Лекция Инвестиционный процесс в строительстве (4 ч). Вопрос 1

Вид материала

Лекция

Содержание Обеспеченность жильем: в настоящее время и к 2020 г.Выдержки из НСУР-2020 Обеспеченность жильем в развитых странах. Сравнительный анализ. Количество жителей на единицу жилья Финансирование жилищного строительства из средств госбюджета в Беларуси в последние годы стало едва ли не главной составляющей с Строительство жилья в Беларуси Инвестиции в основной капитал. Экономический рост Беларуси в значительной степени определяется развитием сектора строительства и недвижимости. Источники средств на строительство жилья. Массированное инвестирование со стороны государства в строительство жилья. Для отличника. Формирование и запуск в Беларуси механизма преобразования имущества в капитал как важный резерв для ускорения темпов экономическ Как подобный механизм работает в США. Для отличника. Рост внешнего долга Беларуси. Влияние кредитование жилья на рост внешнего долга. Альтернативный подход к решению жилищной проблемы. Чем привлекательна Чем рискуют Опыт зарубежных стран. В США действует двухуровневая система ... Полное содержание

Подобный материал:

• Инвестиционный процесс: основные понятия и показатели, 225.4kb.
• Подготовительный этап к строительству аэс в Республике Беларусь, 232.85kb.
• Общество в историческом развитии смысл и направленность исторического процесса, 254.19kb.
• Сказал, что в отличие от других областей экономики и социальной сферы вопрос о том,, 55.43kb.
• «Инвестиционный процесс и принятие инвестиционных решений», 73.12kb.
• Войку Иван Петрович содержание разделы рабочей программы курса Инвестиционный проект, 651.31kb.
• Лёжин николай Михайлович инвестиционный процесс: современные условия и тенденции развития, 304.41kb.
• Утверждаю, 345.76kb.
• Итоги третьего академического этапа Международного научного студенческого конгресса, 54.85kb.
• Лекция по дисциплине: "Педагогические системы воспитания детей с речевыми нарушениями", 123.24kb.

Лекция 4. Инвестиционный процесс в строительстве (4 ч).


Вопрос 1. Отечественная модель инвестиционного процесса в строительстве. Характер влияния строительной отрасли на общеэкономические показатели развития экономики Беларуси.


Финансирование жилищного строительства из средств госбюджета в Беларуси в последние годы стало едва ли не главной составляющей социальной политики. В Беларуси на финансирование строительства жилья за 2010 год, по предварительным данным, будет затрачено Br12,647 трлн.

За 2005-2010 годы доля инвестиций в жилищное строительство увеличилась в сопоставимых ценах почти в 1,5 раза.

В Беларуси – более 80% жилья строится с использованием госбюджетных средств. При этом уровень зарплаты в Беларуси относительно стоимости 1 м. кв. жилья гораздо ниже, чем во многих странах. Для того чтобы купить квартиру нужно работать где-то 18 лет (до кризиса).


Обеспеченность жильем: в настоящее время и к 2020 г.
Выдержки из НСУР-2020

Жилищный фонд Республики Беларусь на 1 января 2003 г. достиг 216,6 млн. м² общей площади (3856,2 тыс. квартир, жилых домов).

Средняя обеспеченность жильем на эту дату составила 21,9 м² общей площади на 1 человека: в городах – 19,7 м²/чел. и в сельской местности – 27,2 м²/чел. По сравнению с 1995 г. обеспеченность жильем увеличилась на 2,2 м² на 1 человека.

Обеспеченность жильем при этом к 2020 г. достигнет 27–29 кв. м общей пощади на 1 человека.


Обеспеченность жильем в развитых странах. Сравнительный анализ. Так популярный в постсоциалистических странах, в том числе и в Беларуси, показатель оценки квартир – жилая площадь – мало используется в ЕС. Вместо него, для оценки квартир, чаще используется такой показатель, как количество жилых комнат (спален) на душу населения.

Так, в Швеции, Дании, Великобритании, на одного человека приходится 2 комнаты, в Испании - 1,5 комнаты, в Латвии - 1 комната. Но все же если сравнивать в кв.м., то в той же Латвии на одного жителя уже сейчас приходится жилая площадь в 30 кв. м., а Беларусь планирует выйти на этот показатель к 2020 году.

Более подробно по остальным странам смотрите по ссылке ссылка скрыта


Жилищные условия в странах ЕС в 2008 г.

	Количество жителей на единицу жилья	Количество домохозяйств на единицу жилья	Количество комнат на душу населения	Количество комнат в жилье
Швеция	2,1	0,89	н/д	4,3
Дания	2,2	1,08	2,1	4,8
Великобритания	2,5	0,96	2,0	5,1
Финляндия	2,4	0,95	1,8	3,6
Германия	2,4	0,72	1,8	4,5
Бельгия	2,5	0,96	1,7	4,3
Нидерланды	2,5	0,94	1,7	4,1
Франция	2,6	1,11	1,6	3,8
Ирландия	3,3	0,85	1,6	5,3
Италия	2,9	1,17	1,6	4,3
Испания	3,3	1,40	1,5	4,8
Португалия	3,2	1,26	1,4	4,5
Греция	3,0	1,20	1,3	3,9
Австрия	2,6	1,07	1,2	3,2
Латвия	2,4	0,95	1,0	2,2

Финансирование жилищного строительства из средств госбюджета в Беларуси в последние годы стало едва ли не главной составляющей социальной политики. Вторую пятилетку подряд – жилье, а также – экспорт и продовольствие, являются приоритетами экономической политики Беларуси.

За 2005-2010 годы доля инвестиций в жилищное строительство увеличилась в сопоставимых ценах почти в 1,5 раза.

Если в 2009 году на льготное кредитование жилищного строительства из госбюджета было направлено порядка $3 млрд., то в 2010 – уже $4 млрд. В Беларуси на финансирование строительства жилья за 2010 год было затрачено Br12,647 трлн.


Строительство жилья в Беларуси




Ввод в действие жилых домов.




