Geum.ru

Используемая литература

Вид материалаЛитература

Содержание


Глава v раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
Используемая литература
Задачи, которые я ставлю при написании своей работы, заключаются в следующем.
Глава i понятие и основания возникновения общей долевой собственности
Глава ii определение долей в праве долевой собственности
Глава iii владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
3.2. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Глава iv распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
4.2. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Глава v раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
Используемая литература
Подобный материал:

ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ


ГЛАВА I ПОНЯТИЕ И ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

ГЛАВА II ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

ГЛАВА III ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВОМ, НАХОДЯЩИМСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

3.1. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

3.2. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

ГЛАВА IV РАСПОРЯЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ, НАХОДЯЩИМСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

4.1. Преимущественное право покупки

4.2. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

ГЛАВА V РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ, И ВЫДЕЛ ИЗ НЕГО ДОЛИ

5.1. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ



Отечественный законодатель избрал для отношений собственности традиционную для многих правопорядков конструкцию.

Различается общая собственность с определением доли каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). При долевой собственности каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве общей собственности, а при совместной собственности каждый из сособственников имеет право на имущество в целом.

Правоотношения общей собственности на имущество распространены между супругами (ст. 256 ГК РФ), членами крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ), участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общая собственность создавалась также в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Целью настоящей работы является рассмотрение отношений, возникающих при владении общей долевой собственностью, будет дано понятие этой собственности и произведен сравнительный анализ с общей совместной собственностью. Выявление, на мой взгляд, положительных моментов при владении общей долевой собственностью и недостатков, которые надо устранить в законодательном порядке.

Актуальность темы, ее теоретическая и практическая значимость заключается в том, что общая долевая собственность по сравнению с общей совместной собственностью позволяет намного проще производить какие либо отчуждения собственности, осуществлять правоотношения в сфере владения, пользования, распоряжения имуществом. Например, первоначально Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" устанавливал возможность использования в отношении общего имущества конструкции совместной собственности. В литературе справедливо указывалось на недостатки такого подхода: "Поскольку совместная собственность характеризуется незаменимостью ее участников, какие-либо отчуждения были бы весьма затруднительны, т.к. необходимо было бы вначале определить долю на объект общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью мест общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями".1

Ввиду этого представляется, что конструкция права общей долевой собственности более приемлема с практической точки зрения.

Задачи, которые я ставлю при написании своей работы, заключаются в следующем.


Раскрыть понятие общей долевой собственности, определить основания ее возникновения.

Исследовать порядок определения долей в праве долевой собственности.

Рассмотреть порядок владения, пользования, распоряжения.

Сделать выводы по рассмотренным вопросам, выявить проблемы и пути их решений.


ГЛАВА I ПОНЯТИЕ И ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ


Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Имущество, согласно ст. 244 ГК РФ, может принадлежать на праве собственности одному, двум или нескольким субъектам. В тех случаях, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, они, осуществляя владение, пользование и распоряжение этим имуществом, должны учитывать интересы других участников общей собственности, т.е. сособственников. В целях обеспечения скоординированности деятельности участников общей собственности в ГК РФ сформулирована совокупность правовых норм, регулирующих общую собственность (гл. 16 ГК РФ).

Таким образом, особенность права общей собственности состоит в том, что имущество (имущественный комплекс) одновременно принадлежит двум или нескольким лицам. При этом законодатель не устанавливает каких-либо запретов на нахождение имущества в общей собственности различных субъектов гражданского права (граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований). Может быть общая собственность со смешанным составом участников, например, гражданина и юридического лица, юридического лица и субъекта Федерации. В частности, действующее законодательство не предусматривает обязательного прекращения права общей собственности государства и граждан, кооперативных или общественных организаций и граждан, которое было установлено ст. 123 ГК РСФСР 1964 г. Однако граждане и юридические лица не вправе быть участниками общей собственности на те виды имущества, которые в соответствии с законом могут находиться только в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 212 ГК РФ).

