Методические указания по выполнению контрольной работы по дисциплине «Оценка недвижимости» для студентов заочной формы обучения специальности 080504. 65 Государственное и муниципальное управление

Вид материала

Методические указания

Содержание Метод сравнения продаж Применение мсп Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы Оценка износа Физический износ Функциональный (моральный) износ Внешний (экономический) износ Расчет физического износа 2. Метод сравнения продаж 3. Метод срока жизни Доходный метод Доходный подход (ДП) Метод прямой капитализации Структура коэффициента капитализации Метод дисконтирования денежных потоков Анализ финансовых коэффициентов Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса Коэффициенты отчета о движении денежных средств Общие коэффициенты баланса и отчета о движении наличных средств Комментарии к таблице ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебно-методическое пособие по выполнению дипломной работы для студентов очной, очно-заочной,, 1570.12kb.
• Программа и методические указания к выполнению контрольных работ для студентов заочной, 243.39kb.
• Методические указания по выполнению курсовых работ по дисциплине «Региональная экономика, 326.32kb.
• Методические указания к выполнению контрольной работы для студентов заочной формы обучения, 150.65kb.
• Методические указания к выполнению контрольной работы для студентов заочной формы обучения, 98.63kb.
• Методические указания к выполнению контрольной работы по дисциплине «Психология менеджмента», 264.79kb.
• Методические указания к выполнению курсовой работы для студентов всех форм обучения, 249.08kb.
• Методические указания к выполнению контрольной работы для студентов заочной формы обучения, 193.46kb.
• Методические указания к изучению дисциплины и выполнению контрольной работы для студентов, 1280.73kb.
• Методические указания по дисциплине «Региональная экономика и управление» для самостоятельной, 409.26kb.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ


Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МСП:

• спрос и предложение;
  
• замещение;
  
• пропорциональность;
  
• зависимость.
  

ПРИМЕНЕНИЕ МСП


МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

МСП представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

МСП дает наилучшее результаты при оценке земельных участков.


Преимущества МСП:

• наиболее простой подход;
  
• статистически обоснованный;
  
• предлагает методы корректировки;
  
• обеспечивает данные для других подходов к оценке.
  

Недостатки МСП:

• требует активного рынка;
  
• сравнительные данные не всегда имеются;
  
• требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
  
• основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
  

Применения МСП предлагает определенную последовательность действий:


1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту;

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.


Источники информации:

• публичные записи (данные регистрационных служб);
  
• данные страховых компаний;
  
• информационные службы;
  
• периодические издания по недвижимости;
  
• данные брокеров по недвижимости;
  
• данные, предоставляемые участниками сделок;
  
• архивы оценщика.
  

Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.


Последовательно:

1. передаваемые права собственности;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. рыночные условия (корректировка на дату продажи).


На независимой основе:

5. местоположение;

6. физические характеристики объекта;

7 экономические характеристики объекта;

8. использование объекта;

9. наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производится в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.


При продаже земли это:

• цена за сотку, гектар;
  
• цена за 1 м²;
  
• цена за 1 метр по фасаду;
  
• цена за лот;
  
• цена за единицу плотности.
  

При продаже застроенных участков это:

• цена за 1 м² общей площади земли;
  
• цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду;
  
• цена за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1м²)
  
• цена за 1 м³;
  

• цена за единицу недвижимости (дом комната);
  
• цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т.д.);
  

Методы внесения поправок делятся на:


Количественные:

• анализ парных продаж;
  
• статистический анализ;
  
• графический анализ;
  
• трендовый анализ;
  
• анализ вторичных данных.
  

Качественные:

• относительный сравнительный анализ;
  
• метод общей группировки;
  
• персональное интервью.
  

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.


Использование ЗП необходимо при:

• технико-экономическом анализе нового строительства;
  
• определении НиНЭИ земли;
  
• реконструкции;
  
• оценке недвижимости на пассивных рынках;
  
• оценке объектов спецназначения;
  
• страховании недвижимости;
  
• определении базы налогообложения.
  

ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.


Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы:

• осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;
  
• оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений);
  
• определение текущей стоимости восстановления или замещения;
  
• оценка всех видов накопленного износа;
  
• оценка величины предпринимательской прибыли;
  
• оценка стоимости участка земли;
  
• определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
  

Затраты могут быть прямые и косвенные:

• прямые – включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
  
• косвенные – возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
  

Существуют следующие методы оценки полных затрат:

• метод сравнительной единицы с вариантами;
  
• метод количественного обследования;
  
• метод сравнительного объекта.
  

