Вопросы реализации инвестиционных проектов в сфере строительства и жкх тишкин Сергей Владимирович
| Вид материала | Документы |
- Состояние жкх в цфо, проблемы и пути их решения, 305.94kb.
- Толокновская Е. Е. Оценка влияния реализации инвестиционных проектов на деятельность, 110.84kb.
- Торгово промышленная палата российской федерации комитет по предпринимательству в сфере, 366.77kb.
- Об условиях отвода земельных участков для строительства объектов придорожного сервиса, 26.2kb.
- Вопросы к экзамену по курсу «Теория антикризисного управления предприятием», 27.71kb.
- Вопросы к экзамену по курсу «Теория антикризисного управления предприятием», 27.84kb.
- Инвестиционная политика предприятия, 204.92kb.
- Диссертации: «Оценка инвестиционных проектов в нефтегазовой отрасли», 37.59kb.
- Оценка инвестиционных проектов, 34.37kb.
- Оценка инвестиционных проектов, 42.7kb.
IV квартал 2004 г.
| Что для вас является приоритетным при выборе квартиры? | |
| Место расположения дома | 32% |
| Близость метро | 3% |
| Тип дома (конструкционный материал) | 16% |
| Планировка квартиры | 6% |
| Строительная компания | 13% |
| Срок строительства | 6% |
| Стоимость (цена) квадратного метра | 23% |
| Сколько времени Вы занимаетесь поиском квартиры? | |
| меньше месяца | 9% |
| от месяца до трёх | 57% |
| больше трёх | 35% |
| Какой ценовой диапазон интересует? | |
| меньше 1000 $/м.кв. | 91% |
| больше 1000 $/м.кв. | 9% |
| Какие типы домов рассматривают: | |
| Кирпичные; | 34% |
| Кирпично-монолитные; | 50% |
| монолитные; | 0% |
| блочные (панельные), серия | 6% |
| любые | 9% |
| Какие квартиры интересуют: | |
| 1-ком. | 42% |
| 2-комн. | 42% |
| 3-комн. | 15% |
| __ -комнатная | 0% |
| Сколько вариантов квартир Вы рассматривали? | |
| меньше 10 | 48% |
| больше 10 | 52% |
| Предпочитаемый этап строительства при заключении договора долевого участия | |
| до начала строительства; | 0% |
| на этапе закладки фундамента; | 13% |
| на этапе возведения каркаса; | 22% |
| когда дом построен (подведён под крышу); | 43% |
| после утверждения Акта Госкомиссии. | 22% |
| что может уменьшить риск при заключении договора долевого участия: | |
| предварительная информация по объекту и строительной фирме (ЭСОН); | 40% |
| прохождение строительной компанией экспертизы в ЭСОН на предмет ее надежности; | 22% |
| помощь юриста; | 20% |
| страхование сделки; | 16% |
| ипотечное кредитование; | 2% |
| Планируете ли вы обращаться к специалистам за дополнительными услугами: | |
| к юристу | 43% |
| в страховую компанию | 17% |
| в риэлтерскую фирму | 17% |
| в кредитную организацию | 26% |
| Краткая информация о потенциальном инвесторе (дольщике) | |
| Возраст: | |
| 20-34 | 22% |
| 35-44 | 26% |
| 45-54 | 35% |
| старше 55 | 17% |
| Уровень образования: | |
| среднее | 0% |
| среднее специальное | 22% |
| незаконченное высшее | 4% |
| высшее | 74% |
| Средний уровень дохода на члена семьи в месяц: | |
| до 250 долларов; | 22% |
| от 250 до 500 долларов; | 52% |
| от 500 до 750 долларов; | 13% |
| от 750 до 1000 долларов; | 9% |
| свыше 1000 долларов; | 4% |
| Причина участия в долевом строительстве: | |
| Приобретение квартиры в дополнение к имеющемуся жилью; | 13% |
| Приобретение первой квартиры для себя; | 22% |
| Приобретение квартиры для детей; | 22% |
| Улучшение жилищных условий с продажей имеющегося жилья; | 30% |
| Улучшение жилищных условий по жилищному сертификату (субсидии); | 4% |
| Переселение в Санкт-Петербург | 9% |
«РОЛЬ БАНКОВ В ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ДОСТУПНОЙ ИПОТЕКИ»
Повышение доступности ипотечного кредитования, как часть Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», требует объединения в этом направлении ресурсов государства и бизнеса для достижения максимального социально-экономического эффекта. При этом государство не только взяло на себя ведущую роль в создании правовой и институциональной среды рынка ипотечного кредитования, но и обеспечивает финансовую поддержку его развития на федеральном и региональном уровне (в виде взносов в уставный капитал АИЖК и агентства по страхованию, предоставления гарантий, субсидирования).
