Верховного Совета Республики Кыргызстан двенадцатого созыва 5 мая 1993 года, изложена в закон

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 ... 42 43 44 45 46 47 48 49 50

III. Общие рекомендации по проведению оценки

Определение рыночной стоимости земельных участков строится на использовании следующих принципов:

- полезности земельного участка;

- спроса и предложения на рынке;

- замещения (приобретение объекта эквивалентной полезности);

- ожидания получения дохода;

- изменения стоимости во времени;

- внешнего влияния.

При этом земельный участок рассматривается как свободный от улучшений (незастроенный) и пригодный для наилучшего и наиболее эффективного использования.

Дата оценки стоимости земельного участка не должна быть позже даты последнего осмотра оценщиком.

При оценке должна быть использована информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения до-казательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка должен содержать:

- описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

- описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка). Возможно приложение фотографий земельного участка и его улучшений;

- характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

- установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в сомах в виде единой величины. При необходимости, в исключительных случаях и в зависимости от целей и задания на оценку итоговая величина стоимости земельного участка может быть выражена по иному, в частности в виде диапазона величин.

IV. Подходы к оценке

В основу оценки рыночной стоимости земельных участков положены три основных подхода: сравнительный, доходный, затратный.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж подобных объектов, экономический метод (метод выделения), метод соотнесения (переноса) или метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты (чистого операционного дохода), метод остатка, метод развития (метод предполагаемого использования). Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и в экономическом методе (методе выделения).

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Преимущество отдается методам, базирующимся на наличии наиболее полной и достоверной информации. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все подходы к оценке.

Выбор подходов, которые применяются при проведении оценки, обусловливается задачей оценки, наличием и качеством исходных данных, которые имеются в распоряжении для анализа.

Исходными данными для проведения оценки земельных участков являются:

- документы, которые подтверждают права, обязательства и ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании;

- сведения об особенностях местоположения земельного участка (природные, экономические, историко-культурные, экологические, градостроительные и другие) и стадии развития рынка недвижимости в данном районе;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного типа на открытом рынке, их сравнительной доходности;

- данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения (совокупность всех существующих на участке недвижимых объектов, созданных и необходимых для освоения и использования земельного участка) и затратах, связанных с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.

V. Методы оценки

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с подобными земельными участками. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с подобными объектами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного объекта от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен подобных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого подобного объекта от оцениваемого земельного участка;

- корректировка но каждому из элементов сравнения цен каждого подобного участка, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен подобных объектов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками также относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с подобным участком до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий подобного участка от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого подобного объекта с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен подобных объектов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения подобного объекта (например, гектар, квадратный метр), так и для цены подобного объекта в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентом выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими сспособами:

- прямым попарным сопоставлением цен подобных объектов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

- прямым попарным сопоставлением дохода двух подобных объектов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен подобных объектов (цен единиц измерения подобных объектов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому подобный объект отличается от объекта оценки;

- экспертным обоснованием корректировок цен подобных объектов.

При определении оценочной стоимости этим подходом предусматривается сопоставление продажи нескольких подобных объектов, поэтому окончательная величина определяется как медианная (средняя для ранжированного ряда) или модальная (наиболее распространенное значение полученных результатов).

2. Экономический метод (метод выделения)

Метод применяется для оценки земельных участков, занятых или подлежащих застройке строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков).

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, подобными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с подобными объектами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного объекта от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен подобных объектов, соответствующих характеру и степени отличий каждого подобного объекта от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного объекта, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен подобных объектов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка с учетом накопленного износа;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения рыночной стоимости строительства.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.

Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание подобных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. Экономический износ, как правило, является неустранимым.

3. Метод соотнесения (переноса) или распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, подобными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с подобными участками;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного объекта от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен подобных объектов, соответствующих характеру и степени отличий каждого подобного объекта от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировки по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного объекта, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен подобных объектов;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

4. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка, наиболее эффективное использование земельного участка с учетом существующих обязательств и ограничений относительно его использования.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины соответствующего коэффициента (ставки) капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В рамках данного метода величина земельной ренты (чистого операционного дохода) может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя и неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от аренды при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Под капитализацией понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты (чистого операционного дохода) за равные периоды времени.

