Комиссия по экономическому развитию и поддержке предпринимательства резолюция слушаний

Вид материала

Документы

Содержание Специальный комплекс мер по стимулированию строительства доходных домов экономического класса Регулярный государственный конкурс проектных решений арендного жилья Региональные и муниципальные конкурсы на аренду жилья по фиксированным ценам

Подобный материал:

• Заседание Амурского отделения Клуба политического действия «4 ноября», 2116.39kb.
• Положение об отделе по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры, 122.66kb.
• Доклад заместителя главы администрации города по экономическому развитию на заседании, 102.02kb.
• Центр политической информации Мониторинг И. И. Сечин комиссия по контролю за осуществлением, 920.45kb.
• Постановление от 23 сентября 2011 г. N 468-пп о государственной поддержке начинающих, 551.89kb.
• Рекомендаци и по обеспечению координации программ, реализуемых по государственной поддержке, 878kb.
• Рекомендаци и по обеспечению координации программ, реализуемых по государственной поддержке, 878.15kb.
• Должностная инструкция ведущего специалиста отдела экономического развития, торговли, 20.9kb.
• Положение о комиссии по потребительскому рынку Общественного совета по развитию малого, 78.08kb.
• Резолюция слушаний «О реализации мер поддержки отечественного автомобилестроения, 58.45kb.

КОМИССИЯ ПО ЭКОНОМИЧЕСКОМУ РАЗВИТИЮ И ПОДДЕРЖКЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА


РЕЗОЛЮЦИЯ СЛУШАНИЙ

«Создание массового рынка легального арендного жилья как средство преодоления кризиса в строительной отрасли, способ удовлетворения спроса граждан на доступное жильё и фактор активизации трудовой мобильности населения»


Мировой кризис стартовал обвалом жилищного рынка США, перегретого ипотекой. Близкая ситуация возникла к 2008г. и на российском жилищном рынке. Несмотря на незначительные объёмы выдачи ипотечных кредитов, разогрев цен на жильё обеспечивала государственная политика, стимулировавшая только рынок купли-продажи жилья, что при тотальном дефиците предложения качественного жилья на рынке, было системной ошибкой. Кризис на жилищном и строительном рынке в России был неизбежен, и мировой кризис помог скрыть проблему в череде других. Ситуацией нужно воспользоваться и оперативно привести структуру жилищной политики в сбалансированное состояние, добавив к реализуемым направлениям «противовесы», обеспечивающие быстрые перетоки ресурсов из купли-продажи в аренду жилья, и из банковской системы в гражданскую кредитно-строительную кооперацию, или наоборот, с целью поддержания равновесной ситуации в системе «предложение/спрос» при невысоких ценах на жилищном рынке.


Кризис вызвал на жилищном рынке России:

• почти полную остановку массового жилищного строительства, чреватую потерей достигнутой мощности строительного комплекса на долгую перспективу;
  
• падение цен и спроса на жильё, в том числе из-за недоверия потенциальных дольщиков;
  
• готовность людей к смене места жительства ради заработка, нереализуемую из-за отсутствия государственной и корпоративной поддержки легального рынка арендного жилья.
  

Реанимировать докризисные масштабы жилищного строительства докризисными же методами невозможно. Но тогда под угрозой оказывается вся строительная отрасль, обременённая кредитами и социальными обязательствами, не успевшая провести значимое перевооружение на современные и инновационные технологии. Если невозможно строить много жилья для продажи, значит, следует строить жильё для найма.

Особенно опасной для жилищной политики становится угроза системного конфликта обманутых дольщиков с девелоперами и властью. Отсутствие ипотеки резко снизило платёжеспособный спрос, и возродить его, без альтернатив покупке жилья в кредит, будет очень сложно.

Перемещение человека к новому месту занятости напрямую связано с решением о кратко- и средне срочной смене места жительства. И купля-продажа жилья в таком случае – не лучшее решение. В развитых и бедных странах эта проблема разрешается успешно. В развитых – развитым рынком арендного жилья и социальными программами адаптации мигрантов и эмигрантов к новому месту занятости и жительства. В бедных - активной временной эмиграцией в благополучные страны с избыточным рынком непрестижного труда, в т.ч. в Россию.

