Информационная услуга
| Вид материала | Бюллетень |
СодержаниеОбзор прессы по водоснабжению Уроки реализма Работать по средствам Продолжатели дела Антикризисный старт Из надежных источников Условные преобразования |
- Н. Г. Чернышевского В. В. Копнина Курс лекций, 1994.72kb.
- Информационная услуга, 1185.87kb.
- Информационная услуга, 838.58kb.
- Информационная услуга, 368.35kb.
- Информационная услуга, 3871.72kb.
- Информационная услуга, 846.64kb.
- Информационная услуга, 1008.21kb.
- Информационная услуга, 994.15kb.
- Информационная услуга, 5174.37kb.
- Информационная услуга, 1647.21kb.
5511,87 млн. рублей - стоимость программы развития систем коммунальной инфраструктуры Улан-Удэ.
Впервые в современной истории Улан-Удэнского городского Совета состоялись депутатские слушания. Одним из рассмотренных вопросов был вопрос об исполнении мероприятий программы "Комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры"
И. Зубарев, председатель Комитета городского хозяйства Администрации города Улан-Удэ проинформировал депутатов о том, как идут работы на объектах коммунальной инфраструктуры в рамках комплексной программы их развития. По словам И. Зубарева, сроки реализации программы продлены до 2020 г. на основе Генерального плана развития города и утвержденной схемы теплоснабжения Улан-Удэ. Общая стоимость Программы – 5511,87 млн. руб., в т.ч. на 2009 - 2015 гг. – 1828,936 млн. руб.
В настоящее время за счет инвестиционных средств уже выполнено строительство ПНС на подающем трубопроводе т/м №5 от ТК-23 с насосами, освоено в 2009 г. - 639,87 тыс. руб., в 2010 г.- около 7270 тыс. руб. Ввод станции в эксплуатацию состоится в апреле текущего года. А в июле планируется выполнить первый этап реконструкции тепломагистрали №5 на вантовом переходе через р. Уда с установкой четырех задвижек. Затраты составят 3,34 млн. руб.
Кроме того, в 2010 г. "Улан-Удэнский энергетический комплекс" планирует выполнить проекты реконструкции насосных станций 3/1 Железнодорожного района, ПНС-2/2 Советского района, ПНС-22 Юго-Западного района. Работы по реконструкции насосных станций планируется начать в 2011 году. Для исполнения мероприятий Программы комплексного развития по заказу администрации города выполнены проекты по котельным п. Аэропорт и п. Заречный. (Regions.ru 12.04.10)
Министерство регионального развития Республики Алтай объявило о проведении открытого аукциона на реконструкцию стадиона "Спартак" в Горно-Алтайске.
Планируется, что реконструкция завершится к концу 2012 года. Аукцион состоится 13 мая, максимальная цена контракта – 199,16 млн рублей.
Согласно проекту реконструкции, переделке подвергнутся трибуны, под которыми разместятся помещения для спортсменов, душевые, склады, вестибюли, административные кабинеты, туалеты, мастерские и многое другое. Деревянные скамьи на трибунах будут заменены на стеклопластиковые сидения.
Перепланировке и реконструкции подлежат здания котельной, бани, тира, административный корпус со спортзалом, крытая парковка. Также исполнителю предстоит обустроить футбольное поле с искусственным покрытием, беговые дорожки, поле для мини-футбола, ливневую канализацию. (Regions.ru 12.04.10)
В 2010 году будет завершено строительство очистных сооружений в Слюдянке (Иркутская область).
Деньги для этого будут сняты с другого объекта – котельной, которую предполагалось с угля перевести на электричество.
Сегодня об этом на заседании комитета по законодательству о природопользовании Законодательного собрания Иркутской области сообщила министр природных ресурсов региона Ольга Гайкова.
По ее словам, строительство необходимо завершить в этом году – в любой момент очистные сооружения могут выйти из строя. На сегодня объект выполнен на 95%. На завершение работ и ввод в эксплуатацию необходимо 28 млн. руб. Пока с котельной планируется снять 13,5 млн. руб. Министр выразила надежду, что в этом году источники финансирования еще удастся найти. (Телеинформ 14.04.10)
На Межрегиональной конференции "Развитие Сибири 2010-2012 годы" инвестиционный проект "Очистные сооружения поселка Жемчужный" занял третье место.
Проект разработан министерством по градостроительной и жилищной политике Хакасии, а представил его на первой межрегиональной конференции отделений партии "Единая Россия" СФО в Красноярске депутат Верховного Совета республики, единоросс Валерий Соболев.