Для характеристики субъектов права общей собственности необходимо правильное толкование содержащегося в ст. 244 понятия "несколько лиц". В соответствии с толковыми словарями русского языка слово "несколько" означает "некоторое, неопределенное, весьма ограниченное количество".1

Несколько лиц не означает множество лиц. ГК РФ предусматривает возникновение отношений общей собственности для весьма ограниченного числа лиц, а не для любого числа лиц более одного. При большом числе сособственников возникают сложности при осуществлении владения, пользования и распоряжения общим имуществом (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Различается общая собственность с определением доли каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). При долевой собственности каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве общей собственности, а при совместной собственности каждый из сособственников имеет право на имущество в целом.

Правоотношения общей собственности на имущество распространены между супругами (ст. 256 ГК РФ), членами крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ), участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общая собственность создавалась также в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

В Законе РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"2 установлено, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая ведомственный фонд, по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. В названном Законе было определено также, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного и муниципального жилого фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Определение прав собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество такого дома дано в ГК РФ. Это общее имущество принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности (ст. 290 ГК РФ).

Право общей собственности использовалось в процессе приватизации земель колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий.

Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе"1 установил, что колхозам, другим кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, акционерным обществам, в том числе созданным на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, земельные участки могут предоставляться в коллективную (совместную или долевую) собственность. Аналогичные правовые нормы были закреплены и в Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г. Для уяснения юридической природы коллективной (совместной или долевой) собственности на земельный участок следует иметь в виду, что в Законе РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. (ст. 3) понятия права общей и коллективной собственности были употреблены как равнозначные. Названные законодательные акты утратили силу в связи с принятием ГК РФ и Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. (СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147).

Однако на их основе произошел раздел сельскохозяйственных угодий колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий на земельные доли и образована общая собственность на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Правоотношения общей собственности на эти земельные участки не прекратили своего существования. В Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (СА РФ. 1993. N 44. Ст. 4191) предусмотрено, что граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную и общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г.1 не содержит статей о земельных долях. Он установил, что использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, будет урегулировано Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения2.

Правовое регулирование отношений общей собственности, образуемой в результате реорганизации колхозов, государственных сельскохозяйственных предприятий и приватизации их земель, имеет ряд особенностей, устанавливаемых земельным законодательством. Это касается правомочий сособственников по владению, пользованию и распоряжению общими земельными участками (ст. ст. 246 - 247 ГК РФ).

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от этой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства (ст. 1043 ГК РФ).

Образование совместной собственности на имущество возможно лишь в случаях, предусмотренных законом (совместная собственность супругов, членов крестьянского (фермерского) хозяйства, до 31 мая 2001г. совместная собственность на приватизированную квартиру и др.). Право совместной собственности на имущество может быть заменено на право долевой собственности по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда. При этом должны быть определены доли каждого из собственников в праве собственности.

В соответствии с Указом о регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре. Эта правовая норма дает основание для вывода о том, что после выдачи участникам совместной собственности таких свидетельств устанавливается долевая собственность этих лиц на данный земельный участок.

На имущество устанавливается право общей собственности при наличии следующих оснований: 1) образование общей собственности на это имущество предусмотрено законом (например, общее имущество собственников в многоквартирном доме - ст. 290 ГК РФ); 2) поступление в собственность двух или нескольких лиц неделимых вещей (например, принятие по наследству автомобиля двумя или несколькими лицами); 3) установление общей собственности на имущество предусмотрено договором (например, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности).

