7 дней - направляют письмо заемщику/ представителю с приглашением к оплате.
• При задержке на 31 день - банк взыскивает погашение кредита и приступает к продаже обеспечения. Процедура может быть приостановлена в случае погашения заемщиком всех просроченных задолженностей.

Общие условия/требования к заемщикам:
• Максимальный возраст при истечении срока кредита: 60 лет для женщин, 65 лет для мужчин.
• Размер месячной выплаты (основной суммы и процентов) в Булбанк АД в связи с запрашиваемым кредитом не должен превышать 20% от "чистого" месячного дохода заемщика.

Особые условия пользования кредитом:
• В отношении жилой недвижимости, являющейся предметом финансирования, должны быть выполнены все СМР, позволяющие эксплуатировать его в качестве жилья (составлен акт констатирования, устанавливающий пригодность к приемке строительного объекта (части, этапа) (приложение № 15) к Положению № 3 от 31.07.2003 г. по составлению актов и протоколов во время строительства.
• Представительство - Заемщик самостоятельно или через компанию специализирующуюся на недвижимости в его стране заключил договор представительства с местной специализированной компанией.
• В порядке исключения представителем заемщика может быть физического лицо, одобренное банком.
• Доверенность - представительство осуществляется в силу конкретной договоренности на процессуальное представительство определение параметров представительства по продаже недвижимости

• Иностранная компания должна быть одобрена Кредитным советом Булбанк АД, как подходящая для совместной деятельности на условиях настоящего продукта - для каждой компании требуется конкретное одобрение Кредитного совета Булбанк АД.
• При предоставлении кредита физическим лицам нерезидентам не требуется страховка «Жизни». 

Требования к оформлению документов:
• Запрос на ипотечный кредит - специального формата на условиях настоящего продукта Булбанк АД, содержащего требуемые Булбанк АД декларации.
• Документы, подтверждающие идентификацию, регистрацию по месту временного и постоянного проживания.
• Документ от работодателя или другого источника дохода - выписка из постоянных доходов (предполагается, что их будут получать в течение срока кредита), в котором указывается размер дохода и подтверждается, что его получали без перерыва на протяжении последних 3-х месяцев до момента подачи запроса на кредит.
• Выписка о движении по счетам в банке на протяжении последнего года или в период 6 месяцев, предшествующих дню подачи запроса на получение кредита, и начиная с этого дня (при условии, что эта информация не включена в содержание банковской референции).
• Документы, указывающие личные инвестиционные инициативы - отчисления в пенсионные фонды, доверительские фонды, покупка государственных, иных ценных бумаг и прочее.
• Договор/Предварительный договор купли-продажи недвижимости.
• Оценка лицензированного оценщика недвижимости, предлагаемой в качестве обеспечения кредита.
Документы, выданные иностранными учреждениями, должны быть легализованы в соответствии с установленной для этой цели официальной процедурой.

ЗАКОНЫ

Законодательство
Правовые аспекты приобретения недвижимости иностранцами (гражданами и юридическими лицами) в Республике Болгария регулируются рядом нормативных актов. Наиболее значимыми из них являются положения Конституции Республики Болгария, Закона об иностранцах в Республике Болгария, Закона о болгарском гражданстве, Коммерческого закона, Закона об иностранных инвестициях.

Конституция
Согласно Конституции Республики Болгария иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю. 18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты в третьем чтении изменения в Конституции, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, возникающих в результате присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу для Болгарии. Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону.
В Конституции используется общее понятие "земля". Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, в качестве специального закона, предусматривает запрет на приобретение иностранцами и иностранными юридическими лицами права собственности на "землю сельскохозяйственного назначения ". 