Высокая роль государства на первом этапе является необходимой для запуска механизмов и создания соответствующих стимулов для рыночных агентов, однако в итоге складывается тенденция к превращению государства из регулятора в ведущего игрока, берущего на себя практически все виды деятельности и риски. В частности не исключена ситуация, когда ипотечный кредит, выданный с использованием государственной субсидии, или застрахованный в государственном агентстве по страхованию, будет затем рефинансирован банком через государственное ипотечное агентство, привлекающее средства с рынка под гарантию государства.
Само по себе ипотечное кредитование в силу наличия залога является низкорисковым. Это подтверждается в частности очень низкой долей просроченной задолженности, сложившейся в банковской системе. Однако бюджетная поддержка населения в форме субсидирования первоначального взноса, которая в наибольшей степени позволяет увеличить доступность ипотечных кредитов для населения, одновременно приведет к увеличению доли невозвратов. А если доля эта будет чрезмерной, помимо потерь кредиторов и государства и социальные последствия могут стать негативными.
Для устойчивого функционирования системы при создании механизма субсидирования следует обеспечить более равномерное распределение риска между участниками, избегая концентрации рисков по социальной ипотеке в руках государства. На наш взгляд, для этого необходимо ориентироваться на ведущую роль банков, как в оценке кредитоспособности заемщиков, так и в обслуживании кредитов.
Банки являются наиболее сформировавшимся финансовыми институтами, специализирующимися на кредитовании. По сравнению с небанковскими институтами их деятельность в наибольшей степени подвержена надзору и контролю. Банки в отличие от специализированных институтов диверсифицируют риски между различными видами деятельности.
При этом в настоящее время кредитование населения является наиболее динамично растущим сегментом банковского бизнеса. В августе-сентябре 2005 г. банковская система выдала кредитов населению больше, чем привлекла депозитов - население перестает быть чистым кредитором банковской системы. Соответственно, банковская система постоянно накапливает опыт оценки кредитоспособности заемщиков. Несмотря на рост доли просроченной задолженности, она не является критичной.
Среди банков, крупнейших по величине портфеля ипотечных кредитов, есть группа банков, специализирующихся только на ипотеке, однако основной объем таких кредитов, находится на балансе банков, которые являются крупнейшими по общим объемам кредитования населения, что обеспечивает преемственность накопленного опыта работы с населением.
«ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ В ДОТАЦИОННЫХ РЕГИОНАХ»
Жилищная проблема всегда была одной из самых тяжелых и наиболее острых социальных проблем. Органы исполнительной власти пытаются ее решать, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные строительные программы, направленные на повышение эффективности строительного комплекса и доступности жилья для населения.
Формирование рынка доступного жилья в системе жилищного строительного комплекса является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики, которая наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения должна сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы долгосрочного жилищного кредитования (ДЖК), возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.
При этом, одной из основных задач государства в становлении системы долгосрочного жилищного кредитования состоит в создании законодательной базы и научно-обоснованном нормативном регулировании процесса с целью снижения инвестиционных рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. С этим нельзя согласиться в полной мере, так как по мнению авторов государство не должно ограничиваться лишь нормативно-правовым регулированием развития ипотечного процесса, а принимать активное участие в становлении системы долгосрочного жилищного инвестирования и кредитования всем своим административным и финансовым ресурсом. При этом приоритет в государственной жилищной политике следует отдавать дотационным регионам РФ, поскольку именно в них с точки зрения социально-экономических последствий за счет эффекта мультипликации функционирование систем ДЖК наиболее эффективно. При этом необходимо учитывать особенности дотационных регионов, к основным из которых относятся:
- Низкий уровень социально-экономического развития.
- Низкий уровень платежеспособности и кредитоспособности населения.
- Жилищная проблема стоит более остро.
- Совершенно иная структура предпочтений населения в вопросе улучшения жилищных условий.
- Более сложные условия развития жилищно-строительного комплекса (в отдельных случаях их полное отсутствие – нет бюджетного финансирования).
- Слабое участие на рынке ДЖК банков или их полное отсутствие.
- Рынок долгосрочных жилищных кредитов развивается значительно медленнее, чем в регионах-донорах.
- Цели региональных программ ДЖК одинаковы, но существенно различаются задачи.
- Параметры региональных программ ДЖК неодинаковы (процентная ставка, бюджетное финансирование и т.д.).
- Неодинаков статус программ ДЖК.
«ЗАКОН О КОНЦЕССИЯХ И ЭФФЕКТИВНЫЕ МОДЕЛИ ЧАСТНОГО УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ КОММУНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ»
С июля 2005 года введен в силу Закон Российской Федерации "О концессионных соглашениях", который создал определение концессионной деятельности в гражданском законодательстве РФ и определил принципиальную возможность приложения концессионных принципов к коммунальной инфраструктуре. Как правило, именно с этим законом связывают возможность ведения деятельности частных компаний в муниципальном секторе.
