Ипотечный кредит в системе финансово-кредитных отношений

Вид материала

Содержание

Рис. 3. Динамика объемов ипотечного кредита и темпов его роста
Таблица 6 Характеристика развития ипотечного кредитования
Рис. 5. Организационно-функциональная модель ипотечного кредитования
Рис. 6. Последовательность задач, решаемых стройсберкассой
Рис. 7. Систематизация финансово-кредитных инструментов и эффективность

Подобный материал:

1 2 3 4

Рис. 3. Динамика объемов ипотечного кредита и темпов его роста

Проведенное исследование показало, что на долю четырех субъектов Российской Федерации приходится более 40 % выдаваемых кредитов. Такими субъектами являются г. Москва, Московская обл., г. Санкт-Петербург и Тюменская обл. Вместе с тем намечается тенденция выравнивания развития ипотечного кредитования, обусловленная, по мнению автора, значительным ростом региональной экспансии. Столичные банки проявляют повышенный интерес к субъектам Российской Федерации, увеличивая свое присутствие размещением филиальной сети (табл. 6).

Таблица 6

Характеристика развития ипотечного кредитования

в России по состоянию на конец 2007 г.*

№ п/п	Банк	Выдано ипотечных кредитов		Доля ипотечных кредитов в общем портфеле кредитов, предоставленных физическим лицам, %	Количество регионов, в которых осуществляется выдача ипотечных кредитов
№ п/п	Банк	Млн. руб.	Уд. вес, % к итогу
1	Сбербанк России	191 286	38,1	31	79
2	Группа ВТБ	62 220	12,4	52	56
3	КИТ Финанс	32 535	6,4	97	64
4	Уралсиб	22 400	4,4	44	40
5	Москоммерцбанк	21 452	4,3	94	9
6	Райффайзенбанк	15 602	3,1	н.д.	46
7	УРСА Банк	15 487	3,0	30	18
8	Дельта Кредит	15 475	3,0	100	30
9	Абсолют банк	14 632	2,9	70	24
10	ТрансКредитБанк	12 604	2,5	Нет данных	35
11	Городской ипотечный банк	11 403	2,0	100	24
12	МБРР	10 361	2,1	32	33
13	Банк Москвы	10 270	2,1	20	47
14	ЮниКредитБанк	10 191	2,0	27	12
15	Евротранс	9678	1,9	95	41
16	Газпромбанк	9114	1,8	Нет данных	38
17	Запсибкомбанк	7961	1,6	60	4
18	Юниаструм Банк	7083	1,4		Нет данных
19	Возрождение	6243	1,2	54	41
20	Банк Сосьете Женераль Восток	5910	1,2	Нет данных	Нет данных
Всего по 20 банкам		501 937	100,0	Нет данных	Нет данных

* Рассчитано по данным сайта "РУСИПОТЕКА".

По результатам проведенного анализа в работе выделены основные категории коммерческих банков, влияющих на развитие ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации:

крупные коммерческие банки федерального значения и их филиалы (инорегиональные банки);
региональные коммерческие банки;
филиалы зарубежных банков и банков с участием иностранного капитала.

Автор считает, что крупные коммерческие банки придерживаются на конкурентном рынке различных стратегий. Типичным представителем одной из них является сберегательный банк России. Несмотря на то что банк предлагает традиционные для рынка ипотечные продукты, его конкурентное преимущество обеспечивается высоким имиджем консервативного и надежного банка, на что в немалой степени влияет участие государства в формировании капитала. Монопольное положение на рынке вкладных операций позволяет банку предоставлять более льготные условия кредитования, в первую очередь в части процентных ставок.

Другие коммерческие банки (ВТБ 24, ГПБ-Ипотека, "Уралсиб") обеспечивают свое преимущество за счет расширения предлагаемых ипотечных продуктов. В диссертации рассмотрены такие продукты, как перекредитование, использование в оформлении сделок ипотеки в силу договора и др. По мнению автора, такие ипотечные продукты обеспечивают заемщикам более низкую стоимость кредитных ресурсов и надежность исполнения сделки.