Инвестиции в основной капитал.




Отраслевая структура ВВП Беларуси за 2000 и 2009 гг. (в % к итогу).



Общая тенденция – сокращаются промышленность, сельское хозяйство, транспорт и связь. Специфика Беларуси – прирост отрасли строительства. Остальное замещается ростом сферы услуг.

_______________________________________________________________


Экономический рост Беларуси в значительной степени определяется развитием сектора строительства и недвижимости.

Зам. директора НИИ труда Минтруда и соцзащиты РБ, к.э.н. Валетко В.В.: В последние годы роль строительного сектора в экономике Беларуси возрастает – удельный вес строительства в ВВП составил в 2009 г. 10,7% (6,9% в 2005 г.), в численности занятых – 9%. Отрасль реализует значительную часть инвестиционной активности экономики страны – удельный вес инвестиций в отрасль составил 24%, из которых 20,6% приходится на жилищное строительство.

Очевидно, что в условиях снижения деловой активности отрасль рассматривается как локомотив роста экономики страны. Если в 2008 г. было введено 5,2 млн. кв. м жилья, то в 2009 г. –5,8 млн. кв. м, в 2010 г. – уже 6,7 млн. кв. м.

Для устойчивости экономического роста на основе строительного сектора необходима корректировка связи строительства с рынками недвижимости. На сегодняшний момент доминирует “выталкивающая” модель, когда объем и структуру дополнительно вводимого жилья определяют отраслевые планы.

Переход к “вытягивающей” модели, когда определяющую роль будет играть рынок недвижимости, и спрос будет определять предложение, позволит диверсифицировать риски и снизить альтернативные издержки инвестирования в жилье.

Эконометрический анализ поквартальных данных свидетельствует, что динамика зарплаты не оказывает прямого влияния на объем строительства жилья. В то же время, положительна связь с общей динамикой цен, что свидетельствует об инфляционной природе финансирования строительства.

Отрицательное влияние динамики зарплаты на объемы строительства может иметь следующее объяснение: в периоды относительно большого повышения зарплаты бюджетников, уменьшался объем ресурсов, направляемых на инвестиции в строительство (с некоторым лагом).

Анализ также показал, что абсолютный размер строительства положительно сказывается на ВВП, тогда как показатели динамики – отрицательно. Данные результаты поднимают вопрос переоценки модели развития сектора строительства и рынка жилой недвижимости Беларуси.

Источник: В.В. Валетко, Н.Г. Синяк Экономический рост и развитие сектора строительства и недвижимости Беларуси. Мн. 2010. БГЭУ.


Источники средств на строительство жилья. В Беларуси – более 80% (в отдельные периоды более 90%) жилья строится с использованием госбюджетных средств.

При этом уровень зарплаты в Беларуси относительно стоимости 1 м. кв. жилья гораздо ниже, чем во многих странах.

Для того чтобы купить квартиру нужно работать где-то 18 лет.

__________________________________________________________________


Для отличника. Чем обусловлена относительно высокая стоимость строительства 1 кв. м. жилья в Беларуси.

– Относительно высокий уровень зарплат в строительной отрасли. Работник на стройке, который кладет плитку, без высшего образования зарабатывает сегодня примерно столько же, сколько доцент университета с ученой степенью.

– Большой удельный вес импорта в используемых при строительстве – инструменте, технике, стройматериалах, энергоресурсах.

– Практически полное отсутствие конкуренции при строительстве жилья между частными и государственными застройщиками, отсутствие доминанта потребителя над производителем («что построили, в том и будете жить»);

– Наличие непрозрачной системы льготной поддержки строительства жилья, которая «стимулирует» искусственное завышение цен на строительство 1 кв. м. жилья

_______________________________________________________________


Массированное инвестирование со стороны государства в строительство жилья.

Плюсы: строительство жилых домов, а также различных государственных социальных объектов (ледовых дворцов и других спортивных объектов, больниц, школ, и др.) безусловно является позитивным фактором для роста благосостояния населения, так как в любом случае независимо от дальнейшей формы собственности, это недвижимое имущество будет использоваться и приносить блага людям. Это часть национального богатства.

Особенно, его удастся использовать для повышения уровня жизни, если в Беларуси будет запущен механизм трансформации имущества в капитал.

___________________________________________________________


Для отличника. Механизм трансформации имущества в капитал. Эрнандо де Сото, автор книги «Загадка капитала: почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире?». Процесс создания капитала из имущества на самом деле очень сложен и не формализован. Жители западных стран живут даже не осознавая того, насколько у них создана та система институтов, которая позволяет имущество трансформировать в капитал, и соответственно в финансовые активы, чтобы содействовать тем самым развитию экономики, ее реструктуризации и т.д.

С книгами Э. де Сото можно ознакомиться на странице: ссылка скрыта


Формирование и запуск в Беларуси механизма преобразования имущества в капитал как важный резерв для ускорения темпов экономического роста. Пример. В Беларуси на одного человека приходится $2,5 тыс. финансовых активов, в то время как в США – $145 тысяч. Это при том, что, например, недвижимости на одного человека в Беларуси приходится «только» в три раза меньше, чем в США (соответственно $17 тыс. и $54 тыс.).

В Беларуси деятельность ряда институтов, в частности Национального кадастрового агентства, позволила навести относительный порядок на формальном рынке недвижимости, в области регистрации недвижимости, ее оценки (WB-Doing Business “Property Registration”. Беларусь в 2005 г. - 94 место в мире, 2009 - 10 место в мире). Однако механизм преобразования имущества в капитал в Беларуси не работает на полную мощность.

Владимир Валетко, докторант БГТУ, зам. директора НИИ труда Минтруда и соцзащиты РБ: «В Беларуси также нужно подумать о более широком применении имеющихся активов. Необходимо наладить процесс придания экономическому потенциалу активов такой формы, которая бы допускала его использование для организации дополнительного производства «По мере становления системы собственности, в странах Запада постепенно развилось множество механизмов, сделавших возможным производство капитала в невиданных прежде количествах. И сегодня люди там постоянно обращаются к использованию этих инструментов, не отдавая даже при этом себе отчета в том, что они служат порождению капитала».