Закон об иностранцах
Закон регулирует условия въезда и пребывания иностранных граждан в Болгарии. Документы, необходимые для въезда в Болгарию: действительный загранпаспорт (или иной замещающий его документ), въездная виза или транзитная виза, либо приглашение в случаях безвизового режима.
Пребывание иностранцев в Республике Болгарии осуществляется на основании:
- выданной визы;
- международных договоров о безвизовом или облегченном визовом режиме;
- разрешения служб для административного контроля за иностранцами;
С Россией и другими странами СНГ Болгария имеет визовый режим.
В соответствии с Законом:
1. Иностранцы пребывают в Республике Болгарии краткосрочно и долгосрочно.
2. Краткосрочное пребывание: до 90 дней с даты въезда в страну. Срок могут продлить службы административного контроля за иностранцами.
3. Долгосрочное пребывание:
- продолжительно - с разрешенным сроком до 1 года;
- постоянно - с разрешенным неопределенным сроком (равен сроку действия загранпаспорта, продлевается при изменении срока действия загранпаспорта).

Закон о болгарском гражданстве
В соответствии с данным Законом, лицо, не являющееся болгарским гражданином, может получить болгарское гражданство, если на дату подачи прошения о натурализации:
- является совершеннолетним;
- не менее 5-ти лет тому назад получило разрешение на постоянное пребывание в Республике Болгария;
- не осуждено за умышленное преступление общего характера болгарским судом и против него не возбуждено уголовное дело за такое преступление;
- имеет доход или занятие, позволяющее ему проживать в Республике Болгария;
- владеет болгарским языком;
- освобождено от своего предыдущего гражданства или будет освобождено от него к моменту получения болгарского гражданства.
Лицо, не являющееся болгарским гражданином, отвечающее указанным выше условиям, и не менее, чем за 3 года до подачи прошения о натурализации получившее разрешение на постоянное пребывание в Республике Болгария, может получить болгарское гражданство, если:
- не менее 3-х лет состоит в законном браке с болгарским гражданином;
- рождено в Республике Болгария;
- разрешение на постоянное пребывание получило до того, как стало совершеннолетним.
Лицо, не являющееся болгарским гражданином, может получить болгарское гражданство, не отвечая перечисленным условиям, если Республика Болгария имеет интерес от его натурализации или если лицо имеет особенные заслуги перед Республикой Болгария в общественной и экономической сфере, в области науки, технологии, культуры или спорта.

Коммерческий закон
Учредителями товарищества могут быть дееспособные болгарские или иностранные физические или юридические лица. Товарищество считается действующим со дня внесения его в торговый регистр. Заявление на внесение подается избранным органом управления.
Дружество (товарищество) с ограниченной ответственностью может быть учреждено одним или несколькими лицами, несущими ответственность по обязательствам предприятия в объеме внесенной доли в капитал товарищества.
Капитал товарищества не может быть менее 5000 лев.
Новый участник может быть принят по его письменному заявлению. Решение о приеме вписывается в торговый регистр.
Органами управления товарищества являются:
- Общее собрание.
- Управитель (управители). Управителем может быть и лицо, не являющееся учредителем.

Закон об иностранных инвестициях
Согласно смыслу этого закона, иностранным инвестором считается:
1. иностранное юридическое лицо, не имеющее регистрации в Республике Болгария;
2. иностранная организация, не являющаяся юридическим лицом, гражданская правоспособность которой определяется законодательством государства, где она учреждена;
3. физическое лицо, которое постоянно проживает за пределами Республики Болгария;
4. болгарский гражданин, постоянно проживающий за пределами Республики Болгария, у которого есть другое гражданство;
Для иностранных компаний нет ограничений в коммерческой деятельности, кроме запрещенных законом. Они подчиняются Коммерческому Закону и Закону об иностранных инвестициях. Для некоторых видов деятельности (оружие, концессии, банковская и др.) есть разрешительный режим.

По смыслу Закона, иностранной инвестицией считается вложение иностранного капитала в:
- акции и доли в уставном капитале торгового общества;
- право собственности здания и ограниченные вещественные права на недвижимость;
- право собственности и ограниченные вещественные права на движимое имущество, имеющее характеристику   долгосрочного  актива

- право собственности на предприятие и обособленную долю от предприятия;

- ценные бумаги, облигации, векселя и другие выданные государством, муниципалитетом или другими    болгарскими юридическими лицами с остаточным сроком погашения не менее 6 месяцев;
- кредиты, включая форму финансового лизинга (аренды) сроком не менее 12 месяцев;
- интеллектуальную собственность и интеллектуальную деятельность, имеющую денежную оценку;
- права на концессионные договоры и договоры о возложении управления.

ОФОРМЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В СОБСТВЕННОСТЬ

Квартиры. Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется «идеальная часть» участка земли, находящаяся под домом и «падающая» на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой условное понятие. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем.

Дома, отели, рестораны и иные здания. Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. На настоящий момент землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать нельзя, однако, с учетом принятых 18 февраля 2007 года изменений в Конституцию Болгарии, можно ожидать отмены этого правила. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт.
Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Земля и леса. Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

НАЛОГИ

Иностранные инвесторы платят все налоги и сборы, которые предусмотрены болгарским законодательством.
Иностранный инвестор, после предоставления удостоверения об уплате предусмотренных законодательством Республики Болгария налогов и сборов, имеет право на свободное использование доходов и прибыли на территории Республики Болгария и на беспрепятственный перевод за пределы Республики Болгария доходов, прибыли и других денежных сумм в иностранной валюте в следующих случаях:
- доход- прибыль, дивиденды, проценты от инвестиций;
- денежная сумма, полученная при отчуждении инвестированного имущества для государственных нужд.
- ликвидационная доля в связи прекращением деятельности коммерческой организации с иностранными инвестициями;
- сумма получена при продаже объекта;
- сумма, получена от выполнения в принудительном порядке реквизиции имущества иностранного инвестора.

Этими правами пользуются и иностранные лица, работающие в Республике Болгария, для получения заработной платы, после предоставления удостоверения об уплате обязательных налогов и сборов.
Для стимулирования иностранных инвестиций и приоритетных инвестиционных проектов создано и работает Агентство иностранных инвестиций. Оно является государственным органом при Правительстве Республики Болгария.

08 июня 1993 года между Правительством Российской Федерации и  Правительством республики Болгария было заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения.
В соответствии с данным Соглашением, налогоплательщик может по своему усмотрению уплачивать определенные виды налогов либо в России, либо в Болгарии (устранение двойного налогообложения).
 Соглашение об избежании двойного налогообложения распространяется на налоги с доходов и имущества, взимаемые в России или в Болгарии, независимо от методов их взимания. Налоги, на которые распространяется Соглашение об избежании двойного налогообложения:

Российские налоги

- налог на доходы физических лиц (в т.ч. от сдачи в аренду, реализации или иного использования недвижимого имущества и пр.);

- налог на имущество физических лиц;

- налог на прибыль организаций;

-  налог на имущество организаций

Болгарские налоги

- налог на общий доход;

- налог на прибыль;

- налог на здания

Также, указанное Соглашение применяется к любым идентичным или по существу аналогичным налогам на доход, которые будут взиматься вместо или в дополнение к существующим налогам.  

Эксплуатация недвижимости

В новых жилых комплексах существует такса за сервисное обслуживание, которая включает в себя уборку территории, работы по озеленению, поддержку бассейна и т.п. Плата взимается с м² недвижимого имущества год и обычно составляет oт 3 до 10 €.

Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются коммунальные услуги: холодная и горячая вода, электроэнергия. Телефонные разговоры оплачиваются повременно, в соответствии с установленными тарифами.

Иммиграция в Болгарию

Сегодня Болгария является крайне привлекательной страной для иностранцев, выбирающих иное место жительства. Мягкий климат, богатая история и культура, легкий в освоении, особенно для русских, язык, а также стабильная экономическая ситуация - все это привлекает в Болгарию не только наших соотечественников, но и европейцев.

Иммиграция в Болгарию особенно актуальна в последнее время. 1 января 2007 г. Болгария вступает в Европейский союз и обладающий видом на жительство в Болгарии, приобретает все возможные перспективы для жизни и бизнеса, существующие в цивилизованном европейском обществе.

Порядок въезда и условия пребывания иностранцев в Болгарии регулируются Законом об иностранцах в Республике Болгария. Согласно его положениям, иностранцы имеют право пребывать в Республике Болгария краткосрочно и долгосрочно.