Имеют место три вида износа:

• физический;
  
• функциональный (или функциональное устаревание);
  
• внешний (экономический).
  

Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.


Методы определения износа:

• метод экстракции (метод рыночной выборки);
  
• метод срока жизни;
  
• метод разбиения (по трем видам износа).
  

Методы оценки земельного участка:

• метод соотнесения;
  
• метод извлечения;
  
• метод освоения;
  
• метод остатка для земли;
  
• метод капитализации земельной ренты;
  
• метод сопоставимых продаж.
  

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:

Оцененная стоимость восстановления минус накопленный износ:

1. Физический:

• устранимый;
  
• неустранимый для элементов с долгим сроком жизни;
  
• неустранимый для элементов с коротким сроком жизни.
  

2. Функциональный:

• устранимый;
  

• неустранимый.
  

3. Внешнее устаревание:

Общий накопленный износ:

Стоимость улучшений с учетом износа + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль

ИТОГО:

Оценка стоимости при затратном подходе


ОЦЕНКА ИЗНОСА


Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/ или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ делится на три типа: физический износ, функциональный износ и износ внешнего воздействия.

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправным, так и неисправным. Исправный физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправному, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как, размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть исправным и неисправным. Функциональный износ считается исправным, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправным.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ – вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.


Для определения накопленного износа применяются следующие методы:

1. Метод разбивки
   

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

Результаты оценки износа приведены в таблице.

Физический износ, $ -устранимый, $ -неустранимый, $
Функциональный износ, $ -устранимый, $ -неустранимый, $
Внешний износ, $
Накопленный износ, $

Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже.

Расчет физического износа

Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации. Неисправный физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправного износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.


2. Метод сравнения продаж

В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.

Результаты применения данного метода приведены в таблице.

Объекты сравнения
Цена продажи, $
Стоимость участка, $
Стоимость нового строительства на дату оценки, $
Накопленный износ, $
как процент от стоимости строительства
Весовой коэффициент
Накопленный износ, %

Алгоритм расчета износа рыночным методом:

• Сбор информации;
  
• Расчет стоимости участка сопоставимого объекта (С_су);
  
• Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам (С_сзд);
  
• (С_сзд)= (С_сн) – (С_су), где С_сн – рыночная стоимость сопоставимого объекта;
  
• Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа (С_{сзд.восс});
  
• Суммарный износ сопоставимого объекта (И_сзд);
  
• Эффективный возраст сопоставимого объекта (Т_сэф).
  
• Среднегодовой износ сопоставимого объекта:
  

Износ (и) = И_сзд/Т_сэф.

• Среднегодовой коэффициент износа:
  

К_зд=И_сзд/С_{сзд.восс}.


3. Метод срока жизни

• Эффективный возраст (Т_эф)/ Срок экономической жизни (Т_эк) = И_зд/С_{зд.восс} = накопленный износ;
  
• Т_эф = Т_эк – оставшаяся экономическая жизнь (Т_озк).
  

Результаты оценки объекта затратным методом приведены в таблице.

Стоимость участка земли, $
Стоимость восстановления (замещения), $
Накопленный износ, $
Стоимость объекта недвижимости, $

ДОХОДНЫЙ МЕТОД

ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ


ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ.

ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ


Доходный подход (ДП)

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• Сумму будущего дохода;
  
• Когда должен быть получен доход;
  
• Продолжительность получения дохода.
  

Принципы, лежащие в основе ДП:

• Ожидания;
  
• Замещения.
  

Существуют два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

• Прямой капитализации;
  
• Дисконтирования денежных доходов.
  

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

• Упрощенный баланс;
  
• Отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
  

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет 4 уровня доходов:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):
   
   • Минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;
     
   • Плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.
     

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

• Минус текущие операционные расходы (ТОР);
  
• Минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР+РЗ=ОР – операционные расходы).
  

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

• Минус обслуживание долга (Од) – выплата процентов и погашение основной суммы;
  
• Минус капитальные затраты (Кз):
  

• Капитальный ремонт
  

• Капитальные резервы,
  
• Арендаторские доделки,
  
• Комиссионные брокерам за аренду;
  

4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).


МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ


Стоимость объекта определяется по формуле:

V=I/R,

где I – ЧОД;

V – стоимость объекта недвижимости;

R – коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

1. определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

2. определить величину коэффициента капитализации R;

3. разделить ЧОД на R по формуле.