Как подобный механизм работает в США. Каждый земельный участок, каждое строение, каждая единица производственного оборудования отражены в документах, определяющих право собственности, которые зримым образом обозначают место этих активов в общем процессе хозяйственной деятельности. Благодаря этому активы живут в двух параллельных мирах – материальном и правовом. Они обретают способность быть обеспечением кредитов. В США важнейшим источником средств для финансирования нового бизнеса является кредит, выданный под залог жилья предпринимателя. Эти активы представляют собой обеспечение производных ценных бумаг (скажем, облигаций, обеспеченных закладными), которые можно переучесть и продать на рынках вторичных ценных бумаг. Благодаря всему этому Запад впрыскивает жизнь в свои активы и делает их источником нового капитала.

_________________________________________________


Минусы: Массированное строительства жилья и государственных объектов из средств госбюджета является одним из главных причин в последние годы – роста отрицательного сальдо внешнеторгового баланса и роста внешнего долга.

Льготное кредитование в Беларуси ранее требовало включения печатного станка.


Для отличника. Льготные кредиты в последние годы выдавались за счет денежной эмиссии. Схема была следующей: Нацбанк выдавал льготные кредиты крупнейшим государственным банкам, а те, в свою очередь, выдавали льготные кредиты на строительство жилья", - рассказывает Александр Муха.

По мнению аналитика, в сегодняшней ситуации сокращать льготное жилищное строительство следует по нескольким причинам.

"В 2009 году, когда Беларусь переживала последствия мирового финансово-экономического кризиса, стимулирование жилищного строительство было объяснимо – мы хотели поддержать темпы экономического роста. (Тогдашний глава Нацбанка Петр Прокопович постоянно твердил, что строительство - это локомотив экономики. - Naviny.by) Однако сегодня инвестиции необходимо переориентировать на другие направления – в те отрасли, которые ориентированы на экспорт и могут генерировать валютную выручку. Жилые дома по понятным причинам генерировать ее не способны.

Пример. В 2008 году «Беларусбанк» выдал всего около 1,7 трлн. рублей льготных кредитов. Но уже через год объем льготного кредитования банком вырос в 2 раза — гражданам было выдано 3,4 трлн. рублей льготных кредитов на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья, что на 45,7% превысило годовое задание.

Банк продолжил поддерживать набранный темп и в 2010 году увеличил объем выданных льготных жилищных кредитов до 5,68 трлн. рублей. На этот год запланирован очередной рекорд — около 7 трлн. рублей льготных кредитов из 8,25 трлн. рублей, которые планировалось направить на финансирование льготного жилищного строительства.

Ранее было принято решение о предоставлении льготных кредитов на жилье под 1% для граждан, постоянно проживающим, работающим и строящим жилье в населенных пунктах с численностью до 50 тысяч человек.


__________________________________________________


МВФ также предупреждает, что инвестирование в строительство жилья по сравнению с инвестированием в реальный сектор экономики (например, в строительство заводов) обеспечивает эффект (может выступать в качестве локомотива для остальных отраслей экономики) только в краткосрочном периоде.

В области строительства жилья директивное кредитование, конечно, решило социальные проблемы, но существенно снизило эффективность и привлекательность инвестиций. На начало 2010 года МВФ оценил директивное кредитование сельского хозяйства и льготного строительства жилья в Беларуси в 45% от всего объема кредитования в стране.


Рост внешнего долга Беларуси. За 13 лет внешний долг Беларуси увеличился в 13 раз (с $1 млрд. 908 млн. в 1997 г. до $26 млрд. 333 млн. (более 50% ВВП) на октябрь 2010 г.).

Причем основная часть в этом долге приходится на кредиты и займы.

Пока стабильности экономики угрожает не сама величина внешнего долга, а темпы его роста. За 2009 год валовой внешний долг Беларуси увеличился на $6,9 млрд., за 2010 г. – на 4,3 млрд.

Развитие событий в Беларуси напоминает тот путь, который привел ряд стран Юго-Восточной Азии в 1997-1998 гг. к валютному кризису.


Влияние кредитование жилья на рост внешнего долга. По мнению д.э.н., профессора БГТУ И.М. Лемешевского, взаимосвязь между неблагополучными внутренними макропроцессам и ростом внешнего долга страны обнаруживается по ряду направлений, в том числе по одному из направлений – это программа наращивания кредитования жилья: д) цепочка: программа наращивания кредитования жилья – повышение спроса на рублевые и валютные ресурсы – прирост внешних заимствований – увеличение уставных фондов госбанков – рост внешнего долга.


Для отличника. Традиционно считается, что строительный сектор экономики медленнее остальных секторов экономики принимает инновации. Минусы: Те страны, которые делают ставки на строительную отрасль, в этих странах замедляется инновационное развитие экономики в целом, не растет или и вовсе падает производительность труда.

Это подтверждается эмпирическими данными: Проблемы роста инновационной активности в строительстве являются общими для стран Европы. Так, в странах ЕС доля строительного сектора в ВВП составила по итогам 2006 г. 6,2%. В то же время доля расходов на исследования и разработки (НИОКР) не отражает экономического значения отрасли.

Инвестиции в инновации отрасли в ЕС составляют лишь порядка 0,34% от их общего объема во всех секторах экономики, расходы на инновации в строительстве ЕС не превышают 0,3% от оборота сектора (в Японии – 2-3%). Это может стать причиной снижения производительности труда и замедления роста качества жизни населения. Ученые уже отмечают, что производительность труда в секторе строительства растет в 2,5 раза медленнее, чем в других отраслях. Источник: В.В. Валетко, Н.Г. Синяк Экономический рост и развитие сектора строительства и недвижимости Беларуси. Мн. 2010. БГЭУ.