Краткосрочное пребывание - продолжительностью до 90 дней с даты въезда в страну. Это туристические поездки, поездки по личным или бизнес-приглашениям, транзитные поездки, и определенные Законом служебные поездки. Краткосрочное пребывание разрешается на основании выданной в консульстве Болгарии визы. Основанием для получения виз являются туристические ваучеры, личные или бизнес-приглашения, заверенные в Болгарской торгово-промышленной палате. Визы для въезда в Болгарию оформляются в посольстве Болгарии в Москве и в Генеральных консульствах в Новосибирске и Екатеринбурге.

Долгосрочное пребывание длится более 90 дней. Оно может быть продолжительным (условно ВНЖ) - с разрешенным сроком до одного года и постоянным (условно ПМЖ) - с разрешенным неопределенным сроком. Долгосрочное пребывание может быть разрешено по одному из оснований, указанных в ст.24 и ст.25 Закона об иностранцах.

Выдача визы для долгосрочного пребывания предварительно согласуется со службой административного контроля над иностранцами.
Статус ВНЖ в Болгарии дает право:

безвизового въезда и пребывания в стране в сроки действия статуса;

ведения бизнеса в собственной фирме;

обучения в школах и ВУЗах;

получения статуса ПМЖ по истечении 5 лет и получения гражданства (по натурализации - при пребывании в статусе ПМЖ 5 лет);
оформления визы в страны Шенгенского соглашения.

Обладателю статуса ВНЖ присваивается личный номер иностранца (ЛНЧ). Ежегодно ВНЖ продлевается, при подтверждении основания, по которому оно было получено первоначально.

Статус ПМЖ в Болгарии дает право:

безвизового въезда и бессрочного пребывания в стране;
ведения бизнеса в собственной фирме и работы по найму;
получения образования на общих основаниях с болгарскими гражданами;
получения гражданства Болгарии по прошествии 5 лет пребывания в статусе ПМЖ;
оформления визы в страны Шенгенского соглашения без предоставления приглашений и туристических ваучеров за 1 день.

Обладателю статуса ПМЖ присваивается единый гражданский номер (ЕГН).

Не выдается или изымается право на долгосрочное пребывание иностранцу в случае:

1. пребывания на территории Болгарии за прошедший календарный год менее 6 месяцев и 1 дня.
   
2. заключения брака с болгарским гражданином или иностранцем, получившим разрешение на продолжительное пребывание только с целью обхода норм, регламентирующих режим пребывания иностранцев в Болгарии. Принимает решение в таком случае Служба по административному контролю за иностранцами. Учитываются следующие данные:
   

обстоятельство, что супруги живут отдельно;
отсутствие вклада по обязательствам, накладываемым браком;
обстоятельство, что супруги не были знакомы до брака;
предоставление противоречивых личных данных о другом супруге (имя, адрес, национальность, профессия), об обстоятельствах встречи и первого знакомства или об иной личной важной информации;
обстоятельство, что супруги не разговаривают на одном и том же языке, понимаемом обоими супругами;
оплата дополнительной суммы денег до заключения брака, вне общепринятых и связанных с обычаями даров;
если установлено, что лицо и ранее заключало браки, с целью обхода норм, регламентирующих режим пребывания иностранцев в Болгарии.

Иностранцам, чей въезд на территорию Болгарии был сделан на одном основании, не продлевается срок пребывания на другом основании, за исключением случаев неотлагательного характера или если был заключен брак с гражданином Болгарии

Основания для Выдачи Вида На Жительство

Вид На Жительство в Болгарии, или, по-другому, Разрешение на Продолжительное Пребывание в Болгарии. Данный статус иностранный гражданин может первоначально получить сроком на 1 год. Ежегодно статус ВНЖ продлевается, при подтверждении основания его получения. Если Вы пребываете в статусе ВНЖ на протяжении 5 лет – это даёт Вам право на получение ПМЖ – постоянного пребывания в Болгарии. Обязательным условием для сохранения статуса ВНЖ является пребывание в Болгарии не менее шести месяцев и одного дня в году.