Сфера применения правовых норм, регулирующих отношения общей собственности, существенно изменилась в период проведения экономической реформы. Как уже отмечалось, в процессе приватизации государственной и муниципальной собственности получила распространение общая собственность на квартиры, а также на земельные участки. Наряду с этим произошло прекращение права общей собственности на отдельные объекты, которые раньше в соответствии с ГК РСФСР 1964 г. находились в собственности двух или более лиц. Предусмотренное ст. 117 ГК РСФСР 1964 г. право общей долевой собственности колхозов, иных кооперативных организаций, государства и колхозов или государства и иных кооперативных организаций на имущество межколхозных, государственно-колхозных, иных государственно-кооперативных организаций было прекращено в связи с акционированием этих организаций. При акционировании часть акций была передана трудовому коллективу реорганизуемого межхозяйственного формирования, а часть - распределена между бывшими сособственниками (см. Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий (п. 23)1. Ряд статей ГК РСФСР 1964 г. (ст. ст. 126 - 133) был специально посвящен праву совместной собственности колхозного двора. Образование совместной собственности членов семей рабочих и служащих, ведущих личное подсобное хозяйство, законодательством не предусматривалось. В результате аграрной реформы колхозный двор как особый субъект права утратил свое значение. Правовые основы ведения личного подсобного хозяйства для всех граждан стали одинаковыми. Имущество, входящее в состав личного подсобного хозяйства, может быть по действующему законодательству совместной собственностью супругов, собственностью одного из супругов или долевой собственностью при наличии соответствующего договора между лицами, совместно ведущими личное подсобное хозяйство.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 16 января 1996 г. по делу о проверке конституционности части первой и второй ст. 560 ГК РСФСР 1964 г. в связи с жалобой гражданина А.Б. Наумова отмечается, что часть первая ГК РСФСР РФ не содержит понятия "колхозный двор", в связи с этим ст. 126 ГК РСФСР 1964 г. о собственности колхозного двора и, следовательно, признание его специального правового режима в гражданском законодательстве также утратили силу с 1 января 1995 г2.

Если до вступления в силу части первой ГК РФ колхоз реорганизовался в хозяйственное товарищество или общество, то институт колхозного двора прекратил существование для его членов с момента этой реорганизации.

Для практики имеет значение решение вопроса о возможности сохранения и о порядке прекращения права совместной собственности на имущество бывшего колхозного двора, сохранившееся к моменту введения в действие ГК РФ. Поскольку часть первая Кодекса применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие, то право совместной собственности на имущество бывшего колхозного двора по желанию сособственников может быть сохранено или прекращено. Право совместной собственности может быть прекращено путем установления долевой собственности по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия - по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Возможен также раздел имущества, находившегося в совместной собственности членов колхозного двора (ст. 254 ГК РФ).

ГЛАВА II ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ


Доля в праве долевой собственности является стоимостным выражением права в долевой собственности и выражается обычно в виде арифметической дроби (идеальная доля).

Как определяется доля участника в общей долевой собственности?

Доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением сторон. П. 1 статьи 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Эта презумпция является опровержимой, поскольку доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников общей долевой собственности.

Как правило, доли участников долевой собственности устанавливаются соглашением всех ее участников. При этом принимается во внимание вклад каждого из сособственников (имущественный, в том числе денежный, трудовой) в создание общего имущества. Согласно ст. 245 ГК РФ на размер доли может оказать влияние также вклад в приращении общего имущества.

Если, к примеру, участник долевой собственности на индивидуальный жилой дом по согласованию с другими сособственниками и с соблюдением установленных правил увеличит за свой счет площадь дома путем надстройки, пристройки и перестройки, то он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей собственности на имущество.

Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться (возрасти или уменьшиться).

В развитие общих положений об определении размера долей п. 3 ст. 245 ГК РФ предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли сособственника, который внес улучшения, и т.д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений (как отделимых, так и неотделимых), поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

Перераспределение долей подлежит государственной регистрации (абз. 2 ст. 251 ГК РФ).


ГЛАВА III ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВОМ, НАХОДЯЩИМСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ


3.1. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом (ст. 246 ГК РФ), осуществляются по соглашению всех ее участников, а при возражении хотя бы одного из них - в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).

Участники долевой собственности вправе владеть и пользоваться общим имуществом в целом или его отдельными частями. Выбор варианта зависит, как правило, от объекта права общей собственности. Неделимые вещи, естественно, используются как единое целое. Например, приобретенная в общую собственность двух или нескольких сельскохозяйственных товаропроизводителей сложная, дорогая техника используется каждым из сособственников определенное время в соответствии с долей в праве собственности. Члены семьи, имеющие квартиру в общей долевой собственности, используют часть помещений раздельно, а часть совместно, а могут и всю квартиру использовать не разделяя ее.