________________________________________________________


Беларусь в 2012 году планирует построить 5,7-5,8 миллиона квадратных метров жилья, что на 20% меньше запланированного задания на 2011 год. Только 40% будет строиться за счет льготного кредитования, 60% соответственно – будет строить на общих коммерческих условиях.

Вице-премьер Сергей Румас в июле заявил, что "объемы жилья с господдержкой будут несколько уменьшены".


Мингорисполком планирует строить коммерческое жилье и продавать его за валюту. В настоящее время власти города подбирают 10 площадок, на которых "МАПИД" может построить коммерческое жилье. Поясняя инициативу, Сергей Радоман отметил, что строительный комплекс столкнулся с проблемой комплектации оборудованием строящихся объектов. "Наши коммунальные предприятия валюту зарабатывают, но ее недостаточно, чтобы удовлетворить потребности столицы и по другим отраслям. Поэтому будем работать и в этом направлении, в том числе продавать жилье за валюту", - сказал он. "Мы знаем, что валюта у населения есть, и ее нужно выгодно вложить. Сегодня продажная цена в городе снизилась: коммерческие организации-застройщики продают жилье от $1,1 тыс. в эквиваленте за 1 кв.м. Если "МАПИД" будет строить по $800-900, думаю, такое жилье будет востребованным.


______________________________________________________________


Альтернативный подход к решению жилищной проблемы. Надо признать, что достигнутый уровень государственной поддержки жилищного строительства сейчас стране не по силам. И чтобы значительно не сбросить темпы ввода жилья следует шире привлекать частный капитал, в том числе иностранный, и создать условия для развития системы, в которой в финансировании большее, чем сегодня, участие принимает застройщик. Он, а не государство во все большей степени должен брать на себя функции инвестора (ипотека, система стройсбережений, сдача квартир в длительный наем, т.е. т.н. арендные дома).

В условиях, когда у государства мало средств, оно может поддержать достигнутый уровень ввода жилья, если будет финансировать только текущую аренду квартир малообеспеченным семьям и вообще отказаться от строительства социального жилья (строить только инвалидам) и выдачи социальных кредитов.

Это будет намного дешевле для государства и более справедливо. Сегодня многие семьи нуждаются, а через пять – десять лет станут состоятельными и обойдутся без помощи государства. А «льготная» квартира, которая обошлась владельцу менее, чем за половину ее стоимости, остается ему навсегда. (Потому что в договорах на предоставление социального кредита процентная ставка не индексируется в соответствии темпами инфляции).

Статьи госбюджета на строительство социального жилья и на строительство государственных объектов составляют ежегодно $5,5 млрд.

__________________________________________________________________


Вопрос 2. Зарубежная модель инвестиционного процесса в строительстве.


Популярный в Беларуси способ получения кредитов на недвижимость под поручительство постепенно начинает изживать себя. И дело не только в нежелании поручителей брать на себя ответственность за кредитополучателей, но и в большой разнице между средней зарплатой в Беларуси и стоимостью метра жилья.

Нужен альтернативный механизм кредитования, который позволил бы решать жилищный вопрос в Беларуси.

Ипотечный кредит может поспособствовать выходу из ситуации.


Чем привлекательна ссылка скрыта для населения? Во всем мире ипотечный кредит привлекает покупателей недвижимости низкими процентными ставками (3-6% годовых) и отсутствием необходимости искать поручителей.

Правда, в Беларуси ипотечный кредит планируют выдавать ориентировочно под те же 14-15% годовых,  что и обычные кредиты. И представители банков, и экономисты сходятся во мнении: и хотелось бы понизить ставку, но нет возможности. Ипотечная ставка не может быть ниже инфляции. В 2010 году последняя была на уровне 10%. Таким образом, в 2011 году сокращение ставки ипотечного кредита ниже уровня 13-14% просто невозможно.

Чем рискуют ссылка скрыта, получая ипотечный кредит? Если кредитополучатель не сможет выплачивать проценты банку, он рискует быть переселен в социальное жилье более низкого качества и меньшей площади. Естественно, в такой ситуации хозяин квартиры будет мотивирован отдать банку последние деньги – при их наличии. Чем рискуют банки, выдавая ипотечный кредит?

У банков – свои опасения насчет ипотечных кредитов. Просчитывая ситуацию на два шага вперед, они оценивают риски и задумываются над тем, что потом делать с «конфискованными» квартирами. К примеру, если в квартире прописаны несовершеннолетние, то выселить их не так просто – их права охраняются законом.


Опыт зарубежных стран. Зарубежные страны использует две схемы ипотечного кредитования:

Двухуровневая («американская модель»), которая опирается на вторичный рынок закладных.

Одноуровневая («немецкая модель»). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, которая базируется на ссудо-сберегательном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» – Bausparkasse, французских – Livret Epargne Logement, американских – Saving & Loans.

В США действует двухуровневая система ипотечного кредитования. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, взятые на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами (переуступить их вторичным инвесторам, выпустить и разместить ценные ипотечные бумаги).

Ипотечное кредитование в Германии. Для того, чтобы купить квартиру по ипотечной программе, нужно иметь собственные средства в размере 50% стоимости объекта.

Ипотечные программы предполагают сроки кредитования от 5 до 30 лет.

Размер процентов по ипотечным кредитам составляет нa данный момент в Германии около 4-5% годовых. Купленную по ипотеке недвижимость можно сдавать в наем (аренду), как долгосрочно, так и на короткое время, тем самым получая доход.

Ипотечное кредитование во Франции. Для самих французов банки во Франции готовы предоставить кредит на покупку жилья в размере 108% от его стоимости.

При этом по отношению к французам и жителям Западной Европы французские банки еще более лояльны, чем к белорусам. Для большого количества новых жилых проектов местные банки готовы предоставить западноевропейским покупателям 108% финансирования, из которых 100% пойдут на покрытие стоимости недвижимости, а оставшиеся 8% – на компенсацию стоимости нотариальных и прочих услуг по сопровождению сделки.