Преимущества МПК:

• простота расчетов;
  
• мало предположений;
  
• отражение состояния рынка;
  
• дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
  

МПК не следует применять, когда:

• отсутствует информация о рыночных сделках;
  
• неприменимы теоретические методы определения R;
  
• объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);
  
• объект подвергается серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.
  

Методы определения коэффициента капитализации:

• метод рыночной экстракции (метод рыночной выжимки);
  
• аналитический метод (кумулятивное построение R);
  
• методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала);
  
• метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).
  

Структура коэффициента капитализации:


R=RON+ROF,

где RON – ставка дохода на капитал;

ROF – коэффициент капитализации (возврата кредита).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

• компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);
  
• компенсация за риск (в том числе страновой);
  
• компенсация за низкую ликвидность;
  
• компенсация за инвестиционный менеджмент;
  
• поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
  

Методы капитализации:

1. Прямолинейный (метод Ринга).
   
2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).
   
3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
   

Общая формула для определения коэффициента капитализации:


R=Y₀+d₀ (SFE(y;n),

где Y₀ – ставка дохода на инвестиции;

d₀ – фактор изменения стоимости;

y – процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения;

n – количество периодов получения дохода;

SFF(.) – фактор фонда возмещения.


МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:




где n – порядковый номер периода получения денежного потока; n=0…, N;

CF_n – денежный поток в n-й период;

i – ставка дисконта.

Схема использования дисконта:

1. составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период)
   
2. определить реверсионную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения
   
3. определить ставку дисконта
   
4. дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки)
   

Преимущества метода:

• считается лучшим теоретическим методом;
  
• учитывает динамику рынка;
  
• учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
  
• работает, когда доход и рынок не стабильны;
  
• работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
  

Недостатки:

• вероятность ошибки в прогнозировании.
  

АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ


Традиционный анализ приносящей доход недвижимой собственности требует использования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от общепринятых бухгалтерских финансовых отчетов.

Характер дохода, получаемый от объектов недвижимости, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышения стоимости актива, получаемой при его перепродаже. При условии подготовки финансовых отчетов их реконструированные варианты могут быть использованы как для оценки самого рассматриваемого объекта недвижимости, так и для сравнения его с другими объектами. Изучение подобных взаимосвязей называется анализом коэффициентов.

Анализ коэффициентов является важным аналитическим методом для изучения приносящей доход недвижимости. С момента приобретения собственности коэффициенты, рассчитываемые на основе данных баланса, используются как для определения удельного веса земли и улучшений в общей стоимости, так и для расчета финансового левереджа. На основе данных отчета о движении денежных средств могут рассчитываться такие показатели, как коэффициент операционных расходов, коэффициент самоокупаемости.

Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении наличных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных платежей, ипотечных констант и коэффициентов дивидендов на акционерный капитал


Таблица 1


Наиболее часто используемые коэффициенты

Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса
Коэффициент улучшений	Стоимость улучшений
Общая оценочная стоимость

Окончание табл. 1

Коэффициент ипотечной задолженности	Величин ипотечного кредита
Общая оценочная стоимость
Коэффициент собственного капитала	Стоимость собственного капитала
Общая оценочная стоимость
Коэффициенты отчета о движении денежных средств
Коэффициент недоиспользования	Потери при сборе арендной платы и от неполного использования площадей
Потенциальный валовой доход
Коэффициент самоокупаемости	Операционные расходы и обслуживание долга
Потенциальный валовой доход
Коэффициент операционных расходов	Операционные расходы
Потенциальный или действительный валовой доход
Коэффициент покрытия долга	Чистый операционный доход
Ежегодные отчисления на обслуживание долга
Общие коэффициенты баланса и отчета о движении наличных средств
Мультипликатор валовых рентных платежей	Покупная цена
Валовый рентный доход (потенциальный или действительный)
Общий коэффициент рентабельности	Чистый доход до налогообложения и обслуживания долга
Покупная цена
Ипотечная постоянная	Ежегодные расходы на обслуживание долга
Величина ипотечного долга
Коэффициенты дивидендов на собственный капитал	Чистый операционный доход до налогообложения, за вычетом расходов по обслуживанию долга
Инвестиции собственного капитала

Комментарии к таблице

• Коэффициент улучшений показывает долю улучшений (зданий и сооружений) в общей цене объекта недвижимости. Коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до 90 %.
  