Статья 248 ГК РФ конкретизирует ст. 136 ГК РФ "Плоды, продукция и доходы" применительно к отношениям долевой собственности. Две черты характеризуют порядок распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности: 1) плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества, т.е. в долевую собственность; 2) они перераспределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

Правило о порядке распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности, относится к числу диспозитивных. Оно применяется, если участники не установили другой порядок.

В тех случаях, когда по договоренности сособственники поочередно используют общее имущество, плоды, продукция и доходы могут поступать в собственность каждого сособственника, использующего имущество, например, сложную сельскохозяйственную технику. При этом продолжительность использования может зависеть от размера доли в праве общей собственности.

Если находящийся в долевой собственности земельный участок сдается в аренду сельскохозяйственному товаропроизводителю, то полученная продукция принадлежит ему, а сособственники в качестве дохода от этой сделки получают арендную плату.

Каждый из сособственников жилого помещения, сдаваемого ими другим лицам в аренду для проживания, вправе получать часть предусмотренной договором оплаты пропорционально его доле в общей собственности на это жилое помещение.


3.2. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Размер долей сособственников имеет определяющее значение не только при осуществлении владения и пользования общим имуществом, распределении плодов, продукции и доходов, но также при несении расходов по его содержанию. Каждый сособственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно со своей долей.

Расходы по содержанию общего имущества можно классифицировать по двум группам.

Во-первых, это налоги, сборы, иные обязательные платежи, взимаемые в размерах, установленных правовыми актами. Это, например, земельный налог, налог на имущество. Если один из участников долевой собственности понес эти расходы не только за себя, но и за других сособственников, он вправе взыскать с них эти расходы пропорционально долям в праве собственности.

Во-вторых, осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества. Сюда относятся расходы по страхованию, ремонту, охране общего имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии - это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК РФ). Поэтому если один из сособственников понесет расходы, относящиеся ко второй группе, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов.

Например, если один из участников долевой собственности на жилое помещение поставит его на охрану, он не сможет обязать других сособственников участвовать в несении соответствующих расходов.

По договоренности одни сособственники могут принять на себя оплату расходов по содержанию общего имущества, приходящегося на долю других сособственников.

Статья 249 ГК РФ взаимосвязана со ст. 210 ГК РФ, в которой определено, что отступление от общего правила, в соответствии с которым собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, может быть предусмотрено законом или договором. В соответствии с решениями Правительства Москвы, например, собственники квартир в многоквартирном доме не несут расходы по содержанию принадлежащего им на праве общей долевой собственности общего имущества жилого дома (общего помещения, оборудования и т.д.).


ГЛАВА IV РАСПОРЯЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ, НАХОДЯЩИМСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ


4.1. Преимущественное право покупки

Установлен различный порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, или долей в праве собственности на это имущество. Этот порядок определен ст. 246 ГК РФ. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором - участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению.

При распоряжении общим имуществом действует принцип: один участник права общей собственности - один голос. Размер доли не принимается во внимание; необходимо единогласное решение всех сособственников. При отсутствии единогласия спор может быть решен судом по иску любого из сособственников.

Для распоряжения долей, по общему правилу, не требуется согласия других сособственников. Участник долевой собственности может по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д. свою долю в праве собственности. При возмездном отчуждении действует преимущественное право покупки доли участниками долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.

Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК РФ), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими лицами в их долевую собственность.

Преимущественное право покупки не может быть передано лицу, не являющемуся участником долевой собственности, так как предоставление этого права непосредственно связано с отношениями общей собственности.

В случае продажи доли с публичных торгов преимущественное право покупки участники общей собственности не имеют, так как договор заключается лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК РФ). Сособственники могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа доли с торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК РФ), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК РФ).

