С. А. Пузенко основы теории оценки порядок проведения независимой оценки в украине аннотация Данный учебник

Вид материала

Учебник

Содержание Понятие износа. Виды стоимости

Подобный материал:

• Программа проведения аттестационного экзамена физических лиц на право проведения независимой, 49.77kb.
• Введение Настоящее Положение определяет организационные основы, порядок проведения, 141.49kb.
• Л. Л. Кифа Лекция 23. Деловая оценка персонала: процедура, программы, критерии оценки., 75.42kb.
• Положение о внутришкольной системе оценки качества образования, 183.3kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «правовые основы оценки собственности» Аннотация, 221.06kb.
• Положение о системе оценки качества образования в Белгородской области, 80.75kb.
• Т. В. Лушина положение о системе оценки качества образования в моу сош №3г. Пушкино, 117.54kb.
• Методика расчета Источники информации Показатели, характеризующие качество результата, 174.02kb.
• Инициативный проект Российского семинара по оценке методов информационного поиска (ромип), 149.92kb.
• Приказ от 20. 03. 2012 №154/01-03 г. Ярославль Опроведении в 2012/2013 учебном году, 20.53kb.

Понятие износа.

Стоимость, как и полезность, изменяется во времени. Время, в течение которого имущество способно быть полезным сообразно его функциональному назначению, часто называют временем его экономической жизни или, в терминологии украинского перевода Международных стандартов финансовой отчетности (МСФЗ) [11] - сроком полезной или экономической эксплуатации².

Можно ожидать, что, как правило, со временем полезность вещи или блага уменьшается³. Соответственно будет уменьшаться и стоимость. Такое уменьшение описывается концепцией износа.

Влияние внутренних и внешних факторов на полезность, а значит и на стоимость имущества, описывается в рамках концепции износа. Важность этой концепции для оценки трудно переоценить, поэтому она требуют отдельного рассмотрения.

Термин износ используется и в оценке и в бухгалтерском учете. В оценке говорят о накопленном износе, а в бухгалтерском учете – о начисленном износе.

Термин накопленный износ (согласно МСО и НСО 1) используют для описания любой потери стоимости оцениваемого объекта по сравнению со стоимостью нового.

Накопленный износ по признакам его проявления разделяют на [3]^:

• Физический износ – износ, обусловленный частичной или полной утратой первоначальных технических и технологических свойств объекта;
  
• Функциональный износ - износ, обусловленный частичной или полной утратой первоначальных функциональных (потребительских) характеристик объекта;
  
• Экономический (внешний) износ - износ, обусловленный влиянием социально-экономических, экологических и других факторов.
  

Обычно износ упрощенно измеряется в процентах или в стоимостном выражении как сума затрат, необходимая на устранение признаков износа. Не существует общих рецептов определения суммарного износа. Один из них, хотя и не правильный, с моей точки зрения, применительно к недвижимости представлен в Национальном стандарте оценки 2 (НСО 2) [12]:

«коэффициент совокупного износа (пригодности) определяется как произведение соответствующих коэффициентов физического, функционального и экономического износа, имеющегося у объекта оценки»

Если перемножать коэффициенты износа, каждый из которых меньше единицы. То получим, что суммарный коэффициент износа будет меньше, чем каждый из отдельно взятых коэффициентов износа, что не логично.

Более логичным представляется перемножать коэффициенты пригодности как величины в определенном смысле обратные износу – К_пр = 1 – К_изн.

Такие методы измерения износа достаточно примитивны. Важными для определения стоимости являются не обнаруженные признаки износа, а восприятие участников рынка, которое выражается в варьировании фактических цен, фиксируемых на рынке, в зависимости от тех или иных признаков износа. То есть, количественно износ, как и стоимость, определяется из рыночной информации.

С точки зрения оценки износ делиться на устранимый и неустранимый. Поэтому под устранимым понимается износ, устранение признаков которого целесообразно с точки зрения повышения стоимости объекта. Напротив, избавляться от признаков неустранимого износа не имеет экономического смысла.

Перспектива устранения признаков износа должна рассматриваться оценщиком с точки зрения общего повышения стоимости объекта. Другими словами:

увеличение стоимости объекта при устранении признаков износа должно быть не меньше, чем затраты по устранению этих признаков.

Накопленный износ тесно связан со временем экономической жизни объекта. Понятно, что чем меньше остается времени экономической жизни, тем больший износ имеет объект.

Термин начисленный износ обозначают уценку, которая определяется бухгалтером, как компенсация действительной стоимости актива в соответствии с бухгалтерскими правилами определения исторической цены, не зависимо от причин такой уценки.

Важным для оценщиков является то, что накопленный износ – это характеристика, определяемая рынком, в то время как величина начисленного износа определяется инструкцией по ведению бухгалтерского учета, которая не обязана отражать реальные рыночные условия.

2. Виды стоимости

Как мы выяснили ранее, стоимость отражает коллективное мнение участников рынка о полезности данного имущества в определенной рыночной среде при заданных параметрах спроса и предложения. При этом участники рынка в силу своей разнородности могут иметь различные взгляды на способы использования одного и того же имущества и, соответственно, совершенно по-разному оценивать его полезность. Поэтому употребление термина стоимости, как правило, сопровождается прилагательным, характеризующим ту или иную обобщенную точку зрения участников рынка.

Профессиональные оценщики, хорошо знающие рынки, понимающие механизмы взаимодействия участников рынка между собой и, поэтому, могут судить, о наиболее вероятных ценах имущественных соглашений, которые заключаются между покупателями и продавцами на рынке, избегают употребления только слова «стоимость», прибавляя к нему некоторые прилагательные, которые описывают, какой именно тип стоимости имеется в виду.

Другими словами, существует большое количество видов стоимости и связанных с ними определений. Некоторые из видов стоимости часто используются в оценках. Другие применяются в специальных ситуациях при тщательно идентифицированных и описанных обстоятельствах. Для оценки крайне важно, чтобы вид и определение стоимости были понятно описаны и чтобы они отвечали конкретному заданию на оценку. Изменение в дефиниции стоимости может иметь количественное влияние на стоимость, которая приписывается имуществу. Каждый конкретный вид стоимости, будучи определен способом, исключающим двусмысленные толкования, позволяет оценщику занять объективную и непредвзятую позицию при высказывании соответствующих суждений о стоимости.

При этом говорят, что оценщик использовал ту или иную базу оценки. По определению НСО 1 [3]:

база оценки - комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые отвечают определенному виду стоимости имущества. Для определения базы оценки учитываются цель оценки и условия использования его результатов.

Объективность картины очень важна, поскольку позволяет применять в оценке формальные численные методы определения стоимости. Для численного описания любого явления, прежде всего, необходимо определиться с точкой отсчета, как основой любых измерений и расчетов.

К этой точке мы предъявим следующие требования:

• а) она должна описывать легко моделируемую ситуацию;
  
• б) быть достаточно просто рассчитываемой;
  
• в) любые возникающие отклонения также должны быть достаточно просто рассчитываемы.
  

Такой точкой отсчета в оценке является концепция рыночной стоимости. Она описывает почти идеальную ситуацию, но позволяет оценщику занять наиболее объективную и непредвзятую позицию и добиться результата, который отражает вполне реальные случаи.