Общая долевая собственность в гражданском законодательстве россии

Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Ростов-на-Дону, 2006

Диссертация выполнена на кафедре гражданского и предпринимательского права юридического института Северо-Кавказской академии государственной службы.

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор, Заслуженный юрист Российской Федерации

Зинченко Станислав Акимович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Лапач Владимир Александрович

кандидат юридических наук, доцент

Ротко Светлана Владимировна

Ведущая организация: Волгоградский государственный университет

Защита состоится 16 сентября 2006г. в 12-00 часов на заседании регионального диссертационного совета ДМ 502.008.01 по присуждению ученой степени доктора (кандидата) юридических наук Северо-Кавказской академии государственной службы (344007, г.Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке СКАГС.

Автореферат разослан “___” _____________ 2006г.

И.о.ученого секретаря

диссертационного совета,

д.ю.н., профессор И.А. Иванников

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Вопрос о сущности и содержании права собственности вообще и права общей долевой собственности в частности является одним из наиболее актуальных в цивилистической науке. Обусловлено это тем, что самые радикальные общественные потрясения всегда связаны с определением порядка осуществления опосредованных отношений по поводу принадлежности конкретному лицу материальных благ, исключающих притязания на них со стороны третьих лиц. Достаточно вспомнить Французскую буржуазную революцию конца XVIII столетия или социалистическую революцию в России в 1917году.

В данном контексте совсем не случайно французский ученый А. Дарае отождествляет свободу, личность и собственность (“Individu = Propriete = Liberte”). Он считает, что собственность - это право человека, а не гражданина. Оно является неписаным и бесценным, существует независимо от наличия государства. Вместе с тем государство должно лишь защищать и гарантировать это право, а не предоставлять и определять его. В целом А.Дерае относит право собственности к конституционному праву.

Вместе с тем существует и другой подход, по мнению сторонников которого собственность имеет социальное происхождение. Так, И.А. Покровский пишет, что происхождение права собственности имеет синтетическую (искусственную), а не природную (естественную) основу, так как возникновение вещных прав “не является для человечества исконным и ... прирожденным: оно созидалось ... путем медленного исторического процесса”. Подобные выводы основываются на предлагаемой им схеме эволюции психического отношения человека к материальному миру - от момента отсутствия ощущения принадлежности вещи конкретному субъекту (имеющему юридическую связь с данной вещью) и до слияния в статусе собственника трех элементов: психического отношения к вещи как к своей, реального владения вещью и социального признания окружающими этого положения.

Актуализация данной темы связана и с содержанием ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, в соответствии с которой «каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

Это обусловливает практический интерес к исследованию проблем российского гражданского права, связанных с осуществлением общей долевой собственности несколькими лицами.

Во-первых, в России существует значительный объем общей собственности особого интегрированного уровня: государственная, муниципальная и профсоюзная собственность.

Во-вторых, в отечественном законодательстве четко не разграничено распоряжение общей вещью в натуре и распоряжение долей в праве на эту вещь. Ведь зачастую смешение данных понятий приводит к судебным ошибкам.

В-третьих, нет ясности в понимании того, каковы пределы распространения норм об общей долевой собственности с учетом наличия в них двух объектов - и относительных и абсолютных элементов.

В-четвертых, становление в российской экономике с 90-х гг. XX в. рыночных начал сопровождается интенсивным вовлечением в товарный оборот продуктов труда, работ, услуг, в том числе и таких, которые ранее являлись объектами ограниченного круга имущественных отношений, например, нежилые помещения. Как правило, до перехода к рыночным отношениям эти объекты служили материальной основой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться. Поэтому разграничение бывшей единой государственной собственности на отдельные ее виды требует одновременного учета интересов различных собственников, населения той или иной территории, а также потребности формирующихся предпринимательских структур.

В-пятых, решение многих проблем, связанных с использованием нежилых помещений долевыми сособственниками, осложняется продолжающимся процессом приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, а также поливариантностью исходных (статутных) и производных прав субъектов, обладающих нежилыми помещениями (право собственности, право пользования, право полного хозяйственного ведения и право оперативного управления).

В-шестых, в современном законодательстве Российской Федерации нет официального определения категории «нежилого помещения».

В-седьмых, в рамках национальных проектов планируется решить проблему жилья для граждан путем поощрения государством долевого строительства и ипотеки.

