Авторський колектив Баранова Л. М

Вид материала

Документы

Содержание Зобов -яза Зобов'язання... у зв'язку з передачею майна у користування Зобов'язання... у зв'язку з передачею майна у користування 195 Наймодавцем (орендодавцем) Зобов'язання... у зв'язку з передачею Зобов'язання... у зв'язку з передачею майна у користування Зобов'язання... у зв'язку з передачею майна у користування 201 Зобов'язання... у зв'язку з передачею майна у користування 203

Подобный материал:

• Авторський колектив, 3197.04kb.
• План Колектив як соціокультурне середовище виховання І розвитку. Підходи до розробки, 95.42kb.
• Методичні рекомендації./ Міністерство охорони здоров’я України. Український інститут, 237.8kb.
• Особистісно орієнтований підхід до дитини в умовах гуманізації освіти, 61.12kb.
• Модульні тестові завдання з української мови, 1094.7kb.
• Програма для загальноосвітніх навчальних закладів біблійна історія, 1740.7kb.
• Програма виховання дітей дошкільного віку Затверджено, 4983.02kb.
• Я україни національна академія медичних наук україни протоколи надання медичної допомоги, 756.31kb.
• Авторський договір про передачу невиключних майнових прав на використання твору, 57.88kb.
• Әл фараби атындағы ҚазҰУ кітапханасына түскен әдебиеттер, 607.18kb.

§ 2„ Договір прокату¹

За договором прокату наймодавець, який здійснює підпри­ємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобо­в'язується передати рухому річ наймачеві у користування за пла­ту на певний строк (ч. 1 ст. 787 ЦК),

Підхід законодавця до назви цього договору в ринкових умовах свідчить про те, що мова вже йде не про договір побутового прокату, як це зазначалося у статтях 273-276 ЦК УРСР і котрий слугував од­ним з правових засобів задоволення побутових потреб лише фізич­них осіб, а про договір прокату, предмет якого може використовува­тися і для виробничих потреб, якщо це буде обумовлено у договорі. А, звідси, наймачами можуть бути і юридичні особи, що займаються господарською діяльністю. До речі, хоча це і є новелою ЦК, у раніше чинному законодавстві на рівні підзаконних нормативно-правових

1 Термін «прокат» має давню історію, бо ним ще в дореволюційному російському законодавстві визначався один із договорів майнового найму, а саме договір найму меблів, одягу, тобто рухомого майна.

ЗОБОВ -ЯЗАИНЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 191

актів визнавався такий різновид договору майнового найму як прокат технічних засобів. Зокрема, діяли Типові правила прокату приладів, устаткування та інших технічних засобів, затверджені постановою Держзбуту СРСР і Держарбітражу СРСР від 28 червня 1978р.¹.

Проте в сучасних умовах наймачі - юридичні особи або фізичні особи-підприємці не можуть використовувати предмет прокату для отримання прибутку.

Договір прокату традиційно сконструйований як самостійний вид
договору найму (оренди), який містить такі відмінності від останньо­
го, що це потребує спеціального регулювання. Це і пояснює появу § 2
глави 58 ЦК (статті 787-791). А, звідси, якщо Інше не встановлено
спеціальним законом, до відносин, що виникають на підставі цього;
договору, субсидіарно застосовуються загальні положення про найм
(оренду). :

До особливостей договору прокату слід віднести те, що, на відміну
від договору найму (оренди), він є договором приєднання (ч. 2
ст. 787 ЦК). Це означає: якщо особливості укладення та виконання
договору найму (оренди) окремих видів майна можуть встановлюва- '
тися тільки ЦК та іншим законом (статті 759, 787 ЦК), то наймода-";
вець може передбачити типові умови договору прокату, а наймач для"
укладення цього договору лише приєднується до запропонованих..,
пропозицій у цілому і не може висувати свої вимоги до умов догово- "
ру (ч. ї ст. 634 ЦК). Типові умови договору не можуть порушувати-.,
прав наймачів, встановлених законом. Зокрема, типові умови не мо- _f
жуть містити заборони для наймача відмовитися від договору aj
будь-який час або, навпаки, надати йому право на укладення догово­
ру піднайму тощо. Якщо ж наймач позбавляється прав, яких йому на- _г
дано законом, або договір містить інші умови, явно обтяжливі для.'
нього, договір на вимогу наймача може бути змінений або розірва- ₁
ний. При цьому наймач має довести, що він, виходячи зі своїх інтере­
сів, не прийняв би цих умов за наявності у нього можливості брат
участь у їх визначенні у договорі.

