Формирование земельных активов для создания системы земельно-ипотечного кредитования (на примере Красноярского края)
| Вид материала | Автореферат |
- Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
- Концепция системы земельно-ипотечного кредитования москва 2007, 1151.28kb.
- Концепция системы земельно-ипотечного кредитования москва 2007, 1151.44kb.
- Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
- 1 Необходимым условием включения сельскохозяйственных товаропроизводителей в программу, 185.04kb.
- 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
- Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
- Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
- Формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным, 443.68kb.
- Закон края «о краевой целевой программе «развитие земельно-имущественных отношений, 198.91kb.
На правах рукописи
Алькова Евгения Владимировна
Формирование земельных активов для создания
системы земельно-ипотечного кредитования
(на примере Красноярского края)
Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным
хозяйством (землеустройство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Москва 2009
Работа выполнена на кафедре городского кадастра ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».
Научный руководитель:
Виктор Николаевич Хлыстун, доктор экономических наук, профессор, академик Россельхозакадемии.
Официальные оппоненты:
Алексей Семенович Миндрин, доктор экономических наук, профессор, член-корреспондент Россельхозакадемии, директор Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве;
Гайдамака Александр Евгеньевич, кандидат экономических наук, доцент, генеральный директор ООО «American Appraisal» (AAP).
едущая организация:
Ведущая организация: ФГОУ ВПО «Красноярский государственный аграрный университет».
Защита диссертации состоится «14» мая 2009 г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15, конференц-зал.
Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15, ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству», диссертационный совет.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».
Автореферат разослан и размещен на сайте guz.ru «8» апреля 2009 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова
Общая характеристика работы
Актуальность темы исследования. В условиях недостатка собственных средств во многих отраслях развивающейся экономики России необходим поиск различных путей по привлечению инвестиционных ресурсов. Надежным видом обеспечения кредитов во всем мире считается недвижимость, в первую очередь, земельные участки. Мировой практикой доказано, что земельно-ипотечное кредитование способно привлечь значительный объем внебюджетных инвестиций в экономику. Дореволюционный опыт России подтверждает, что вплоть до 1917 года ипотекой пользовалось две трети частных землевладельцев.
Несмотря на снятие ограничения на залог сельскохозяйственных и частично государственных и муниципальных земель, увеличение числа земельных собственников, в регионах по-прежнему допускается медлительность в формировании самостоятельного сектора финансового рынка – рынка земельно-ипотечного кредитования. Не используется для этих целей значительный залоговый потенциал земли, не ставшей до сих пор гарантом инвестиций и условием их привлечения. Развитие ипотеки земли сдерживается рядом факторов, среди которых следует отметить:
– отсутствие оформленного в установленном порядке права собственности на земельные участки и их улучшений;
– неупорядоченность в правовом и экономическом отношении земельных долей, образовавшихся в процессе земельной реформы;
– неразвитость инфраструктуры земельного рынка;
– отсутствие единых методических подходов к оценке залоговой стоимости земельных участков.
Слабое развитие земельно-ипотечного кредитования объясняется наличием различных нерешенных вопросов в сфере земельно-имущественных отношений. В отношении сельского хозяйства, где земля выступает не только территориальным базисом, но и средством производства, остро стоит проблема низкой доходности сельскохозяйственных организаций, что снижает инвестиционную привлекательность этой сферы для банковского капитала.
Состояние изученности проблемы. Пути развития земельно-ипотечного кредитования исследуются многими научно-исследова-тельскими учреждениями, которые предлагают полнее использовать возможности оборота земель, в том числе их ипотеку. Это необходимо для преодоления экономического отставания отраслей сельского хозяйства, модернизации производства и перехода на инновационный путь развития. Решением этой проблемы занимается целый ряд ученых, что находит отражение в их научных публикациях, монографиях. Теоретические и методические проблемы этого направления экономической науки являются предметом постоянных исследований таких ведущих ученых-экономистов, как В.Р. Беленький, А.А. Варламов, С.Н. Волков, П.Ф. Лойко, О.Б. Леппке, В.В. Милосердов, В.Н. Хлыстун, А.С. Миндрин, А.П. Огарков, А.В. Севастьянов и др. Проблемам развития земельного оборота в стране, в том числе залога земель, посвящены работы Н.И. Кресниковой, Л.В. Поповой, А.Э. Сагайдака, Е.В. Сергацковой, О.Г. Третьяковой, Н.И. Шагайды.
Однако, в силу изменяющихся политических и социально-экономи-ческих условий, данная проблема нуждается в дальнейшем изучении, обобщении накапливаемого опыта, поиске оптимальных решений, особенно в части формировании земельных активов для их использования в качестве залога.
