Законы, стандарты и нормативные акты, использованные при оценке 8

Вид материала

Закон

Содержание Описание и местоположение КРС Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 3. Обоснование методов определения стоимости объекта Затратный подход. Сравнительный подход (рыночный метод прямого сравнительного анализа продаж). Доходный подход. Выбор методов оценки 4. Оценка КРС 5. Итоговое заключение о стоимости

Подобный материал:

• Тема общие положения, 4896.38kb.
• Президента Российской Федерации; постановления Правительства Российской Федерации, 506.16kb.
• Мер по сохранению здоровья и жизни работников, 98.62kb.
• Подзаконные нормативные акты, 214.68kb.
• Законы и иные нормативные правовые акты (указы, постановления), распоряжения Российской, 538.38kb.
• Верховного Совета Республики Кыргызстан двенадцатого созыва 5 мая 1993 года, изложена, 11156.17kb.
• Регламент по разработке и принятию пятилетней инвестиционной программы ОАО «Кузбассэнерго», 117.97kb.
• Программа высшего профессионального образования по специальности 270106 производство, 418.35kb.
• Милиции Общественной Безопасности РФ глава I. Общие положения патрульно-постовая служба, 604.93kb.
• Конституция Российской Федерации, Федеральный закон, 538.73kb.

Описание и местоположение КРС

Крупно рогатый скот холмогорской породы находится на фермах:

Ферма "Знаменское"		Ферма "ХХХХХХХ"
Возраст КРС, лет	Кол-во, голов	Возраст КРС, лет	Кол-во, голов
2	18	2	12
3	47	3	88
4	53	4	126
5	40	5	44
6	20	6	79
7	17	7	55
8	11	8	27
9	8	9	18
10	4	10	16
11	2	11	4
12	1	12	3
13	1	13	1
14	-	14	1
15	1	15	-
Итого	223	Итого	474

Всего КРС: 697 голов.

Вес КРС и инвентарные номера (номер бирки) представлены в Приложении.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это термин, принятый IVSC, и повсеместно применяемый и понимаемый в Северной Америке. Он является синонимом Рыночной стоимости. IVSC определяет наилучшее и наиболее эффективное использование как "Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, соответствующим образом обосновано, юридически разрешимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого имущества". Ясно, что использование, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться как наилучшее и наиболее эффективное использование. Использование, разрешенное законом и физически возможное, тем не менее, требует дополнительного объяснения для принятия такого использования как обоснованно вероятного и соответствующе оправданного. При установлении в результате анализа одного или более использований вывод следует проверить анализом финансовой целесообразности. Использование недвижимости, выражающееся в наивысшей стоимости, будет наилучшим и наиболее эффективным использованием, а также будет соответствовать определению Рыночной стоимости.

Существующее целевое использование крупно рогатого скота, как молочного, является наилучшим и наиболее эффективным, так как отвечает основным критериям наилучшего и наиболее эффективного использования, а именно: юридически разрешенное, физически и финансово осуществимо, максимально эффективно, то есть будет приносить максимальный чистый доход и образовывать максимальную текущую стоимость.

3. Обоснование методов определения стоимости объекта

При оценке КРС под залог наиболее приемлемо применение определение ликвидационной стоимости – величина в денежном выражении (в текущих ценах), представляющая собой типичную сумму, которую ожидается получить от открытой продажи имущества «россыпью» или «системно», за вычетом расходов по осуществление ускоренной продажи.

Понятие ликвидационной стоимости, как вида ограниченной стоимости или, согласно терминологии МСОИ, отнесенной к базе оценки, отличной от рыночной стоимости, достаточно точно сформулировано в Международных стандартах.

Два основных обстоятельства являются обязательными для квалификации вида стоимости, как ликвидационной:

1. объект оценки продается в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга, необходимого для его продажи по рыночной цене;
   
2. ввиду того, что ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки, подобная “быстрая” продажа всегда является вынужденной, независимо от конкретных побуждений, которыми руководствуется продавец.
   

Продажа в короткие сроки, безусловно, приводит к потерям. Поэтому соотношение между рыночной и ликвидационной стоимостью может быть выражено простейшей формулой:

С_л = С_р * К_л, где К_л – коэффициент ликвидности, причем 0 < К_л < 1.

Основное отличие рыночной стоимости от планомерной ликвидационной стоимости это продажа имущества в сроки слишком короткие для нахождения «хорошего» покупателя. В связи с этим многие банки, кредитуя организации под залог имущества, применяют к рыночной стоимости коэффициенты от 0,5 - 0,7. На основании выше сказанного при оценке данного имущества, не имея информации о коэффициенте который банк или другая кредитная организация применит к данному имуществу Оценщик рассчитывал рыночную стоимость, имея ввиду, что при вынесении решения о выдаче кредита данная поправка будет учтена.