Основания для выдачи разрешения на продолжительное пребывание (ВНЖ):

1. разрешение на осуществление трудовой деятельности в Болгарии, выданное органами Министерства труда и социальной политики РБ;
   
2. коммерческая или иная предпринимательская деятельность в стране в порядке, установленном законом, если в результате этой деятельности созданы как минимум 10 рабочих мест для болгарских граждан;
   
3. поступление на дневное обучение в лицензированное учебное заведение;
   
4. деятельность иностранных специалистов, пребывающих в стране на основании международных договоров, по которым Республика Болгария является стороной;
   
5. заключение брака с болгарским гражданином или с постоянно проживающим в стране иностранцем;
   
6. создание представительства иностранной фирмы, зарегистрированного в Болгарской торгово-промышленной палате;
   
7. поступление на продолжительное лечение в медицинское учреждение (при наличии необходимых финансовых средств на лечение и содержание);
   
8. аккредитация в РБ в качестве корреспондентов иностранных средств массовой информации;
   
9. деятельность в соответствии с Законом об иностранных инвестициях;
   
10. разрешение на осуществление свободно практикуемой деятельности в РБ;
    
11. удостоверение о родственных связях с иностранцем, получившим разрешение на продолжительное пребывание (родители - при наличии документов, удостоверяющих финансовую обеспеченность);
    

Основания для выдачи разрешения на постоянное место жительства

Статус ПМЖ в Болгарии может получить любой иностранный гражданин, проживший 5 лет в Болгарии в статусе ВНЖ, либо выполнивший одно из условий, перечисленных ниже. Заметим, что статус ПМЖ практически приравнивает Вас к гражданину Республики Болгария.
Основания для выдачи разрешения на постоянное пребывание:

1. болгарское происхождение;
   
2. заключение брака с болгарским гражданином или с постоянно проживающим в стране иностранцем при условии, что брачный стаж составляет не менее 2 лет;
   
3. статус несовершеннолетнего неженатого ребенка болгарских граждан или постоянно проживающих в стране иностранцев до его совершеннолетия;
   
4. статус родителей болгарских граждан, которые обеспечивают этим гражданам определенное законом содержание, а в случае усыновления - при условии, что со дня усыновления прошло не менее 3 лет;
   
5. беспрерывное проживание на законном основании в РБ на протяжении последних пяти лет, за исключением срока дневного обучения в лицензированном учебном заведении;
   
6. удостоверение Государственного агентства иностранных инвестиций об инвестировании в экономику страны суммы, превышающей 500 000 долларов США;
   
7. рождение на территории Республики Болгария и утеря болгарского гражданства (на основании межгосударственных соглашений по переселению или по собственному желанию), если лицо декларировало желание обосноваться на постоянное жительство в Болгарии.
   

Особого внимания требует шестой пункт Закона. Основанием для получения постоянного места жительства в этом случае является признанная прямая инвестиция. А это значит, что существует строго определенный законом порядок осуществления процедуры, включающий регистрацию фирмы, учредителем которой является инвестор, открытие специального банковского счета, перечисление на него более 500 тыс. дол. США и получение удостоверения о признании прямой иностранной инвестиции.
В отличие от ряда стран болгарский Закон о стимулировании инвестиций позволяет инвесторам по своему усмотрению распоряжаться перечисленными в Болгарию средствами. После получения подтверждения Министерства финансов о признании инвестиции инвестор может вкладывать свои средства в любой выбранный им объект инвестиции, в том числе и недвижимость.