Основными способами определения коэффициента (ставки) капитализации являются:

- деление величины земельной ренты (чистого операционного дохода) по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Расчет рыночной стоимости земельного участка производится путем деления величины земельной ренты (чистого операционного дохода) за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент (ставку) капитализации.

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений с учетом накопленного износа, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;

- определение величины соответствующих коэффициентов капитализации доходов от улучшений;

- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений с учетом накопленного износа на соответствующий коэффициент (ставку) капитализации доходов от улучшений;

- расчет величины земельной ренты (чистого операционного дохода, приходящегося на землю) как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- определение величины соответствующих коэффициентов капитализации доходов от земли;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты (чистого операционного дохода, приходящегося на землю).

Метод допускает также следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений с учетом накопленного износа, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

- определение величины соответствующих коэффициентов капитализации дохода от застроенного участка;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений с учетом накопленного износа.

Чистый операционный доход ранен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий.

При расчете коэффициента (ставки) капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

6. Метод развития (метод предполагаемого использования)

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

г.Бишкек, Дом Правительства

от 2 сентября 2004 года N 660

Постановление Правительства

Кыргызской Республики

Об утверждении Положения по кадастровой оценке

земельных участков категорий земельного фонда

Кыргызской Республики

В целях реализации Инвестиционной матрицы "Содействие инвестированию в частный сектор Кыргызской Республики", утвержденной Указом Президента Кыргызской Республики "О мерах по дальнейшему развитию государственной политике в сфере поддержки инвестиционной и иной предпринимательской деятельности" от 3 сентября 2003 года N 290, Правительство Кыргызской Республики постановляет:

1. Утвердить прилагаемое Положение по кадастровой оценке земельных участков категорий земельного фонда Кыргызской Республики.

2. Государственному агентству по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики, местным государственным администрациям, органам местного самоуправления руководствоваться настоящим Положением при проведении государственной оценки земельных участков.

3. Министерству финансов Кыргызской Республики, Государственному агентству по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики разработать Программу поэтапного проведения государственной кадастровой оценки земель по категориям земельного фонда Кыргызской Республики.

4. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на отдел развития агропромышленного комплекса и природопользования Аппарата Премьер-министра Кыргызской Республики.

Премьер-министр Кыргызской Республики Н.Танаев

Утверждено

постановлением Правительства

Кыргызской Республики

от 2 сентября 2004 года N 660

Положение

по кадастровой оценке земельных участков категорий

земельного фонда Кыргызской Республики

I. Общие положения

Настоящее положение по кадастровой оценке земельных участков категорий земельного фонда Кыргызской Республики (далее - Положение) разработано для оценки земельных участков в целях налогообложения и определяет порядок проведения оценки земель по всем категориям земельного фонда Кыргызской Республики, независимо от форм собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

II. Термины и определения

1. В настоящем Положении используются следующие термины и определения:

земельный участок, как объект оценки - часть земной поверхности, которая имеет фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами, правовым и хозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимися его существенными составляющими;

земельный фонд - все земли, находящиеся в границах Кыргызской Республики. Земельный фонд Кыргызской Республики включает в себя сельскохозяйственные и несельскохозяйственные земельные угодья и в соответствии с целевым назначением подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов);

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса;

- к землям населенных пунктов относятся все земли, находящиеся в черте населенного пункта;

- землями промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения признаются земли, предоставленные в установленном порядке физическим и юридическим лицам для соответствующего целевого назначения;

- к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных заповедников, природных национальных парков, заказников (за исключением охотничьих), памятников природы, ботанических садов, дендрологических и зоологических парков, природных территорий оздоровительного назначения;

- землями лесного фонда признаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства;

- к землям водного фонда относятся земли, занятые водоемами (реками, озерами, водохранилищами, каналами), ледниками, болотами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода;

- землями запаса являются все земли, не предоставленные в собственность или пользование. Эти земли являются государственной собственностью;

кадастровая оценка земельных участков - нормативная оценка, включающая в себя совокупность правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату, используемая в целях налогообложения;

кадастровая стоимость земельного участка - нормативная стоимость земельного участка, определенная на основе физических (натуральных) и стоимостных характеристик земельного участка с применением подходов и методов оценки, правил статистической обработки информации;

категории земель - земли, используемые или предназначенные для использования по одному и тому же целевому назначению;