До введення в дію нового ЦК договори побутового прокату укла-_ц
далися на підставі затверджених Кабінетом Міністрів України, мі-.-
ністерствами або відомствами типових договорів або інших правил. \
(наприклад, на підставі Порядку надання у тимчасове користуван-"
ня громадянам предметів культурно-побутового призначення та roc- ,_;
подарського вжитку, затвердженого наказом Укрсоюзсервісу від -
16 грудня 1999 р.²). На сьогодні вони повинні бути приведені у відпо­
відність з новим ЦК.

Договір прокату також визначається як публічний договір (ч. З _г,

¹ Див.: Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. - 1979. -
J6 1.-C.41. £

² Типові договори визнавались нормативними актами і підлягали застосуванню у,,;
обов'язковому порядку.

192

Розділ X

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ

193


ст. 787 ЦК), що створює наймачам додаткові гарантії захисту їх інте­ресів¹. Це означає, що наймодавець взяв на себе обов'язок здійснюва­ти підприємницьку діяльність з передання речей у найм кожному, хто до нього звертається. Тобто відповідно до закону (ст.633 ЦК) він не має права надавати переваги одному наймачеві перед іншим щодо укладення цього договору, не має права відмовитися від укладення договору прокату за наявності у нього можливостей надання найма­чеві відповідних речей у найм. У разі необгрунтованої відмови най­модавець має відшкодувати збитки, завдані наймачу такою відмо­вою. Умови договору прокату як публічного договору встановлю­ються однаковими для всіх наймачів, крім тих, кому за законом на­дані відповідні пільги. Якщо актами цивільного законодавства вста­новлені певні правила, то вони обов'язкові для сторін при укладенні і виконанні договору прокату. Якщо договір міститиме умови, які ущемляють права наймача, вони є нікчемними.

Договір прокату є двостороннім, оскільки кожна із сторін його має права і несе обов'язки щодо одна однієї. Цей договір є оплат-ним, бо наймач користується переданою у найм річчю за плату, яка встановлюється за тарифами наймодавця. Договір прокату може бути як реальним, так і консенсуальним. Якщо наймодавець передає най­мачеві річ у момент укладення договору - це реальний договір. Якщо ж сторони досягли узгодження за всіма Істотними умовами договору, передбачивши передачу речі у майбутньому, то це - консенсуальний договір, у якому момент вступу договору в силу не пов'язується з пе-реданням речі наймачу. Ця передача повинна розглядатися як вико­нання укладеного договору прокату з боку наймодавця².

ЦК не висуває окремих вимог до форми договору прокату. Тому, виходячи із загальних правил, що містяться у ст. 639 ЦК, слід дійти висновку, що він може бути укладений у будь-якій формі, якщо інше не буде передбачено у типових умовах договору прокату.

Характеризуючи договір прокату, слід відмітити, що для нього не достатньо однієї передачі речі у найм, тобто у користування за плату на певний строк. Особливість цього договору полягає у тому, що річ передається, за правилом, для використання з метою задоволення по­бутових потреб, хоча, як вже вказувалося раніше, сторони можуть об­умовити у договорі її використання для виробничих потреб.

Відрізняльною ознакою договору прокату є його предмет, яким може бути лише рухома річ³, тобто неспоживна, індивідуально ви-

¹ Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред.
О.Н. Садиков. - М.: Юристь, 2004. - С. 285.

² Брагинский М. И, Витрянский В. В, Договорное право. Книга вторая: Договоры о
передаче имущества. - М.: Статут, 2000. - С. 441-442.