В секции "Система ЖКХ" на конференции в Красноярске депутат Верховного Совета Хакасии, член партии "Единая Россия" Валерий Соболев представил инвестиционный проект "Очистные сооружения поселка Жемчужный". По условиям конкурса в каждой секции открытым смс-голосованием были отобраны три лучших проекта. В секции "Система ЖКХ" проект Хакасии занял третье место среди 11 представленных на конференции регионов.
На презентации проекта Валерий Соболев пояснил необходимость строительства канализационных очистных сооружений в п. Жемчужный. Жемчужный - один из самых привлекательных курортов для жителей Хакасии и Красноярского края. Но одной из основных проблем посёлка является отсутствие системы очистки и сброса канализационных сточных вод. На настоящий момент канализационные стоки перекачиваются и сбрасываются без очистки на рельеф в 5 км от посёлка в непосредственной близости от озера Шира.
Проект предусматривает разделение хозяйственно-бытовых и минерализованных стоков. Стоимость очистного сооружения составит 432 млн рублей, из которых 427 млн будут выделены из республиканского бюджета, 5 млн руб из бюджета Ширинского района. Планируется, что объект будет введён в эксплуатацию уже в 2011 году.
Строительство очистных сооружений позволит существенно улучшить не только экологию посёлка Жемчужный, и курортного озера Шира, но и обеспечит население дополнительными рабочими местами, позволит увеличить налоговые поступления в бюджет, а также будет содействовать развитию туризма в Хакасии.
Генеральным подрядчиком строительства выступит ООО "Строительная компания Сибири – Водрем", генеральным директором которой является Валерий Соболев. (Regions.ru 14.04.10)
14 апреля, в Иркутск с рабочей поездкой прибыла делегация Государственной думы ФС РФ во главе с первым заместителем руководителя фракции "Единая Россия" в Госдуме Владимиром Пехтиным.
Как сообщили в пресс-службе иркутской горадминистрации, в составе делегации члены комитетов Госдумы - Андрей Чиркин (по экономической политике и предпринимательству), Владимир Марков (по энергетике), Константин Шипунов (по финансовому рынку), зампредседателя комитета по собственности Евгений Богомольный, зампредседателя комитета по энергетике Константин Зайцев, первый заместитель председателя комитета по транспорту Владимир Клименко.
Как сообщил Владимир Пехтин, цель визита – мониторинг ситуации по вопросам ЖКХ в регионах, оценка того, как идет реформа жилищно-коммунального хозяйства и строится тарифная политика на местах.
Делегация была разделена на три группы, которые в течение дня знакомились с разными секторами ЖКХ города Иркутска: одна группа выехала на объекты городского хозяйства (побывала в МУП "Водопроводно-канализационное хозяйство города Иркутска" и в процессинговом центре Ленинского округа); другая посетила энергоснабжающие организации (ОАО "Иркутскэнерго" и ООО "Иркутскэнергосбыт"); третья встретилась с руководителями управляющих компаний в сфере ЖКХ, представителями ТСЖ, ТОС, Некоммерческого партнерства управляющих многоквартирными домами Иркутской области "Содружество ЖКХ". В состав групп также вошли представители администрации города, правительства Иркутской области, депутаты Городской Думы и законодательного Собрания.
В составе первой группы на объекты городского хозяйства выехал мэр Иркутска Виктор Кондрашов, и.о. начальника экономического управления комитета по ЖКХ администрации города Наталья Галкова, заместитель министра жилищной политики, энергетики, транспорта и связи Иркутской области Александр Трифонов, начальник управления стратегических разработок министерства жилищной политики, энергетики, транспорта и связи Иркутской области Ирина Гладышева и другие лица.
В МУП "Водоканал" состоялось рабочее совещание с участием руководства муниципального предприятия. Директор МУП "Водоканал" Борис Гальян рассказал о работе предприятия, проблемах и перспективах. В частности, были затронуты вопросы о необходимости реконструкции очистных сооружений, ремонте водопроводных сетей (износ которых составляет более 50%), привлечении инвестиций для финансирования этих работ.
В процессинговом центре участники рабочей группы ознакомились со схемой расчета населения за услуги ЖКХ, финансовой стороне работы управляющей компании.
Следующим мероприятием в рамках визита делегации Госдумы станет совместная итоговая встреча с руководством Иркутской области, депутатами регионального законодательного Собрания и Городской Думы, представителями ветеранских организаций, общественности и СМИ. По итогам визита будут вынесены рекомендации по совершенствованию работы в сфере ЖКХ города Иркутска. (Regions.ru 14.04.10)
В Бурятии обнародованы итоги поездки депутатов Народного Хурала на Селенгинский ЦКК.