Ипотечное кредитование в Чехии. Приобрести в собственность дом или квартиру напрямую не гражданин Чешской Республики не имеет права. покупка недвижимости возможна через открытие в Чехии фирмы и последующее получение вида на жительство.

Ипотечные кредиты на юридическое лицо банками Чехии предоставляются в размере до 60% от стоимости объекта недвижимости на срок не более 15 лет по средней ставке по кредиту порядка 5,6%.

Вопрос с тем, куда именно выселять должников по ипотеке, решается с помощью строительства, так называемого подменного фонда жилья – что-то вроде социальных квартир. Местное правительство вблизи Праги строит целые комплексы такого социального жилья.


Когда в Беларусь придет ипотека? С 1 июля в Беларуси должны начать работать механизмы классической ипотеки. Именно с помощью ипотечных кредитов власти надеются, наконец, решить жилищную проблему.

Однако есть сомнения, что если будет полностью решен вопрос с выселением, ипотека заработает в полную силу. Во всем мире ипотечные программы связаны с более низкими ставками по кредитам и кредитованием на длительные сроки – вплоть до 40 и даже 50 лет. В Беларуси же таких длинных и дешевых денег нет. Кроме того, вопрос с подменным жильем также пока не решен.


В других странах белорусы могут брать ипотечные кредиты под гораздо меньшие проценты, чем в самой Беларуси. Например, ипотека во Франции предлагает очень выгодные условия для иностранных граждан, в том числе для белорусов. Во французских банках белорусы могут рассчитывать на ипотеку в размере до 80% от стоимости объекта недвижимости по фиксированным ставкам от 2,9% и по плавающим ставкам от 2,3%.

Источник: информация агентства недвижимости Gordon Rock и ипотечного брокера Lowell Finance.


Условия кредитования. Для белорусов в других странах. В число стран-лидеров по доступности ипотечного кредитования для белорусских граждан входит:

- Великобритания (фиксированная ставка от 3,2%, плавающая - от 2,8%; размер кредитования – до 70% от стоимости недвижимости);

- Германия (фиксированная ставка от 3,3%, плавающая - от 2,9%; размер кредитования – до 60%);

- Австрия (фиксированная ставка от 3,4%, плавающая - от 3,1%; размер кредитования – до 60%).

Кипр, Израиль, Испания, Португалия, Финляндия - минимальные фиксированные ставки составляют 3,5-4,1%, а максимальный размер кредита - 60-70%.

Швейцария, Италия, Греция, Чехия, Латвия, США, Турция – в этих странах белорусу получить ипотеку достаточно сложно.

Болгария, Черногория, Египет, Таиланд, - ипотека для белорусских граждан практически недоступна.

__________________________________________________


По словам Павла Астапени, малоимущие граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет арендных домов.


«Половина семей в Германии не имеет собственного жилья, являясь арендатором. Это нормальная тенденция и ничего в ней нет страшного».


Но строительство арендных домов только разворачивается. Так что даже в среднесрочной перспективе многие граждане не смогут воспользоваться этим вариантом решения жилищной проблемы.


По мнению Анатолия Ничкасова, более активно должна работать ипотека. Кроме того, в настоящее время разработан закон о строительных сбережениях, который находится в Палате представителей. "Для ускорения подготовки к реализации этого закона министерством подготовлен проект указа главы государства о строительных сбережениях граждан", - сообщил министр.


По его словам, система строительных сбережений широко развита в европейских странах. "Считаю, что появление такого инструмента в Беларуси позволит действительно существенно изменить паритет финансирования жилищного строительства, ответственности государства и граждан в вопросах обеспечения жильем", - сказал Анатолий Ничкасов.


Он пояснил, что система строительных сбережений предусматривает накопление средств в эквиваленте квадратного метра. "То есть вне зависимости от конъюнктуры рынка, изменения ценовых параметров любой вклад будет зачисляться в качестве квадратных метров на счету у гражданина. Можно спокойно в течение ряда лет планировать определенные накопления. Этот же закон предусматривает возможность для гражданина до полного накопления необходимой суммы получить жилье, а потом на общих основаниях продолжать выплачивать оставшуюся сумму, - отметил Анатолий Ничкасов. - Это современная система, и она должна быть применена в республике".


Вопрос 3. Основные типы инвестиционно-строительных контрактов.

Заключение контракта – завершающая стадия оформления соглашения между договаривающимися сторонами, подписание документов и совершение других необходимых формальностей, после чего возникают взаимные права и обязанности обеих сторон, участвующих в соглашении.

В настоящее время в Беларуси распространены 3 вида инвести­ционно-строительных контрактов:


1. Контракты типа «проектирование-строительство». Контракты типа «проектирование-строительство» предполага­ют, что Инвестор должен внести предоплату проектно-строительной орга­низации на весь объем работ по проектированию и строительству, а проектно-строительная организация выполнит все работы по проектиро­ванию, строительству, и совместит по времени стадию проектирова­ния со стадией строительства.

Недостатки данного типа контрактов: При та­ком типе контрактов инвестор практически не имеет возможности отслеживать целевое расходование своих вложений и не может в полной мере управлять стоимостью ин­вестиционно-строительного проекта. Фактически получается, что инвестор дает деньги, они уходят непонятно куда, и в момент окончания работ проектно-строительная фирма может заявить, что денег на строительство не хватило. Инвестора часто ставят перед фактом недостачи средств.


2. Контракты типа «строительство с допроектированием». Контракты типа «строительство с допроектированием» предпо­лагают, что для Инвестора делает проектную документацию сторон­ний Проектировщик. После этого подыскивается Генподрядчик, кото­рый начинает строительство объекта по разработанной проектной до­кументации.

