Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта
| Вид материала | Автореферат диссертации |
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
- Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
- Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Проект федеральный стандарт оценки кадастровая оценка объектов недвижимости, 86.91kb.
- Вид работ №23. 16. «Монтаж оборудования объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта», 17.89kb.
- Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
- Проект федеральный стандарт оценки кадастровая оценка объектов недвижимости1, 109.26kb.
Вместе с тем, процесс оценки рыночной стоимости недвижимости настолько многообразен и разнокритериален, что одного отмеченного принципа явно не достаточно, чтобы дать оценщикам надежный инструментарий производства расчетов. Цель подобного инструментария – с одной стороны, обеспечить защиту прав потребителей услуг оценщиков, с другой – вооружить их одним из способов повышения степени доказательности подготовленного отчета. И то и другое позволит снизить субъективизм оценщиков, а в некоторых случаях, уровень злоупотреблений, связанных с намеренным искажением истины. Поэтому нами предлагается ввести четвёртую классификационную группу принципов оценки рыночной стоимости недвижимости (табл. 2), которая может использоваться при разработке методик и осуществлении расчетов по ним в сфере оценочной деятельности.
Кроме известного принципа остаточной стоимости земли, в состав четвертой группы нами включены следующие принципы.
Принцип “косвенности”, в соответствии с которым железнодорожная недвижимость создает дополнительный рентный эффект у смежных земельных участков, что должно быть учтено в расчетах её рыночной стоимости.
Принцип множественности баз оценки, согласно которому процедура и методы оценки недвижимости выбираются оценщиком в зависимости от того вида стоимости, который необходимо оценить.
Принцип жизненного цикла, который определяет, что недвижимость имеет характерный жизненный цикл, в течение которого она последовательно проходит фазы рождения, роста, стабилизации и затухания. От того, на какой стадии жизненного цикла находится объект на дату оценки, может существенно измениться вывод о его рыночной стоимости.
Принцип множественности подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости, в соответствии с которым, для наиболее обоснованного вывода требуется выполнение анализа объекта и среды его местоположения с различных точек зрения (по различным критериям).
Данный принцип позволяет учесть особенности объекта, сложившуюся величину и тенденции изменения спроса и предложения на рынке, взаимосвязь первичного и вторичного рынков, экономические, экологические и юридические характеристики окружающего пространства.
Однако нельзя не заметить, что использование принципа множественности подходов является источником эклектичности теории оценки рыночной стоимости недвижимости. Эклектичность заключается в том, что рыночная стоимость объекта оценивается исходя из отличающихся критериев, что зачастую приводит к возникновению явления противоречивости результатов, разнонаправленности действия оценочных критериев. Преодоление данного недостатка осуществляется установлением независимости действий оценщика в отношении выбора подходов и методов оценки конкретного объекта недвижимости, а также согласованием результата расчетов.
Принцип сохраняющихся пропорций, в соответствии с которым на рынке недвижимости разных стран сохраняются достаточно длительное время определенные соотношения между различными финансовыми коэффициентами или ценами различных объектов.
Принцип многообразия имущества, в соответствии с которым всю недвижимость железнодорожного транспорта следует классифицировать на три группы, с тем, чтобы выбрать соответствующий алгоритм оценки.
Принцип не тождественности результатов, согласно которому использование трех различных подходов приведет к заведомо различающимся результатам из-за того, что использовались различные критерии оценки. Данное обстоятельство потребует дальнейшего согласования итоговой величины рыночной стоимости недвижимости.
Принцип существенности, который позволяет учитывать при оценке недвижимости только существенные информацию и факторы, изменяющие цены на рынке на достаточно значимую величину.
Данный принцип отражает то, что: а) оценочная деятельность является не точной наукой; б) итоговый результат оценки необходимо представлять в виде округленного числа (с точностью до 5% в условиях развитого рынка и до 10% - неразвитого рынка); в) недопустимо создание у пользователей отчета об оценке недвижимости “иллюзии точности” расчетов. Под иллюзией точности расчетов понимается психологический эффект положительного восприятия отчета пользователем, который достигается не убедительностью и доказательностью выводов оценщика, а путем механической записи чисел с высокой точностью или посредством его насыщения большим объемом текстовой, цифровой и графической информации, не используемой в дальнейшем при выполнении расчетов или интерпретации их итогов.
Принцип надежности, который требует анализа достоверности использованной оценщиком информации и является ведущим на этапе согласования результата оценки.
Принцип независимости, который может иметь две интерпретации. С одной стороны, в соответствии с Законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, должна быть обеспечена независимость оценщика, что достигается соблюдением сформулированных в нем критериев. Другая интерпретация данного принципа заключается в том, что при применении различных методов оценки следует избегать использования одной и той же информации.