Народный Хурал Бурятии обнародовал итоги поездки депутатов, представителей республиканского министерства природных ресурсов и прокуратуры, на Селенгинский ЦКК, претензии к экологичности производства на котором высказал в марте депутат Госдумы Василий Кузнецов. Как сообщили "ФедералПресс" сегодня, 14 апреля, в пресс-службе Хурала, участники делегации уверены, что благодаря замкнутому водообороту, стоки с комбината не попадают в Байкал, но ряду экологических проблем в поселке необходимо уделить внимание.
"Это действительно так, мы используем свежей воды меньше всех в мире, — заявил директор по производству ОАО "Селенгинский ЦКК" Евгений Гончаров. — Благодаря замкнутому циклу не испытываем водного "голода". Для производства небеленой целлюлозы нам нужна простая вода. Очищать ее можно бесконечно, что мы и делаем. За 20 лет бессточное производство доказало свою жизнеспособность, все годы комбинат работает рентабельно. И мы не наносим вред Байкалу".
По словам бывшего руководителя комбината, а ныне депутата Народного Хурала Владимира Гейдебрехта, который живет в Селенгинске, сбросы в реку действительно имеют место, но это хозяйственно-бытовые отходы самого поселка, их сливают по старым очистным комбината в протоку, оттуда они попадают в Селенгу.
"Разработка проектно-сметной документации новых очистных сооружений стоит 5 млн рублей, а строительство обойдется в 160 млн, — сообщил первый заместитель министра природных ресурсов Александр Лбов, принимавший участие в поездке. — Этих денег у муниципалитета поселка Селенгинск конечно же нет и не ожидается. Но выход есть: включив объект в федеральную программу по охране озера Байкал, можно решить проблему загрязнения в Селенгинске".
Как сообщили "ФедералПресс" в пресс-службе Народного Хурала, в ходе совещания было также отмечено, что комбинат перерабатывает самый низкосортный лес, который не годится для других производств, и если ЦКК перестанет принимать такой лес, то леса засорятся.
Тем не менее участники поездки намерены вернуться к проблемам Селенгинска и комбината. В настоящее время деятельность комбината проверяется специалистами природоохранной прокуратуры, результаты этой проверки будут известны через месяц. А 22 апреля на заседании совета Народного Хурала Бурятии продолжится разговор о деятельности Селенгинского ЦКК и его влиянии на экологию дельты реки Селенга и озера Байкал. Кроме того в профильном комитете министерства разрабатывается проект соглашения, в котором бы оговаривалось возобновление переработки макулатуры на комбинате. (ФедералПресс 14.04.10)
Обзор прессы по водоснабжению
Дождь проблем. "Вечерний Красноярск" № 13 2010
С 2008 года сеть ливневой канализации в городе не прибавила и процента
Проблемы с ливневой канализацией для нашего города не новы. Уже который год идут разговоры о необходимости ее строительства. Однако из года в год ситуация повторяется — денег выделяется только на оборудование ею новых дорог. Старые же большей своей частью остаются не у дел. Меж тем одна только ливневка могла бы решить многие проблемы, связанные с паводком.
Заполненная готовность
Пожалуй, только зимой красноярцы получают возможность забыть о том, что в городе нет ливневой канализации в нужном объеме. Все остальное время это больная тема. Затопленные улицы, неделями не высыхающие лужи, текущие по дорогам потоки, порой напоминающие малые реки, — все это могло бы быть картинками какой-то другой жизни, если бы в городе была ливневка.
В этом году эта проблема встала с новой остротой — паводок обещает быть бурным, ведь запасы воды в черте города и пригороде составляют 289% от нормы. И вся эта вода уже в скором времени потечет по улицам города.
Власти уверяют — ливневая канализация почищена и готова к паводку: прочищено 1740 метров ливневых коллекторов, отремонтирована водопропускная труба в районе улицы Брянской, завершаются работы по ремонту водопропускной трубы по ул. Седова (пос. Таймыр). Кроме этого, начаты работы по восстановлению коллектора ливневой канализации от Мичурина, 50, до врезки в систему ливневой канализации в районе завода "Красмаш". Очистка же водопропускных труб через реки Бугач, Качу, ручьи Бугачевский, Серебряный выполнена на 70%.
Работы проведено много. Правда, радикально облегчить ситуацию в городе это вряд ли сможет, ведь ливневкой снабжены лишь 18% красноярских дорог. При их общей протяженности в 1053 км речь идет лишь о 190 км.