• Коэффициент ипотечной задолженности показывает отношение величины ипотечного долга к общей стоимости недвижимости. С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск, то есть большую вероятность банкротства и лишения заемщика права выкупа закладной.
  
• Коэффициент недоиспользования может значительно колебаться в зависимости от типа недвижимости.
  
• Коэффициент самоокупаемости (также называемый точкой банкротства) означает минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для покрытия всех расходов наличных средств.
  
• Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу.
  
• Коэффициент покрытия долга определяется путем деления величины чистого операционного дохода на сумму ежегодных отчислений на обслуживание долга. Как и коэффициент самоокупаемости, коэффициент покрытия долга дает информацию о запасе превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга.
  
• Мультипликатор валовых рентных платежей показывает отношение покупной цены к валовому рентному доходу.
  
• Общий коэффициент рентабельности (доходности) рассчитывается путем деления ЧОД на цену продажи.
  

4.ТРЕБОВАНИЯ ПО ОФОРМЛЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ


Контрольная работа должна сдаваться в печатном виде. В работу входят таблицы, графики, диаграммы, расчеты, список использованной литературы, приложения.

Текст работы выполняется на одной стороне листа односортной белой бумаги формата А4 (210х297) через полтора интервала шрифтом "Times New Roman", размер 14, выравнивание по ширине.

Одна сторона работы должна включать 28-30 строк, в каждой строке 57-60 знаков, включая промежутки между словами.

Поля страницы курсовой работы следующие:

• левое - 30 мм;
  
• правое - 10 мм;
  
• верхнее - 20 мм;
  
• нижнее - 20 мм.
  

В работе все страницы должны быть пронумерованы арабскими цифрами, начиная с третьей и до последней страницы, включая приложения, без пропусков и повторений. Титульный лист, содержание не нумеруются, но входят в общую нумерацию соответственно как страницы 1 и 2.

Номер страницы проставляется наверху за пределами "рамки" (посредине или справа).

Заголовки разделов (глав) печатаются симметрично тексту прописными буквами и отделяются от текста пропуском одной строки. Заголовки подразделов (параграфов) печатаются строчными (кроме первой прописной) и после них строка не пропускается. Переносы слов в заголовках не допускаются. Точку в конце заголовка не ставят. Если заголовок состоит из двух предложений, их разделяют точкой. Подчеркивать заголовки не допускается.

Каждый раздел начинать с новой страницы (листа).

Иллюстрации обозначаются словом "Рис." и нумеруются последовательно арабскими цифрами в пределах раздела, за исключением иллюстраций, приведенных в приложении.

Номер иллюстрации должен состоять из номера раздела и порядкового номера иллюстрации, разделенных точкой, например: Рис.1.2 (второй рисунок первого раздела (главы)).

Номер иллюстрации помещают ниже поясняющей подписи. Если в работе приведена одна иллюстрация, то ее не нумеруют и слово "Рис." Не пишут.

Таблицы нумеруют последовательно арабскими цифрами (за исключением таблиц, приведенных в приложении, которые нумеруются с буквой "П") в пределах раздела. Номер таблицы должен состоять из номера раздела и порядкового номера таблицы, разделенных точкой, например: Таблица 1.2. (вторая таблица первого раздела).

Если в работе одна таблица, ее не нумеруют и слово "Таблица" не пишут.

При переносе части таблицы на другую страницу слово "Таблица" и номер ее указывают один раз над первой частью таблицы; над другими частями пишут слово "Продолжение". Если в работе несколько таблиц, то после слова "Продолжение" указывают номер таблицы, например: Продолжение табл.1.2.

Формулы в контрольной работе оформляются с помощью редактора формул Microsoft Equation 3.0. Формулы в работе (если их более одной) нумеруют арабскими цифрами в пределах раздела. Номер формулы состоит из номера раздела и порядкового номера формулы в разделе, разделенных точкой. Номер указывается в круглых скобках с правой стороны листа на уровне формулы, например: (3.2) (вторая формула третьего раздела).

Иллюстрации

Иллюстрации (схемы, графики, диаграммы) должны быть расположены так, чтобы их было удобно рассматривать без поворота работы или с поворотом по часовой стрелке. Иллюстрации располагаются после первой ссылки на них.

Иллюстрации должны иметь наименование. При необходимости иллюстрации снабжаются поясняющими данными (подрисуночный текст). Наименование иллюстрации помещают над ней, поясняющие данные под ней.

Таблицы

Цифровой материал, как правило, должен оформляться в виде таблиц.