В то же время банки рассматриваемой группы могут применять ценовую конкуренцию, используя при этом свои возможности более дешевого рефинансирования кредита. В данной связи в работе представлена характеристика эмиссий ипотечных ценных бумаг крупнейшими банками, работающими на рынке ипотечного кредитования.

Рассматривая группу региональных банков, автор отмечает, что по своим размерам они составляют группу так называемых средних банков. Для них характерен более высокий уровень узнаваемости на региональных рынках. Однако анализ их деятельности по предоставлению кредитов населению характеризуется небольшими объемами и эти банки не определяют политику в региональном сегменте ипотечного кредитования.

Так, анализ общих тенденций ипотечного кредитования в одном из крупнейших субъектов Российской Федерации - Самарской области - показал следующую структуру кредитования и место региональных кредиторов (рис. 4). Одной из серьезнейших причин сложившегося положения автор видит в проблеме формирования долгосрочных кредитов.

Исследование деятельности зарубежных банков на территории России позволило автору отметить их консервативный подход к процедуре предоставления кредитов, выражающийся в более жесткой системе требований к заемщику и оценке его платежеспособности. В диссертации представлены данные об условиях предоставления кредитов, по которым можно увидеть, что они, как правило, не выходят за рамки российских стандартов, несмотря на имеющиеся возможности формирования более дешевых кредитных ресурсов. В то же время это позволяет банкам устанавливать процентные ставки по кредитам в российских рублях несколько ниже сложившихся в общероссийском масштабе, что обеспечивает им определенные конкурентные преимущества. Процентные ставки по валютным кредитам у банков практически идентичны и соответствуют ставкам Европейского Центрального банка.

- инорегиональные банки; - региональные кредиторы.

Рис. 4. Структура ипотечного кредитования в Самарской области

В процессе исследования также определено, что иностранные банки, имея значительный опыт, а также отработанные технологии кредитных процессов, предлагают кредитные продукты, в наибольшей степени отвечающие потребительским предпочтением населения, в результате чего динамично увеличивается их сегмент на российском рынке ипотечного кредитования.

Значительное место в работе уделено анализу последствий кризиса ипотечного кредитования в США и его влияния на развитие ипотечных программ в России, что позволило сделать вывод о наличии в России элементов нестандартного кредитования, способствующего развитию кризисных ситуаций.

Исследование теоретических аспектов и практики функционирования ипотечного кредита позволило автору сформулировать четвертую группу приоритетных проблем и обозначить концептуальные и методологические подходы к их решению.

Автор исходит их того, что государственная жилищная политика должна решать две взаимосвязанные задачи:

- во первых, стимулировать предложение жилья, позволяющее решать жилищные вопросы на приемлемых для населения условиях, касающихся в первую очередь ценовых факторов;

- во-вторых, стимулировать спрос на жилье для основной массы населения, доходы которой не позволяют самостоятельно решать жилищные вопросы.

На взгляд автора, комплексное решение указанных задач является важной проблемой, имеющей как научную, так и практическую значимость.

В диссертационном исследовании решение поставленных задач сформулировано в виде концептуального подхода к разработке организационно-функциональной модели, отражающей совокупность финансово-кредитных отношений как основы функционирования ипотечного кредита, формирующихся при использовании системы финансово-кредитных инструментов (рис. 5).

Рис. 5. Организационно-функциональная модель ипотечного кредитования

Построение модели основано на сочетании бюджетного и рыночного подходов в развитии ипотечного кредитования при активном государственном участии.

Организационный аспект поставленной задачи рассматривает ипотечное кредитование как целостную систему, которая развивается под влиянием рыночных факторов и стоящих перед ней задач и предполагает решение следующих основных вопросов:

- обоснование необходимости и возможности адаптации к российским условиям депозитной модели ипотечного кредитования при широком использовании стройсберкассы как субъекта ипотечных отношений;

- дифференциация функционального назначения субъектов системы ипотечного кредитования в иерархии уровней ее развития, т.е. на федеральном уровне и в субъектах Российской Федерации.