оценочная зона - единица территориального деления земель со схожими условиями социально-экономического развития, преимущественным характером и интенсивностью использования земельных участков, экономическими условиями и транспортной доступностью;

правовой статус земельного участка - совокупность юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов, связанных с использованием и развитием земельной собственности;

территориально-оценочное зонирование - определение или установление границ оценочных зон;

физические (натуральные) характеристики земельного участка - размер, конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемые в метрических показателях;

целевое назначение земель - установленные законодательством порядок, условия и предел использования земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

III. Порядок проведения кадастровой оценки земель

2. Кадастровая оценка земель проводится в целях определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и по своему статусу является государственным мероприятием, относящимся к управлению земельными ресурсами Кыргызской Республики.

3. Кадастровая оценка земельных участков является обязательной, проводится единовременно на всей оцениваемой территории (оценочных зонах и районах или их совокупности в границах административного района, в черте города, поселка, сельского населенного пункта).

4. Периодичность проведения кадастровой оценки земельных участков устанавливается Правительством Кыргызской Республики, но не менее одного раза в пять лет. При невозможности проведения земельно-оценочных работ в указанные сроки осуществляется корректировка нормативной цены земли путем индексации результатов предыдущей оценки. Решение об индексации принимается Правительством Кыргызской Республики.

5. Кадастровая оценка земли осуществляется специальным уполномоченным государственным органом Правительства Кыргызской Республики в сфере управления земельными ресурсами (далее - специальный уполномоченный государственный орган) и его территориальными органами, которые могут привлекать к земельно-оценочным работам независимых оценщиков.

При этом заказчиками на проведение работ по кадастровой оценке земельных участков являются:

- органы местного самоуправления - в административных границах территории, находящейся в ведении соответствующих органов местного самоуправления, кроме земель, находящихся в государственной собственности;

- специально уполномоченный государственный орган - при оценке земель, находящихся в государственной собственности.

6. При кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитута, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном и административном порядке.

7. Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, данных государственных земельного, градостроительного, лесного, водного кадастров, а также информации о сделках на рынке земли и иных объектов недвижимости, на основе анализа рентообразующих факторов.

8. Кадастровая оценка земли включает в себя следующие стадии:

1) принятие Правительством Кыргызской Республики решения о проведении кадастровой оценки земли;

2) формирование и анализ информационной базы кадастровой оценки земли, включающей в себя данные о природных, экономических и других характеристиках земель;

3) оценочное районирование и зонирование территории;

4) утверждение результатов кадастровой оценки земли.

9. Территориальное оценочное районирование и зонирование предусматривает проведение системы мер по разграничению земель административного района, города, поселка, сельского населенного пункта на отдельные районы и зоны с учетом однородности земель и целевому назначению.

10. Территориальное оценочное районирование и зонирование земель проводится на основании решения Правительства Кыргызской Республики.

11. Предложения по проведению территориального оценочного районирования и зонирования подготавливаются специально уполномоченным государственным органом, его территориальными органами и местными органами власти совместно с органами архитектуры и градостроительства.

12. Границы оценочных районов и зон определяются в соответствии с землеустроительной и градостроительной документацией.

13. Границы оценочных зон могут совпадать с границами регистрационных секторов и кварталов, элементами планировки и застройки населенных пунктов.

14. Документация по границам оценочных районов утверждается Правительством Кыргызской Республики, по оценочным зонам населенных пунктов - органом местного самоуправления в пределах их территориальной компетенции.

15. Специально уполномоченный государственный орган составляет оценочные кадастровые карты, на которых отображаются границы оценочных районов, зон и величина нормативной цены земли.

16. Результаты кадастровой оценки земли, проведенной на всей оцененной территории, утверждаются Правительством Кыргызской Республики.

17. Утвержденные результаты кадастровой оценки земли вносятся в земельно-кадастровую документацию и вводятся в действие с 1 января последующего года.

18. В случае возникновения спора о результатах оценки земли, он подлежит решению в судебном порядке в соответствии с законодательством Кыргызской Республики.

19. Результаты кадастровой оценки земли, внесенные в земельно-кадастровую документацию, не подлежат изменению до проведения очередной государственной кадастровой оценки, за исключением случаев обжалования результатов кадастровой оценки в судебном порядке.

20. Финансирование работ по кадастровой оценке земель производится за счет республиканского и местных бюджетов.