Каждая таблица должна иметь заголовок и слово "Таблица". Заголовок и слово "Таблица" начинают с прописной буквы. Заголовок не подчеркивают.

Заголовки граф таблиц должны начинаться с прописных букв, Подзаголовки – со строчных, если они составляют одно предложение с заголовком, и с прописных, если они самостоятельные. Делить головки таблицы по диагонали не допускается. Графу "N п.п." в таблицу включать не следует.

Таблицу размещают после первого упоминания о ней в тексте таким образом, чтобы ее можно было читать без поворота работы или с поворотом по часовой стрелке.

Если повторяющийся в графе таблицы текст состоит из одного слова, его допускается заменять кавычками; если из двух или более слов, то при первом повторении его заменяют словами "то же", а далее – кавычками. Ставить кавычки вместо повторяющихся цифр, марок, знаков, математических и химических символов не допускается. Если цифровые или иные данные в какой-либо строке таблицы не приводят, то в ней ставят прочерк.

Формулы

Пояснение значений символов и числовых коэффициентов следует приводить непосредственно под формулой в той же последовательности, в какой они даны в формуле. Значение каждого символа и числового коэффициента следует давать с новой строки. Первую строку объяснения начинают со слова "где" без двоеточия.

Уравнения и формулы следует выделять из текста свободными строками. Выше и ниже каждой формулы должно быть оставлено не менее одной свободной строки. Если уравнение не умещается в одну строку, оно должно быть перенесено после знака равенства (=) или после знаков плюс (+), минус (-), умножения (х) и деления (:).

Ссылки

Для подтверждения соответствующих доводов или критического разбора того или иного теоретического положения используют ссылки на различные источники. В курсовой работе для этой цели рекомендуется использовать порядковый номер источника в библиографическом списке (списке используемой литературы) и страницу данного источника, которые заключаются в квадратные скобки. Например, [24, С.44], что означает: 24 - источник в списке литературы, 44 страница. Допускается также приводить их в подстрочном примечании. В этом случае сноски оформляются через полуторный интервал, шрифт Times New Roman, размер 12, выравнивание по ширине, отступ 0,6.

Ссылки на иллюстрации указывают порядковым номером иллюстрации, например, рис. 1.2.

Ссылки на формулы указывают порядковым номером формулы в скобках, например, "...в формуле (2.1)".

На все таблицы должны быть ссылки в тексте, при этом слово "Таблица"" в тексте пишут полностью, если таблица не имеет номера, и сокращенно – если имеет номер, например: "... в табл.1.2".

В повторных ссылках на таблицы и иллюстрации следует указывать сокращенно слово "смотри", например: "см. табл.1.3.

5. ВОПРОСЫ ДЛЯ ПОДГОТОВКИ К ЗАЧЕТУ
   

1. В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?
   
2. Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому имуществу?
   
3. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?
   
4. Чем отличаются стоимость, цена, затраты?
   
5. Каким образом определяются потребительная и меновая стоимости объектов недвижимости?
   
6. Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимости недвижимости?
   
7. Какими признаками характеризуется стоимость в пользовании и какие формы ее проявления применительно к объектам недвижимости вы знаете?
   
8. Что такое стоимость в обмене и какие формы ее проявления применительно к объектам недвижимости используются в оценке?
   
9. Укажите различия, существующие между понятиями «рыночная стоимость» и «инвестиционная стоимость».
   
10. По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на четыре группы?
    
11. В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?
    
12. Каким образом проявляется связь между принципом лучшего и наиболее эффективного использования и принципами вклада и сбалансированности?
    
13. В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?
    
14. Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.
    
15. Какие факторы учитываются при определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости?
    
16. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта лучшего и наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?
    
17. При оценке каких видов стоимости отдельные этапы организации процесса оценки становятся необязательными? Приведите конкретные примеры.
    
18. В чем суть деления вещей на «недвижимые» и «движимые»?
    
19. Какие правомочия образуют содержание права собственности?
    
20. Какие существуют основания возникновения, прекращения и перехода права собственности?
    
21. Какие существуют основания принудительного прекращения права собственности?
    
22. В каких случаях принудительного изъятия частной собственности требуется ее оценка?
    
23. Укажите случаи судебного и внесудебного изъятия частной собственности.
    
24. Что такое «вещное право», и какие виды вещных прав существуют в законодательстве Российской Федерации?
    
25. Что такое право хозяйственного ведения?
    
26. Что такое право оперативного управления?
    
27. Что такое право бессрочного (постоянного) пользования?
    