Недостатки данного типа контрактов: Если в процессе строительства Генподрядчик обнаруживает ошибки в проектной документации, то проектная документация исправ­ляется, и на исправление ошибок расходуются дополнительные сред­ства. При таком типе контрактов Инвестор не имеет возможно­сти в полной мере управлять ответственностью за качество выполненных работ, сро­ками выполнения инвестиционно-строительного проекта и его стои­мостью. Пример. По одной из минских строек в проектной документации не­верно было рассчитано количество арматуры. По ходу проекта эта ошибка была выявлена, и пришлось закупать дополнительную арма­туру, что вызвало значительное удорожание проекта. При этом дого­вор на выполнение проектной документации был к тому времени за­крыт. Инвестор подписал акт выполненных работ по договору проек­тирования.


3. Контракты с управляющей компанией.


Контракты с управляющей компанией позволяют выстроить та­кое управление, при котором Инвестор оплачивает работы поэтапно, и по каждому этапу Управляющая компания предоставляет подробный отчет о выполнении работ с предложением действий, которые откорректируют ход проекта. Управляющая компания может выполнять функции Заказчика, самостоятельно воздействуя на подрядные оргазации, или функции консультанта, предлагая Инвестору аудиторск­ий отчет о возможных действиях к подрядчикам.

Достоинства данного типа контрактов: Управляющая компания, в отличие от Инвестора, обладает штатом менеджеров-профессионалов в области управления строительством и уникальными методиками, позволяющими со значительным опережением предви­деть ситуацию, с которой столкнется проект. Это дает возможность управляющей компании предложить Инвестору упреждающие дейст­вия по удержанию проекта в заданных временных, стоимостных, ка­чественных рамках.

Недостатки данного типа контрактов: Все же и в этом случае, ни Инвестор, ни Заказчик, ни Управляющая ком­пания не могут непосредственно воздействовать на Генподрядчика, Проектировщика и Субподрядчиков, не могут предписывать им, что делать. Управление проектом для Инвестора и Заказчика сводится к управлению ответственностью за те или иные отклонения параметров проекта от нормативов.


Источник: Сачек П.В. Построение контура управления инвестиционно-строительным проектом // Экономика, оценка и управление недвижимостью и природными ресурсами: Материалы межд. науч.-практ. конф., г. Минск, 28-30 апреля 2010 г. Минск: БГТУ, 2010. 494 с. – С. 74-75

_________________________________________________________________


Для отличника. В 2008-2009 г. мировой финансовый кризис отбросил белорусский рынок недвижимости назад. Большое количество инвестиционных проектов были заморожены, многие инструменты проектного ме­неджмента не были апробованы и не были адаптированы к белорус­скому рынку. Сегодня задача исследователей состоит в быстрой адап­тации апробированных инструментов управления проектами к специфи­ке ведения строительства в Беларуси. Задача осложняется тремя факторами:

Во-первых, исследования в области управления строительством требуют междисциплинарного подхода и высокой квалификации ис­следователей. Необходимы знания в области экономики недвижимости, проектирования, сметного дела, финансового менеджмента, организации строительства, инвестиционного менеджмента. Ограничено число специалистов, обладающих компетенцией одновременно во всех этих отраслях.

Во-вторых, исследования требуют практической направленно­сти. В период 2000-х годов в Беларуси никто не занимался исследова­ниями в области управления проектами с позиции инвестора. Инстру­менты управления, применявшиеся в 2005-2008 гг., заимствованы в России и недостаточно приспособлены к Беларуси. Нет времени на научные исследования. Государство требует иностранных инвестиций уже сегодня, иностранные инвестиции в Беларусь идут неохотно, так как инвестиционный климат на рынке недвижимости неблагоприятен, велики потери при вложении в строительство и нет прозрачности в инвестициях в строительство, в то же время, никто не выстраивает ин­струменты для обеспечения прозрачности в инвестициях в строитель­ство.

В-третьих, по результатам исследований в области управления строительством крайне трудно поставить эксперимент. Кто из инве­сторов разрешит выстроить управление на основе неапробованных ранее инструментов? Для инвестора это риск. Для исследователя лю­бой опыт в области управления строительством – большая удача.


Источник: Источник: Сачек П.В. Построение контура управления инвестиционно-строительным проектом // Экономика, оценка и управление недвижимостью и природными ресурсами: Материалы межд. науч.-практ. конф., г. Минск, 28-30 апреля 2010 г. Минск: БГТУ, 2010. 494 с. – С. 79-80

_________________________________________________________________


Рекомендации международных организаций по составлению контрактов на строительство объектов. Существует Руководство международной организации ЮНСИТРАЛ (далее Руководство ЮНСИТРАЛ; ЮНСИТРАЛ - это Комиссия ООН по праву международной торговли) по составлению контрактов на строительство объектов. Это Руководство было разработано специально созданной Рабочей группой, которая входит в состав Комиссии по праву международной торговли (ЮНСИТРАЛ) при ООН. В состав ЮНСИТРАЛ входят представители 36 государств. При разработке глав Руководства ЮНСИТРАЛ секретариат консультировался с практическими работниками и другими специалистами в области контрактов на строительство объектов.


Структура Руководства ЮНСИТРАЛ:


I. ИССЛЕДОВАНИЯ, ПРЕДШЕСТВУЮЩИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЮ КОНТРАКТА

II. ВЫБОР МЕТОДА ЗАКЛЮЧЕНИЯ КОНТРАКТА

III. ПРОЦЕДУРА ЗАКЛЮЧЕНИЯ КОНТРАКТА

IV. ОБЩИЕ ЗАМЕЧАНИЯ ПО СОСТАВЛЕНИЮ КОНТРАКТОВ

V. ОПИСАНИЕ РАБОТ И ГАРАНТИЯ

VI. ПЕРЕДАЧА ТЕХНОЛОГИИ

VII. ЦЕНА И УСЛОВИЯ ПЛАТЕЖА

VIII. ПОСТАВКА ОБОРУДОВАНИЯ И МАТЕРИАЛОВ

IX. РАБОТЫ НА СТРОИТЕЛЬНОЙ ПЛОЩАДКЕ

X. ИНЖЕНЕР-КОНСУЛЬТАНТ

XI. СУБПОДРЯДЫ

XII. ПРОВЕРКА И ИСПЫТАНИЯ В ПРОЦЕССЕ ПРОИЗВОДСТВА И В ХОДЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

XIII. ЗАВЕРШЕНИЕ, СДАЧА И ПРИЕМКА ОБЪЕКТА

XIV. ПЕРЕХОД РИСКА

XV. ПЕРЕДАЧА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

XVI. СТРАХОВАНИЕ

XVII. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ВЫПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