Финансирование работ по кадастровой оценке земельных участков в административных границах территории, находящейся в ведении соответствующих органов местного самоуправления, кроме земель государственной собственности, производится за счет местных бюджетов. Работы по кадастровой оценке земель, находящихся в государственной собственности, финансируются за счет республиканского бюджета.

21. Для определения подходов и методов кадастровой оценки земельных участков различных категорий земельного фонда Кыргызской Республики специальный уполномоченный орган разрабатывает и утверждает методические и нормативно-технические документы для каждой категории земель.

IV. Оценка земель населенных пунктов (городов, поселков

городского типа и сельских населенных пунктов)

22. Объектом оценки земель населенных пунктов являются земельные участки в пределах границ города, поселков городского типа или сельского населенного пункта.

23. При определении нормативной цены земель населенных пунктов учитывается:

1) разрешенное использование земель в соответствии с градостроительным зонированием, их фактическое использование;

2) местоположение по отношению к центру населенных пунктов, другим центрам обслуживания и отдыха населения, местам приложения труда;

3) уровень благоустройства территории, обеспеченность территории транспортной и социальной инфраструктурой;

4) экологические условия, культурно-историческая и ландшафтная ценности территории;

5) уровень инженерной освоенности территории;

6) инженерно-геологические условия и другие факторы.

24. Оценка земель населенных пунктов включает в себя:

1) территориально-экономическое зонирование населенных пунктов;

2) определение нормативной цены земель по территориально-экономическим зонам населенного пункта.

25. Кадастровая оценка земель населенных пунктов осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

V. Оценка земель промышленности, транспорта, связи,

обороны и иного назначения

26. Оценка земель промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения включает в себя:

1) группировку различных видов использования земель промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;

2) определение удельных показателей кадастровой стоимости земель для видов использования земель каждой группы;

3) расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения.

VI. Оценка земель особо охраняемых природных территорий

27. Оценка земель особо охраняемых природных территорий (государственные заповедники, природные национальные парки, заказники, памятники природы, ботанические сады, дендрологические и зоологические парки) осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

28. Оценка земель природных территорий оздоровительного назначения

- территории домов отдыха, пансионатов, санаториев, оздоровительных комплексов, туристических баз, стационарных и палаточных туристических оздоровительных лагерей и других - производится с учетом рекреационных факторов, прибыли и хозяйственной ценности.

VII. Оценка земель лесного фонда

29. Оценка земель лесного фонда производится с учетом требований Лесного кодекса Кыргызской Республики по ведению лесного кадастра.

30. Кадастровая оценка земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

VIII. Оценка земель водного фонда

31. Оценка земель водного фонда производится с учетом законодательства Кыргызской Республики о воде, природоохранного законодательства, данных водного кадастра.

IX. Оценка земель запаса

32. Оценка земель запаса, в том числе Фонда перераспределения сельскохозяйственных угодий, производится по мере востребованности в зависимости от предполагаемого вида дальнейшего использования.

г.Бишкек

от 2 июня 1999 года N 45

Земельный кодекс

Кыргызской Республики

(В редакции Законов КР от

28 декабря 2000 года N 93, 4 января 2001 года N 2,

4 января 2001 года N 3, 12 марта 2001 года N 30,

11 мая 2002 года N 78, 17 февраля 2003 года N 36,

9 июля 2003 года N 123, 5 декабря 2003 года N 227,

23 июня 2004 года N 77, 7 февраля 2005 года N 15,

28 февраля 2005 года N 40, 4 июня 2005 года N 67)

(Введен в действие Законом КР от 2 июня 1999 года N 46)

Раздел IV. Охрана земель.

Государственный контроль за использованием и охраной земель. Государственный земельный кадастр. Землеустройство

Глава двадцать вторая. Разрешение земельных споров и ответственность за нарушение земельного законодательства

Статья 119. Земельные споры

1. Споры, вытекающие из земельных правоотношений, разрешаются уполномоченным государственным органом, предоставившим земельный участок. В случае несогласия с решением уполномоченного государственного органа земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

2. Разрешение земельных споров, связанных с предоставлением, изъятием и прекращением права на земельный участок, решается только судом.

Blog

Верховного Совета Республики Кыргызстан двенадцатого созыва 5 мая 1993 года, изложена в закон

Содержание