В-восьмых, в генетическом плане общая собственность была предтечей современных форм собственности корпоративных коммерческих организаций и их участников. Поэтому выяснение природы общей собственности будет способствовать раскрытию прав собственности этих новых структур.

Степень научной разработанности проблемы. Исследование понятия общей долевой собственности знает несколько концептуальных подходов, рассматривающих его как «долю в праве», «идеальную долю» или «долю в стоимости вещи». Обоснованию данных правовых позиций посвящены теоретические работы А.В. Венедиктова, Д.М. Генкина, Жюллио де ла Морандьера, М.В. Зимелевой, О.С. Иоффе, В.А. Каменецкого, В.Ф. Масловой, Д.И. Мейера, М.Г. Марковой, Р.П. Мананковой, В.Т. Патрикеева, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, Н.Н. Товстолеса, Г.Ф. Шершеневича и др.

Значительный вклад в анализ специфики правоотношений общей долевой собственности и сущности отдельных видов права общей собственности внесли ведущие отечественные цивилисты, такие как Е. Баринова, З.С. Беляев, М.И. Брагинский, П. Беренс А.В. Власов, В.В. Галов, В.П. Гринев, Э. Гаврилов, В.С. Ем, С.А. Зинченко, Е.А. Крашенинников, К.Д. Крылов, Н.В. Козлова, В.А. Лапач, Л.А. Лысенко, О.Г. Ломидзе, М.Г. Масевич, Н.Н. Мисник, В.Ф. Попандопуло, Л.М. Пчелинцева, Ю.В. Романец, А.Б. Савельев, А.П. Сергеев, В. Самойлова, М. Смирнова, О.Н. Садиков, Ю.К. Толстой, Р.В. Украинский, Е.Б. Хохлов, Е.А. Чевранова, Л. Чеговадзе, В. Шретер, В.Ф. Яковлева и др.

Ряд закономерностей становления и ограничения права собственности вообще и права общей долевой собственности в частности рассмотрены в трудах Н.С. Бондаря, А. Дарае, Н.М. Кейзерова, С.Э. Корха, В.П. Мозолина, У. Матеи, И.А. Покровского, С. Платонова и др.

Цель и задачи исследования. С учетом степени изученности темы и необходимости ее дальнейшей разработки автор видит цель диссертационного исследования в комплексном теоретическом осмыслении сущности и важнейших особенностей общей долевой собственности, а также в устранении противоречий и пробелов в действующем семейном и гражданском законодательстве, связанных с ее регулированием.

Для достижения поставленной цели потребовалось решить следующие основные задачи:

1) проанализировать существующие понятия права общей долевой собственности, представленные различными научно- правовыми школами;

2) выявить сущность и содержание правоотношений общей долевой собственности;

установить абсолютные и относительные элементы общей долевой собственности и их взаимосвязь;
рассмотреть проявление права общей долевой собственности в отдельных его видах;
внести предложения по совершенствованию законодательства об общей долевой собственности;

Объект исследования. Объектом исследования являются закономерности формирования и движения правоотношений общей долевой собственности и их элементов: субъектов, объектов, содержания.

Предмет исследования. Предмет исследования составляет законодательство, судебная практика и доктрины, разработанные в изучаемой области.

Методология исследования. В качестве методологической основы исследования используются общелогические методы (анализ, синтез, обобщение, абстрагирование, индукция и дедукция, аналогия, системно-структурный метод); группа частно-научных методов (методы толкования права, конкретно-социологический метод).

Источники исследования. Для изучения общей долевой собственности были использованы зарубежные и отечественные нормативно-правовые источники, научные монографии, учебные пособия, справочные издания, периодическая печать.

Научная новизна. Диссертация является монографическим исследованием, в котором на базе отечественной теории, российского законодательства и практики разработаны теоретические правовые основы общей долевой собственности, а также выявлен механизм взаимодействия ее элементов; сформулированы и обоснованы предложения по правильному толкованию действующего гражданского законодательства об общей долевой собственности и его совершенствованию.

На защиту выносятся следующие положения.

1. В силу своей «неполноты» в сравнении с классическим правом собственности понятие общей долевой собственности определено в двух правовых значениях - условном (собирательном) и сущностном.