Принцип интерпретации полученного результата, в соответствии с которым при оценке рыночной стоимости недвижимости необходимо все явления, носящие технический, экологический, эргономический и юридический характер следует интерпретировать таким образом, чтобы можно было определить их стоимостной (денежный) эквивалент.
Кроме того, в 4 группу принципов должны входить принципы, сформулированные в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов.
При рассмотрении этапа выбора наиболее эффективного варианта использования объекта оценки были сделан вывод о составе решаемых вопросов и определены особенности его проведения при оценке некоторых объектов железнодорожной недвижимости.
Важным вопросом является сам подход к определению варианта НЭИ объекта, опирающийся в современной теории оценки недвижимости исключительно на финансовые соображения. По нашему мнению данный подход, особенно относительно специализированной железнодорожной недвижимости, необходимо дополнить учетом социальных результатов, возникающих при реализации того или иного варианта использования недвижимости. В этом случае общую формулу определения НЭИ можно записать как:
, (1)где ЧОДt(α) – сумма дисконтированных к дате оценки чистых операционных доходов, возникающих реализации n-го варианта использования объекта, руб.;
Инt(α) - сумма дисконтированных к дате оценки инвестиций, требуемых для реализации этого же варианта использования объекта, руб.;
Рсоц t(α) - сумма дисконтированных к дате оценки положительных или отрицательных социальных результатов, порождаемых реализацией этого же варианта, руб.
При этом, если порождаемые реализацией варианта использования объекта социальные результаты будут проявляться “условно бесконечный” период времени, то их текущее значение определяется прямой капитализацией, если ограниченный период – дисконтированием денежного потока к дате оценки.
Под социальными результатами понимаются, например, изменяющаяся сумма затрат времени на поездки людей к месту работы в случае “выноса” предприятия из центра города в пригород, снижение экологической нагрузки в месте ликвидации какого-либо производства с одновременным её возрастанием в его новом месте расположения, появление т.н. железнодорожных барьерных объектов и увеличение в результате этого пробега иных видов транспорта или ухудшение доступности к рассматриваемой территории, суммарные потери выпуска продукции (национального дохода) и выплат по безработице в случае закрытия или перепрофилирования существующей недвижимости в целях создания какого-либо престижного объекта и т.д.
Некоторые социальные последствия могут трудно поддаваться экономической оценке в полном объеме. Например, вырубка зеленых насаждений для строительства нового объекта недвижимости приведет к потере ряда ценностей (благ) для смежных землевладельцев, которые выражаются не только в ухудшении вида из окна. К ним можно отнести сокращение обогащения атмосферы кислородом, увеличение запыленности и уровня шума, утрату благоприятного психологического воздействия (снижение негативного эффекта “каменных, асфальтовых джунглей”), потерю места отдыха, появление чувства социальной апатии, ненужности (“они” все равно сделают это без нас, от нас ничего не зависит”).
При анализе применимости доходного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта отмечено, что в современной теории оценки недвижимости выдвигается тезис об использовании в расчетах тех доходов от недвижимости, которые достаточно легко извлекаемы. Это не отражает специфики железнодорожного транспорта, который своим “присутствием” повышает рентный эффект всего региона тяготения и тем самым создает дополнительный доход у всей предпринимательской сферы и прочих резидентов. Для самого железнодорожного транспорта извлечь рентный доход в результате создаваемого рентного эффекта зачастую не представляется возможным. Данную особенность влияния железной дороги следует учитывать только при оценке объектов, составляющих первую и вторую классификационную группу и относящихся к категории “сооружения”. В этом случае доход может быть определен методом косвенной оценки, позволяющим рассчитать, как народнохозяйственный, так и коммерческий эффект от эксплуатации железнодорожной линии. Рентный доход в отношении объектов, входящих в 3 классификационную группу, извлекается обычным для недвижимости образом – в результате реализации права собственности или владения и пользования объектом.
В отношении объектов, составляющих 3 классификационную группу недвижимости железнодорожного транспорта, может использоваться известный алгоритм расчета чистого операционного дохода (ЧОД, NOI), достаточно подробно разработанный в ряде работ. Таким же образом можно действовать при оценке объектов, входящих в 1 и 2 классификационные группы и относящихся к категории “здания”.