Отношения между Болгарией и Россией

Болгария установила дипломатические отношения с Россией на уровне дипломатических агентств 7 июля 1879 г. С Российской федерацией Республика Болгария установила дипломатические отношения 23 октября 1991 г. Болгария рассматривает Россию как стратегического партнера в сфере торгово-экономических, социальных и культурных отношениях и в борьбе с транснациональной преступностью. По вопросу о необходимости развития активных взаимовыгодного сотрудничества с Российской Федерации существует согласие между основными политическими силами в Болгарии. Россия является важным внешнеторговым партнером Болгарии. Две страны подтвердили необходимость осуществления либерализации торговли на взаимовыгодной основе, с учетом их обязанностей, происходящих от заключенных ими международных договоров в соответствии с принципами Мировой торговой организации и действующих внутренних законодательств. 3 февраля 1999 г. русское правительство приняло решение о включении Болгарии в Национальную схему преференций России. На основе договора от августа 1992 г. Была создана Межправительственная болгаро-русская комиссия по торгово-экономическому и научно-техническому сотрудничеству.


Заключение

Инвестиции в недвижимость Болгарии в 2007 оказались драйвером экономического роста страны с рекордным товарооборотом в 11.36 млрд €. Являясь самым динамично развивающимся рынком недвижимости в мире в 2007 году, болгарский рынок недвижимости показал значительный прирост инвестиций на 2.36 млрд € к значениям 2006 года, и рост успешно продолжается в 2008 году.

Многие местные и международные эксперты по недвижимости предсказывали годовой рост инвестиций в недвижимость на 25-30 %, однако к сентябрю 2007 года рынок фактически вырос на 32 % во главе со главными городами, такими как София, и уже сделал первые шаги внушительного роста в этом году.

Высокий рост цен на недвижимость был в значительной степени обусловлен хорошим рынком ипотеки, высоким годовым доходом от недвижимости и слабым воздействием мирового финансового кризиса на Болгарию.

Британские инвесторы в недвижимость, благодаря которым был обеспечен 40 %-й прирост всех инвестиций в недвижимость Болгарии в 2007 году, и российские, занимающей 38 % рынка инвестиций, играли главную роль в поддержании превосходного состояния рынка недвижимости, усиливая финансовую стабильность страны и добавляя уверенность к призыву инвестировать в  недвижимость Болгарии.

Николин Гавраилов, председатель болгарской строительной палаты, сообщил о росте товарооборота в строительной промышленности на 5.6 млн €. Он отметил, что "прошлая нехватка современных квартир, торговой недвижимости и административных зданий вызвала строительный бум. Инвестиционный рост в туризме, производстве и потребности в современной инфраструктуре также стимулировали строительство. Ожидается рост строительного сектора в пределах 12-16% ежегодно до 2010".

The Economist пишет, что благодаря такому активному увеличению объема инвестиций в недвижимость Болгарии экономика испытала устойчивый рост, и прогнозирует последовательный рост ВВП на 6.4 % по сравнению с предыдущим годом. Болгарские рабочие-эмигранты так же оказывают помощь болгарской экономике, вкладывая заработанный за рубежом капитал обратно в страну в розничную торговлю и жилищный сектор. Согласно предварительным данным Всемирного банка, денежные переводы от работающих за границей болгар составят 1.26 млрд € в 2007 году. Однако, болгарский национальный банк назвал фактическую цифру, близкую к 2 млрд € или 7 % валового национального продукта.

В желании гарантировать последовательный поток прямых иностранных  инвестиций, болгарское правительство решилось внести изменения в болгарскую налоговую систему. Новая система предполагает взимание по доходного налога и налога с доходов корпораций в размере всего 10 %. Эта новая общая тарифная ставка, относящаяся ко всем рабочим, инвесторам и компаниям не зависимо от дохода и размеров прибыли, превращает Болгарию в страну, куда очень выгодно можно переместить или вложить капитал.

С июля 2008 бюджетная авиакомпания  Wizz Air будет первым оператором, который предложит дешевые внутренние рейсы от столицы до побережья Болгарии. Она организует четыре внутренних рейса в неделю между Софией и Варной, и расширит частоту полетов в Великобританию, Италию, Германию, Испанию и Турцию.

Несмотря на значительный темп роста цен, болгарские инвестиции в недвижимость остаются очень конкурентоспособными и выгодными по сравнению с другими европейскими рынками, соз давая стране долгосрочное инвестиционное преимущество.


Список литературы

1. aboutbulgaria.biz
   
2. resort-property.ru
   
3. bulgar-estate.ru
   
4. www.kdo.ru