Методологическая база функционирования земельной ипотеки требует постоянной корректировки с учетом реалий экономики в стране и конкретных субъектах Российской Федерации. Вышеизложенное определяет актуальность темы диссертационного исследования, её народнохозяйственную значимость.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является развитие теоретических и методических положений по формированию земельных активов в процессе создания системы земельно-ипотечного кредитования и ее инфраструктуры.
Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:
– исследовать научно-методические положения и практику отечественного и зарубежного опыта земельно-ипотечного кредитования хозяйствующих субъектов с целью применения положительного опыта в современной России;
– проанализировать современное состояние земельно-ипотечного кредитования и тенденции его становления, определить его роль в развитии сельского хозяйства;
– выработать направления совершенствования правовой базы и экономических механизмов регулирования земельных отношений, обеспечивающих формирование устойчивой системы земельно-ипотечного кредитования, тесно увязанной с инфраструктурой рынка земли и объектов недвижимости;
– обозначить условия формирования земельных активов для вовлечения в систему земельно-ипотечного кредитования и разработать рекомендации по применению залоговых инструментов для различных видов земельных активов;
– уточнить содержание землеустроительных и кадастровых работ, обеспечивающих создание пространственной и информационной базы для развития земельно-ипотечного кредитования в регионе;
– определить формы государственного участия в развитии системы земельно-ипотечного кредитования и возможности привлечения финансовых ресурсов в эту систему на региональном уровне.
Предметом исследования выступают экономические отношения, возникающие в процессе создания и развития системы земельно-ипотечного кредитования.
Объектом исследования являются земельные ресурсы, используемые в процессе земельно-ипотечного кредитования (на примере Красноярского края).
Исходные материалы. В процессе исследования использованы законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства России, законодательные акты Красноярского края, нормативные документы Роснедвижимости, земельно-учетная, отчетная экономическая и статистическая информация, электронные ресурсы, справочные материалы и специальная научная литература.
Методика и методология исследования. Теоретической и методологической основами исследования являются основополагающие законы развития природы и общества, труды отечественных и зарубежных ученых экономистов, землеустроителей и юристов в области правового и экономического регулирования земельных отношений, в сфере развития аграрного сектора страны и кредитной системы. В работе использованы экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы исследования.
Научная новизна работы заключается в следующем:
– уточнены и дополнительно сформулированы отдельные теоретические и методические положения создания системы земельно-ипотечного кредитования как совокупности элементов, образующих определенную целостность и единство, находящихся во взаимодействии с факторами внутренней и внешней среды;
– выявлены условия и факторы, необходимые для развития системы земельно-ипотечного кредитования в современных условиях;
– сформулировано понятие земельных активов, предложена их классификация, позволяющая полнее применять залоговые инструменты;
– разработаны рекомендации по землеустроительному и кадастровому сопровождению формирования земельных активов региона в целях вовлечения в залоговые сделки;
– внесены обоснованные предложения по разработке и реализации целевых региональных программ развития системы земельно-ипотечного кредитования и определены региональные возможности привлечения финансовых ресурсов в систему;
– обоснована необходимость создания в регионах специальных органов, наделенных функциями организации и контроля за проведением работ по земельно-ипотечному кредитованию.
Практическая значимость. Научные положения диссертации и выработанные в ней рекомендации могут быть использованы органами управления субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в практике развития земельно-ипотечного кредитования, при планировании организации использования земельного фонда, а также в процессе поиска дополнительных источников инвестирования в такой важнейший сектор экономики любого региона, как сельское хозяйство.
Разработанные предложения находят практическое применение при разработке коммерческими кредитными организациями, в том числе регионального уровня, программ ипотечного кредитования под залог земельных участков, в том числе программ кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей. Материалы исследования могут использоваться в учебном процессе по курсам: «Ипотечное кредитование», «Менеджмент в землеустройстве», «Экономика недвижимости» и т.д.
Апробация. Основные методические положения диссертационной работы и предложения по их практической реализации докладывались автором и обсуждались на научно-практических конференциях в г. Красноярске (2005–2008 годы).
Ряд положений диссертации нашли применение при разработке Региональной программы развития системы ипотечного жилищного кредитования на территории Красноярского края, утвержденной Постановлением Совета администрации Красноярского края, одним из разработчиков которой является автор. Отдельные материалы диссертационного исследования используются в Сибирском Федеральном Университете при подготовке студентов дневного отделения по дисциплине «Городской кадастр».
Основные положения диссертационного исследования отражены в 7 работах общим объемом 2,15 п.л. (в том числе две работы в журнале по перечню, утвержденному Высшей аттестационной комиссией Министерства образования Российской Федерации).
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка из 131 наименования. Текст изложен на 152 страницах, включающих 24 таблицы и 20 рисунков.