И никакое активное строительство не планируется.
— Мы сегодня все новые дороги строим с ливневой канализацией, — говорит глава муниципального учреждения "Управление капитального строительства" Анатолий Григоренко.
Это, видимо, значит, что старые дороги в массе своей так и остаются без нее.
Все не сразу
Отсутствие активных действий по развитию системы ливневой канализации в городе в мэрии объясняют нехваткой финансирования.
— Для того чтобы охватить весь город ливневкой, — говорят в департаменте городского хозяйства, — необходимо 20 млрд рублей.
По словам Григоренко, эти деньги должны пойти на прокладку труб, строительство коллекторов, установку систем очистки перед сбросом вод в реки. Из всего этого непонятно только одно: если сегодня хоть и в небольшом количестве, но ливневая канализация все же есть и работает, почему нельзя, как говорят энергетики, "врезаться" в уже существующую систему и использовать уже готовые мощности коллекторов и очистных сооружений? Или их просто нет? На этот вопрос в департаменте не ответили. Оставили в секрете и то, сколько денег в этом году предусмотрено в бюджете города на строительство (ремонт) ливневой канализации.
В департаменте городского хозяйства в ответ на официальный запрос "ВК" ограничились лишь перечислением того, что сделано за два прошлых года.
"В соответствии с проектом развития сети ливневой канализации в городе, — сказано в ответе департамента, — проводятся ремонт существующей и строительство новых участков ливневой канализации. В период 2008-2009 годов был проведен капитальный ремонт ливневой канализации по ул. Калинина — 2 км на территории Железнодорожного района и 600 м на территории Октябрьского района. Проведена реконструкция ливневой канализации по ул. П. Железняка. По проспекту им. газеты „Красноярский рабочий" проложена новая ливневая канализация длиной 900 м. На ул. 9 Мая на 60% выполнены работы по прокладке ливневой канализации, которые будут завершены в 2010 году".
И это все. Если сопоставить приведенные цифры с общей протяженностью дорог Красноярска, получится совсем уж незначительный объем — лишь 0,3%. При этом, правда, из ответа департамента следует, что поэтапное строительство ливневой канализации все же возможно и вовсе не обязательно находить весь объем средств сразу.
К тому же наличие ливневки в городе смогло бы уменьшить необходимый объем средств, выделяемый на борьбу с паводком. Правда, насколько — осталось загадкой. Ясно одно — пока в городе не появится нормально работающая ливневая канализация, ни о каком нормальном прохождении паводка мечтать не приходится. (15.04.10)
Без эйфории масштабов. "Эксперт Северо-Запад". №14 2010
Многие девелоперы, власть и рынок не готовы к реализации проектов комплексного освоения территорий в Петербурге
Девелоперское оживление, наметившееся в Петербурге в 2004?2005 годах, было не только следствием объективных процессов на рынке недвижимости, но отчасти и проявлением административно-политических факторов. На петербургском рынке был задан качественно новый уровень проектов, которые помимо беспрецедентных объемов финансирования замахивались и на комплексное развитие масштабных территорий, имеющих зачастую внушительные обременения (в том числе занятые режимными объектами, железнодорожной инфраструктурой и т.д.).
Но вскоре стало очевидно: политический ресурс и сопровождение проектов в "ручном режиме" под контролем губернатора города Валентины Матвиенко не всегда гарантирует выполнение амбициозных планов. Все более значимым фактором помимо умения договариваться с властями и региональными инженерно-энергетическими монополистами оказывался профессионализм девелоперов, их способность предложить действительно качественный продукт. Впрочем, в кризисных реалиях вновь становится актуальна политическая поддержка, облегчающая доступ к кредитным ресурсам и способствующая решению инфраструктурных проблем.
Уроки реализма
Один из ключевых факторов, который ранее недооценивался девелоперами, а теперь может оказаться критичным для судьбы проектов комплексного освоения территорий (КОТ), – неадекватность в оценке масштаба, сложностей и дороговизны решения проблем инфраструктурного обеспечения. Острота этих проблем до кризиса нивелировалась большей доступностью кредитных ресурсов, а зачастую – уверенностью в административной поддержке в части развития инфраструктуры "в заданном направлении".