Условное (собирательное) значение связано с наличием в общей долевой собственности не только абсолютных, но и не свойственных праву собственности относительных элементов (соглашение между сособственниками, право преимущественной покупки и.т.п.). Таким образом, она предстает абсолютно-относительным правоотношением двух или более лиц в отношении материального и идеальных объектов (долей).

В сущностном (узком) значении право общей долевой собственности есть абсолютное невещное имущественное право (право собственности) двух или более лиц на свои идеальные доли единой материальной вещи.

2. Материальная вещь предстает фундаментом, на котором формируются правоотношения общей собственности, однако непосредственного права собственности на нее нет как у сособственников, действующих сообща, так и у каждого из них в отдельности. Поэтому когда сособственники определяют порядок владения и пользования общей вещью или отчуждают ее, каждый из них реализует свое право собственности на долю в этой вещи посредством договорных правоотношений (например, при отчуждении вещи требуется общее согласие сособственников и сам договор об отчуждении).

3. Право собственника на идеальную долю реализуется непосредственно в правомочии распоряжения ею. Правомочия пользования проявляются в соглашениях сособственников. Правомочия владения и пользования вещью опосредованы и составляют производное вещное право сособственника.

4. В абсолютно-относительных правоотношениях общей долевой собственности имеет место два вида объектов – общая вещь и идеальная доля каждого из сособственников. В силу различных прав на них правомочия владения, пользования и распоряжения оказались рассредоточенными непосредственно или в трансформированном виде между сособственниками как целым, а также между ними как относительно самостоятельными субъектами.

Целесообразно в этой связи дополнить перечень объектов гражданских прав включением в ст. 128 ГК РФ доли вещи.

5. Так как фундаментом общей собственности является материальная вещь, без которой общая собственность не возникает, диссертант полагает невозможным применение модели общей собственности к абсолютным имущественным отношениям невещного характера (ценные бумаги, доли в уставных капиталах коммерческих организаций).

6. Право общей долевой собственности при долевом участии в строительстве могоквартирных жилых домов является структурно-сложным, развивающимся явлением.

С момента заключения договора участники долевого строительства приобретают абсолютное невещное имущественное право участия, содержанием которого является право на получение в собственность определенной жилой площади. С передачей участнику долевого строительства этой площади право участия трансформируется в право собственности на данное жилое помещение и право на идеальную долю общих объектов и мест пользования (лифт, крыша, коридоры и др.).

7. Для усиления гарантий права участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов необходимо внести изменения в ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указав, что только участники долевого строительства приобретают право залога на жилые помещения в многоквартирном доме до передачи их в собственность участникам. Залоговые отношения возникают в силу закона.

8. В целях устранения образования параллельных управляющих организаций в многоквартирных жилых домах, которые создают сложности и противоречия, следует в ЖК РФ закрепить правовой статус товарищества собственников жилья (ТСЖ), членство в котором носило бы обязательный характер.

Обязательное участие в ТСЖ предопределяется нахождением в собственности жилого помещения.

9. Необходимо распространить действие норм СК РФ, касающихся режима собственности супругов, на лиц, не состоящих в зарегистрированном браке по принципу факта совместного проживания, ведения общего хозяйства, совместного воспитания детей.

10. До регистрации КФХ его члены в императивном порядке на основе договора должны определить собственность КФХ и размер своей доли в ней;

избрать главу КФХ и наделить его исчерпывающим перечнем полномочий по управлению и распоряжению собственностью. Гражданско-правовую ответственность перед третьими лицами КФХ будет нести в пределах балансовой стоимости своего имущества, а в случае недостаточности средств дополнительная ответственность должна быть возложена на его членов.

Научно-практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные в результате исследования выводы и предложения могут быть использованы при устранении пробелов, противоречий и применении норм о праве общей долевой собственности, что должно способствовать стимулированию правомерной и экономически целесообразной (выгодной) деятельности долевых сособственников; они могут найти применение в правотворческом процессе современной России в целях оптимизации и повышения эффективности гражданского и семейного законодательства.

Эти научно-теоретические результаты стимулируют новые поисковые усилия по данной проблематике.

Материалы диссертации могут оказаться полезными при чтении базовых и специальных курсов по гражданскому праву в вузах.