В настоящий момент в России существует несколько юридических моделей участия частного бизнеса в коммунальных предприятиях, базирующихся на действующем гражданском законодательстве:
- приватизация муниципального предприятия на базе всего имущества, включая инфраструктуру, с последующим допуском частного бизнеса в его капитал;
- приватизация муниципального предприятия с последующим допуском частного бизнеса в управление данным предприятием на базе договора управления;
- приватизация муниципального предприятия на базе имущества, за исключением инфраструктуры, которая остается в муниципальной собственности и передается в долгосрочную аренду, с последующим допуском частного бизнеса в капитал акционированного предприятия;
- ликвидация муниципального предприятия с возвратом имущества в муниципальную казну и последующая передача имущества вновь образованной проектной компании с участием частного капитала.
С целью решения проблем развития инфраструктуры эти варианты могут сочетаться с инвестиционным договором, в рамках которого частный оператор берет обязательство инвестировать в развитие инфраструктуры на взаимоприемлемых условиях (включая тарифы), определяющих окупаемость инвестиций. Другим вариантом, позволяющим привлечение бюджетных субсидий, является сочетание договора аренды с договором муниципального заказа (закупок) на развитие инфраструктуры, который оплачивается муниципалитетом из бюджета, включая арендные платежи оператора, бюджетные источники, субсидии вышестоящих бюджетов.
Закон "О концессионных соглашениях" для введения концессий в практический хозяйственный оборот предполагает разработку типовых соглашений по отраслям экономики и последующую деятельность властей по организации тендеров на концессии. Предполагается, что по результатам хозяйственной практики применения закона "О концессионных соглашениях" в течение года с момента его принятия законодатель примет решение о доработке положений закона с учетом интересов государства и инвесторов. Таким образом, широкого применения этой формы в коммунальном хозяйстве следует ожидать не ранее 2008 года, текущее же развитие будет базироваться на уже сложившихся юридических моделях.
Среди применяемых частными операторами бизнес-моделей, базирующихся на действующем гражданском законодательстве, принципиальное значение имеет предлагаемый ими характер сотрудничества с муниципалитетом по управлению инфраструктурой. Условно можно выделить две стратегии: операционная оптимизация и инвестиционное развитие:
Операционная оптимизация
- Операционная оптимизация предполагает использование имеющихся экономических резервов тарифной выручки для окупаемости инвестиций в развитие бизнеса, реструктуризацию, запуск программы неотложных капиталовложений в реабилитацию и модернизацию инфраструктуры.
- Стратегия имеет существенное внутреннее противоречие - она использует тарифную выручку для финансирования реструктуризации, которая и должна выявить экономические резервы этой выручки. Таким образом, менеджмент с самого начала ставится перед задачей увеличения тарифов для покрытия роста управленческих затрат на реструктуризацию, необоснованной требованиями повышения качества, эффективности, развития собственно инфраструктуры (Они выявляются после реструктуризации).
- В рамках оптимизации операций принципиальный интерес частного оператора сводится к легкости получения коммунальной инфраструктуры в управление, скорейшему получению контроля над финансовыми потоками коммунального предприятия. При этом требования к муниципалитету по обеспечению инвестиционных рисков являются несущественными.
- Стратегия оптимизации операций приводит к нарастанию конфликта с существующим менеджментом коммунального предприятия, вплоть до его полной замены частным оператором.
Инвестиционное развитие
- Инвестиционное развитие предполагает привлечение внебюджетных внетарифных инвестиций с момента запуска контракта. Инвестиции используются для комплексного решения задачи реструктуризации (выявления экономических резервов тарифной выручки), неотложных очевидных инвестиций в повышение эффективности и качества услуг (увеличения технической и потребительской эффективности тарифной выручки) и обоснования долгосрочной программы развития.
- Требования к тарифам в рамках этой стратегии формулируются в терминах и на условиях потребителя, а не менеджмента.
- В рамках инвестиционного развития принципиальный интерес частного оператора сводится к качеству контрактов, обеспечивающих получение коммунальной инфраструктуры в управление, и обеспечению первоначальных инвестиций за счет собственного капитала. В случае ориентированности на привлечение средств МФО должна использоваться конкурсная процедура получения контрактов.
- Стратегия инвестиционного развития определяет спрос на услуги действующего менеджмента по реструктуризации предприятия и формированию эффективной программы развития инфраструктуры и конструктивного взаимодействия с муниципалитетом. В этих условиях муниципальный менеджмент имеет больше возможностей "продать" свои компетенции и обменять контроль над операционными доходами на некоторую прозрачную долю в создаваемой стоимости проектной компании.