В то же время, для объектов 1 и 2 классификационных групп, относящихся к категории “сооружения” данная задача традиционным способом решена быть не может, т.к. у них отсутствует понятие “помещения”, которые могут быть сданы в аренду и для которых на основе рыночных данных может быть определена арендная ставка. Аналогичные же этим сооружениям объекты, как правило, в аренду не сдаются. Могут быть отмечены единичные случаи сдачи в аренду каких-либо сооружений 1 и 2 классификационных групп, однако, как показывает опыт не по рыночным ставкам, а на основании экономических расчетов затратным подходом. Суть данных расчетов заключается в том, что величина арендной платы определяется на основе составления калькуляции, в которой учитываются годовая сумма амортизации по данным бухгалтерского учета, накладные расходы и прибыль собственника (владельца) объекта. При таком методе расчета ЧОД не учитывается реальное соотношение спроса и предложения на конкретный тип объектов в данном регионе, что в большинстве случаев ведет либо к завышению, либо к занижению годовой арендной платы за объект относительно рыночного уровня. Являющаяся основой всех расчетов сумма амортизационных отчислений, как правило, не отражает величину реально требуемых инвестиций на восполнение износа объекта. Кроме того, осуществление калькуляционных расчетов производится в условиях монопольного положения хозяйствующего субъекта, владеющего оцениваемым объектом недвижимости железнодорожного транспорта. В соответствии с положениями п. 1.5 Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов в этом случае необходимо использовать т.н. экономические цены. Определение экономических цен предполагает исключение из состава рыночных цен всех искажений рынка, в т.ч. влияния монополистов, субсидий, льгот по налогам и добавление неучтенных в рыночных ценах внешних эффектов и общественных благ - экстерналий. Выполнить подобную конверсию рыночных цен в экономические в настоящее время не представляется возможным в связи с отсутствием обоснованной методики.
Описанный выше метод расчета ЧОД предлагается именовать прямым или калькуляционным, который может быть рекомендован для оценки рыночной стоимости сооружений 1 и 2 классификационных групп, только в тех случаях, когда отсутствует возможность получения информации для определения рыночного уровня арендной платы за эти объекты.
В условиях, когда имеется возможность анализа рыночной информации, следует использовать другой способ расчета ЧОД для этих объектов, который мы предлагаем именовать методом косвенной оценки. Суть этого метода, основанного на сравнительном подходе, заключается в следующем.
Подбираются объекты-аналоги, часть из которых имеет какие-либо элементы недвижимости железнодорожного транспорта, а другая часть – нет. Примером такого рода объектов могут служить склады, имеющие (не имеющие) железнодорожного ввода. Затем, по всем объектам-аналогам необходимо оценить величину рыночной арендной ставки. Разность между рыночными арендными ставками (Аст) за объекты, имеющие железнодорожный ввод и объекты без такого ввода, будет являться той арендной ставкой (Астждп), которую следует использовать для расчета величины потенциального валового дохода (ПВД), приносимого железнодорожными подъездными путями. Основным условием для такого вывода является отсутствие существенных различий у объектов-аналогов, за исключением железнодорожных путей. В противном случае следует предварительно устранить имеющиеся отличия путем внесения соответствующих корректировок в величину арендных ставок объектов-аналогов.
Величина ПВД от подъездных железнодорожных путей определяется умножением арендной площади всех обслуживаемых данным подъездным путем объектов на величину определенной таким образом Астждп. В случае, если подъездной железнодорожный путь обслуживает различные типы объектов, например, отапливаемые и неотапливаемые склады, открытые площадки, эстакады и т.д., то Астждп определяется отдельно по каждой группе объектов. Величина ПВД в этом случае определяется как сумма произведений Астждп для каждой группы объектов на их суммарную арендную площадь:
, (2)где ПВДкосв – величина потенциального валового дохода, определенная методом косвенной оценки, руб,/год;
D А стжд n – величина той части рыночной арендной ставки (рентного дохода) за объекты n-го типа, которая создается исключительно наличием объекта железнодорожной недвижимости, руб./год – кв.м;
S n - арендная площадь объектов n-го типа, кв.м;
n – число объектов, обслуживаемых оцениваемым подъездным путем.
Таким образом, для расчета ПВД (ЧОД) при оценке недвижимости железнодорожного транспорта можно рекомендовать три метода расчета:
Метод рыночных сравнений, если оцениваются объекты 3 классификационной группы и объекты, относящиеся к категории “здания” 1 и 2 классификационных групп;
- Калькуляционный метод расчета, если оцениваются объекты, относящиеся к категории “сооружения” 1 и 2 классификационных групп в условиях отсутствия рыночной информации;
- Метод косвенной оценки, если оцениваются объекты, относящиеся к категории “сооружения” 1 и 2 классификационных групп в условиях, когда имеется возможность получения и анализа рыночной информации о создаваемом рентном доходе.
В диссертации также выявлены особенности оценки ряда ценообразующих параметров, учитываемых при оценке ЧОД от объектов железнодорожной недвижимости: потерь от недозагрузки и неплатежей, дополнительных доходов, операционных расходов, резерва на замещение, налогов, связанных с недвижимостью, а также определен перечень быстроизнашивающихся элементов для объектов, входящих в группу сооружения 1 и 2 классификационных групп недвижимости железных дорог.