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, формулируются цель и задачи исследования, определяются объект и предмет исследования, обосновываются научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе – «Теоретические основы создания системы земельной ипотеки и опыт ее развития» рассмотрен опыт развития земельной ипотеки в зарубежных странах, а также российский исторический опыт. Исследована сущность системы земельно-ипотечного кредитования, рассмотрены ее элементы и выявлены принципы интеграции системы земельно-ипотечного кредитования с сегментами рынка недвижимости, первичного и вторичного ипотечного рынков. Особое внимание обращено на формирование полноценной правовой базы, обеспечивающей самовоспроизводимость системы земельно-ипотечного кредитования.
Вторая глава – «Анализ возможностей развития системы земельно-ипотечного кредитования» посвящена исследованию тенденций развития земельного рынка в России и созданию условий, ускоряющих внедрение земельно-ипотечных механизмов. Предложено определение понятия «земельный актив» и сформулированы принципы их формирования для вовлечения в систему земельно-ипотечного кредитования. Дана классификация земельных активов и, в соответствии с этой классификацией, предложено использование различных залоговых инструментов.
В третьей главе – «Развитие системы земельно-ипотечного кредитования на региональном уровне» исследованы земельные ресурсы Красноярского края, дана оценка земельно-ипотечного потенциала региона и обозначены основные принципы землеустроительного и кадастрового обеспечения процесса формирования земельных активов. Предложены рекомендации по внедрению на региональном уровне целевых программ, направленных на формирование системы земельно-ипотечного кредитования. Обосновано финансовое обеспечение таких программ.
В выводах и предложениях обобщены основные результаты проведенного исследования научно-методического и прикладного характера.
Основное содержание работы
В мировой экономической системе ипотечное кредитование является одним из наиболее распространенных способов привлечения инвестиций для развития сельскохозяйственного производства.
Анализируя зарубежные ипотечные системы, можно сделать вывод, что они основываются на выработанных, проверенных и общепринятых в банковской практике ипотечного кредитования принципах, обеспечивающих тесную связь залогового права с определенным имуществом, индивидуальные особенности и правовое положение которого с полной определенностью зафиксированы в ипотечной книге. Это создает для всех заинтересованных лиц уверенность, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных в книге. В целом такой подход определяет порядок удовлетворения претензий различных кредиторов данным имуществом.
Основное различие подходов к организации ипотечного кредитования в зарубежных странах заключается в принципах формирования ресурсной базы и механизмах привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного кредитования. Если американская система базируется на привлечении долгосрочных ресурсов с фондового рынка и не предполагает обязательного наличия специализированных ипотечных банков, то европейская система финансируется за счет выпуска специализированными кредитными институтами ипотечных облигаций.
В дореволюционной России практиковались различные формы кредитования под залог земли с вещным обеспечением, схожие или близкие к известным в европейских странах. Государственное регулирование проявлялось в форме утверждения уставов банков министерством финансов, разработки законодательства, стандартизации уставов и системы учета, финансового контроля со стороны министерства финансов. На протяжении 1860-1910-х гг. в отношения по поводу ипотечного кредита была вовлечена значительная часть владельцев сельской и городской недвижимости (25% общинных дворов, что составляло 2,5 млн. крестьянских хозяйств). Обременение залогодателей ипотечными обязательствами стимулировало их к более эффективному использованию земель. Рост объемов ипотечного кредитования происходил в условиях становления и развития рынка ипотечных ценных бумаг. Только в 1904–1913 гг. выпуск ипотечных бумаг составил 58,8% от общего объема выпуска, что было связано с активизацией всеми ипотечными банками эмиссии ценных бумаг. Для развития земельной ипотеки в современных условиях возможно возродить и адаптировать многие элементы существовавшей системы, такие как земельные банки, кредитные общества, межевые суды.
Опыт развития земельно-ипотечных отношений показывает, что земельная ипотека развивалась как система, представляющая собой совокупность элементов (их частей), образующих целостность, обладающую определенными свойствами и обеспечивающую взаимосвязь между элементами. В процессе своего развития система земельно-ипотечного кредитования не претерпела принципиальных изменений. Особенность современной системы в том, что она должна становится целостной самовоспроизводимой подсистемой финансового рынка, позволяющей за счет ипотечных механизмов привлекать необходимые долгосрочные инвестиционные ресурсы путем залога земельных участков. Основные функции этой системы можно обозначить следующим образом:
– привлечение финансовых ресурсов для развития материального производства;
– предоставление и обслуживание кредитов;
– равномерный переток капитала с финансового рынка в банковский сектор и через него – в реальный сектор экономики в виде земельно-ипотечных кредитов;
– эффективное перераспределение земельной собственности.