В работе обоснована необходимость использования стройсберкасс в российских условиях, позволяющих одновременно решать тесно взаимосвязанные проблемы, стоящие перед ипотечным кредитованием (рис. 6).

Рис. 6. Последовательность задач, решаемых стройсберкассой

Одной из серьезных проблем адаптивности стройсберкасс является неразработанность основ ее функционирования в действующем банковском законодательстве. В их числе автор выделяет рассматриваемую в настоящее время в научных и правовых источниках проблему: отсутствие лицензии у небанковских структур на осуществление вкладных операций. Автор считает, что контрактные жилищные накопления граждан в стройсберкассах следует рассматривать не в качестве вкладной операции, а как целевое финансирование строительства. В этом контексте в диссертации проведено исследование аналогии банковских вкладов и жилищных накоплений, результаты которого позволили доказать, что цели и правовая природа вкладов и жилищных накоплений различны. Так, согласно Федеральному закону "О банках и банковской деятельности", под вкладом понимаются денежные средства, размещаемые физическими лицами в целях хранения и получения доходов. Жилищные накопления осуществляются в целях формирования первоначального взноса как условия получения кредита для приобретения жилья. Накопления имеют целевой характер использования в жилищном строительстве, что и обеспечивает их основное отличие от вкладной операции.

Правомерность позиции автора подтверждается указаниями Банка России от 26 марта 2007 г. № 302-П "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации", которые определяют, что физическим лицам могут открываться счета привлекаемых денежных средств по договорам, отличным от договора банковского вклада. Это дает основание автору сделать вывод о возможности функционирования стройсберкассы в форме самостоятельной небанковской кредитной организации, поднадзорной Банку России.

Вместе с тем в диссертации рассмотрен и альтернативный вариант использования стройсберкассы, широко применяемый в зарубежной практике. Организационные, финансовые и правовые основы этой структуры достаточно просты, что позволяет использовать их в качестве элемента, встроенного в другие кредитные институты, например в коммерческие банки. По мнению автора, использование такой схемы построения жилищно-контрактных сбережений обеспечивает нивелирование проблемы адаптивности стройсберкассы к российским условиям. Кроме того, мотивация граждан посредством распространения на жилищно-контрактные сбережения действия Закона "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" будет способствовать развитию этой формы кредитных отношений. В работе представлены позитивные моменты использования стройсберкассы.

Рассматривая диффенцированный подход к использованию отдельных категорий банков на рынке ипотечного кредитования, автор исходит из следующих предпосылок.

1. Крупные (инорегиональные) коммерческие банки, обладающие более высоким потенциалом в области кредитных операций, а также в финансировании ипотечного кредита, представляется более предпочтительным использовать в качестве первичных кредиторов.

2. Региональные банки, отличаясь своей универсальностью, а также большей осведомленностью о проблемах жилищного строительного рынка и их участников, могут более профессионально решать вопросы установления партнерских отношений со стабильно работающими и хорошо зарекомендовавшими себя строительными фирмами в целях реализации проектов жилищного строительства при стабильной финансовой поддержке коммерческих банков.

Таким образом, по мнению автора, на федеральном уровне концентрируются в большей степени проблемы финансирования ипотечных кредитов, в то время как на уровне субъектов Российской Федерации - проблемы кредитования населения и жилищного строительного комплекса, решение которых позволяет поддерживать равновесное состояние рынка ипотечных кредитов. Успешное решение поставленной задачи может обеспечиваться, по мнению автора, комплексным использованием системы финансово-кредитных инструментов.

Диссертант отмечает, что в научных трудах исследованию сущности финансово-кредитных инструментов не уделяется достаточного внимания, это вполне объяснимо отсутствием установившегося теоретического подхода к определению финансово-кредитных отношений. Понятие инструмента чаще всего рассматривается в составе финансово-кредитного механизма как одного из его элементов. В связи с этим в работе определена сущность финансово-кредитных инструментов как способа совокупного воздействия на финансово-кредитные отношения, складывающиеся в реализации ипотечных программ.