Зачастую требуется учитывать вероятные изменения ЧОД. В диссертации предлагается это делать различными способами. Если применяется метод прямой капитализации, то указанные изменения можно учитывать с помощью коэффициента корректировки – Ккор. При этом, корректировать можно не только величину коэффициента капитализации (нормы дисконта), как это делается в настоящее время, но и сам ЧОД, что представляется более логичным. Если применяется метод дисконтирования денежного потока, то учет прогнозируемых изменений доходности объекта нами предлагается осуществлять путем введения дополнительных слагаемых, рассчитываемых в зависимости от характера предполагаемых изменений ЧОД в перспективе.
Для этого, в целях расчета и анализа суммарного дохода при известном характере его изменения, используются следующие конечные суммы:
, (3)где k – сумма отрезков арифметической прогрессии;
n – отрезки арифметической прогрессии.
, (4)Выражения (3) и (4) представляют собой суммы отрезков арифметической и геометрической прогрессий, лежащих в основе многих формул финансовой математики. С помощью этих сумм в диссертации предложены формулы для учета изменений ЧОД:
- На постоянный процент за шаг расчета (
);
- На постоянную величину за шаг расчета (
);
- На определенный процент за весь расчетный период;
- На определенную абсолютную величину за весь расчетный период.
При анализе используемых в настоящее время методов определения величины коэффициента капитализации (ставки дисконта – Е) обоснована недопустимость применения при оценке недвижимости метода цены капитальных активов (САРМ).
Рис. 3. Зависимость ВНД и годового индекса доходности (1/Ток) от Ток и Тсл
При исследовании применимости метода прямой капитализации в диссертации предложена трактовка понятия “бесконечности” поступления доходов, позволяющая от качественных суждений перейти к количественному критерию.
Бесконечной предложено считать доходность, которая графически может быть показана в виде уходящей в бесконечность прямой линии. Поэтому признаком “бесконечности” срока владения объектом можно считать точку достаточного сближения кривой и прямой линий (рис. 3).
В практике оценочной деятельности возникает вопрос, начиная с какой продолжительности периода владения объекта ее (продолжительность) можно считать условно бесконечной (T∞) и, соответственно, использовать метод прямой капитализации.
Для расчета величины T∞ разработан программный продукт на базе системы MATLAB, с использованием итерационной схемы вычисления значения T∞ с критерием прекращения итераций:
, (5)где Енов – вновь задаваемая величина ставки дисконта на новом шаге итераций, процент годовых;
Ест - величина ставки дисконта, использованная на предшествующем шаге итераций, процент годовых;
έ – задаваемая величина неразличимости результата, процент.
При этом на каждом шаге выполняется решение нелинейного уравнения для определения текущего значения ВНД. Принципиальная блок-схема работы программы представлена на рис. 4.
Вывод результатов организован в числовом и графическом виде. Помимо вычисленного значения T, пользователь получает график зависимости ВНД(Т), построенный с помощью сплайн-интерполяции данных, полученных в процессе итераций.
Из рис. 3 видно, что бесконечным может считаться период в 3 – 4 раза больший по сравнению с простым сроком окупаемости.
Общей проблемой для методов дисконтирования денежного потока и ипотечно-инвестиционного анализа является использование записи формулы с двумя неизвестными: оцениваемой рыночной стоимостью объекта (С) и цены продажи объекта (возможно условной) после завершения расчетного периода (реверсии - Rev).
Для того, чтобы уравнение имело однозначное решение, второе неизвестное – Rev,
необходимо выразить каким-либо конкретным числом.
 Начало     Ввод исходных данных  Ошибка ввода да  нетОпределение стартовых значений переменных      да нет Итерационная схема Решение нелинейного уравнения для определения текущего значения ВНД   Контроль изменения величины ВНД на шаге расчета      Вывод результатов  Конец Рис. 4. Принципиальная блок-схема работы программы | В современной теории оценки определение величины Rev предлагается осуществлять тремя способами: 1. Экспертной оценкой цены продажи, основываясь на рыночных тенденциях, мнениях профессионалов рынка, аналитических материалах, публикуемых в специализированных изданиях. Из-за не высокой доказательности данного способа здесь нами рекомендуется применение, во-первых повышенной нормы дисконта и, во-вторых, интервального метода (метода граничных оценок), с помощью которого можно определить наиболее вероятные минимальное и максимальное значения, как Rev, так и Е. 2. Прямой капитализацией всех постпрогнозных доходов. Здесь возможны несколько вариантов (рис. 5): во-первых, когда погашение кредита будет завершено до окончания расчетного периода (Ткр ≤ Трасч), во-вторых, когда на дату завершения расчетного периода останется невыплаченный остаток кредита. В первом случае цена Rev равна капитализированной величине постпрогнозных ЧОД, при условии, что коэффициент капитализации будет равен норме дисконта для постпрогнозного периода (Епост): |