XVIII. ПРОСРОЧКА, ДЕФЕКТЫ И ПРОЧИЕ СЛУЧАИ НЕВЫПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

XIX. ОГОВОРКИ О ЗАРАНЕЕ ОЦЕНЕННЫХ УБЫТКАХ И ШТРАФНЫХ НЕУСТОЙКАХ

XX. ВОЗМЕЩЕНИЕ УЩЕРБА

XXI. ОГОВОРКИ ОБ ОСВОБОЖДЕНИИ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

XXII. ОГОВОРКИ ОБ ОСОБО ЗАТРУДНИТЕЛЬНЫХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ

XXIII. ОГОВОРКИ 0 ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ

XXIV. ПРИОСТАНОВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

XXV. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ КОНТРАКТА

XXVI. ПОСТАВКИ ЗАПАСНЫХ ЧАСТЕЙ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ УСЛУГ ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

XXVII. ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО КОНТРАКТУ

XXVIII. ВЫБОР ПРАВА

XXIX. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ


Выдержки из Руководства ЮНСИТРАЛ:


Глава 1. ИССЛЕДОВАНИЯ, ПРЕДШЕСТВУЮЩИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЮ КОНТРАКТА


Исследования, предшествующие заключению контракта, помогают заказчику принять решение о заключении контракта на строительство промышленного объекта и определить характер и объем работ. В большинстве случаев эти исследования осуществляются заказчиком или по поручению заказчика. Исследования, предшествующие заключению контракта, могут включать исследования возможностей, предварительные технико-экономические исследования, технико-экономические обоснования и детальные исследования.

Если заказчик не располагает в рамках своего персонала квалифицированными сотрудниками для проведения исследований, предшествующих заключению контракта, он может воспользоваться услугами какой-либо фирмы, выступающей в роли консультанта, к которой он питает доверие.


Глава 2. ВЫБОР МЕТОДА ЗАКЛЮЧЕНИЯ КОНТРАКТА


Заказчик, намеревающийся заключить контракт на строительство промышленного объекта, может заключить либо один контракт с одним предприятием или группой предприятий, которая будет нести ответственность за выполнение всех обязательств, необходимых для завершения строительства, либо разделить обязательства между несколькими сторонами, заключив отдельный контракт с каждой из них. Кроме того, заказчик сам может построить ту или иную часть объекта. Выбираемый им метод может зависеть от нескольких факторов (например, от того, является ли технология, используемая для строительства объекта, исключительной собственностью единого поставщика, или от того, способен ли заказчик координировать выполнение работ несколькими сторонами). В рамках каждого из этих методов существуют различные возможные подходы к заключению контракта.


Подходы к заключению контрактов.


1-й подход, когда контракт на выполнение всех работ – и проектирования, и строительства, – заключается с единым Подрядчиком. Это подход к заключению контракта, когда для выполнения всех обязательств, необходимых для завершения всего объекта, нанимается один Подрядчик. Этот подход называется заключением контракта «под ключ» (примечание. Контракт типа «Проектирование-строительство». – В.А.). В том случае, когда у потенциальных подрядчиков «под ключ» запрашиваются конкурирующие тендеры, каждый такой тендер будет основан на индивидуальном проекте участвующего в торгах подрядчика, и поэтому заказчик будет иметь возможность выбрать тот проект, который в наибольшей степени отвечает его требованиям.

Недостатки такого подхода: Вместе с тем иногда оказывается затруднительным провести сравнение различных проектов. Подрядчик «под ключ» иногда может руководствоваться в большей степени стремлением предложить выгодную цену, чем необходимостью обеспечить долговечность, надежность и простоту эксплуатации объекта. С другой стороны, как правило, у него нет стимула для разработки чрезмерно сложного объекта.

Вторая вариация 1-го подхода. В некоторых случаях единый подрядчик, помимо принятия обязательств по контракту «под ключ», может принять на себя обязательства обеспечить после завершения строительных работ эксплуатацию, например, промышленного объекта и достичь согласованной проектной мощности с персоналом самого заказчика при использовании сырьевых материалов и других факторов в процессе производства продукции, указанных в контракте. Такой подход именуется заключением контрактов «продукция на руки».

Недостатки такого подхода: Поскольку единый подрядчик несет высокий риск при осуществлении всех работ, необходимых для завершения объекта, и должен нести расходы по обеспечению защиты от такого риска, общая цена объекта может быть выше, чем в том случае, если нанимаются несколько подрядчиков.





2-й подход, когда контракт на выполнение всех работ – и проектирования, и строительства, – заключается с единым подрядчиком, который приглашает большое количество субподрядчиков. Для строительства крупного промышленного объекта какое-либо отдельное предприятие может не располагать достаточными техническими или финансовыми средствами. Следовательно, заказчик может попытаться заключить контракт с группой предприятий, которые совместно могут располагать необходимыми средствами и опытом для строительства объекта. Одной из таких возможностей для заказчика является заключение контракта с каким-либо отдельным предприятием, которое заключит субподряды на выполнение некоторых своих обязанностей по контракту на строительство объекта.

Еще одной возможностью для заказчика является заключение контракта с группой предприятий, которые объединяются для выполнения обязательств подрядчика.