Апробация исследования. Диссертация обсуждалась на кафедре гражданского и предпринимательского права Юридического института Северо-Кавказской академии государственной службы. Основные выводы и предложения диссертации изложены автором в опубликованных работах. Диссертант принимал участие в конференции «Товарно-денежные отношения, собственность, право собственности», состоявшейся 23-24 марта 2006 г. в СКАГС. (Сборник докладов и тезисов выступлений на научно-практической конференции 23-24 марта 2006г. Ростов-на-Дону. Издательство СКАГС, 2006.)

Структура диссертации. Структура диссертации обусловлена целью, задачами и логикой научного исследования и состоит из введения, трех глав, двенадцати параграфов, заключения и библиографического указателя. Общий объем диссертации составляет 145 страниц, а библиография включает 105 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Некоторые взгляды и положения, содержащиеся в настоящей диссертации, ранее были изложены в статье, написанной в соавторстве с С.А.Зинченко.

Во “Введении” обосновывается актуальность темы, формируется цель и основные задачи, методологические основы исследования, определяются научная новизна и практическая значимость работы и ее апробация.

Первая глава «Понятие права общей долевой собственности» посвящена концептуальным подходам к исследованию права общей долевой собственности, его природы и современным научным доктринам. На этот счет в § 1 этой главы «Концептуальные подходы к исследованию права общей долевой собственности» были выработаны исходные методологические начала, которые затем использованы при раскрытии всех проблем, обозначенных в целях и задачах диссертационного исследования. Суть их состоит в следующем:

1. Общая долевая собственность базируется на трансформационных механизмах классического права собственности с его традиционными правомочиями владения, пользования и распоряжения.

2. В реальном механизме функционирования правоотношений общей собственности возникает два объекта: вещь (вещи) и доля (доли).

3. При любом распоряжении имуществом речь должна идти о реализации непосредственно не вещного правомочия сособственников, а договорного соглашения, основанного на абсолютном имущественном праве сособственников на идеальную долю.

4. «Совмещение» абсолютного права участника общей собственности на идеальную долю и адекватную ей вещь в ходе функционирования этой собственности происходит во вторичных отношениях, а именно: при непосредственном владении и пользовании вещью конкретным сособственником.

5. Принципиальное различие между реальной и идеальной долями в отношениях общей собственности кроется в двойственной природе вещи как товара.

В параграфе 2. « К вопросу о становлении и ограничении права собственности» отмечается, что становление отношений собственности носит динамичный и вариантный характер, находясь в постоянном развитии; их оценку возможно дать, лишь опираясь на анализ конкретного исторического периода. С историческим периодом напрямую связаны и отношения по ограничению прав собственности. В каждом конкретном периоде истории действовал тот или иной механизм ограничения отношений собственности (воля индивида, нормы морали и обычаи, политическое принуждение, экономические отношения).

В параграфе 3 « Природа права общей долевой собственности в научных доктринах» анализируются взгляды ученых (Д.М. Генкин, Н.Н. Мисник, М.Г. Маркова, Р.П. Мананкова, Г.Ф. Шершеневич и др.) на природу общей долевой собственности и основные ее элементы (субъекты, объекты, абсолютные и относительные связи, права и обязанности сособственников) и проводится идея о том, что «цементирующим» началом в ней выступает вещь, но в то же время идеальная доля как объект и как право предстает определяющим элементом. Это противоречие кроется в самой природе общей долевой собственности. Причем субъект общей собственности имеет на нее право собственности в аспекте идеальной доли и производное вещное право по владению, пользованию вещью, в котором опосредовано реализуется и право на идеальную долю.

Глава вторая «Правоотношения общей долевой собственности» посвящена анализу механизма движения общей долевой собственности, взаимодействия ее субъектов, относительных и абсолютных связей.

В параграфе 1 «Основания возникновения общей собственности и ее участники» подчеркивается, что гражданское законодательство не содержит ограничений по кругу лиц, которые могут быть участниками общей собственности. Сособственниками вправе выступать государственные и муниципальные образования, юридические лица, физические лица (граждане РФ, иностранцы, лица без гражданства). Ограничения существуют только в тех случаях, когда предусмотрен прямой запрет для тех или иных субъектов выступать собственниками конкретного имущества или запрет на объединение имущества определенных субъектов. Например, когда имущество может находиться только в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 212 ГК). Отношения, когда одно имущество принадлежит на праве собственности двум или более лицам, следует отличать от отношений, когда выделенные в натуре части одного имущества (например, разделенный между собственниками жилой дом) находятся в собственности разных лиц. К первым применяется режим общей собственности, ко вторым указанный режим не применяется, каждая из выделенных частей является отдельным объектом права собственности конкретного лица.