В статье 250 ГК РФ определяется не только содержание преимущественного права покупки доли сособственниками, но также и процедура осуществления этого права, учитывающая интересы сторон. На продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Сособственник может осуществить свое право преимущественной покупки в течение определенного срока со дня извещения: одного месяца при покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, десяти дней - на движимое имущество.

Для защиты преимущественного права покупки доли установлен сокращенный срок исковой давности. В течение трех месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Если доля в праве общей собственности отчуждается постороннему лицу по договору мены, остальные сособственники имеют преимущественное право приобрести эту долю путем обмена на тех же условиях, которые предложены этому лицу. Процедура осуществления преимущественного права обмена такая же, что и при преимущественном праве покупки. При отчуждении доли на основании других сделок, например, дарения, участники общей собственности преимущественного права на ее приобретение не имеют.

Договор дарения доли в праве собственности, совершенный с целью прикрыть куплю-продажу и обойти тем самым преимущественное право участников общей собственности на приобретение этой доли, является притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ), недействительной с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.01 по делу N А32-2636/2001-21/71-36/174 и постановление Федерального арбитражного суда Северо - Кавказского округа от 17.12.01 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Оптово - розничная торговая и производственная фирма "Кубаньоптпродторг" (далее - ЗАО "Кубаньоптпродторг") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финансово - промышленная компания "Выбор" (далее - ООО "ФПК "Выбор"), обществу с ограниченной ответственностью "Штиль", обществу с ограниченной ответственностью "Кубанская торговая фирма "Галантерея" (далее - ООО "КТФ "Галантерея") о переводе прав покупателя недвижимого имущества по договорам от 15.12.2000, заключенным ООО "КТФ "Галантерея" с ОАО "ФПК "Выбор" и ООО "Штиль", на ЗАО "Кубаньоптпродторг".

Решением от 30.07.01 в удовлетворении иска отказано по мотиву отсутствия у сторон права общей долевой собственности на оспариваемое недвижимое имущество.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.11.01 решение суда отменено, исковое требование удовлетворено. Права покупателя недвижимого имущества по договорам от 15.12.2000, заключенным ООО "КТФ "Галантерея" с ОАО "ФПК "Выбор" и ООО "Штиль", переведены на ЗАО "Кубаньоптпродторг".

Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа постановлением от 17.12.01 постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой предъявлен иск, преимущественное право покупки продаваемой доли имеют участники общей долевой собственности.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда, сослалась на то, что объект, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, д. 95, представляет собой единый производственно - хозяйственный комплекс, состоящий из административно - бытового корпуса и складских блоков, обеспеченных подъездными автомобильными и железнодорожными путями.

С момента сдачи в эксплуатацию объект находился на балансе Краснодарской краевой конторы "Росбакалея", затем был сдан в аренду с правом выкупа Краснодарскому краевому объединению оптовой торговли "Росоптпродторг" (договор аренды от 26.10.90 N 1). В последующем Министерство торговли РСФСР приказом от 06.11.91 N 116а распределило помещения комплекса между оптовыми предприятиями Росоптпродторга, Росгалантереи и Росторгодежды, которые оформили раздел административного здания и складских помещений совместными соглашениями от 19.03.92, 23.12.92, а также актами приема - передачи основных средств от 25.03.92 и приватизировали выделенные площади в 1992 году. В документах значились общие размер и стоимость приватизируемых площадей без указания конкретных помещений, следовательно, приватизация осуществлена в виде идеальной доли в праве общей собственности на единый производственно - хозяйственный комплекс.

На основании вышеизложенного апелляционная и кассационная инстанции пришли к выводу о том, что между предприятиями фактически сложился порядок пользования общим имуществом, соответствующим их долям в праве общей собственности.

Однако данный вывод апелляционной и кассационной инстанций нельзя признать законным и обоснованным.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Между тем, как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто в постановлениях апелляционной и кассационной инстанций, объекты производственно - торгового комплекса находились в самостоятельном хозяйственном ведении истца и ответчика.