Рассматривая обеспечение доступности жилья населению в качестве основной цели функционирования ипотечного кредита, автор определяет приоритетность задач в достижении поставленной цели:

стимулирование и поддержка жилищного строительства;
повышение доступности ипотечного кредита населению;
решение проблем долгосрочного финансирования.

Ранжирование указанных задач осуществляется автором на уровне собственных предложений (гипотезы). В целях обоснования отмеченных предложений в работе представлена экономико-математическая модель, позволяющая выявить конкретные направления решения проблем ипотечного кредитования.

Модель выполнена в двух вариантах: первая в качестве одной из независимых переменных рассматривает показатель среднедушевых доходов, вторая - показатель среднедушевых расходов на сбережения.

Регрессионный анализ позволил получить следующие уравнения линейной регрессии:

У₁= 0,28 + 0,17 Х₁+ 0,008 Х₂+ 0,0001 Х₅+ 0,002 Х₆;

У₂ = 11,25 + 0,46 Х₁- 0,002 Х₄+ 0,0001 Х₅+ 0,008 Х₆.

Исследование установило, что наибольшее влияние на коэффициент доступности жилья оказывают объемы ввода его в действие. Показатель объема предоставленных кредитов несущественно влияет на результативный показатель. Из остальных факторов по значимости можно выделить среднедушевые доходы, а зависимость от размера сбережений показала отрицательную величину, что подтверждает вывод о нереальности для основной массы населения решать жилищную проблему за счет собственных источников финансирования.

Автор считает, что полученная зависимость рассматриваемых факторов, являясь количественной по форме, отражает качественную сторону рассматриваемой проблемы и позволяет реализовать результаты теоретических исследований в практике развития ипотечного кредитования.

Выявленная приоритетность задач позволила подвести научно обоснованную базу использования финансово-кредитных инструментов (рис. 7).

I. П р и о р и т е т н ы е з а д а ч и

II. Ф и н а н с о в о-к р е д и т н ы е

и н с т р у м е н т ы

III. Э ф ф е к т и в н о с т ь и с п о л ь з о в а н и я

Рис. 7. Систематизация финансово-кредитных инструментов и эффективность

их использования в целях повышения доступности жилья для населения

Одним из значимых источников повышения доступности ипотечного кредита населению является процентная ставка. Исследования показали, что в последние годы становится характерной тенденция роста платежей заемщиков в виде комиссии за услуги банков, определяемой стоимостью операционных затрат. В этой связи в работе проведены исследование и систематизация состава услуг и размера комиссионных сборов ряда коммерческих банков, что позволило выявить стандартный набор расходов, оплачиваемых заемщиком.

Необходимость данного этапа исследования диктуется тем, что поставленные вопросы особенно актуальны для системы ипотечного кредитования, носящего социальный характер и имеющего высокую планку размера предоставляемых кредитов.

По мнению диссертанта, значительный вклад в решение рассматриваемых вопросов вносят принимаемые нормативные и правовые акты Российской антимонопольной службы, Центрального банка, а также Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Однако наряду с нормативным закреплением данных вопросов, носящим прикладной характер, требуется разработка научных подходов к определению понятий "банковская услуга", "банковский продукт", "банковская операция", позволяющих обосновать правомерность и стоимость услуг, включаемых в стоимость кредита. В связи с этим в диссертации проведено теоретическое исследование сущности и взаимосвязи рассматриваемых понятий.

Проведенное исследование позволило автору сформулировать методологический подход к определению полной стоимости кредита на основе классификации операционных затрат, осуществляемых в соответствии с экономическими потребностями самой банковской структуры в целях ведения учета затрат по соответствующим счетам, а также с удовлетворением потребностей заемщика в определенных услугах, требующих их оплаты. В то же время автор считает, что в целях оптимизации стоимости ипотечного кредита и подведения научно обоснованной базы ее формирования операционные затраты должны иметь унифицированный характер.

Blog

Ипотечный кредит в системе финансово-кредитных отношений

Содержание