3-й подход, когда контракт на выполнение всех работ – и проектирования, и строительства, – заключается с несколькими подрядчиками. В том случае, когда заказчик делит все обязательства, необходимые для завершения объекта, между двумя или более сторонами, он должен координировать объем и сроки выполнения работ по каждому контракту для выполнения своих заданий по строительству. Подход, предусматривающий заключение нескольких контрактов, может облегчить заказчику использование местных подрядчиков для строительства отдельных частей объекта. То, как отдельные работы по строительству будут распределяться между различными сторонами, будет зависеть от характера и размеров объекта, а также национальной политики страны заказчика. Риски, которые несет заказчик в связи с координацией работ по отдельным контрактам, можно существенно снизить, если нанять инженера-консультанта или Управляющую компанию, который (-ая) будет консультировать заказчика по вопросам обеспечения надлежащей координации. В качестве альтернативы заказчик может нанять управляющего строительством с более широким кругом обязанностей.

Еще одним методом является тот, при котором один из подрядчиков принимает на себя ответственность за определенную часть деятельности по координации. Кроме того, заказчик может снизить риски, связанные с наймом более чем одного подрядчика, предусмотрев, чтобы один из подрядчиков отвечал за передачу технологии, обеспечение проекта для всего объекта и строительство главных частей объекта. Этот подрядчик может отвечать также за передачу заказчику в согласованные сроки завершенного объекта, который может эксплуатироваться в соответствии с контрактом, за исключением тех случаев, когда ему не позволяет сделать это невыполнение обязательств другой стороной, нанятой подрядчиком. Кроме того, заказчик может использовать такой подход, когда он заключает контракт с единым подрядчиком на строительство всего объекта в соответствии с технологией и проектом, переданными этому подрядчику.

4-й подход, когда строительство объекта может быть осуществлено в рамках совместного предприятия подрядчика и заказчика. Совместное предприятие имеет для каждой из сторон ряд преимуществ и недостатков.


Глава 3. ПРОЦЕДУРА ЗАКЛЮЧЕНИЯ КОНТРАКТА


Существует два основных подхода к заключению контракта на строительство объекта.

При первом подходе заказчик предлагает предприятиям представить заявки на строительство объекта, и контракт заключается на основе заявки, выбранной заказчиком на основании официальной процедуры торгов.

При втором подходе заказчик ведет переговоры о заключении контракта с предприятиями, выбранными им без официальной процедуры торгов. Заказчик может не располагать полной свободой выбора подхода к заключению контракта.

Торги могут быть либо открытыми, либо с ограниченным числом участников. Состав участников торгов может быть ограничен теми предприятиями, которые были выбраны заказчиком с помощью процедуры предварительного отбора.

Система открытых торгов, при которой всем заинтересованным предприятиям предлагается представить заявки на строительство объекта, обеспечивает конкуренцию между предприятиями, но может также являться наиболее сложной и дорогостоящей процедурой заключения контракта на строительство объекта.

Проведение переговоров по контракту на строительство объекта с рядом потенциальных подрядчиков или лишь с одним таким подрядчиком может позволить избежать необходимости выполнения формальностей процедуры проведения торгов.

Когда заказчик располагает достаточной информацией относительно объекта, который должен быть построен, он может направить приглашение тем предприятиям, чьи заявки он хотел бы получить.


Глава 11. СУБПОДРЯДЫ


Термин «субподряды» касается использования подрядчиком третьей стороны для выполнения определенных обязательств подрядчика в соответствии с контрактом на строительство объекта. Желательно, чтобы в контракте содержались положения, оговаривающие допустимые масштабы субподряда, выбор субподрядчиков и другие аспекты субподрядных работ. Желательно также, чтобы в контракте конкретно указывались обязательства подрядчика, которые должны обусловливаться этими положениями.

Внимание!!! Согласно многим правовым системам никаких правовых отношений между заказчиком и субподрядчиком не существует. Может быть желательным, чтобы в контракте на строительство объекта были оговорены определенные последствия, вытекающие из этого факта.

В определенных случаях контракт может запрещать подрядчику заключать субподряды на выполнение части или всех своих обязательств.

Что касается выбора субподрядчиков, то стороны могут избрать два основных подхода: выбор субподрядчиков одним подрядчиком и участие заказчика в выборе субподрядчиков.

По возможности, желательно, чтобы стороны приходили к соглашению относительно субподрядчиков до заключения контракта на строительство объекта. Субподрядчики могут поименно указываться в контракте, для того чтобы избежать споров относительно выбора субподрядчиков. В качестве альтернативы стороны могут достичь договоренности относительно согласованного перечня приемлемых возможных субподрядчиков, из которого субподрядчик будет выбран подрядчиком.

Если в контракте предусматривается, что субподрядчики должны выбираться с участием заказчика после заключения контракта, то контракт может предоставлять заказчику право выдвигать обоснованные возражения против субподрядчика, предложенного подрядчиком или обязывать подрядчика нанимать в качестве субподрядчика фирму, предложенную заказчиком, оставляя за подрядчиком право выдвигать возражения против этой фирмы на основании конкретных мотивов. Системой отбора субподрядчиков следует пользоваться крайне осторожно, при полном соблюдении процедур и договорных положений и с учетом их возможных последствий. В любом случае целесообразно, чтобы стороны пришли к соглашению относительно ускоренной процедуры разрешения своих споров, касающихся найма субподрядчика.

В некоторых ситуациях заказчик может изъявить желание, чтобы субподрядчик взял на себя некоторые обязательства в отношении него, и может пожелать получить возможность предъявлять претензии непосредственно к субподрядчику за невыполнение этих обязательств. Стороны могут изъявить желание рассмотреть вопрос о включении в контракт на строительство объекта положения, предоставляющие заказчику такую возможность.

Стороны могут признать желательным, чтобы контракт на строительство объекта предоставлял заказчику право осуществлять выплаты непосредственно субподрядчику и взыскивать с подрядчика выплаченные суммы или иным образом кредитоваться за эти платежи и предусматривал сотрудничество и связь между заказчиком и субподрядчиком. Желательно, чтобы положения контракта на строительство объекта и субподряда не противоречили друг другу.


Примечание. С другими главами этого документа в случае необходимости можно ознакомиться самостоятельно.

Источник: Правовое руководство ЮНСИТРАЛ по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов // ravo.ru/forms/work/stroy/uncitral/0.htm