Содержание Введение 2
| Вид материала | Реферат |
- Заключительный отчет июль 2010 содержание содержание 1 список аббревиатур 3 введение, 6029.85kb.
- Содержание введение, 1420.36kb.
- Содержание Содержание 1 Введение, 82.41kb.
- Содержание разделов дисциплины, объем в лекционных часах-60 часов, 48.53kb.
- Содержание учебной дисциплины. Введение. Раздел, 159.08kb.
- Краткое содержание информационного сайта муниципального образования, 693.73kb.
- Черноиванова Наталья Николаевна г. Волгоград. 2010 г. Содержание введение 2 стр пояснительная, 184.65kb.
- Содержание Аннотация, 625.36kb.
- Содержание: стр, 753.82kb.
- Содержание введение, 283.8kb.
Заключение
В рамках работы была исследована целесообразность реализации проекта строительства общественно-делового центра в Санкт-Петербурге.
Был проведен комплексный анализ проекта и последствий его реализации с точки зрения всех заинтересованных сторон.
В пределах исследования были изучены проектные, нормативно-правовые и методические материалы и документы для формирования базы исследования, смоделирована ситуация и проделаны соответствующие расчеты.
Суть проекта заключается в строительстве многофункционального общественно-делового центра. Он предполагает строительство комплекса объектов, центральное место среди которых занимает высотное офисное здание. Деловой центр будет включать в себя офисные здания, выставочные площади и конференц-залы, музей и концертно-театральный комплекс.
Инвестором выступает ОАО «Газпром нефть», финансирование проекта не ограничивается. Администрация Санкт-Петербурга со своей стороны гарантирует всевозможное содействие в решении законодательных, технико-организационных и иных вопросов.
Целевым сегментом рынка для проекта является рынок аренды помещений в бизнес-центрах класса А, верхний ценовой сектор. Выручка от сдачи площадей в аренду будет формировать основной доход от эксплуатации ОДЦ. Проведенный анализ показал, что рынок имеет хорошие перспективы, несмотря на спад в результате мирового финансового кризиса, однако сильно подвержен конъюнктурным рискам. Для учета последнего обстоятельства был применен сценарный подход в прогнозировании доходной части проекта. План по выручке основан на предположении сохранения существующих рыночных тенденций, а также развитии общеэкономической ситуации в России в соответствии с официальными заявлениями.
Расходная часть проекта автором условно разделена на две группы: капитальные затраты на создание комплекса ОДЦ и операционные расходы. Стоимость строительства определена с учетом существующих методик ценообразования, с использованием справочных систем по объектам-аналогам и информации по зарубежному строительному опыту. Операционные расходы спланированы в соответствии со сложившейся практикой и, насколько это возможно, скоррелированы с доходной частью проекта.
Предполагаемая схема финансирования проекта – безвозмездное перечисление средств инвестором дочерней компании. Доход инвестора формируется в виде дивидендов из чистой прибыли, полученной в ходе эксплуатации ОДЦ.
Горизонт исследования определен в соответствии с нормативными рекомендациями и опытом аналитических агентств на рынке недвижимости и составил 11 лет с момента ввода комплекса ОДЦ в эксплуатацию, в целом – 21 год.
Обнаруженные проектные риски были классифицированы, определена их значимость. Наиболее существенные экономические риски были учтены при расчете ставки дисконтирования и прогнозировании доходной части проекта, а организационно-технологические - с помощью расширения компонент анализа.
Оценка целесообразности реализации проекта строительства общественно-делового центра основывается на определении его экономической - с точки зрения как инвестора, так и бюджета – и социальной эффективности.
Анализ экономических показателей проекта показал, что он коммерчески непривлекателен для инвестора, вложенные средства не окупятся (IRR<0, срок окупаемости не ограничен). Это обусловлено огромным объемом требуемых инвестиций, особенно на ранних этапах реализации проекта, и длительными сроками строительства. Анализ чувствительности экономических показателей, таких как накопленная чистая прибыль и требуемый объем финансирования, к фактору времени строительства показал, что любые организационно-технологические срывы, вероятность которых весьма велика, отрицательно влияют на итоговые результаты проекта. Особенно это критично в случае неблагоприятного варианта развития событий, предусмотренного пессимистическим сценарием, - при задержке строительства на 2-2,5 года инвестор в принципе не имеет денежных поступлений в период исследования.
Анализ альтернатив инвестора показал, что он понесет убыток и в случае полного отказа от проекта, в том числе и в результате невозможности его осуществления с заданными параметрами, однако значительно меньший, нежели в случае его реализации. Однако возможен и пересмотр и модификация проектной концепции, результат которых требует конкретизации и нового тщательно рассмотрения.
Бюджетная эффективность проекта также отрицательна: налоговые поступления в бюджет полностью нивелируются предоставленными инвестору льготами и дополнительными затратами на создание инженерной и транспортной инфраструктуры, которые будет вынужден понести город в силу данных гарантий. При этом отказ от реализации проекта, как альтернатива, принесет бюджету государства немалую прибыль и позволит минимизировать затраты региона.
Социальный эффект от реализации проекта нельзя определить однозначно: создание новых рабочих мест и некоторый вклад в развитие городской экономики компенсируется ухудшением условий жизни населения, выражающимся в прямых и косвенных денежных, временных, моральных и иных потерях. Однако можно констатировать заниженную социальную эффективность использования средств в сравнении с теоретически возможной.
Таким образом, цель исследования достигнута, поставленные задачи решены, проект оценен по всем заданным критериям.
По итогам работы можно сделать вывод, что реализация инвестиционного проекта строительства общественно-делового центра Санкт-Петербурге неэффективна и нецелесообразна, она не принесет выгоды инвестору и пользы городу. В качестве рекомендаций можно предложить отказаться от проекта и направить высвободившиеся средства на финансирование общественно-полезных мероприятий, в частности, создание производственной и социально-бытовой инфраструктуры. Другим вариантом является пересмотр концепции проекта с обязательным учетом социальных аспектов.