Geum.ru

С. А. Пузенко основы теории оценки порядок проведения независимой оценки в украине аннотация Данный учебник

Вид материалаУчебник

Содержание


Общепринятые подходы к оценке
Принципы ожидания, замещения и граничной продуктивности
Подход сравнения продаж
Подобный материал:
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   30

Общепринятые подходы к оценке


Выше была сформулирована концепция стоимости как определенная характеристика рыночной среды, получаемой путем усреднения происходящих в среде взаимодействий (сделок). Очевидно, что должны существовать определенные технологии, позволяющие анализировать имеющуюся на рынке информацию и обобщать ее. Такие технологии получили название подходов к оценке. Термин «подход к оценке» относится к общеупотребительным аналитическим методологиям, позволяющим определить стоимость.

В НСО 1 подходы к оценке получили название методических подходов:

«методические подходы - общие способы определения стоимости имущества, которые базируются на основных принципах оценки» [3].

В рамках каждого подхода существует ряд методов, которые позволяют непосредственно определить стоимость:

«метод оценки - способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого, дает возможность реализовать определенный методический подход» [3].

Всего существует три общепризнанных подхода к оценке:
  • Затратный подход;
  • Подход сравнения продаж;
  • Доходный подход.

Вообще оценочные подходы и методы одинаковы почти для всех типов оценки, поскольку они моделируют наиболее типичные взгляды участников рынка. Все общепринятые подходы являются сравнительными, в силу того, что предполагают использование для оценки рыночной информации. Однако, оценка в рамках различных подходов предусматривает разные источники рыночных данных, которые отображают ту или иную мотивацию участников рынка по отношению к оцениваемому имуществу. Например, индивидуальные дома обычно продаются и оцениваются на соответствующем рынке недвижимости, в то время как стоимость акций инвестиционной компании - владельца нескольких домов, определяется котировками на соответствующем фондовом рынке.

Описание подходов приводится здесь в самой общей форме на уровне идеологии. Конкретные методы и алгоритмы определения стоимости в рамках общих подходов целесообразно обсуждать применительно к конкретным объектам и целям оценки.

    1. Принципы ожидания, замещения и граничной продуктивности


Способы отбора и обобщения рыночной информации базируются на определенных очевидных допущениях, которые отражают мотивацию продавцов и покупателей. Основные такие допущения, отражают общие закономерности формирования стоимости в рыночной среде и сформулированы в виде принципов1. Три из них – принцип полезности, принцип спроса и предложения и принцип наилучшего и наиболее эффективного использования рассмотрены выше. Кроме них к наиболее важным принципам, позволяющим развить аналитические методологии по определению стоимости, относятся 2:
  • Принцип замещения;
  • Принцип ожидания;
  • Принцип взноса (граничной продуктивности).

Принцип замещения заключается в том, что покупатель не заплатит за имущество больше, чем стоимость имущества аналогичной полезности в отсутствие усложняющих факторов, таких как неудобство, потеря времени или дополнительные риски. Самая низкая стоимость, независимо от того является ли она стоимостью оригинала или замены, и является рыночной стоимостью, подлежащей определению3.

Существует два способа найти подходящую по полезности альтернативу – приобрести объект аналогичной полезности или его воссоздать. Отсюда следуют два из трех общеупотребительных подходов к оценке – затратный подход и подход сравнения продаж.

Принцип взноса предусматривает учет влияния на стоимость таких факторов, как труд, земля, управление, капитал, каждый из которых вносит свой вклад в общий доход и стоимость объекта. Влияние отдельного фактора определяется как сумма, на которую уменьшится общая стоимость при отсутствии этого фактора4.

Принцип взноса позволяет в рамках каждого подхода рассчитать стоимость отдельных составляющих объекта оценки.

Принцип ожидания предусматривает то, что стоимость объекта определяется экономическими выгодами, которые ожидается получить от владения, пользования и распоряжения ним1. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке.

    1. Подход сравнения продаж


Подход сравнения продаж основывается на допущении, которое следует из принципа замещения, о том, что

никто не заплатит за объект больше, чем себестоимость приобретения объекта аналогичной полезности в отсутствие усложняющих факторов, таких как неудобство, потеря времени или дополнительные риски.

Этот подход рассматривает продажи подобных объектов (аналогов) и определяет стоимость путем сравнения с ценами аналогов. В рамках данного подхода оцениваемое имущество (объект оценки) сравнивается с объектами, которые продаются в данное время на открытом рынке. Также могут рассматриваться листинги и оферты (предложения). Поэтому этот подход часто называют подходом сравнения аналогов продаж.

В НСО 1 этот подход называется сравнительным, что не очень удобно, поскольку МСО признает все подходы сравнительными2.

Рыночной информацией, которая используется в рамках данного подхода, очевидно, является информация о ценах сделок, а также ценах предложения и спроса.

Для определения сравниваемых объектов НСО 1 вводит термин подобное имущество: «подобное имущество - имущество, которое по своим характеристикам и (или) свойствами подобное к объекту оценки и имеет такую самую инвестиционную привлекательность»

Сравнение объектов производится по определенным элементам. Элементы сравнения выбираются исходя из обычной практики принятия решений участниками рынка, на котором оценивается имущество. В качестве элементов сравнения могут выбираться сами объекты, например, автомобили данного класса, или квартиры с данным количеством комнат, либо определенные единичные показатели, например, квадратные метры площади или кубические метры объема зданий производственного назначения.

Поскольку точно идентичных объектов может и не существовать, при сравнении необходимо проводить корректировку стоимости с учетом существенных различий между оцениваемым объектом и объектами аналогами, выбранными для сравнения. Существенными признаются различия, которые с наибольшей вероятностью могут повлиять на стоимость объекта. Например, корректировка стоимости автомобиля производится в зависимости от возраста, пробега, технического состояния и т.п.

Применительно к оценке стоимости предприятий подход сравнения продаж несколько в более сложном виде носит названия метода рыночных мультипликаторов.