Комитетом по управлению государственным имуществом Краснодарского края 15.09.92 был утвержден план приватизации Краснодарского краевого арендного предприятия оптовой торговли "Росгалантерея", в котором указаны конкретные помещения, подлежащие выкупу.

По договору купли - продажи от 29.09.92 N 212 арендное предприятие "Росгалантерея" приобрело в собственность имущество по цене 13346,8 млн. рублей, установленной планом приватизации. Покупателю переданы в собственность активы и пассивы приватизируемого предприятия согласно акту оценки имущества от 15.06.92 (приложение N 1), в котором указан конкретный перечень приватизируемых объектов недвижимости, в том числе: здание объединенной базы, здание проходной КПП, забор железобетонный, асфальтовое покрытие, гараж для машин, кладовая, база отдыха.

После выкупа имущества предприятию "Росгалантерея" выдано свидетельство от 15.10.92 N 147 о праве собственности на поименованное в акте и плане имущество. Более того, постановлением администрации города Краснодара от 15.04.93 N 202 за каждым предприятием закреплен определенный земельный участок в бессрочное пользование.

Таким образом, спорное имущество было приобретено ООО "КТФ "Галантерея" в частную, а не в общую долевую собственность, как утверждал истец.

Что касается отчуждения по оспариваемым договорам долей в праве собственности на рампу с подъездными путями и автомобильную платформу, то это имущество предназначено для обслуживания соответствующих производственных объектов предприятий и в силу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации следуют судьбе этих объектов как главной вещи.

Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для признания спорного имущества долей в общей собственности и соответственно для применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.01 по делу N А32-2636/2001-21/71-36/174 и постановление Федерального арбитражного суда Северо - Кавказского округа от 17.12.01 по тому же делу отменить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.01 по делу N А32-2636/2001-21/71-36/174 оставить в силе1.

Юридически грамотное толкование материального права по вопросам отнесения собственности к общей долевой или совместной, позволит избежать досадных ошибок и изнурительных судебных тяжб.


4.2. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору


Статья 250 ГК РФ взаимосвязана со ст. 223 ГК РФ, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору. Между этими статьями имеется одно различие. В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (если иное не предусмотрено законом или договором), а по ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора (если соглашением сторон не предусмотрено иное). Отмеченное различие обусловлено тем, что при переходе доли в праве общей собственности от одного лица к другому имущество, соответствующее этой доле, может и не передаваться в натуре, например, при продаже доли в праве собственности на неделимую вещь (комбайн, другую сельскохозяйственную машину).

Если отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, то момент возникновения права собственности у приобретателя по договору совпадает с моментом такой регистрации (ст. 223 ГК РФ). Это правило в полной мере относится и к договорам по отчуждению долей в праве общей собственности.

В ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость установлен порядок государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.

Особый порядок государственной регистрации установлен при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). В этом случае к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

При переходе доли в праве общей собственности происходит замена одного участника общей собственности другим.


ГЛАВА V РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ, И ВЫДЕЛ ИЗ НЕГО ДОЛИ


5.1. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, может явиться следствием принятия решения акционерным обществом прекратить свою деятельность. Или, например, при возникновении разногласий между сособственниками.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, - это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.

Выдел доли из общего имущества - это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица на долю в праве общей собственности на имущество.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.

Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.

Большие сложности возникают при разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, а также при выделе из нее доли. Прежде всего необходимо ответить на вопрос, является ли квартира неделимым имуществом или же это делимое имущество, раздел которого возможен без изменения его назначения. Существенное разъяснение, касающееся этого вопроса, имеется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"1. В названном Постановлении указывается, что "выдел участнику общей собственности на приватизируемую жилую площадь, представляющую собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой". Пленум Верховного Суда, давая это разъяснение, исходил из того, что все части квартиры представляют собой единое целое. Раздел квартиры в натуре между сособственниками, как и выдел в натуре части квартиры допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух или нескольких квартир. При определении порядка пользования квартирой отношения общей долевой собственности на эту квартиру сохраняются.