³ Викликає подив, що, коментуючи ст. 788 ЦК А.І. Дрішлюк як предмет договору
прокату розглядає нежиле приміщення (див.: Цивільний кодекс України: Коментар. - -
Харків: ТОВ «Одісей», 2003. - С. 542). Це суперечить ст.788 ЦК, бо відповідно до зако­
ну нежиле приміщення - об'єкт нерухомості. , _s

значена, яка використовується для задоволення побутових невироб­ничих потреб (ч. 1 ст. 788 ЦК). Виходячи саме з цього, як наймачі час­тіше за все виступають фізичні особи, які, укладаючи договір, задо­вольняють свої потреби у культурно-побутових предметах та пред­метах домашнього вжитку. Це може бути побутова техніка, радіо- І телевізійна апаратура, обладнання, прилади тощо.

Наймодавцем за цим договором може виступати тільки суб'єкт підприємницької діяльності¹, найчастіше - спеціалізовані юридичні особи, хоча не виключено, що ними можуть бути і фізичні особи-під-приємцІ. Саме це робить необхідним ввести додаткові гарантії для наймачів, що досягається шляхом визнання даного договору публіч­ним, через можливість захисту прав наймачів на підставі норм Закону України «Про захист прав споживачів», конструювання договору як договору приєднання.

Договір прокату може укладатися тільки на визначений строк (ч. 1 ст. 787 ЦК).

Права та обов'язки сторін. ЦК дуже стисло зазначив ті особливі' права та обов'язки, які мають сторони договору прокату. їх, безумов­но, більше, що може знайти свій відбиток у типових умовах договору.'

Наймодавець у договорі прокату несе обов'язки і має права такі, як
і наймодавець у договорі найму (оренди)², але, що стосується ка­
пітального і поточного ремонту речі, то він їх здійснює за свій раху-^:
нок, якщо не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача
(ч. З ст. 791 ЦК). Наймодавець встановлює тарифи на оплату за про­
кат речі (ст. 789 ЦК). ;

Що стосується прав та обов'язків наймача, то вони в цілому тотож- . ні правам та обов'язкам наймача у договорі найму (оренди ). Але, ви­ходячи з того, що, за загальним правилом, предмет прокату може ви­користовуватися для задоволення побутових потреб, наймач не має , права на укладення договору піднайму (ч. 1 ст. 791 ЦК), не має пере­важного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем (ч. 2; ст. 791 ЦК). Між тим наймач має право відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час. При цьому плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування нею (ст. 790 ЦК).

§ 3. Найм (оренда) земельної ділянки

Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (ч. 1 ст. 374 ЦК). Власник земельної ділянки може передати своє право володіння та

Існує точка зору, що саме виступ на стороні наймодавця-професіонала, незалежно від того, хто буде виступати на боці наймача, є необхідною і достатньою ознакою дого­вору прокату (див.: Романеи Ю.В. Система договоров в гражданском праве Росин. - М.: Юристь, 2001. -С. 333.).

Див.: § 1 цієї глави.

' «Цивільне право України», т. 2

194

Розділ X

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 195


користування нею іншій особі. Як правило, така передача права здій­снюється шляхом укладення договору найму (оренди) земельної ділян­ки. Цей договір є одним із видів договору найму (оренди). Отже, на ньо­го поширюються загальні положення про найм (оренду), закріплені в § 1 глави 58 ЦК- Особливість об'єкта договору найму (оренди) земельної ділянки обумовлює його специфіку та особливості правового регулю­вання договірних відносин у цій сфері¹. Відносини, пов'язані з наймом (орендою) землі, регулюються, окрім ЦК, Земельним кодексом України (далі ~ ЗК), Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р. у редакції Закону від 2 жовтня 2003 р. (далі - Закон «Про оренду землі»), іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийняти­ми відповідно до них.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зо­бов 'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановле­ний договором строк у володіння та користування за плату (cm. 792 ЦК).

Цей договір є двостороннім, взаємним, відплатним і консенсус альним.

Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар). Законодавець не встановлює обмежень щодо суб'єктного складу сторін договору найму (оренди) земельної ділянки.