В параграфе 2 «Абсолютные элементы в правоотношениях общей долевой собственности» выявляются эти правоотношения и устанавливается «нагрузка», которую они выполняют в статике и динамике общей долевой собственности. Подчеркивается, что абсолютные правоотношения находятся как бы в «союзническом» положении по отношению к относительным и при отчуждении вещи, и при осуществлении владения и пользования ею.

В параграфе 3 «Относительные элементы в правоотношениях общей долевой собственности» проводится идея о том, что относительные элементы как бы «запускают» вещно-правовые и являются их мерилом с учетом абсолютного (невещного) права на идеальные доли сособственников. Показано, что сособственник в качестве субъекта вещного права приобретает это право из его договорного соглашения с сособственниками, выступающими противоположной стороной. Производное вещное право существует до тех пор, пока имеет место соглашение. Все это не препятствует «обособленному» сособственнику при распоряжении всеми сособственниками объектом общей собственности как единым целым. Эта реализация ведет к приращению невещного и производного вещного права. Выявленные механизмы взаимодействия вещно-правовых и относительных элементов в общей долевой собственности позволили представить общую правовую «картину» долевой собственности в ее статическом и динамическом виде, состоящей в следующем.

Вследствие своей «неполноты» по сравнению с классическим правом собственности общая долевая собственность определена в двух правовых значениях - условном (собирательном) и сущностном.

Условное (собирательное) значение связано с наличием в ней не только абсолютных, но и не свойственных праву собственности относительных элементов (соглашение между сособственниками, право преимущественной покупки и т.п.). Таким образом, общая долевая собственность в узком значении предстает абсолютно-относительным правоотношением двух или более лиц в отношении материального и идеальных объектов (долей).

В сущностном (узком) значении право общей долевой собственности есть абсолютное невещное имущественное право (право собственности) двух или более лиц на свои идеальные доли единой материальной вещи.

Материальная вещь выступает фундаментом, на котором формируются правоотношения общей собственности, однако непосредственного права собственности на нее нет ни у сособственников, действующих сообща, ни у каждого из них в отдельности. Поэтому когда сособственники определяют порядок владения и пользования общей вещью или отчуждают ее, каждый из них реализует свое право собственности на долю в этой вещи посредством договорных правоотношений (например, при отчуждении вещи требуется общее согласие сособственников и сам договор об отчуждении).

Право собственника на идеальную долю реализуется непосредственно в правомочии распоряжения ею. Правомочия пользования проявляются в соглашениях сособственников. Правомочия владения и пользования вещью опосредованы и составляют производное вещное право сособственника.

В абсолютно-относительных правоотношениях общей долевой собственности имеет место два вида объектов – общая вещь и идеальная доля каждого из сособственников. В силу различных прав на них правомочия владения, пользования и распоряжения оказались рассредоточенными непосредственно или в трансформированном виде между сособственниками как целым, а также между ними как относительно самостоятельными субъектами.

Целесообразно в этой связи дополнить перечень объектов гражданских прав включением в ст. 128 ГК РФ доли вещи.

Так как фундаментом общей собственности является материальная вещь, без которой общая собственность не возникает, полагаем невозможным применение модели общей собственности к абсолютным имущественным отношениям невещного характера (ценные бумаги, доли в уставных капиталах коммерческих организаций).

В третьей главе « Отдельные виды права общей долевой собственности» анализируются теоретико-практические проблемы отношений долевой собственности, возникающих из договоров простого товарищества и долевого строительства жилых домов, квартир и нежилых помещений; при реализации права общей долевой собственности на жилые дома и помещения; на нежилые дома и нежилые помещения, при осуществлении права собственности в условиях брака, фактических брачных отношений, организации и деятельности крестьянско-фермерских хозяйств, профсоюзных организаций.

В параграфе 1 «Особенности общей собственности в договорах простого товарищества и долевого строительства жилых домов, квартир и нежилых помещений» доказывается, что отличительной чертой договора простого товарищества и долевого участия в строительстве является то, что при долевом участии в строительстве с оплатой взноса участник не приобретает права собственности на объект строительства до его фактической передачи, он находится в собственности застройщика.

Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве регулирует отношения по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. При этом к иным объектам недвижимости в соответствии с Законом относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и прочие объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. определяет договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости как такой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (объект долевого строительства) и после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К положительным моментам Закона можно отнести то, что в договоре четко определяется объект недвижимости согласно проектно-сметной документации, от которой застройщик не имеет права отклониться, в противном случае это повлечет расторжение договора с возмещением убытков участнику долевого строительства. Так же четко определяется срок передачи объекта и, главное, его цена, которая включает в себя возмещение всех затрат застройщика и оплату его услуг. Поэтому вопросы об увеличении или уменьшении доли участника в связи с переплатой или недоплатой взноса не могут возникнуть, что имело место ранее при заключении договора простого товарищества. Все вопросы, связанные с изменением цены и соответствующих условий, а также с пролонгацией сроков передачи объекта в собственность участника, подлежат регулированию договором. На отношения участника и застройщика в части качества передаваемого объекта распространяется действие Закона «О защите прав потребителей», если объект носит некоммерческое назначение. В частности, при отступлении застройщиком от условий договора, касающихся качества объекта, участник вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены, возмещения расходов на устранение недостатков, а также просто расторгнуть договор с последующим возложением на застройщика требований об уплате процентов и внесенных денежных средств.

Строительство объекта завершается получением застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта с последующей его передачей участнику. С этого момента в случае принятия объекта регистрируется переход права собственности участника на объект (при условии полной оплаты цены договора).

Основной новеллой Закона является попытка законодателя защитить интересы участников долевого строительства посредством возложения на застройщика обязанности по регистрации договора долевого участия в строительстве в органе, осуществляемом государственную регистрацию объектов недвижимости. Так, при регистрации права собственности застройщика на не завершенный строительством объект этот объект автоматически считается находящимся в залоге всех участников долевого строительства.

Право общей долевой собственности при долевом участии в строительстве могоквартирных жилых домов является структурно-сложным, развивающимся явлением.

С момента заключения договора участники долевого строительства приобретают абсолютное невещное имущественное право участия, содержание которого составляет право на получение в собственность определенной жилой площади. С передачей участнику долевого строительства этой площади его право участия трансформируется в право собственности на это жилое помещение и право на идеальную долю общих объектов и мест пользования (лифт, крыша, коридоры и др.).

Для усиления гарантий права участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов необходимо внести изменения в ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указав, что только участники долевого строительства приобретают право залога на жилые помещения в многоквартирном доме до передачи их в собственность участникам. Залоговые отношения возникают в силу закона.

В параграфе 2 « Право общей долевой собственности на жилые дома и помещения» отмечается, что в действующем законодательстве не решен вопрос об определении идеальной доли члена ТСЖ в праве общей собственности на вновь построенные объекты недвижимости на земельном участке, находящемся под многоквартирным домом, или доли в праве общей собственности на пристройки, надстройки. Не определена обязанность ТСЖ по определению этих долей и их последующей регистрации за каждым членом ТСЖ. Фактически, как и в ранее действовавшем законодательстве, продолжает существовать двойственная собственность на многоквартирный дом. Более того, согласно положениям гражданского законодательства, ТСЖ как юридическое лицо, обладающее правоспособностью с момента осуществления постройки дополнительных объектов недвижимости, приобретает на них право собственности. Эти объекты фактически не находятся в общей долевой собственности членов ТСЖ, за счет этих объектов их доли не увеличиваются. Члены ТСЖ выступают лишь учредителями ТСЖ, да и то не все, а лишь те, которые приняли участие в его организации. Не ясно и то, в каких случаях члены ТСЖ могут определить свои идеальные доли в общем имуществе ТСЖ.

Таким образом, в соответствии с действующим жилищным законодательством существует общая долевая собственность членов ТСЖ на многоквартирный дом, общая собственность членов ТСЖ на дом и собственность ТСЖ на пристроенные к дому объекты недвижимости, что не является нормативным с точки зрения положения собственности в гражданском обороте.

В целях устранения образования параллельных управляющих организаций в многоквартирных жилых домах, которые создают сложности и противоречия, следует в ЖК РФ закрепить правовой статус товарищества собственников жилья (ТСЖ), членство в котором носило бы обязательный характер.

Обязательное участие в ТСЖ предопределяется нахождением жилого помещения в собственности.