28. Что такое право пожизненного наследуемого владения?
    
29. Что такое сервитут?
    
30. Какие существуют виды сервитутов?
    
31. Какие правомочия принадлежат арендатору недвижимости?
    
32. Что такое ипотека?
    
33. Каковы правила удовлетворения требования кредитора, обеспеченного ипотекой, в случае неисполнения должником своего обязательства?
    
34. Какое вещное право дает его обладателю правомочие по распоряжению недвижимостью?
    
35. Какая обязанность возникает у собственника недвижимости, в отношении которой установлен сервитут?
    
36. Как влияет обременение недвижимости сервитутом на ее стоимость?
    
37. Что такое «государственная регистрация»?
    
38. Что подлежит государственной регистрации?
    
39. В какой момент возникают, прекращаются или переходят права на недвижимые вещи?
    
40. Отношения каких лиц регулирует Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?
    
41. Какое определение «рыночной стоимости» определено в законе?
    
42. Какие требования к независимому оценщику установлены Законом?
    
43. В каких случаях проведение независимой оценки законодательно обязательно?
    
44. Какие требования к договору оценщика и заказчика его услуг?
    
45. В чем состоят лицензионные требования?
    
46. Какие существуют основания для приостановления, отзыва лицензии?
    
47. Что входит в компетенцию государственного уполномоченного органа?
    
48. Что отнесено к компетенции саморегулируемых организаций?
    
49. Кого можно отнести к объектам и субъектам оценочной деятельности?
    
50. Что является потребителем услуг оценщика?
    
51. В чем специфика становления института оценки в период проведения экономических реформ?
    
52. Что такое «вещь» и что такое «имущество»?
    
53. Какие формы регулирования оценочной деятельности могут применяться? Посредством чего осуществляется регулирование оценочной деятельности?
    
54. Какие документы существуют для регулирования оценочной деятельности на международном уровне? Имеет ли Россия право их использовать?
    
55. По каким причинам началось лицензирование оценочной деятельности в США? Какие стандарты в настоящее время обязательны для применения в США?
    
56. Каким образом осуществляется саморегулирование в Европе? Какие стандарты приняты не европейском уровне, и в чем заключается их практическая значимость?
    
57. Как проходит процесс регулирования оценочной деятельности в России? Какие стандарты могут применяться при проведении оценки различных видов имущества?
    
58. Что представляет собой процесс сертификации услуг по оценке? Как осуществляется квалификация и сертификация профессиональных оценщиков за рубежом и в России?
    
59. Какие документы являются основание для проведения оценки?
    
60. Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации могут быть использованы при сборе внешней информации?
    
61. Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и смежных рынков необходимо проанализировать оценщику?
    
62. Что собой представляет внутренняя информация? Каковы основные источники ее получения?
    
63. Какая внутренняя документация необходима для проведения оценки объекта недвижимости?
    
64. Каким образом электронные средства коммуникации могут быть использованы в процессе сбора информации?
    
65. Какие специализированные справочники и программные продукты могут быть использованы оценщиком в процессе оценки недвижимости?
    
66. Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?
    
67. Какую основную информацию необходимо изложить при описании объекта в процессе составления отчета об оценке?
    
68. Почему при покупке недвижимости целесообразно использовать ипотечный кредит?
    
69. Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?
    
70. Дать определение первой, принятой и завершающей ипотекам.
    
71. Сформулируйте понятия «стоимость» и «цель» объекта недвижимости. Как влияют на их величину конкретные условия финансирования?
    
72. Что такое ипотечная постоянная, и как она используется при построении коэффициента капитализации?
    
73. Раскройте понятие финансового левереджа и его влияние на результаты оценки
    
74. Какие особые условия кредитного договора должны анализироваться оценщиком?
    
75. Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестиционного анализа. Дайте ее сравнительную характеристику с методом дисконтированных денежных потоков.
    
76. В чем заключаются особенности построения коэффициента капитализации при использовании ипотечного кредита?
    
77. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?
    
78. Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?
    
79. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода?
    
80. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В каких случаях возможно использование лишь качественных методов корректировок?
    
81. Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в сравнительном подходе?
    
82. Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора?
    
83. Какие основные технические характеристики используются в сравнительном подходе при подготовке исходных рыночных данных в анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимости на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оцениваемого объекта недвижимости?
    
84. Приведите развернутое определение земельного участка.
    
85. В чем заключается особенности земли как объекта стоимостной оценки?
    