Наймодавцем (орендодавцем) може бути будь-який учасник ци­вільних правовідносин, який є власником земельної ділянки, або уповноважена ним особа. Отже, особи, яким земельні ділянки пере­дано у користування, не можуть бути орендодавцями землі. Суб'єкта­ми права власності на землю відповідно до ст. 80 ЗК є: фізичні та юридичні особи (на землі приватної власності); територіальні грома­ди, які реалізують своє право безпосередньо або через органи місце­вого самоврядування (на землі комунальної власності); держава, кот­ра реалізує це право через відповідні органи державної влади (на землі державної власності). Право власності на земельну ділянку по-свідчується державним актом (ст. 126 ЗК).

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комуналь­ній власності, є сільські, селищні, міські ради у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, які перебу­вають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повно­важень, передбачених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Авто-

¹ У цьому параграфі йдеться про найм (оренду) земельної ділянки після виділення її у натурі (на місцевості) й отримання державного акта на право власності на неї й не роз­глядаються питання найму (оренди) земельної частки (паю). Оформлення державних на право власності на землю потребує переукладання договорів оренди земельної (паю) на договори найму (оренди) земельної ділянки.

номної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах пов­новажень, визначених законом¹.

Наймачем (орендарем) може виступати фізична або юридична особа. Орендарями земельних ділянок також можуть бути районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах повноважень, визначених законом; сільські, селищ­ні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Рес­публіки Крим у межах повноважень, передбачених законом. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам І юридичним осо­бам України, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юри­дичним особам, міжнародним об'єднанням та організаціям, а також іноземним державам.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власно­сті фізичних та юридичних осіб, комунальній або державній власно­сті. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї пра­вами (ст. 79 ЗК)„ Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, на водні об'єкти, ліси І ба­гаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також розповсюд­жується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Земельна ділянка може передаватися у найм (оренду) разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них (ч. 1 ст. 792 ЦК).

Договір найму (оренди) земельної ділянки укладається у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення такого договору не є обов'язковим, а здійснюється лише за бажанням сторін або на вимогу однієї з них.

Цей договір підлягає державній реєстрації (ст. 18 Закону «Про оренду землі»), що є офіційним визнанням і підтвердженням держа­вою факту виникнення або припинення права оренди земельних діля­нок. Отже, відповідно до ч. З ст. 640 ЦК договір найму (оренди) зе­мельної ділянки вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Порядок та органи, що здійснюють останню, визначені постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 ч<Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі». Згідно з цією постановою державна реєстрація зазначених до­говорів провадиться виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

¹ Правові засади розмежування земель державної та комунальної власності, що впливає на здатність органів державної влади та органів місцевого самоврядування ви­ступати наймодавцем (орендодавцем) земельної ділянки, визначаються Законом «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 5 лютого 2004 р.



196
Розділ X

Невід'ємною частиною договору оренди є план або схема земель­ної ділянки, яка передається у найм (оренду); кадастровий план зе­мельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її викорис­танні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, пе­редбачених законом, зокрема, якщо земельна ділянка передається в оренду зі зміною її цільового призначення. Відсутність вказаних до­кументів може бути підставою для визнання договору недійсним.

У ст. 15 Закону «Про оренду землі» закріплений перелік істотних умов договору найму (оренди) земельної ділянки. До них належать: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове при­значення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збере­ження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділян­ки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; Існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділян­ки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини; відповідальність сто­рін. Відсутність у договорі оренди земельної ділянки хоча б однієї із зазначених істотних умов є підставою не тільки для визнання його не­дійсним, а й для відмови у державній реєстрації договору.

За згодою сторін у договорі можуть бути зазначені й інші умови щодо використання земельної ділянки. При цьому, якщо за заявою однієї із сторін щодо таких умов не досягнуто згоди, договір оренди згідно зі ст. 638 ЦК вважатиметься неукладенам.

Строк дії договору оренди землі визначається за взаємною згодою сторін. Законодавець встановлює максимальний строк дії договору оренди у 50 років. Короткостроковою є оренда земельної ділянки не більше п'яти років, а довгостроковою - від 5 до 50 років.