Земельно-ипотечная система интегрируется с такими сегментами рынка как рынок земли и недвижимости, рынок финансово-посреднических услуг, рынок капитала (финансовый рынок), первичный рынок ипотечных кредитов и вторичный рынок ипотечных активов (ценных бумаг). Система земельно-ипотечного кредитования, как и любая другая, состоит из совокупности элементов. Взаимодействие между элементами обеспечивается договорными отношениями и денежными потоками внутри системы. Основными субъектами выступают: залогодатель, кредиторы (банки), государственные органы, эмитенты, инвесторы. Отношения между субъектами системы возникают в связи с процедурой залога земельных участков, рефинансированием кредитов, эмиссией ценных бумаг и т.д.
Функционирование системы земельно-ипотечного кредитования в России определяется нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения в сфере гражданского, земельного, ипотечного, банковского права. Вся совокупность правовых норм предусматривает создание целостной, предпочтительно унифицированной, системы земельно-ипотечного кредитования, которая должна решать следующие задачи:
– обеспечение возможности собственникам земельных участков привлекать негосударственные инвестиционные ресурсы через легитимные залоговые сделки;
– формирование надежных правовых средств защиты интересов кредиторов и залогодержателей;
– недопущение спекулятивных операций с земельными участками при нестабильности макроэкономических условий на земельном рынке;
– обеспечение сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения в случаях невозврата инвестиционных кредитов.
Основные условия (факторы), необходимые для развития системы земельно-ипотечного кредитования, предлагается сформировать в три группы: правовые, экономические, организационные (табл. 1).
Таблица 1
Условия (факторы) развития системы земельно-ипотечного кредитования
| Правовые | Экономические | Организационные |
| Общие (для развития ипотеки) | ||
| 1.Общее состояние правовой среды | 1. Общий экономический климат в России | 1.Разработка концептуальных подходов при участии государства |
| 2. Способность правовой среды защищать права собственности на объекты недвижимости | 2. Состояние банковской системы и развитие финансового рынка | 2. Наличие инфраструктуры, обеспечивающей функционирование системы по двухуровневой модели |
| 3. Обеспечение законных способов взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога | 3. Наличие системы страхования рисков, связанных с ипотекой | 3. Вовлечение в систему страховых, риэлторских, брокерских, девелоперских и др. структур |
| 4. Наличие отлаженной системы регистрации прав на недвижимое имущество | 4. Определение стоимости недвижимого имущества | - |
| 5. Определение положений законодательства о ценных бумагах | - | - |
| Специальные (для развития земельной ипотеки) | ||
| 6. Упрощение правовых процедур кадастрового учета и регистрации земельных участков | 5. Наличие функционирующего земельного рынка | 5. Создание земельных банков, земельно-ипотечных агентств, земельных бирж и т.д. |
| 7. Совершенствование правовых процедур по оформлению земельных долей | 6. Совершенствование методик и подходов к залоговой оценке земель | 6. Землеустроительное, кадастровое обеспечение залоговых сделок |
| 8.Определение специфики залога земель сельскохозяйственного назначения | 7. Совершенствование механизмов финансирования землеустроительных и кадастровых работ | - |
| 9. Создание благоприятного налогового климата для развития системы земельно-ипотечного кредитования | - | - |
На данном этапе для развития системы земельно-ипотечного кредитования необходимо выполнить при участии государства две первоочередных задачи:
– cформировать полноценную правовую базу, создающую оптимальные и привлекательные условия для всех участников ипотечного рынка и, вместе с тем, ориентированную на сохранение земельного фонда, в первую очередь, особо ценных земель;
– обеспечить консолидированный диалог между органами власти и банковским бизнесом, который, в случае финансовой заинтересованности, может взять на себя решение организационных задач по развитию системы земельно-ипотечного кредитования.
В качестве пространственной основы для земельно-ипотечного кредитования в современных условиях целесообразно рассматривать земельные участки, которые находятся в частной собственности (пространственной базой могут являться и арендованные земли, но в настоящее время не созданы минимально необходимые условия для развития такого вида кредитования). По данным на 01.01.2008 г. в частной собственности находится наибольшее количество земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов (табл. 2).
Таблица 2.
Распределение земель по формам собственности (тыс. га)
| Формы собственности | Земли с.-х. назначения | Земли населенных пунктов |
| В частной собственности | 128 362,1 | 3709,5 |
| - в собственности граждан | 121 561,8 | 3476,9 |
| - в собственности юридических лиц | 6 800,3 | 232,6 |
| В государственной и муниципальной собственности | 274 814,9 | 15549,4 |
| - в собственности Российской Федерации | 3 191,5 | 454,4 |
| - в собственности субъекта Российской Федерации | 5 197,6 | 80,5 |
| - в муниципальной собственности | 1 248,5 | 130,4 |
| Общая площадь | 403 177,0 | 19258,9 |
По данным таблицы только 31,8 % земель сельскохозяйственного назначения находятся в частной собственности, для земель населенных пунктов эта доля составляет 18,5%. Низкая доля земель, оформленных в частную собственность, является значительным препятствием для вовлечения земельных участков в качестве активов в процесс создания капитала.