86. Для каких целей необходима оценка земли в Российской Федерации?
    
87. Какие факторы обуславливают сложность оценки земельных участков в Российской Федерации?
    
88. Из каких категорий земли состоит земельный фонд Российской Федерации?
    
89. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельного участка?
    
90. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости земельного участка?
    
91. На каких принципах оценки базируется доходный подход?
    
92. Какие основные этапы включает метод капитализации дохода при оценке земельного участка?
    
93. Какие методы используются для расчета ставки капитализации при определении стоимости земли?
    
94. Для оценки каких земельных участков может быть использована техника остатка дохода, приходящего на земельный участок?
    
95. В чем состоит экономическое содержание сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка?
    
96. Какие основные элементы включает метод сравнения продаж при оценке земельных участков?
    
97. Что такое сегментирование земельного рынка?
    
98. Какие элементы сравнения используются при оценке земельных участков?
    
99. В чем состоят преимущества и недостатки способов сравнения продаж по элементам и единицам сравнения?
    
100. В чем заключается экономическое содержание метода переноса (соотнесения).
     
101. Раскройте экономическое содержание затратного метода оценки земельных участков и сферу его применения?
     
102. На каких принципах оценки базируется затратный подход к определению рыночной стоимости земли?
     
103. Из каких основных этапов состоит метод изъятия?
     
104. В чем заключается экономическое содержание метода определения затрат на освоение?
     
105. Какие этапы расчета рыночной стоимости земли включает метод определения затрат на освоение?
     
106. В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?
     
107. Какие работы проводятся оценщиком при определении кадастровой стоимости земель поселений?
     
108. Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой оценки городских земель?
     
109. В какой последовательности проводится кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации?
     
110. Какие базовые показатели кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий рассчитываются на первом межрегиональном этапе?
     
111. Какие показатели учитываются при расчете кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на втором этапе внутри субъекта Российской Федерации?
     
112. Какие показатели учитываются при расчете кадастровой стоимости земель лесного фонда?
     
113. Дать определение инвестиционному проекту. Назвать его характерные признаки.
     
114. Каковы основные различия простых и усложненных методов оценки инвестиционных проектов?
     
115. Почему для оценки инвестиционного проекта необходимо использовать несколько показателей эффективности?
     
116. В каких случаях ставка доходности проекта является обязательной для оценки?
     
117. Какие показатели эффективности инвестиционного проекта зависят от применяемой аналитиком ставки дисконтирования?
     
118. Какой показатель можно суммировать по всем проектам, входящим в инвестиционный портфель, для оценки его эффективности?
     
119. Чем отличается ставка дисконтирования, применяемая к конкретному инвестиционному проекту, от его внутренней ставки доходности?
     
120. Дать сравнительную характеристику внутренней ставки доходности, модифицированной ставки доходности финансового менеджмента.
     
121. В какой очередности должны учитываться поправки, выраженные в рублях и определенные в виде коэффициентов?
     
122. В каких случаях вводятся поправки на различие в объемах оцениваемого здания и здания – аналога?
     

122. По какому объекту корректируются показатели стоимости – по оцениваемому объекту или по объекту – аналогу?

123. Чем отличается паритет покупательной способности валют на национальных строительных рынках от курса валют, устанавливаемого Банком Росси?

124. В каких случаях необходимо применение корректирующих регионально – экономических коэффициентов?

125. В чем состоит отличие площади зданий «брутто» от площади зданий «нетто»?

126. Какие виды затрат относятся Методическим указаниям Госстроя России по определению стоимости строительной продукции МДС – 81 – 1.99 к категории «прочие работы и затраты»?

127. Назовите известные вам отечественные справочники укрупненных показателей восстановительной стоимости, стоимости строительства зданий и сооружений. Назовите также известные вам источники периодической информации о динамике цен в строительстве в России.

6. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
   

Основная литература

1. 
   Рутянцева Е.Е. Оценка собственности: Учебное пособие / Е.Е. Рутянцева. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 108 с.
   
2. Оценка недвижимости: Учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.
   
3. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие / И.В. Гранова. – СПб.: Питер, 2001 – 256 с.
   

Дополнительная литература

1. 
   Гранова И.В. Оценка недвижимости: Тесты. Задачи. Практические ситуации: Учебное пособие / И.В. Гранова. – 2-е изд. – СПб: Питер, 2002 – 254 с.
   
2. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практическое пособие / В.В. Григорьев, И.А. Острина, А.В. Руднев. – М.: Дело, 2001 – 704 с.
   