Відповідно до ст. 33 Закону «Про оренду землі» орендар, який на­лежно виконував обов'язки відповідно до умов договору, після закін­чення строку його дії має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі, якщо орендар продовжує користувати­ся земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень (лист-повідомлення) орендо­давця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Використання землі в Україні є платним (ст. 2 Закону «Про плату за землю» у ред. Закону від 19 грудня 1996 р.). За користування зе­мельною ділянкою наймач (орендар) зобов'язаний сплачувати най-

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 197

модавцю (орендодавцю) орендну плату¹, розмір, форма та строки внесення якої узгоджуються сторонами у договорі. Розмір орендної плати не залежить від наслідків господарської діяльності орендаря. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з ураху­ванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором орен­ди. Зміна орендної плати за землю може здійснюватися за згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди встановлений договором роз­мір цієї плати вважається не зміненим.

Орендодавець як платник земельного податку з разі збільшення його розміру має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено договором. Орендар же має право вимагати зменшення орендної плати у разі погіршення стану земельної ділянки не з його вини. Орендна плата може бути визначена у різних формах, а саме - у грошовій, натуральній (зерном, цукром тощо) та відробіт­ковій (надання послуг орендодавцю з ремонту техніки, забезпечення транспортом тощо). Сторони у договорі можуть визначити орендну плату шляхом поєднання різних її форм. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

У договорі оренди повинні бути зазначені як приналежність зе­мельної ділянки до земель конкретної категорії, так і ціль її викорис­тання ~ будівництво, обслуговування будинків і споруд за їх фактич­ним знаходженням, ведення сільськогосподарського виробництва тощо.

У договорі оренди земельної ділянки обов'язково вказуються пра­ва третіх осіб на конкретну площу (за наявності таких), а також обме­ження у її використанні. Дана вимога продиктована положеннями розділу 16 ЗК «Право земельного сервітуту» та розділу 18 ЗК «Обме­ження прав на землю». Згідно зі ст. 98 ЗК право земельного сервіту­ту - це право власника або землекористувача на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Земельний кодекс не передбачає обов'язкового укладання договору земельного сервітуту під час укладання договору на оренду землі, проте якщо у договорі оренди земельної ділянки не передбачено умо­ви (один з видів права земельного сервітуту), то одна зі сторін може вимагати укладення договору сервітуту або внесення відповідних змін до договору оренди.

Основні права та обов'язки сторін договору найму (оренди) зе­мельної ділянки закріплені у статтях 24,25 Закону «Про оренду зем­лі». Права та обов'язки сторін мають взаємний характер, тобто обо­в'язку однієї сторони кореспондує право другої. Чинне законодав­ство надає орендареві економічну самостійність, однак орендодавець наділений правами, що дають йому можливість контролювати процес

¹ Орендна плата за земельну ділянку є однією з форм плати за землю в Україні, яка справляється у двох формах: земельного податку та орендної плати.

/93

Розділ X

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ

199


використання орендарем земельної ділянки і своєчасність внесення орендної плати.

Орендодавець зобов'язаний передати орендарю в користування земельну ділянку в стані, який відповідає умовам договору оренди, забезпечивши при цьому реалізацію прав третіх осіб щодо цієї ділян­ки; не перешкоджати орендареві користуватися орендованою земель­ною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які у процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або при­звести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Орендар зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі; використову­вати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасно вносити орендну плату за користування земель­ною ділянкою; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обме­ження (обтяження) у обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природ­но-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоров­чого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Орендар має право самостійно господарювати на землі з дотри­манням умов договору її оренди; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку житлові, виробни­чі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багато­річні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орен­додавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар має право передати орендовану земельну ділянку або її частину в суборенду, якщо таке право передбачено договором орен­ди. У разі, якщо у договорі оренди суборенда земельної ділянки не встановлена, орендар повинен отримати письмову згоду на це орен­додавця. При цьому мовчання орендодавця (відсутність письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення) протягом одного місяця надає право орендарю укласти договір суборенди земельної ділянки або її частини. Враховуючи, що договір суборенди є похід­ним від основного договору оренди земельної ділянки, його умови не повинні суперечити умовам основного договору. Крім того, умови договору суборенди земельної ділянки (її частини) мають визначати­ся у межах договору оренди земельної ділянки, зокрема, строк суб­оренди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки; у разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Договір суборенди укладається у письмовій формі та за згодою

сторін може посвідчуватися нотаріально. Обов'язковою є державна реєстрація договору суборенди земельної ділянки¹.