В практике право общей собственности на квартиру прекращается путем ее обмена на две или более квартиры или путем ее продажи и распределения полученной суммы между бывшими сособственниками.

Поскольку выдел доли в натуре в общей квартире, как правило, невозможен, то выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Допускается и продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления своего преимущественного права покупки.

Установленный порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе сочетает интересы как кредитора участника общей собственности, так и других сособственников.

В интересах других сособственников установлено, что обращение взыскания на долю в общем имуществе возможно лишь при недостаточности у должника другого имущества. Другие сособственники вправе выкупить долю, на которую обращается взыскание, по рыночной цене. При этом вырученные от продажи средства поступают в погашение долга.

В интересах кредитора установлено, что он вправе требовать выдела доли должника в натуре для обращения на нее взыскания, продажи должником своей доли остальным сособственникам, а в случае их отказа от покупки требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ


В результате исследования в этой работе темы «право общей долевой собственности», мною было выяснено следующее.

В Гражданском праве определено, что право общей собственности возникает, когда право собственности на одну и туже вещь возникает у нескольких лиц, которые именуются сособственники. Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании. Субъекты права общей собственности, как и любые другие субъекты права собственности, могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща.

Из этого я делаю вывод, что общая собственность – не особая форма собственности, а основывается на уже существующих формах собственности.

Различается общая собственность с определением доли каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). При долевой собственности каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве общей собственности, а при совместной собственности каждый из сособственников имеет право на имущество в целом.

Так же определено, что общая собственность с участием граждан может быть как долевой, так и совместной, а с участием юридических лиц и государственных и муниципальных образований – только долевой.

Владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а при недостижении согласия спор решается судом.

Распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников. При этом каждый участник общей долевой собственности может распорядиться своей долей и для этого согласия других сособственников не требуется. Однако при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Раздел имущества производится между всеми участниками общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется только в отношении остающихся участников.

Изучив существующую судебную практику по вопросам собственности, можно прийти к следующему выводу. Юридически грамотное толкование материального права по вопросам отнесения собственности к общей долевой или совместной, позволит избежать досадных ошибок и изнурительных судебных тяжб.

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

  1. Закон РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959
  2. Закон РФ от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 07.07.2003) Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) // Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. N 30. ст. 3018.
  3. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. О земельной реформе // Ведомости РСФСР. 1990. N 26. Ст. 4
  4. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16 января 1996 г. // Российская газета. 1996. 25 января
  5. Постановление Президиума ВАС РФ N 619/02 от 04.06.2002 // Вестник ВАС РФ. N 9. 2002
  6. Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 // СА РФ. 1992. N 12. Ст. 931
  7. Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации // Бюллетень ВС РФ. 1993. N 11
  8. Гуев А.Н. Комментарий к постановлениям пленума Верховного суда Российской Федерации по гражданским делам. // Издательский Дом ИНФРА-М. 2001
  9. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть 1 (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) // Издательство "Юрайт". 2002
  10. Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут. 2000. С. 28.



  1. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. // Бюллетень Верховного Суда РФ. N 2. 2003
  2. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Часть 1. М. 2001.
  3. СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147
  4. Толковый словарь русского языка / Под редакцией Д.Я. Ушакова. М., 1938. С. 550.
  5. Фогель В.А. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения // Нотариус. N 4. 2002




1 Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут. 2000. С. 28.


1Толковый словарь русского языка / Под редакцией Д.Я. Ушакова. М., 1938. С. 550.

2 Закон РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959

1 Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. О земельной реформе // Ведомости РСФСР. 1990. N 26. Ст. 4

1 СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147

2 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 07.07.2003) Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) // Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. N 30. ст. 3018.



1Утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 // СА РФ. 1992. N 12. Ст. 931


2 Российская газета. 1996. 25 января

1Постановление Президиума ВАС РФ N 619/02 от 04.06.2002 // Вестник ВАС РФ. N 9. 2002


1 Бюллетень ВС РФ. 1993. N 11