Россия не относится ни к первому, ни ко второму типу стран. Трудовая миграция коренного населения страны ничтожно мала. И тому есть несколько причин:

• высокий уровень образования и социального обеспечения, но в большей степени жёсткая политика принуждения к оседлости в СССР выработали у большей части населения устойчивую привычку к месту;
  
• ускоренная и неразборчивая приватизация жилого фонда привязала 70% граждан к собственности на жильё, которое большинство считает «единственной ценностью». В этом случае смена жилья не только не рассматривается по причине низкой платёжеспособности, но и часто невозможна из-за низких потребительских свойств (старые хрущобы и ветхие дома), т.е. неликвидности жилища;
  
• миграционное законодательство не предусматривает никаких льгот мигрантам в период адаптации на новом месте работы и жительства;
  
• cерый арендный рынок жилья не только не защищает мигрантов от махинаций риэлторов и арендодателей, но и предлагает им (арендаторам), как правило, жильё крайне низкого качества по неадекватно высокой цене (жить десятками человек в малогабаритных квартирах русские заслуженно считают ниже своего достоинства);
  
• работодатели не имеют возможности содействовать мигрантам в решении жилищной проблемы по приемлемой цене (общежития проданы и ликвидированы, компенсации работникам за аренду возможны только с прибыли предприятий, строительство новых корпоративных общежитий обременительно);
  
• найти подходящее арендное жильё в дистанционном режиме невозможно.
  

Вывод: без формирования цивилизованного рынка арендного жилья в самом массовом сегменте эконом-класса невозможно реанимировать строительную отрасль, перезапустить жилищный рынок и активизировать трудовую миграцию населения по стране, в первую очередь из бесперспективных поселений.


Развивать арендный рынок придётся с нуля, т.к. в отличие от рынка купли-продажи жилья, он прежде всего сервисный, т.е. требующий специальной организации обслуживания жильцов – арендаторов.


* * *

Участники Слушаний обращаются к Президенту, Правительству и Федеральному Собранию Российской Федерации с предложением об оперативном принятии комплексной программы развития рынка арендного жилья, которая в частности должна предусматривать:

1. Специальный комплекс мер по стимулированию строительства доходных домов экономического класса. В этот класс жилья целесообразно перевести молодые семьи и бюджетников, введя для них, а также студентов, арендные сертификаты (аналог жилищных сертификатов), обращаемые также и на коммерческом рынке (в т.ч. среди индивидуальных арендодателей).
   
2. Регулярный государственный конкурс проектных решений арендного жилья социального и эконом- классов.
   
3. Механизм муниципального и государственного заказа на строительство жилья для срочного социального найма (не путать с бессрочным социальным наймом). Бессрочный социльный найм сохранить до признания домов аварийными, затем перевести жильцов в режим срочного социального найма. Право на пользование этим жильём должны получить малоимущие, лишенцы и переселенцы, а также отселенцы по судебным решениям. Переселенцам «по призыву» также целесообразно выдавать арендные сертификаты на ограниченный срок (прежде всего по программам репатриации и освоения Востока).
   
4. Региональные и муниципальные конкурсы на аренду жилья по фиксированным ценам для трудовых мигрантов.
   
5. Целый ряд гражданских институтов коммерческого (свободного) рынка арендного жилья: саморегулируемые организации управляющих арендным жильём, общества защиты прав арендодателей и арендаторов, а также некоммерческие объединения индивидуальных арендодателей (объединенные фонды арендного жилья).
   
6. Стимулы к легализации (специальные режимы регистрации и налогообложения) как для арендаторов, так и для арендодателей и к строительству доходных домов (специальные режимы предоставления и аренды земли, тарифная политика, подготовка специалистов, арендные сертификаты (субсидии) и т.п.).
   

В сложившейся ситуации реализацию Программы развития рынка арендного жилья следует начать с санации объектов долевого строительства:

1. Кризис резко обострил проблему незавершённого строительства, что на фоне остановки продаж долей в строящихся объектах (из-за недоверия граждан), провоцирует кризис обманутых дольщиков. Из-за отсутствующей статистики сложно прогнозировать масштаб проблемы, но можно с уверенностью констатировать, что количество объектов долевого строительства с недопроданными долями очень велико! И это повод для поиска оперативного решения вне рынка продаж.
   