В условиях рыночных отношений важно определить те условия, при которых земельный ресурс становится активом в финансовом понимании, и использовать его для капитализации хозяйственной деятельности, вовлечения, в данном случае, в систему земельно-ипотечного кредитования.
В научной литературе активы предприятий определяются как экономические ресурсы в различных их видах, используемые в процессе осуществления хозяйственной деятельности. В Российской Федерации в силу различных обстоятельств земельные участки не являются активами предприятий и организаций, что, безусловно, затрудняет их использование в инвестиционном процессе. Применительно к земельному участку можно считать, что он доложен быть сформирован для осуществления определенной хозяйственной деятельности совместно с другими имущественными ценностями, соответствовать функциональной направленности предприятия или организации, иметь определенную ценность как экономический ресурс, а не только как пространственный базис. Следовательно, земельный участок как актив должен обладать стоимостью.
В экономической литературе пока нет четкой характеристики земельных активов, поэтому предлагается следующее определение: земельные активы предприятия – это экономические ресурсы в виде земельных участков, сформированные с определенной хозяйственной целью за счет инвестированного в них капитала, характеризующиеся определенной производительностью и (или) способностью приносить доход, использование которых связано с фактором времени, риска и ликвидности.
Исходя из рассмотрения сущности земельных активов, предлагается обозначить принципы формирования земельных активов: экономическая целесообразность использования (обладания); возможность привлечь инвестиции, получить доход; обладание стоимостью, производительностью, ликвидностью; подконтрольность использования. При соблюдении этих принципов, возможно вовлечение земельного ресурса не только в земельный оборот, но и его использование на финансовом и фондовом рынках.
Земельные активы требуют особого подхода к управлению ими. Наиболее важные принципы управления земельными активами – это интегрированность с государственной системой управления и системой управления предприятия, ориентированность на стратегические цели развития предприятия, высокий динамизм управления, вариативность подходов к разработке отдельных управленческих решений по использованию земельных активов.
В системе земельно-ипотечного кредитования земельный актив преобразуется в земельно-ипотечный и проходит в ней несколько фаз (рис. 1).
Рис.1. Движение земельного актива в земельно-ипотечной системе.
С учетом основных положений по движению земельных активов предлагается следующее определение системы земельно-ипотечного кредитования в ее финансовом понимании: система земельно-ипотечного кредитования – это целостная, самовоспроизводимая подсистема финансового рынка, направленная на взаимодействие между субъектами залога земельных активов, результатом которого является преобразование земельных активов в земельно-ипотечные за счет использования инструментария финансового рынка.
Земельные активы являются носителями различных правовых и экономических характеристик. Предлагается классификация земельных активов, вовлекаемых в систему земельно-ипотечного кредитования по следующим признакам: целевое назначение земельного актива, субъект пользования земельным активом, правовые основания пользованием земельным активом, целевое назначение кредита, привлекаемого под залог земельного актива, территориальное расположение земельного актива.
В зависимости от того, какими классификационными признаками обладает земельный актив, кредитной организацией будет приниматься решение об условиях кредитования (сроки и размер кредита, размер процентной ставки), а также решение о дальнейшем включении земельного актива в пул земельно-ипотечных кредитов.
Определяющими характеристиками для установления размера кредита являются стоимость залогового обеспечения и цель предоставления кредита. Среди основных целей предоставления кредитов можно выделить предоставление кредита в целях финансирования сделки по приобретению объекта недвижимости, финансирования инвестиционного проекта и строительства. Особо можно выделить цели предоставление кредитов под залог сельскохозяйственных земель:
– строительство, реконструкция, модернизация производственных зданий и сооружений, а также приобретение техники, транспортных средств, оборудования для сельскохозяйственного производства;
– приобретение (воспроизводство) основных фондов в животноводстве/растениеводстве, а также проведение работ по улучшению земель и повышению почвенного плодородия (мелиорация);
– приобретение объекта недвижимости (земельного участка, имущественного комплекса) для развития сельскохозпроизводства и другие.
В Красноярском крае для вовлечения в систему земельно-ипотечного кредитования предлагается использовать в первую очередь земли сельскохозяйственных предприятий, преобразовав их в земельные активы, что позволит привлечь инвестиции в аграрный сектор экономики региона. Значительным препятствием для расширения базы земельных активов является крайне низкая доля земель, используемых предприятиями на правах собственности (табл. 3).
Таблица 3.
Использование земель сельскохозяйственными предприятиями
| Формы использования земель | Всего используется земель (тыс. га) | из них сельскохозяйственные угодья (тыс. га) | в % от площади |
| Всего используется земель, из них находящиеся: | 6687,8 | 3497,5 | 100,0 |
| в собственности предприятий | 227,4 | 118,9 | 3,4 |
| в долевой собственности (земельные доли), в том числе: | 2721,9 | 1423,5 | 40,7 |
| – на праве аренды | 1979,3 | - | - |
| – на праве пользования | 175,7 | - | - |
| – невостребованные | 584,7 | - | - |
| в государственной и муниципальной собственности | 3651,5 | 1909,6 | 54,6 |
| – на праве аренды | 856,8 | - | - |
| – на праве пользования | 2329,6 | - | - |
| в аренде у частных собственников | 86,9 | 45,5 | 1,3 |
При имеющейся институциональной основе реальные залоговые площади у сельскохозяйственных организаций Красноярского края составляют всего лишь 118,9 тыс. га. Такой низкий процент собственных сельскохозяйственных угодий объясняется существующей повсеместно проблемой оформления земельных долей. Проблемы по оформлению земельных долей (выделения земельных участков и постановки на кадастровый учёт) связаны как с длительностью и дороговизной процесса регистрации земельной недвижимости, так и с недостаточной проработкой нормативно-правовых актов по вопросам земельных отношений на краевом уровне. Такая ситуация приводит к тому, что в условиях, когда государственные власти говорят о необходимости развития земельного оборота и земельной ипотеки в стране, которые должны принести определенные экономические дивиденды, на региональном уровне нет минимальных технических условий для их функционирования.
В процессе исследования проведен расчет залоговой стоимости на основе кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, которые используют хозяйства на различных правах (табл. 4.) В расчет принимались минимальные кредиты в размере 50% от стоимости земельного участка (k=0,5) и максимальные в размере 70% (k=0,7).
Таблица 4.
Залоговая стоимость сельскохозяйственных угодий Красноярского края
| Хозяйство | Кадастровая стоимость 1 га с/х. угодий, руб. | Площадь с/х угодий, га | Стоимость, тыс. руб. | Залоговая стоимость | |
| при k=0,5 тыс. руб | при k=0,7 тыс. руб | ||||
| ЗАО «Емельяновское» | 10725 | 28300 | 303517,5 | 151758,8 | 212462,3 |
| ЗАО «Атланта» | 12711 | 7439 | 94557,13 | 47278,6 | 66190,0 |
| ЗАО «Тагарское» | 3366 | 15340 | 51634,44 | 25817,2 | 36144,1 |
| ОАО «Искра Ленина» | 6501 | 9567 | 62195,07 | 31097,5 | 43536,5 |
| ООО «Агат-1» | 6501 | 12900 | 83862,9 | 41931,4 | 58704,0 |
| ООО «Алейниково» | 6303 | 13945 | 87895,34 | 43947,7 | 61526,7 |
Рассмотренные хозяйства потенциально могут предоставить обеспечение кредита величиной при сумме кредита в размере 50% от стоимости земель от 25 млн. руб. до 151 млн.руб., при сумме кредита в размере 70% – от 36 млн. рублей до 212 млн. руб.
Для реализации таких возможностей предлагается поэтапный механизм формирования землепользования при участии государства:
I этап – финансирование сельскохозяйственных предприятий и организаций для выкупа земельных долей путем предоставления краткосрочного (до 2-х лет) льготного ипотечного кредита, для чего в законодательстве края предусмотреть предоставление субсидий для оплаты части процентной ставки (до целой процентной ставки).
II этап – по окончании срока выплаты краткосрочного кредита предоставление нового долгосрочного ипотечного кредита для развития сельскохозяйственного производства под залог сформированного землепользования.
Особый круг вопросов, решение которых необходимо для создания системы земельно-ипотечного кредитования – это предварительные условия коммерческого использования земли: землеустройство и межевание земли, кадастровое описание и кадастровый учет, оформление прав собственности и регистрация земельных участков, оценка земли и определение ее рыночной стоимости. Землеустройство необходимо осуществить в течение 3–4-х лет на территории всего края, при этом используя при необходимости механизм выделения земельных долей в натуре. Данная мера позволит сократить количество собственников земельных долей, сформировать собственные землепользования значительной площадью, которые можно передать в залог.
Вышеперечисленные действия должны быть осуществлены на региональном уровне, по возможности за счет средств бюджетов, в рамках краевых целевых программ по развитию системы земельно-ипотечного кредитования в регионе (далее – Программа). При моделировании схемы внедрения земельно-ипотечной системы в Красноярском крае путем реализации Программы были сделаны допущения по наличию утвержденной на федеральном уровне концепции земельно-ипотечного кредитования и унифицированных правил по выдаче кредитов, гарантий рефинансирования земельно-ипотечных активов (наличие федерального агента, осуществляющего выкуп земельно-ипотечных активов), а также краевых бюджетных средств, направляемых на формирование уставного капитала земельно-ипотечного агентства краевого значения.
В рамках Программы предлагается создание Красноярского краевого земельно-ипотечного агентства (далее КрасЗИА) в форме открытого акционерного общества со стопроцентным уставным капиталам, принадлежащему субъекту Российской Федерации – Красноярскому краю.
Основные задачи агентства КрасЗИА:
– управление реализацией Программы, проведение системных мероприятий по развитию системы земельно-ипотечного кредитования и координация деятельности участников земельно-ипотечного рынка;
– работа с кредитными организациями по предложению земельных активов в залог и содействие потенциальным заемщикам в формировании земельных активов для их залога;
– организация использования бюджетных средств, направленных на субсидирование процентных ставок по кредитам для отдельных категорий граждан;
– формирование залоговых земельных фондов из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
– рефинансирование земельно-ипотечных пулов, выпуск земельно-ипотечных облигаций в крае (в том числе гарантированных);
– девелопмент изъятых земельных участков и их дальнейшая реализация и т.д.
Для обеспечения финансовой устойчивости системы, как самовоспроизводящейся и саморазвивающейся, суммы финансовых потоков, поступающие за определенный период в КрасЗИА в результате управления портфелем земельно-ипотечных активов, должны быть сопоставимы с суммами финансовых потоков, направляемых на обслуживание привлеченных (заемных) средств, а также на финансирование операционных затрат в рамках системы. Базовое балансовое уравнение для определенного периода функционирования системы может быть формализовано следующей формулой:
∑∆S ≥ ∑∆N + ∑R,
где: ∑∆S – сумма процентных платежей, поступающих в результате управления портфелем земельно-ипотечных активов; ∑∆N – сумма процентных платежей по обслуживанию привлеченных средств; ∑R – сумма средств, направленных на финансирование операционных затрат в рамках системы.
В состав участников Программы включаются все субъекты системы земельно-ипотечного кредитования регионального уровня. Упрощенно схема взаимодействия участников Программы представлена на рисунке 2.
Рис.2. Взаимодействие участников Программы.
Оценка эффективности реализации программы должна включать такие показатели как: количество и объем выданных земельно-ипотечных кредитов, общая площадь заложенных земель, стоимость земельно-ипотечного пула, доходность земельно-ипотечных облигаций, мультипликативный эффект от использования бюджетных средств и другие показатели. Итогом реализации Программы должно стать создание в регионе системы земельно-ипотечного кредитования, включающей в себя всех необходимых участников, которая обеспечит возможность для привлечения инвестиций под залог собственных земельных активов для широкого круга физических и юридических лиц, а также для муниципальных образований.
Выводы и предложения:
1. В условиях ограниченных собственных средств надежным источником обеспечения кредитов может стать ипотека земельных ресурсов. При решении проблем, связанных с формированием и развитием ипотечного кредитования в России, целесообразно использовать не только исторический опыт России, но и опыт зарубежных стран. Ускорению этого процесса будет содействовать создание на уровне субъектов Российской Федерации земельно-ипотечной системы, которая представляет собой целостную самовоспроизводимую подсистему финансового рынка, позволяющую за счет ипотечных механизмов привлекать необходимые долгосрочные инвестиционные ресурсы путем залога земельных участков.
В работе уточнены и дополнительно сформулированы методические положения системы земельно-ипотечного кредитования как совокупности элементов, образующих определенную целостность и единство, и находящиеся во взаимодействии с факторами внутренней и внешней среды. Обозначены основные элементы этой системы, взаимосвязь между ними и процессы, происходящие внутри системы. Основные факторы и условия, необходимые для развития системы земельно-ипотечного кредитования сформированы в три группы: организационные, правовые и экономические.
2. Построение системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве должно обеспечиваться: развитием необходимой правовой базы, тесно увязанной с основными положениями рыночной экономики применительно к сельскому хозяйству; созданием инфраструктуры рынка сельскохозяйственных земель, определением условий кредитования, в том числе льготного.
3. В диссертации проведен анализ возможностей развития системы земельно-ипотечного кредитования, определены принципы формирования земельных активов, обозначены инструменты для различных видов земельных активов. При этом под земельными активами понимаются земельные участки, вовлекаемые в систему земельно-ипотечного кредитования, которые формируются на определенных принципах, наиболее важные из которых – экономическая целесообразность, возможность привлечения инвестиций, подконтрольность и ликвидность.
Предлагается классификация земельных активов по признакам, учитывающим субъекта пользования, целевое назначение земель, правовое состояние, территориальное расположение, назначение привлекаемого кредита, что должно повышать эффективность использования земельной собственности и совершенствование создаваемой системы земельно-ипотечного кредитования.