Основними засадами укладення договору найму (оренди) земель­ної ділянки, сторонами якого виступають фізичні або юридичні осо­би приватного права, є свобода договору та справедливість, добросо­вісність і розумність.

і § 4. Договір найму будівлі

або іншої капітальної споруди

Окремим різновидом договору найму (оренди) є найм будівлі або ін­шої капітальної споруди, що обумовлено специфікою його предмета.

За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) одна сторона (наймодавець) передає або зобов 'я~ зується передати іншій стороні (наймачеві) будівлю, іншу капі­тальну споруду чи їх окрему частину в користування за плату на певний строк.

У разі неврегулювання певних відносин, що випливають з догово­ру найму будівлі або іншої капітальної споруди (далі - будівлі), у до­говорі чи спеціальними нормами ЦК та іншими актами цивільного законодавства, до них застосовуються загальні положення про найм (глава 58 ЦК).

Договір найму будівлі є відплатним та двостороннім. Він може бути консєнсуальним або реальніш.

Сторонами договору найму будівлі є наймодавець та наймач. Наймодавцем може бути власник будівлі або особа, якій належать майнові права на неї. Наймачем виступає будь-який учасник ци­вільних відносин, а також особа, уповноважена на укладення догово­ру найму будівлі. Виходячи з функціонального призначення предме­та цього договору, наймачем, як правило, є суб'єкт підприємницької

ДІЯЛЬНОСТІ.

Договір найму будівлі вважається укладеним з моменту, коли сто­рони у належній формі досягай згоди з усіх істотних його умов, якщо момент укладення договору не пов'язаний з передачею будівлі най­мачу. В зв'язку з тим, що законом не встановлено спеціальних істот­них умов договору найму будівлі, єдиною загальною істотною умо­вою останнього (крім ініціативних) є предмет договору.

Предметом договору є будівля, інша капітальна споруда або їх окремі частини. У ЦК та інших актах цивільного законодавства від­сутнє визначення понять «будівля» та «капітальна споруда». У Дер­жавному класифікаторі будівель подається наступне їх визначення.

Споруди - це будівельні системи, пов'язані із землею, які створені

¹ Постанова КМУ «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» встановлює єдині умови реєстрації договорів оренди та суборенди зе­мельних ділянок.

200

Розділ X

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 201


з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та облад­нання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт¹.

Будівлі - це споруди, що складаються з несучих та огороджуваль-них або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для прожи­вання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів².

Отже, за змістом предмет договору найму будівлі є вужчим, ніж та­кий об'єкт цивільних прав як нерухоме майно (нерухомість). По-пер­ше, самостійним предметом цього договору не є така складова неру­хомості як земельна ділянка. Остання у розмірі, необхідному для досягнення мети найму, розглядається як приналежність будівлі або іншої капітальної споруди, що виступає предметом договору найму. По-друге, не будь-яка так звана рукотворна нерухомість, а тільки та­кий її різновид як будівля чи інша капітальна споруда (їх окремі части­ни) можуть бути предметом договору найму, який регулюється § 4 глави 58 ЦК. По-третє, не є предметом цього договору будівлі або ін­ші капітальні споруди житлового призначення (житлові будинки). Хо­ча житловий будинок й є будівлею капітальноготипу (ст. 380 ЦК), але користування ним здійснюється на підставі договору найму (оренди) житла (глава 59 ЦК). Вилучення будівель житлового призначення з переліку об'єктів, які можуть бути предметом договору найму будів­лі, має важливе юридичне значення. Зокрема, у ЦК закріплені різні правила щодо оформлення та державної реєстрації договорів найму будівлі та найму (оренди) житла (статті 793, 794 та ст. 811).