В параграфе 3 «Право общей долевой собственности на нежилые помещения» анализируются научные взгляды по данному вопросу В.А.Лапача, К.И. Скловского, С.А. Зинченко, С.Э. Корха и др. и вносятся предложения по устранению сложившихся пробелов в гражданском законодательстве в области регулирования общественных отношений, возникающих в связи с реализацией права общей долевой собственности. А именно, предлагается в ЖК РФ закрепить право общей долевой собственности домовладельцев на всю нежилую недвижимость, находящуюся в собственности ТСЖ.

Под нежилыми помещениями понимается недвижимое имущество, находящееся в жилых помещениях, включая встроено-пристроенные помещения, и обособленные здания (сооружения), предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

В параграфе 4 «Право собственности на имущество и его трансформации в браке и при фактических брачных отношениях» на основе системного анализа данных отношений предлагается решить проблему общей долевой собственности, возникшей в результате фактических брачных отношений, путем распространения действия норм СК РФ, касающихся режима собственности супругов, на лиц, не состоящих в зарегистрированном браке, по принципу факта совместного проживания, ведения общего хозяйства, совместного воспитания детей.

В параграфе 5 «Право общей собственности крестьянско-фермерских хозяйств» обосновывается необходимость оптимизации правовой модели КФХ путем устранения двойственной трактовки природы его собственности и вытекающих из нее правомочий. В рамках данного подхода рекомендуется, что до регистрации КФХ его члены в императивном порядке на основе договора должны определить собственность КФХ и размер своей доли в ней; избрать главу КФХ и наделить его исчерпывающим перечнем полномочий по управлению и распоряжению собственностью. Гражданско-правовую ответственность перед третьими лицами КФХ будет нести в пределах балансовой стоимости своего имущества, а в случае недостаточности средств дополнительная ответственность должна быть возложена на его членов.

В параграфе 6 « Режим собственности в профсоюзных организациях» отмечается, что профсоюзные организации, ассоциация (объединение) профессиональных союзов приобретают статус юридического лица с момента ее государственной регистрации. В то же время решение о регистрации принимают сами профсоюзные органы. Это позволяет сделать вывод о том, что ассоциация (объединение) может как являться юридическим лицом, так и не быть таковым. Следовательно, правовой режим имущества профсоюзов может быть различным. Если ассоциация (объединение) является юридическим лицом, то имущественные права ее участников будут регулироваться на основании гражданского законодательства. Во втором случае, когда ассоциация не выступает как юридическое лицо, имущественные взаимоотношения ее членов должны регулироваться заключаемым ими соглашением. Подобное соглашение, по нашему мнению, необходимо предусмотреть в законодательстве о профессиональных союзах.

В Заключении формируются и обобщаются основные выводы диссертационного исследования, представляющие, по мнению диссертанта, наибольший интерес, вносятся теоретические и практические предложения по совершенствованию законодательства.

По теме диссертации опубликованы следующие работы (общим объемом 2,82 п.л.).

1. Зинченко С.А., Тютюник П.Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: проблемы, решения // Северо-кавказский юридический вестник. 2004. №1. - 1 п.л.

2. Тютюник П.Н. Право собственности на природные ресурсы // Товарно-денежные отношения, собственность, право собственности // Сборник докладов и тезисов выступлений на научно-практической конференции 23-24 марта 2006г. Ростов-на-Дону, 2006. Издательство СКАГС. - 0,34 п.л.

3. Тютюник П.Н. Защита прав покупателей жилых квартир: вопросы правоприменительной практики// Северо-Кавказский юридический вестник. 2004. №1. - 0,5 п.л.

4.Тютюник П.Н. Особенности общей собственности в договорах простого товарищества и долевого строительства жилых домов, квартир, нежилых помещений // Философия права. 2006. №2(18) - 0,33 п.л.

5. Тютюник П.Н. Полнота права общей долевой собственности // Правовые реформы в России: Теория и практика осуществления. 2004.-0,3 п.л.

6. Тютюник П.Н. Собственник и наниматель жилого помещения: вопросы правового регулирования // Проблемы развития юридической науки и образования. Ростов-на-Дону: Издательство СКАГС, 2004.-0,35 п.л.

Blog

Общая долевая собственность в гражданском законодательстве россии

Содержание

ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИИ