Развитие инфраструктуры реализации ипотечных продуктов 08. 00. 10. Финансы, денежное обращение и кредит

Вид материала

Автореферат

Содержание Общая характеристика работы Основные идеи и выводы диссертации Ипотечный продукт Методика формирования ипотечных продуктов на основе рыночного спроса и предложения Оценка эффективности ипотечных проектов Современные модели ипотеки Перспективы развития инфраструктуры ипотечного рынка Список работ, опубликованных по теме диссертации

Подобный материал:

• Учебное пособие по дисциплине «Финансы, денежное обращение и кредит» для специальности, 4669.55kb.
• Описание дисциплины «Финансы, денежное обращение и кредит», 1984.13kb.
• Программа вступительного экзамена в аспирантуру по специальности 08. 00. 10. «Финансы,, 517.08kb.
• Взфэи фотография Фамилия Имя Отчество, 175.38kb.
• Литература Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для вузов / Л. А. Дробозина,, 1540.34kb.
• Литература Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для вузов / Л. А. Дробозина,, 1678.85kb.
• Программа минимум кандидатского экзамена по специальности 08. 00. 10 «Финансы, денежное, 751.04kb.
• Пояснительная записка к контрольной работе, 240.87kb.
• Перечень вопросов для подготовки к итоговой государственной аттестации по специальности, 314.95kb.
• Рабочая программа дисциплины по специальности 08. 00. 10 «Финансы, денежное обращение, 415.85kb.

На правах рукописи


Поляков Вячеслав Анатольевич


развитие инфраструктуры реализации ипотечных продуктов

08.00.10. – Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук


Волгоград – 2006


Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Волгоградский государственный университет».


Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Морозова Ирина Анатольевна.


Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Набиев Рамазан Абдулмуминович;

кандидат экономических наук

Чеметов Александр Владимирович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Волгоградский государственный

архитектурно-строительный университет»


Защита состоится «21» октября 2006 г. в 14.00 на заседании диссертационного совета Д 212.029.04 при ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет» по адресу: 400062, г. Волгоград, проспект Университетский 100, ауд. 2 – 05 «В».


С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет».


Автореферат разослан «21» сентября 2006 г.


Учёный секретарь диссертационного совета

доктор экономических наук, доцент Гукова А.В.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования тесно связана с резким распространением ипотечных операций на российском финансовом рынке. В настоящее время ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений развития российской экономики. Правительственные программы, направленные на доступность данного вида кредита для всех слоев населения, расширяют разнообразие ипотечных продуктов. Условия конкурентной борьбы заставляют инвесторов в настоящий момент предлагать на рынке ипотечного кредитования наиболее оптимальные условия договора для тех или иных слоев населения, учитывая не только доходы домохозяйств, но и их возможные расходы. Для самих кредитных организаций при этом должна выполняться требуемая доходность данных операций.

Преобладание в течение долгого времени на российском ипотечном рынке примитивных продуктов, традиционное отношение ипотечного кредитования к слабо развитой отрасли финансов, привели к тому, что в настоящее время трудно найти оптимальную методику разработки ипотечного продукта, удовлетворяющего требованиям спроса и предложения на него.

Практика проведения ипотечного кредитования зачастую показывает несостоятельность существующих принципов и методов формирования продуктов ипотеки. Теоретические исследования такого вида проводились отдельными финансовыми институтами для решения собственных маркетинговых задач. Однако для большинства продавцов ипотечного продукта эти исследования не известны и ими используются, как правило, лишь «ценовые» показатели их продуктов в качестве критерия привлекательности. Теоретические исследования подобного плана проводились в финансовой теории относительно некоторых финансовых продуктов, не связанных с ипотекой. Использование указанных теоретических выводов при формировании ипотечных продуктов пока не реализовано, хотя именно они позволяют определить методическую основу для разработки ипотечных продуктов.

Таким образом, актуальность диссертационной проблемы обусловлена, во-первых, возросшей конкуренцией ипотечных продуктов на финансовом рынке; во-вторых, отсутствием в финансовой теории комплексного подхода к исследованию проблем разработки ипотечных продуктов; и, наконец, в-третьих, необходимостью развития в России инфраструктуры, соответствующей выбранной в качестве оптимальной модели ипотеки.

Степень разработанности проблемы. Проблемы ипотечного кредитования, формирования и продажи его продуктов всегда рассматривались как составная часть финансовой теории. Наиболее полно эти вопросы рассмотрены в трудах Ахваледиани Ю., Балабанова И., Бондарева О., Бусова В., Ваксман С., Дестресс М., Довдиенко И., Зельднер А., Кудрявцева В., Кудрявцевой Е., Логинова М., Лузина И., Минц В., Никитина А., Рыжковой О., Страйк И., Черных Е., Черняк А., Ясеновец И. и др.

Вопросы разработки ипотечного продукта рассматривали Кудашов Е., Луговцева Н., Рогожина Н., Туманов А., Слекеничс А., хотя непосредственной методики формирования ипотечных продуктов в экономической литературе предложено не было. Теоретические исследования в данном направлении отражены в трудах Вергановой Е., Горбуновой К., Кудрявцева В., Сазоновой Ю., Синельникова А. и др. В тоже время следует отметить, что у каждого из этих авторов проблема разработки ипотечных продуктов не рассматривается в качестве самостоятельной.

Некоторые аспекты исследования финансовых проектов с использованием различных показателей, в том числе показателя чистой дисконтированной стоимости, имеются в трудах Ковалева В., Крушвиц Л., Мелкумова Я., Решецкого В., Федотовой М., Четыркина Е., Уотшем Т., Пардамоу К. и др. Выводы этих исследований могут использоваться для теоретического обоснования принципиальных положений по разработке ипотечных продуктов.

Проблемы трансплантации и эволюции институтов ипотечного кредитования представлены в работах Дяченко О. Пальяновой С., Полтерович В, Старкова О. Юнусовой М. и др.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость недостаточно разработанных основ формирования ипотечных продуктов обусловили выбор темы диссертационной работы, предопределили ее цель, задачи и структуру.

Целью исследования является теоретико-методическое обоснование формирования и реализации ипотечных продуктов и определение важнейших направлений развития инфраструктуры ипотеки в России.

Задачи исследования:

• рассмотреть сущность ипотечной системы и ипотечного продукта, являющегося основным элементом ее структуры;
  
• разработать методику формирования ипотечного продукта на основе рыночного спроса и предложения;
  
• определить показатели эффективности реализации ипотечных проектов;
  
• проанализировать существующие модели ипотеки и определить приемлемость их использования в современных российских условиях;
  
• исследовать современное состояние инфраструктуры ипотечного рынка и выявить необходимые направления его совершенствования в связи с реализацией различных моделей ипотеки в России
  

Объектом исследования является совокупность ипотечных продуктов, методик их формирования и институтов реализации в России.

Предметом исследования стали алгоритмы формирования, оценки и реализации ипотечных продуктов в условиях развивающейся инфраструктуры ипотечной системы.

Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам функционирования кредитного рынка, создания и реализации ипотечных продуктов, функционирования различных моделей ипотеки, трансплантации и эволюции институтов инфраструктуры ипотечного кредитования.

Методологическую базу работы создали методы историко-экономического, логического, сравнительного, статистического анализа, а так же математические методы и метод аналогий.

Эмпирической базой исследования стали рекомендации научно-практических конференций; материалы из периодической печати и Интернета, первичные документы ряда кредитных организаций. Доказательность основных положений диссертационной работы обеспечена статистическими и аналитическими сведениями Федеральной службы государственной статистики в РФ. Материалами для рабочих гипотез послужили программные, законодательные, прогнозные разработки органов государственной власти, управления финансами в РФ и субъектах РФ; директивные и нормативные документы Президента РФ и Правительства РФ.

Положения, выносимые на защиту.

1. Ипотечная система – обособившаяся в результате эволюции часть кредитной системы, системообразующим элементом и ключевым звеном кольцевой структуры которой выступает ипотечный продукт. Ипотечный продукт - это документ (отдельный договор), в котором закреплена совокупность прав и взаимных обязательств продавца и покупателя по поводу формирования и использования денежного фонда приобретения (строительства) жилья покупателю. Ипотечные продукты, включающие группировки примитивных продуктов, классических и высоких финансовых технологий, могут быть сведены к классификации по признаку организации отношений между участниками ипотечной системы и определяются характерными жизненными циклами ипотечных процессов.

2. Для формирования ипотечных продуктов необходимо количественно оценить ипотечное поле – максимальное количество потенциальных объектов и участников экономических, организационных, правовых, коммуникативных и др. отношений по поводу создания, спроса и предложения ипотечного продукта в конкретном регионе. На основании данных о величине ипотечного поля определяются факторы спроса на ипотечные продукты (уровень дохода и структура расходов домохозяйств), и предложения на ипотечном рынке (доля жилья, которая может быть реализована в кредит и стоимость жилья), и происходит создание оптимального ипотечного продукта, удовлетворяющего целям, задачам и возможностям его покупателя и продавца.

3. Процесс преобразования элементов ипотечной системы, результатом которого является конкретный ипотечный продукт, может быть ориентирован на два направления: конкретно на сам продукт (финансовый подход) и на ипотечный рынок (маркетинговый подход). В качестве обобщенного показателя, используемого в финансовом подходе при оценке эффективности ипотечных продуктов целесообразно применять показатель чистой дисконтированной стоимости ипотечного проекта. При этом под ипотечным проектом понимается продажа конкретного ипотечного продукта, представленная в виде комплекса взаимосвязанных мероприятий в условиях установленного бюджета и в течение ограниченного периода времени.

4. Существует две основные модели ипотеки: открытая, вариантами которой является усеченно – открытая и расширенно – открытая, и автономная сбалансированная. В открытых моделях ипотеки условия кредитования полностью зависят от состояния финансово-кередитного рынка, а в усеченно открытой модели может иметь место завышение ставок по кредитам при непродолжительных сроках кредитования. В основе автономной сбалансированной модели ипотеки лежит сберегательно-ссудный принцип функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Данная модель ипотеки доказала свою эффективность в странах с несовершенной институциональной средой.

5. В настоящее время ипотечный рынок в России развивается от усеченно-открытой модели до расширенной открытой. Данная трансформация обусловлена появлением соответствующих институтов вторичного рынка рефинансирования ипотечных кредитов и развитием конкуренции на рынке реализации ипотечных продуктов. Для повсеместного внедрения более экономически выгодной автономной сбалансированной модели ипотеки в России необходимо в первую очередь развитие институциональной инфраструктуры – формирования института государственной поддержки: сначала в форме премии на стройсбережения, а по мере развития – в форме субсидирования первого взноса по кредиту.

Элементы научной новизны работы:

• дополнен понятийный аппарат финансовой теории дефиницией «ипотечный продукт», который является системообразующим элементом системы ипотечного кредитования и ключевым звеном ее кольцевой структуры;
  
• разработана методика формирования ипотечных продуктов на основе спроса и предложения путем количественной оценки ипотечного поля;
  
• показано, что для оценки эффективности реализации ипотечных продуктов может быть использован показатель чистой дисконтированной стоимости ипотечного проекта и приведен алгоритм использования данного показателя для сравнительной оценки альтернативных ипотечных продуктов.
  
• доказана необходимость и целесообразность параллельного развития расширенной открытой и автономно сбалансированной модели ипотеки в России;
  
• определено, что современное состояние и направление развития инфраструктуры ипотечного кредитования свидетельствует о создании необходимых условий для реализации расширенной открытой модели ипотеки в Росси, а для широкомасштабного внедрения автономной сбалансированной модели требуется прежде всего государственная поддержка первоначально в форме премии на стрйсбережения, а в дальнейшем – в форме субсидирования первого взноса по кредиту.
  

Теоретическая значимость проведенного исследования состоит в приращении научного знания в области теории кредита, содержащегося теоретико-методическом обосновании разработки ипотечных продуктов во взаимосвязи с развитием инфраструктуры их реализации. Понятийный аппарат расширен введенным в оборот автором понятием «ипотечный проект», а также авторскими определениями «ипотечного продукта» и «ипотечного поля».

Практическая значимость исследования заключается в том, что теоретические выводы, предложенные методы, практические рекомендации, терминологические коррективы, содержащиеся в работе, могут быть использованы при создании, оценке, мониторинге и корректировке ипотечных продуктов; решении задач выбора наиболее эффективных методов, форм и средств реализации программ ипотечного жилищного кредитования в отдельных регионах и муниципалитетах России и в целом по стране; совершенствовании законодательной базы ипотечного кредитования на государственном уровне.

Апробация работы. Основные положения диссертации получили одобрение в процессе обсуждения на кафедре финансов и кредита Волгоградского государственного университета и были представлены на научно-практических конференциях, проходивших в 2003-2005 гг. в г. Волгограде и Пензе.

Публикации. По материалам диссертационного исследования опубликовано 5 работ общим объемом 2,89 п.л.

Структура работы определена целью и задачами исследования. Диссертация включает введение, две главы, заключение и список литературы.

Во введении изложены актуальность, объект, предмет и методы исследования, сформулированы его цель и задачи, охарактеризованы теоретическая и эмпирическая базы диссертации, элементы научной новизны работы.

В первой главе «Теоретические и методологические основы формирования и реализации ипотечных продуктов» проводится системный анализ понятия «ипотечный продукт», осуществляется разработка методики формирования ипотечных продуктов с учетом факторов спроса и предложения на основании количественной оценки ипотечного поля, исследуются критерии эффективности реализации ипотечных проектов и приводится алгоритм использования показателя чистой дисконтированной стоимости проекта для сравнительного анализа альтернативных ипотечных продуктов.

Во второй главе «Инфраструктура ипотечного кредитования» анализируются основные модели ипотеки, определяется возможность и целесообразность их дальнейшего развития в России и рассматривается современное состояние и перспективы развития необходимых для этого институтов инфраструктуры ипотечного кредитования.


ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Сущность и специфика системы ипотечного кредитования

Ипотечная система – обособившаяся в результате эволюции часть кредитной системы, основными характерными чертами которой являются:

• строго целевое использование кредита на приобретение (строительство) жилья;
  
• длительные сроки кредитования (как правило, более 10 лет);
  
• совпадение объекта, приобретение которого является целью получения кредита, и залогового обеспечения (приобретаемая недвижимость, как правило, служит гарантией возврата кредита);
  
• предоставление кредитов с рассрочкой платежей разной периодичности при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности.
  

Ипотечную систему можно представить в виде кольцевой структуры, изображенной на рисунке 1.



Рис 1. Кольцевая структура ипотечной кредитной системы

Источник: составлено автором

Основные процессы, происходящие в данной системе, это:

• возникновение нормативной базы по формированию ипотечного кредитования, функционированию продавцов и покупателей жилья, кредитных учреждений;
  
• отношения между кредитными организациями, продавцами жилья, ипотечных продуктов;
  
• отношения между покупателями и продавцами жилья и ипотечных продуктов.
  

Важнейшим системообразующим элементом системы ипотечного кредитования и ключевым звеном ее кольцевой структуры является ипотечный продукт. Анализ различных подходов к интерпретации данного понятия, проведенный в диссертации, позволил сформулировать следующее определение.

Ипотечный продукт – это документ (отдельный договор), в котором закреплена совокупность прав и взаимных обязательств продавца и покупателя по поводу формирования и использования денежного фонда приобретения (строительства) жилья покупателю.

Совокупность прав и обязанностей сторон, закрепленных в договоре, составляет суть ипотечного кредитования.

Если для отдельного покупателя финансовая услуга, оказанная ему в рамках ипотечной системы, принимает форму индивидуального ипотечного продукта, то для всех покупателей – форму ипотечного фонда (рис 2).



Рис.2. Схема реализации ипотечной услуги

Источник: составлено автором


Реализация ипотечной услуги в форме конкретного ипотечного продукта позволяет решать продавцу чисто маркетинговые задачи: определять цену продуктов, выбирать наиболее эффективный канал их продвижения к покупателю и т.п. Прямые и обратные маркетинговые связи позволяют совершенствовать уже созданные ипотечные продукты и создавать новые. Форма ипотечной услуги зависит от вида формирования ипотечного фонда продавцом, что позволяет реализовывать определенную политику стоимости предлагаемой услуги, являющейся важнейшим элементом политики продажи ипотечных продуктов. Методы формирования ипотечного фонда определяются моделью ипотечного кредитования.

Ипотечные продукты могут быть классифицированы по признаку организации отношений между участниками ипотечной системы (то есть по сложности цикла ипотечного процесса) как примитивные, классические и высокие финансовые технологии. Жизненные циклы ипотечных процессов, результатами которых являются “примитивные” и “классические” ипотечные продукты, а также “высокие финансовые технологии” можно представить в следующем виде (рис.3).










Рис. 3. Жизненный цикл ипотечного продукта:

а) примитивный продукт;

б) классический продукт;

в) высокие финансовые технологии.

Источник: составлено автором.

Цикличный характер кредитного процесса в любой ипотечной системе для продуктов – высоких финансовых технологий позволяет оптимизировать связи посредством минимизации денежных или временных затрат и усложнить системообразующую среду, приводящую к большему разнообразию ипотечных продуктов.

Таким образом, тип ипотечного продукта – результата ипотечного процесса определяется моделью ипотечного кредитования. Чем больше звеньев системы ипотечного кредитования задействовано в ипотечной модели, тем длиннее жизненный цикл ипотечного процесса, и тем разнообразнее “ассортимент” ипотечных продуктов на рынке.


Методика формирования ипотечных продуктов на основе рыночного спроса и предложения


Для создания оптимального ипотечного продукта, удовлетворяющего целям, задачам и возможностям его покупателя и продавца, необходимо изучение, во-первых, возможности и желаний его потенциальных покупателей и, во-вторых, рынка жилья и ипотеки. Поэтому методика формирования ипотечных продуктов включает в себя три этапа. Первый этап основывается на так называемом «блоке спроса», второй этап – на «блоке предложения». Заключительный этап обобщает результаты первых двух этапов, итогом является определенный ипотечный продукт.

Для определения основных параметров обоих блоков необходимо количественно оценить ипотечное поле – это максимальное количество потенциальных объектов и участвующих экономических, организационных, правовых, коммуникативных и др. отношений по поводу создания, спроса и предложения ипотечного продукта в конкретном регионе.

Формирование ипотечного продукта на ипотечном поле происходит согласно следующему алгоритму (рис. 4).

БЛОК

СПРОСА







































БЛОК

ПРЕДЛОЖЕНИЯ









































Рис.4. Алгоритм разработки ипотечного продукта

Источник: составлено автором

Рассмотрим данные процедуры более подробно.

1. На основе выборочного обследования домохозяйств происходит их разделение на группы по двум признакам: доходам и расходам. При анализе доходов сравнительным критерием является средний уровень дохода на одного члена домохозяйства, при анализе расходов – доля расходов на покупку непродовольственных товаров в общих расходах. Так, все домохозяйства делятся на три группы (Таблица 1)

Таблица 1

Классификация домохозяйств на основе уровней дохода и расхода

Признак	Домохозяйства
	1 группа	2 группа	3 группа
Уровень дохода	Выше среднего	Средний	Ниже среднего
Уровень расходов на покупку товаров непродовольственного характера	Выше 50%	Около 50%	Ниже 50%

Источник: составлено автором


2. Уровень дохода одного члена домохозяйства в месяц (λ) определяется как средняя доля общего дохода домохозяйства, приходящаяся на него

(1)

где – общий средний доход домохозяйства;

– средняя численность домохозяйства.

Максимальный месячный платеж по ипотечному продукту (α) в доходе члена домохозяйства определяется в размере 35% от его совокупного дохода

α = (2)

где λ – уровень дохода одного члена домохозяйства;

k =0,35 согласно нормативным ограничениям.

4. Величина годовой процентной ставки (r) по ипотечному кредитованию определяется из технико-экономических обоснований показателей работы продавца ипотечного продукта в сравнении со средней стоимостью ссудного капитала в регионе, а также в зависимости от исследуемой группы домохозяйств.

Расчет суммы ипотечного договора определяется из формулы

(3)

где Д – стоимость ипотечного договора;

α – максимальный платеж по ипотечному продукту;

–множитель дисконтирования по ставке договора ипотеки r;

n – срок действия ипотечного продукта.

Количество квадратных метров жилья, купленного по ипотеке на прогнозный год определяется как

(4)

где Р – прогнозное значение доли жилья, купленного по ипотеке;

– планируемая общая площадь продаваемого жилья.

8. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в регионе определяется из статистической информации или как

(5)

– средняя стоимость жилья;

– средняя площадь покупаемого жилья.

9. Расчетная средняя стоимость жилья, купленного по ипотеке в расчете на одного члена домохозяйства определяется из формулы:

, (6)

где – количество метров квадратных жилья, купленного по ипотеке на прогнозный год;

– средняя стоимость одного метра квадратного в регионе;

К – количество домохозяйств, приобретающих жилье по ипотеке;

– средняя численность домохозяйства по региону.

10. Первоначальный взнос покупателя ипотечного продукта определяется как

(7)

где – расчетная средняя стоимость жилья, купленного по ипотеке в расчете на одного члена домохозяйства;

Д – стоимость ипотечного договора.

11. На основании полученных показателей составляется схема денежных потоков и план выполнения взаимных обязательств покупателя и продавца ипотечного продукта. Таким образом, результатом данной методики является ипотечный продукт, удовлетворяющий целям, задачам и возможностям его покупателя и продавца.

В рамках диссертационного исследования данная методика была применена при моделировании ипотечных продуктов для трех групп домохозяйств Волгоградской области на основе условий ипотечного кредитования Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки и данных государственной статистики за 2004 г. Результаты расчетов представлены в таблице 2.

Таблица 2

Расчетные показатели ипотечных продуктов для Волгоградской области на примере условий ипотечного кредитования Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки

Показатель	Группа домохозяйств
	1 группа	2 группа	3 группа
λ, руб.	2383,25	3986,00	5588,75
α, руб.	834,14	1395,10	1956,06
r, %	12	12	12
, руб.	34234,40	57257,10	80280,00
Д, руб.	79880,30	133600,00	187320,00
, руб.	114114,70	190857,10	267600,00
n, лет	15	15	15

Источник: Рассчитано автором

Предложенная методика разработки ипотечных продуктов на примере Волгоградской области может быть использована для проведения аналогичной работы по любому региону России, так как основными источниками данных в методике являются результаты выборочного обследования домашних хозяйств, проводимого Федеральной службой государственной статистики России. Данные процедуры позволят региональным властям оценивать потенциальный ассортимент ипотечных продуктов на территории отдельного региона, а также емкость регионального и местного рынков ипотечного жилищного кредитования.


Оценка эффективности ипотечных проектов


Существующее многообразие способов ипотечного жилищного кредитования позволяет потребителям выбирать те или иные схемы покупки (строительства) жилья. Следовательно, для разработчиков ипотечных продуктов возникает проблема оценки эффективности их продажи.

Продажа конкретного ипотечного продукта, представленная в виде комплекса взаимосвязанных мероприятий в условиях установленного бюджета и в течение ограниченного периода времени, представляет собой ипотечный проект.

Процесс преобразования элементов ипотечной системы, результатом которого является конкретный ипотечный продукт, может быть ориентирован на два направления: конкретно на сам продукт (финансовый подход) и на ипотечный рынок (маркетинговый подход).

При формировании ипотечного продукта на основании спроса и предложения используется преимущественно маркетинговый подход, а когда продукт практически сформирован и определяется его конкурентноспособность по отношению к альтернативным продуктам, необходимо использовать определенный количественный показатель. В качестве обобщенного показателя, используемого в финансовом подходе при оценке эффективности ипотечных проектов целесообразно применять показатель чистой дисконтированной стоимости (ЧДС) ЧДС равна сумме современных стоимостей положительных (доходов) и отрицательных (расходов) платежей инвестора. Исследуемый проект принимается, если данный показатель неотрицательный. Для любого ипотечного проекта показатель ЧДС рассчитывается по формулам:

(8)

(9)

где ЧДСj – величина чистой дисконтированной стоимости для денежных потоков – пренумерандо для одного члена домохозяйства j –ой группы: j=1;2;3;

ЧДС ^*j – величина чистой дисконтированной стоимости для денежных потоков – постнумерандо для одного члена домохозяйства j –ой группы: j=1;2;3;

n – срок действия ипотечного продукта;

j – средний доход одного члена домохозяйства j-ой группы,

j – взнос одного члена домохозяйства по ипотечному продукту;

V^l =(1+i)^-l(1+h)^l – множитель дисконтирования для потока части среднего дохода члена домохозяйства, предназначенного для покупки жилья;

Kj =(1+p_j)^-l(1+h)^l – множитель дисконтирования для потока взносов одного члена домохозяйства;

i – безрисковая процентная ставка;

p_j –процентная ставка по ипотечному продукту кредитной организации;

Сj – комиссионные расходы.

Для того, чтобы определить, какой продукт для домохозяйств с определенным уровнем дохода является оптимальным среди существующих на финансовом рынке, производится расчет показателей ЧДС альтернативных ипотечных проектов для каждой из трех групп домохозяйств и сравнение полученных показателей.

Расчет эффективности альтернативных ипотечных проектов осуществляется в следующей последовательности.

1. Исследуются все домохозяйства региона – потенциальные покупатели жилья с привлечением ипотеки. Определяются три группы домохозяйств согласно уровням дохода и расхода, средний уровень дохода на одного члена домохозяйства, часть дохода, предназначенная на покупку жилья.

2. Предполагается, что часть дохода члена домохозяйства, предназначенная на покупку жилья вносится в полном объеме. Величина этого показателя регулируется нормативными актами и ограничена величиной потребительской корзины:

= – , (10)

где  – часть дохода члена домохозяйства, предназначенная на покупку (строительства) жилья;

 – средний уровень дохода члена домохозяйства;

 – величина потребительской корзины.

3. Поток взносов j одного члена домохозяйства определяется в зависимости от условий ипотечного продукта.

4. Поток доходов j для всех ипотечных продуктов дисконтируется по одной и той же процентной ставке.

5. Уровень инфляции не учитывается.

Данная методика была использована в работе для определения сравнительной эффективности двух ипотечных проектов, предлагаемых Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки и Волгоградским филиалом Банка «Возрождение» (Таблица 3).

В результате проведенных расчетов, установлено, что показатель ЧДС первого ипотечного продукта для трех групп домохозяйств меньше аналогичного показателя второго ипотечного кредитного продукта.


Таблица 3

Показатель ЧДС для ипотечного кредитования в Волгоградском филиале Банка «Возрождение» (Ипотечного продукта 1) и для Областного фонда жилья и ипотеки (Ипотечный продукт 2)

Группа домо-хозяйств	Показатель ЧДС (ипотечный продукт 1), руб.		Показатель ЧДС (ипотечный продукт 2), руб.
	пренумерандо	постнумерандо	пренумерандо	Постнумерандо
I	199733,64	199062,03	207619,23	206912,09
II	337082,44	335959,18	347244,79	346062,11
III	474431,27	472856,36	486870,34	485212,10

Источник: рассчитано автором


Это означает, что для покупателя ипотечного продукта любой группы выгоднее приобретать второй ипотечный продукт. Разработчикам первого ипотечного продукта следует произвести анализ данной ситуации, используя описанную выше методику разработки ипотечных продуктов, изменить показатели ипотечного продукта таким образом, чтобы эффективность его использования была не менее, чем у второго ипотечного продукта.


Современные модели ипотеки


Особенности реализации конкретных ипотечных проектов зависят то того, в рамках какой модели ипотеки они формируются и продвигаются. В практике ипотечного кредитования используются открытая (варианты: усеченно- открытая и расширенная открытая системы) и сбалансированная автономная система.

Усеченно – открытая модель является наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования. В странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Очевидно, что механизм функционирования российской банковской системы в сфере ипотечного кредитования на современном этапе наиболее близок к усеченно-открытой модели.

В расширенной открытой (американской) модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Реализация данной модели возможна при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Расширенная открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг имеет ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, данная модель также существенно подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка.

Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой полностью рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируется двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, торгуемых на вторичном рынке, и ставками на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Особое место занимает сбалансированная автономная (немецкая) модель ипотеки. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он вправе рассчитывать.

Опыт Германии и Австрии посте второй мировой войны и ряда стран Восточной Европы в 90-х годах ХХ века (Словакии, Чехии, Венгрии) свидетельствует, о том, что в условиях несовершенной институциональной среде наибольшее развитие ипотека получает именно благодаря ссудносберегательным институтам. Стойсберкассы эффективны в обществах с низким уровнем экономической культуры, где основные слои имеют низкие доходы, не располагают кредитными историями и поэтому не имеют доступа к банковским кредитам.


Перспективы развития инфраструктуры ипотечного рынка


Мировой опыт ипотечного кредитования в странах с несовершенной институциональной средой однозначно свидетельствует в пользу развития в России судно – сберегательной модели ипотеки. Однако в России в настоящее время преобладает открытая модель ипотечного кредитования, и более того, позитивным явлением на ипотечном рынке является переход от ее усеченно-открытой модификации к расширенной открытой. Об этом, в частности, свидетельствует, появление и развитие институтов вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, а также усиление конкуренции на рынке реализации ипотечных продуктов.

Также история развитых стран показывает, что даже при повсеместном использовании автономной сбалансированной модели ипотеки со временем роль ссудно-сберегательных институтов будет снижаться с увеличением благосостояния, уменьшением дифференциации доходов, ростом склонности к сбережению, укреплением законности, снижением ссудного процента и банковской маржи, что дает дополнительный стимул развитию банковской ипотеки по типу расширенной открытой модели.

Исходя из этого очевидно, что для успешного развития ипотеки в России необходимо создание условий и институтов для эффективного сосуществования двух принципиально отличающихся друг от друга моделей ипотеки – расширенной открытой и автономно сбалансированной.

За последние пять лет число квартир, купленных с привлечением банковской ипотеки по отношению к недвижимости, приобретенной через жилищно- строительные кооперативы, составляло в среднем 5:1.

Важную роль в развитии банковской ипотеки сыграла деятельность государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), внедрившего разумные стандарты ипотечного кредитования и осуществляющее рефинансирование выданных по этим стандартам банками-партнерами кредитов. На долю АИЖК сейчас приходится порядка 25% выданных кредитов или 11,3% ипотечного трынка и в настоящее время готовится к выпуску первый транш ипотечных облигаций.

По мере развития рынка ипотечных ценных бумаг неизбежно возникнет необходимость в развитии специализированных институтов – ипотечных агентов и спецдепозитариев, которые будут целенаправленно заниматься эмиссией и обслуживанием ипотечных облигаций. Создателями ипотечных агентов могут выступать любые институты, проявляющие интерес к рефинансированию ипотечных кредитов: АИЖК, коммерческие банки, специализирующиеся на ипотечном кредитовании. Созданные ими ипотечные агенты будут представлять собой юридическое лицо, обособившее у себя на балансе соответствующие активы и выпускающее под эти активы облигации, минимизируя риски для инвесторов. Ведение реестра ипотечного покрытия и контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие, могут осуществлять спецдепозитарии, которые уже существуют на рынке и имеют лицензии на осуществление депозитарной деятельности.

Дополнительным источником развития системы рефинансирования ипотечных кредитов может стать приход на ипотечный рынок Пенсионного фонда РФ и паевых инвестиционных фондов (ПИФов). Вложение средств Пенсионного фонда в ипотечные ценные бумаги позволило бы заработать на них не 4 – 6% годовых как в настоящий момент, а 7%, что дало бы банкам возможность кредитовать граждан под 8 -9 % годовых и существенно увеличило бы привлекательность и доступность банковской ипотеки. Аналогичным образом источником долгосрочных ресурсов для ипотеки могут стать ипотечные ПИФы, которые уже приходят на ипотечных рынок.

Параллельно с развитием инфраструктуры вторичного рынка рефинансирования ипотечных кредитов происходит усиление конкуренции на рынке реализации ипотечных продуктов. Сегодня более 200 банков в России предлагают клиентам ипотечные кредиты. Крупные банки (Сбербанк, Газпромбанк, Внешторгбанк и др.) реализуют собственные ипотечные продукты, а более мелкие работают с финансовыми институтами, осуществляющими рефинансирование выданных ранее ипотечных кредитов (АИЖК, Дельта Кредит банк).

В условиях конкуренции банков и как следствие – разнообразия ипотечных продуктов потребителю зачастую трудно определиться с выбором оптимального для себя ипотечного кредита, собрать и подготовить все необходимые документы для заключения договора и тем более подобрать подходящий вариант жилья. Для решения этой проблемы существует институт ипотечного брокереджа, который сейчас начал развиваться в России.

В настоящее время ряд крупных игроков на ипотечном рынке (АИЖК, Городской ипотечный банк Москвы), заключили партнерские соглашения с рядом ипотечных брокеров, которые берут на себя обязанности подбора оптимального для клиента ипотечного продукта и объекта недвижимости, сбора и правильного оформления документов. Деятельность ипотечных брокеров, согласно опыту развитых стран, существенно увеличивает число заключенных ипотечных договоров (В США половина кредитов на недвижимость выдается с участием брокеров, в странах ЕС – каждый третий).

Таким образом, налицо позитивные сдвиги в развитии инфраструктуры ипотечного рынка в России по типу расширенно открытой модели. Что касается развития ссудно-сберегательной модели ипотеки, то для ее реализации необходимы следующие институты:

• Ссудно – сберегательные (жилищно – строительные) кооперативы;
  
• Строительно-сберегательные кассы;
  
• Ссудно-сберегательные ассоциации.
  

Нельзя сказать, чтобы данные институты вообще отсутствовали на российском рынке. Многочисленными расчетами доказано, что приобретение недвижимости через ссудно-сберегательные организации оказывается существенно дешевле, чем через банковскую ипотеку. Однако, как было уже отмечено выше, необходимым условием развития подобных институтов и развития массовой ипотеки на их основе является государственная поддержка в форме премии на стройсбережения. Ни о чем подобном в России речь сегодня не идет.

Следовательно, для успешного развития ссудно-сберегательной ипотеки необходимо в первую очередь развитие институциональной инфраструктуры – формирования института государственной поддержки: сначала в форме премии на строй сбережения, а по мере развития – в форме субсидирования первого взноса по кредиту

Список работ, опубликованных по теме диссертации:

1. Поляков В. Ипотечный продукт: процедура разработки / В. Поляков // Ученые записки (выпуск седьмой). – Волгоград: Издательство Волгоградского института экономики, социологии и права, 2006. – 0,25 п.л.
   
2. Поляков В. Развитие ипотечного кредитования в России: тенденции и перспективы / В. Поляков //Вопросы экономических наук. – 2005. - № 6. – 0,51 п.л.
   
3. Поляков В. Факторы развития ипотечного жилищного кредитования в России / В. Поляков // Вопросы экономических наук. – 2005. - № 6. – 0,48
   
4. Поляков В. Финансовый и маркетинговый подход к оценки эффективности ипотечных проектов / В. Поляков // Экономический вестник Ростовского государственного университета. – 2006. - № 4. – 0,65 п.л.
   
5. Поляков В. Современные модели ипотеки и развитие инфраструктуры ипотечного кредитования / В. Поляков // Препринт научного доклада. Волгоград: Волгоградское научное издательство, 2006 . – 1 п.л.