Виходячи зі змісту ст. 376 ЦК, самочинне будівництво не може бу­ти предметом договору найму будівлі тому, що на цей об'єкт не набу-вається право власності. Не включаються у поняття «будівля» тим­часові споруди, які підлягають знесенню після виконання свого функціонального призначення. Це обумовлено, по-перше, тим, що тимчасові будови призначені для задоволення певних потреб (прожи­вання працівників, розміщення матеріалів, устаткування тощо) про­тягом обмеженого періоду часу. По-друге, такі споруди, як правило, не мають ознак капітального будівництва, зокрема, у них відсутній фундамент, укріплений у землю.

Незавершене будівництво також не є предметом цього договору. Об'єкт незавершеного будівництва має ознаки нерухомості, але останній ще не прийнятий в експлуатацію та відповідно не здійснено державну реєстрацію прав на цей об'єкт (ст. 182). Це унеможливлює укладення договору найму незавершеного будівництва, зокрема, но­таріального посвідчення та державної реєстрації договору.

¹ Див.: Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000. Затверджений на­
казом Держстандарту України від 17 серпня 2000 р. № 507 // Програмний продукт
«Нормативні акти України». - Версії 8.4.0.0. // www.nau.kiev.ua.

² Див.: Там же.

Будівля або Інша капітальна споруда, що є предметом договору на­йму, може бути визначена через наступні ознаки. Будівля (капіталь­на споруда) - це нерухоме майно капітального типу, прийняте до експлуатації та призначене для нежилих цілей.

Будівлі та споруди, будучи єдиним об'єктом права, мають складну внутрішню структуру, частини, що їх складають. Внутрішньою час­тиною будівлі є приміщення. Приміщення, як окрема частина будівлі, може бути також предметом договору найму будівлі.

Будівля як нерухомість має певну супроводжувальну документа­цію, у якій визначається її функціональне призначення, план, розта­шування на земельній ділянці тощо. Супроводжувальні документи передаються наймачу разом з будівлею для ефективного використан­ня об'єкта за призначенням.

Обчислення строку договору найму, як правило, починається з моменту передання наймачеві предмета договору. За домовленістю сторін у договорі може бути визначений інший момент, з якого почи­нає обчислюватися строк його дії.

Передання наймачеві предмета договору оформлюється відповід­ним документом, яким, як правило, є акт приймання-передачі. Цей акт підписується наймодавцем та наймачем. Таким же чином офор­млюється й припинення договору найму будівлі, а саме - сторони складають та підписують акт про повернення наймодавцю предмета договору найму. В акті засвідчується стан, у якому будівля передава­лася однією стороною іншій. У зв'язку з неможливістю встановлення факту передачі нерухомого майна (воно фізично не може бути пере­міщене) саме дата підписання акта приймання-передачі вважається моментом передання цього об'єкта. Момент же передання будівлі за договором найму має важливе правове значення, тому що саме з ним пов'язуються такі наслідки як початок та закінчення строку договору найму.

Переданню будівлі може передувати певна процедура: її огляд, пе­ревірка тощо. Перевірка стану будівлі та відповідності її умовам договору найму і призначенню будівлі є обов'язком наймача (ч. З ст. 767 ЦК). У разі невиконання цього обов'язку наймачем вважаєть­ся, що будівля передана йому в належному стані.

Акт не тільки визначає момент (дату) передачі об'єкта найму, а й містить певні характеристики останнього, зокрема технічний та са­нітарний стан будівлі. Ці характеристики мають істотне значення пря вирішенні питання про належний стан будівлі при її поверненні най-модавцезі по закінченні строку договору.

Плата за користування будівлею не є істотною умовою договору найму будівлі. Розмір плати за користування будівлею визначається на підставі амортизаційних відрахувань за основними фондами. При цьому враховуються також такі чинники як територія розташування об'єкта, призначення його для певних видів діяльності, технічні ха­рактеристики тощо. Якщо плата за користування будівлею не визна-



202
РвзділХ

чена сторонами у договорі, він не вважається неукладеним. При цьо­му розмір плати за користування визначається відповідно до загальних правил, закріплених у ст. 632 ЦК. Зокрема, при визначенні розміру плати за користування можуть застосовуватися ціни (тарифи, ставки тощо), встановлені уповноваженими органами влади або орга­нами місцевого самоврядування. Наприклад, згідно з постановою КМУ від 20 листопада 2003 р. № 1787 органи місцевого самовряду­вання можуть визначати мінімальну вартість місячної оренди за 1 кв. м. нерухомого майна фізичних осіб. Якщо ж розмір плати за користу­вання будівлею не встановлений ні законом, ні договором і не може бути визначений, виходячи з умов договору, то він визначається ви­ходячи із звичайної плати за користування будівлями, що склалася на момент укладення договору (статті 632, 762 ЦК).