2. Наилучшим решением нам представляется выкуп долей в недостроенных многоквартирных домах по всем сегментам жилья (социальный, эконом, бизнес, премиум) по дисконтированным, но близким к коммерческим ценам, в которых можно обособить целые подъезды под доходные дома.
   
3. Государство может ограничиться под это направление субсидированием кредитов до уровня 1/3 ставки рефинансирования Ц/Б на 10 летний период, а также гарантиями на период до образования качественного предмета залога. Нужна специальная программа долгосрочного банковского ипотечного кредитования под залог доходных домов (Сбербанк, ВЭБ, ВТБ).
   
4. Получатели субсидируемых кредитов должны взять обязательство целевого использования построенного жилья без права продажи до погашения кредита (при досрочном погашении кредита заёмщик должен компенсировать субсидии государству).
   
5. Выкуп долей в недостроенных домах и администрирование программы льготного кредитования управляющих доходными домами рационально возложить на специального государственного агента – Фонд арендного жилья (ФАЖ). Аналог создан в Казахстане после провала программы выкупа недостроев по низким ценам.
   
6. По части доходных домов (эконом-класс), следует предусмотреть региональные и муниципальные льготы с целью создания механизма регулирования тарифов на арендную плату.
   

Создание легального рынка доходных домов обеспечит запуск механизма частного инвестирования в строительство арендного жилья и формирование специализированного сервиса. Появление доходных домов в каждом регионе создаст прецедент выбора между покупкой жилья, арендой в нелегальном секторе и арендой легального жилья с комплексом специальных услуг.

Такая программа может быть разработана оперативно (3 – 4 месяца) и позволит существенно сэкономить при санирования объектов, по которым возник конфликт с дольщиками. В процессе реализации программы будет легче разработать законодательное обеспечение арендного рынка.


Кризис развеял миф об экономической неэффективности арендного жилья. При минимальной государственной поддержке арендное жильё станет инструментом безрисковых инвестиций, как более доходным, так и более безопасным, чем инвестиции в большинство безрисковых ценных бумаг, особенно иностранных. Поэтому, в Программе развития рынка арендного жилья необходимо предусмотреть институты и инструменты долгосрочной финансовой поддержки, например такие, как ипотека доходных домов (в т.ч. с участием АИЖК); специальные ЗПИФ недвижимости; размещение средств ПФР и НПФ в бумаги, обеспеченные арендным жильём и т.п.


* * *

Однако, участники Слушаний считают, что только мерами по развитию жилищной аренды реконструкция российской жилищной политики не должна ограничиваться. Необходимо развивать и другие направления, ведущие к расширению условий для улучшения качества жилья и среды обитания граждан, в первую очередь:

• Формирование общественных (публичных) стандартов эффективности жилья (переход к новому качеству жизни граждан). Аналоги таких стандартов созданы в США (LEED) и Великобритании (BREEAM).
  
• Радикальное увеличение стимулов к массовому строительству единиц эффективного жилья, в первую очередь экономического класса (отказ от приоритетного стимулирования спроса и гонки за квадратными метрами, рост числа участников строительства и конкуренции на рынке).
  
• Поддержка инноватики в жилищной сфере. Акцент на инновациях в современной жилищной политике необходим, т.к. именно жильё, и градообустройство становятся основным «инновационным магнитом». Необходима поддержка не столько технологических, сколько социальных инноваций. Существующие формы поддержки ориентированы в основном на ранее внедрённые (как правило, за рубежом) инновации, а поддержка внедренческой стадии российских разработок в строительстве практически отсутствует. Необходим правовой статус для объектов прикладной экспериментальной застройки и система мер по их поддержке.
  
• Реконструкция городских кварталов. Обустройство новых территорий не обеспечивает достаточный прирост жилищного фонда, и особенно реконструкцию городов. Необходима программа реконструкции городских кварталов в многофункциональные жилые комплексы на основе новейших технологий и концепций городского развития. За счёт энергоэффективной модернизации без отселения жильцов, уплотнения застройки без ухудшения качества жизни и среды обитания можно добиться прироста жилищного фонда и сократить издержки на развитие коммунальных сетей и транспортной инфраструктуры.
  

25.05.2009г.