3. Миронова Н.Н. Экономика недвижимости. Серия «Высшее образование» / Н.Н. Миронова, С.А. Шутьков. – Ростов-на-Дону: Феникс; М.: Национальный институт бизнеса, 2004. – 160 с.
   
4. Воронин А.Г. Основы управления муниципальным хозяйством / А.Г. Воронин, В.А. Панин, А.Н. Широков. – М.: МОНФ, 1999.
   
5. Колюшин Е.И. О праве муниципальной собственности / Е.И. Колюшин // Журнал российского права. – 1999. – № 9.
   
6. Легорнев С. Муниципальная собственность как основа реального самоуправления / С. Легорнев // ЖКХ. – 2000. – № 1.
   
7. Муниципальная собственность и сфера общественных услуг. Проблемы приватизации. – М., 2001.
   
8. Проблемы становления местного самоуправления в РБ. – Уфа, 1998.
   
9. Маннапов Р.Г., Рябов В.М. – Современный механизм муниципального управления Маннапов Р.Г., Рябов В.М.. Самара. Дом печати, 2000-01-01
   
10. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ. / Российская газета. – № 148-149. – август 1998.
    
11. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов. – М.: Финансы и статистика, 1996.
    
12. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие / И.Т. Балабанов. – СПб: Питер, 2000.
    
13. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости / Н.Г. Волочков. – М.: ИНФРА-М, 1996.
    
14. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок: Учеб. и практ. пособие / В.А. Горемыкин. – М: ИНФРА-М,1996.
    
15. Грибовской С. Методы капитализации доходов: Курс лекций / С.Грибовской.1997
    
16. Красноглазов Б.П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа / Б.П.Красноглазов. – М.: Фининвест, 1992.
    
17. Лимонов Л.Э. Кризис крупных городов и проблемы становления рынков недвижимости в России / Л.Э. Лимонов // Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика. – СПб: Лимбус-Пресс.
    
18. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для вузов / С.Н. Максимов. – СПб.: Питер, 2000.
    
19. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка / Л.А. Сивкова. – М.: Интел-Синтез, 1996.
    
20. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело ЛТД, 1995.
    
21. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие; пер.с англ. Г.С. Харрисон. – М.: Мособлупрполиграфиздат, 1994.
    
22. Крутик А.Б. Экономика недвижимости / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. – СПб.: Питер.
    
23. Элементы финансовой математики для оценщиков: Курс лекций и сборник задач. – СПб., 1997.
    

Приложение 1

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОУ ВПО

УФИМСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ

ЭКОНОМИКИ И СЕРВИСА


Кафедра «Региональная экономика и управление»


КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА


по дисциплине «Оценка недвижимости»

Выполнил(а) студ. гр._______

_________________________


Проверил(а)_______________

Уфа-2009

Приложение 2

1. Монографии:
   

Тумусов Ф.С. Инвестиционный потенциал региона: теория, проблемы, практика./ Ф.С. Тумусов. – М.: Экономика, 1999. – 272 с.

2. Книги нескольких авторов:
   

Мескон М.Х. Основы менеджмента / М.Х. Мескон, Н.Альбер, Ф. Хедоури. – М.: Дело, 1992. – 702 с.

3. Книги под редакцией:
   

Социальная статистика / под ред. М.Г. Назарова. – М.: Финансы и статистика, 1988. – 318 с.

4. Журнальные статьи:
   

Уринсон Я. Перспектива инвестиционной активности / Я. Уринсон // Экономист. – 1996. – № 6. – С. 3-9.


Составитель: КАЗАКОВА Татьяна Евграфовна

ГАББАСОВ Рустем Ахнафович

ТАЛБУТДИНОВ Расим Султанович


Методические указания

по выполнению контрольной работы

по дисциплине «Оценка недвижимости»

для студентов заочной формы обучения специальности

080504.65 Государственное и муниципальное управление


Технический редактор: Р.С. Юмагулова


Подписано в печать 13.10.2009. Формат 60х84 1/16.

Бумага писчая. Гарнитура «Таймс».

Усл. печ. л. 2,96. Уч.-изд. л. 3,5. Тираж 150 экз.

Цена свободная. Заказ № 126.


Отпечатано с готовых авторских оригиналов

на ризографе в издательском отделе

Уфимской государственной академии экономики и сервиса

450078, г. Уфа, ул. Чернышевского, 145, к. 227; тел. (347) 241-69-85.