Плата за користування будівлею складається з двох частин. По-перше, це плата за користування власне будівлею. По-друге, плата—за користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Недодержання вимоги за­кону щодо оформлення договору в письмовій формі тягне правові на­слідки, передбачені ст. 218 ЦК. У разі укладення договору найму бу­дівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини строком на один рік і більше він підлягає нотаріальному посвідченню та держав­ній реєстрації. Отже, відповідно до загальних вимог ч.З ст. 640 ЦК договір найму даних об'єктів є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Така реєстрація здійснюється нотаріусами шляхом вне­сення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріаль­ним посвідченням договорів. Державна реєстрація договору найму будівлі може здійснюватися лише при наявності попередньої держав­ної реєстрації прав на цей об'єкт.

Зміст договору найму будівлі становлять умови про права та обо­в'язки сторін. У ЦК відсутні спеціальні норми, що регулюють права та обов'язки наймодавця і наймача за договором найму будівлі. От­же, зміст цього договору складають загальні права та обов'язки сто­рін за договором найму (оренди).

До основних обов'язків наймодавця належить обов'язок виконан­ня договору найму, що полягає у наданні наймачеві будівлі у тимча­сове користування у стані, який відповідає умовам договору найму та призначенню будівлі. ЦК передбачає особливий порядок передання будівлі наймачеві. Акт передачі включає підписання відповідного до­кумента (акта) та надання супроводжувальних об'єкт документів. У разі припинення договору найму наймодавець зобов'язаний прийня­ти будівлю від наймача, підписавши відповідний документ (акт) про повернення йому предмета договору.

Виходячи з господарсько-експлуатаційних характеристик, будівля та земельна ділянка, на якій вона розташована, розглядаються як єди­ний об'єкт. Отже, обов'язком наймодавця є також передача наймачу

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 203

права користування земельною ділянкою у розмірі, необхідному для досягнення мети найму будівлі. При цьому, якщо у договорі дане пи­тання не врегульоване, то наймач автоматично отримує це право на весь строк договору найму будівлі. У разі, якщо власник будівлі не є власником земельної ділянки, на якій розміщена ця будівля, пря укладенні договору найму будівлі вважається, що власник ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою. Вказана презумпція може бути спростована договором між наймодавцем будівлі та власником земельної ділянки. У цьому разі наймач будівлі повинен укладати окремий договорі найму (оренди) земельної ділянки з її власником відповідно до ст. 792 ЦК.

Наймач зобов'язаний користуватися будівлею відповідно де її функціонального призначення, своєчасно та у повному розмір? здій­снювати плату за користування, а у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві будівлю у належному стані.

У наймача за договором найму будівлі одночасно з правом найму будівлі завжди виникає право користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. Крім того, наймач набуває право користуван­ня також земельною ділянкою, що прилягає до будівлі, у розмірі, не­обхідному для досягнення мети найму. Труднощі з визначенням роз­міру земельної ділянки, необхідної для ефективного використання приміщення наймачем, виникають при укладенні договору найму окремої частини будівлі.

Права та обов'язки сторін договору найму будівлі щодо ремонту, поліпшення або погіршення будівлі регулюються загальними норма­ми про найм (оренду).

Договір найму будівлі припиняється на підставах, зазначених за­коном для звичайного договору найму (оренди). Особливий порядок припинення встановлений для договору найму будівлі, укладеного на невизначений строк. Так, кожна із сторін договору найму будівлі, укладеного без визначення строку його дії, може відмовитися від до­говору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону

за три місяці. ~^А

-Щ