4. Формирование системы земельно-ипотечного кредитования предполагает создание соответствующей рыночной инфраструктуры, вовлечение различных участников рынка. Инфраструктура в данном случае представляет собой совокупность различных элементов и функций, цель которых обеспечить правовые и экономические гарантии и интересы участников системы.
В работе предлагается использовать опыт земельно-ипотечного кредитования зарубежных стран, при этом основное внимание должно быть сосредоточено на правовом регулировании земельно-ипотечных отношений, обеспечивающих стабильность прав залогодержателей; контроле за рынком землеустроительных работ; совершенствовании системы кадастра недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество; развитии кредитно-финансовой системы; обеспечении эффективности судебной системы.
5. Развитие земельно-ипотечного кредитования должно осуществляться при консолидации усилий федерального и регионального уровней власти. Задачей органов региональной власти должна стать реализация пилотных проектов по развитию системы, позволяющих с учетом региональных особенностей сформировать оптимальную технологию по оформлению и сопровождению земельно-ипотечных кредитов, формированию земельно-ипотечных пулов, рефинансированию кредитов. Кроме того, в создании полноценной системы земельно-ипотечного кредитования должен активную роль занимать банковский сектор страны, гарантией участия которого может стать только рентабельность ипотечного бизнеса.
6. Для ускорения работ по созданию системы земельно-ипотечного кредитования на региональном уровне предлагается:
– создание регионального ипотечного агентства, обеспечивающего в рамках своей компетенции создание условия для становления и развития земельно-ипотечного рынка и его инфраструктуры;
– проведение инвентаризационных, землеустроительных и кадастровых работ в целях определения потенциала земельно-ипотечного кредитования и создания условий для беспрепятственного использования земельных активов в качестве залогового обеспечения;
– осуществление комплекса правовых, организационно-экономических и технических работ по упорядочению землепользований, существующих на праве общедолевой собственности;
– определение финансовых источников для создания системы земельно-ипотечного кредитования;
– реализация комплексной целевой программы развития системы земельно-ипотечного кредитования, предусматривающей поэтапность создания системы за счет бюджетных средств и вывод ее на самоокупаемость.
Путем поэтапного внедрения различных элементов, система земельно-ипотечного кредитования должна сформироваться в полноценную комплексность ипотечных инструментов, для участия в которой можно вовлечь значительные земельные активы региона.
По теме исследования опубликованы следующие работы:
1. Региональные программы земельно-ипотечного кредитования как инвестиционный инструмент [Текст] /Е.В.Алькова, Ю.А. Лютых// Вестник КрасГАУ. – 2008. – № 4. – С. 11–14. – 0,5 п.л. (авт. 0,35).
2. Разработка целевых программ земельно-ипотечного кредитования на региональном уровне [Текст] /Е.В.Алькова// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2008. – № 1. – С. 39–40. – 0,25 п.л.
3. Земельные активы предприятия как объект управления [Текст] /Е.В.Алькова// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2007. – № 12. – С. 25–27. – 0,4 п.л.
4. Применение залоговых инструментов для привлечения инвестиций [Текст] /Е.В.Алькова// Мат-лы Всерос. очно-заочной науч.- практич. и науч.-методич. конф., посвящ. 55-летию КрасГАУ «Инновации в науке и образовании: опыт, проблемы, перспективы развития», Ч.2. «Научная, научно-практическая и инновационная деятельность». – Красноярск: Краснояр. гос. аграр. ун-т, 2007. – С. 78–83. – 0,5. п.л.
5. Анализ организационных условий развития системы земельно-ипотечного кредитования в России [Текст] /Е.В.Алькова// Сб. мат-ов межвузовской конференции «Проблемы и перспективы ипотечного кредитования». – Красноярск: КрасГАСА, 2006. – С. 36–40. – 0,25 п.л.
6. Проблемы ипотечного кредитования под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения [Текст] /Е.В.Алькова// Тез. докл. Всерос. студ. науч. конф. «Студенческая наука – взгляд в будущее», Ч.1. – Красноярск: Красноярс. гос. аграр. ун-т, 2005. – С. 51–54. – 0,2 п.л.
7. Совершенствование методики государственной кадастровой оценки земель поселений [Текст]/Е.В.Алькова// Тез. докл. Всерос. студ. науч. конф.» Студенческая наука – взгляд в будущее», Ч.1. – Красноярск: Красноярс. гос. аграр. ун-т, 2005. – С. 22–24. – 0,2 п.л.
Редакционно-издательский отдел ГУЗа
Сдано в производство 06.04.2009. Подписано в печать 06.04.2009.
Формат 60х841/16. Объем 1 п.л. Бумага офсетная.
Тираж 100 экз. Заказ № _______
_______________________________________________________
Участок оперативной полиграфии ГУЗа
Москва, ул. Казакова, 15