В Приложении справочно посчитана стоимость поголовья КРС при вынужденной продажи на мясо.

Затратный подход.

Затратный подход в оценке основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Затратный подход использует полную восстановительную стоимость в качестве базы, из которой затем вычитается сумма, отражающая потерю в стоимости в результате износа (стоимость воспроизводства или стоимость замещения).

В данном отчете использовались элементы затратного подхода.

Сравнительный подход (рыночный метод прямого сравнительного анализа продаж).

В сравнительном подходе для того, чтобы получить наиболее вероятную стоимость оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование рыночного метода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, проданным или предлагаемым на рынке.

Трудность в использовании рыночного подхода для оценки собственности заключается в нахождении достаточного количества достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация. Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки.

Рыночный метод в данной работе использовался.

Доходный подход.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данное имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Доходный подход, как правило, используется для оценки всего делового предприятия (бизнеса), когда отдельные активы как бы теряют свою индивидуальность. При этом бывает сложно определить получаемые прибыли по отдельным активам на каком-либо разумном основании, из-за совокупности действия всех факторов, оказывающих влияние на прибыльность компании.

Оцениваемое поголовье КРС является частью молочного комплекса, следовательно, использование его отдельно, для получения дохода проблематично. В связи с этим, в настоящей работе доходный подход не использовался.

Выбор методов оценки

В данной работе, для определения стоимости КРС, использовались сравнительный подход (рыночный метод) и элементы затратного подхода.

4. Оценка КРС

В современных условиях в большинстве предприятий экономические взаимоотношения строятся на основе купли-продажи продукции. При оценке скота использовался метод сравнения продаж с использованием данных МегаСклад - Доска бесплатных деловых объявлений: info@megasklad.ru; информации отдела снабжения ООО «Мясокомбинат Ступинский» и информации полученной в ходе консультации с зоотехником сельхоз управления администрации Каширского района Михрячевым В. В.

Расчеты по определению стоимости животных 9-ти отелов и старше, производились по цене приема за кГ убойного веса, принимаемого ООО «Мясокомбинат Ступинский». Норма выхода мяса от КРС принята в размере 45,4%, что соответствует средней упитанности скота. Затраты на перевозку 1 головы КРС приняты в размере 300 руб. Средняя стоимость приема 1 шкуры КРС принята в размере 800 руб.

Стоимость КРС 9-ти отелов и старше составляет: 687 700 руб.

При оценке продуктивного КРС (от 2-х до 8-ми отелов), к стоимости нетели, применялись поправочные коэффициенты на продуктивный возраст и по весу.

Коэффициент по весу определялся как отношение веса оцениваемой головы КРС к среднему весу продуктивного стада КРС.

Согласно Справочника о ценах на племенной скот утвержденного Постановлением Совета МС СССР от 10 сентября 1970г., при оценке племенного скота основными факторами, увеличивающими стоимость являются: продуктивный возраст, породность и классность животных.

Распределение КРС по числу отелов	Количество голов на 01.11.12004г.	Коэф. на продуктивный возраст
Коровы 2 отела	45	1,05
Коровы 3 - 5 отелов	387	1,15
Коровы 6 отела	98	1,00
Коровы 7 отела	64	0,90
Коровы 8 отела	42	0,80

Стоимость нетели, по данным «МегаСклад» составляет $ 813,6 или 23 100 руб., без НДС.

Стоимость КРС продуктивного стада (от 2-х до 8-ми отелов) составляет: 15 712 300 руб.

Рыночная стоимость КРС в количестве 697 голов составляет: 16 400 000 руб.

Все расчеты выполнены в формате EXCEL и представлены в Приложении.

5. Итоговое заключение о стоимости

Основываясь на фактах, предположениях и примененных в настоящем анализе методиках оценки, которые были обсуждены с Заказчиком, Оценщик пришел к следующему заключению:

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятная рыночная стоимость прав собственности на крупно рогатый скот в количестве 697 головы, по состоянию на 01.11.2004г. составляет:

16 400 000 (шестнадцать миллионов четыреста тысяч) руб., без НДС.


Директор ООО «РЭАС-КО»,

Оценщик 1-ой категории,

Сертифицированный оценщик

в соответствии с системой «Approved by TEGoBA» …………………. Титов В. И.

6. Приложения

1. Расчет стоимости КРС на13 стр.
   
2. Копия лицензии оценщика 2 стр.
   
3. Копия полиса страхования гражданской ответственности оценщика 1 стр.