По мнению исполнительного директора компании Praktis C&B Сергея Федорова, из начатых до кризиса проектов КОТ наиболее жизнеспособными в нынешних условиях могут быть те, на которых ранее удалось продвинуться в решении вопросов инженерной подготовки. "Всегда было очевидно, что большая часть заявленных проектов – мертворожденные, и кризис расставил все по своим местам, – отмечает директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. – Зачастую в ответ на вопросы о решении масштабных проблем головных источников, инженерии, дорог и т.д. приходилось слышать от девелоперов что-то невнятное об административном ресурсе, как будто им можно отапливать дома! Непонимание сложностей проектов комплексного освоения было характерно для многих инвесторов, у которых девелопмент не был профильным бизнесом, но которые смогли приобрести, к примеру, участки сельхозземель. Мировая практика свидетельствует, что развитие проектов КОТ в масштабах новых жилых районов или поселений непосильны для частного девелопера: в той или иной степени необходимы участие государства, использование схем государственно-частного партнерства".
По мнению самих девелоперов, опыт КОТ показал отсутствие выстроенной системы взаимодействия бизнеса и власти. "Ни государство, ни частные застройщики к таким проектам оказались не готовы, и дело здесь не в кризисе, – рассуждает генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов. – Кризис просто заставил строителей в текущем горизонте планировать, выдвинул на первый план вопросы ликвидности. Однако весь комплекс экономических, градостроительных, социальных и политических вопросов прежде был не только не проработан, но даже не поднят. Объем возникающих сложностей гораздо больше, чем способность девелоперов охватить этот круг проблем. При этом власть, как правило, не способна не только что-то генерировать, но даже взять на себя политическое сопровождение проектов, в частности во взаимоотношениях с монополистами".
"При освоении именно больших территорий особенно очевидна нелепость норм проектирования и СНиПов, – констатирует Селиванов. – Нужно глобально пересматривать нормативную базу проектирования и строительства, иначе невозможно гарантировать создание продукта приличного качества (городской среды, инфраструктуры), настолько беден наш инструментарий. Зачастую деятельность девелоперов выглядит как некий подвиг – с вилами на танки! У власти нет понимания, что ее главная задача – содействие развитию территорий, отсюда и отсутствие партнерства во взаимодействии с инвесторами". По его мнению, примечательно, что кризис и замораживание многих крупных проектов КОТ, возможно, предотвратили социально-экономические потрясения, связанные с выполнением обязательств перед дольщиками: далеко не всем девелоперам по силам воплотить начатые проекты.
Работать по средствам
Вице-президент, управляющий директор Банка ВТБ и вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский убежден, что успешно осуществлять КОТ способны прежде всего крупные инвесторы и именно они в дальнейшем будут реализовывать подобные проекты. "До кризиса очень многие девелоперы, полагая, что денежные средства не являются ключевыми в развитии таких территорий, брались за подобные проекты, – говорит Ольховский. – Это большая ошибка. Позволить себе заниматься проектами развития больших территорий (от 100 га) могут только компании, имеющие существенный финансовый ресурс, – очень крупные финансовые или промышленные группы, источник ресурсов которых не связан с девелопментом. Обладая постоянным источником средств либо имея возможность рефинансировать в девелопмент доходы, полученные, допустим, от добычи нефти, газа и т.д., можно осуществлять проекты с горизонтом 10 лет и более".
Проекты КОТ требуют длительной и поэтапной реализации. Причем уже на начальной стадии, когда отсутствует доходная составляющая, необходимо инвестировать десятки или сотни миллионов долларов в инженерную подготовку территории. "Вопрос об источниках финансирования проектов КОТ очень важен, – подчеркивает Ольховский. – Чрезвычайно рискованно рассчитывать, что можно собрать средства с рынка, запустив первую очередь жилого комплекса, после чего люди сами понесут деньги, то есть делать ставку на физические лица, которые будут покупать не построенные квадратные метры. Как следствие такой стратегии, мы видим сейчас ряд примеров перераспределения собственности крупных девелоперских компаний, владельцы которых не смогли их удержать в руках, не обладая, помимо самой недвижимости, другими источниками финансирования".
Четкая и прозрачная структурированность проектов КОТ с точки зрения участвующих в них инвесторов и девелоперов, наличие реального организатора процесса – по оценкам специалистов, важная предпосылка успеха. "Одна концепция и один девелопер (или координатор, если участников проекта несколько) – этот принцип становится ключевым для удачной реализации проектов КОТ, – убеждена заместитель директора департамента консалтинга компании „Colliers International Санкт-Петербург" Евгения Васильева. – Например, он применяется при реализации проекта „Балтийская жемчужина". Но в большинстве случаев такое правило более успешно при осуществлении проектов на небольших территориях в центре города и с понятными правовыми схемами. Так, не вызывает сомнений реализация проекта „Набережная Европы"".
Продолжатели дела
Среди проектов многоэтажной жилой застройки "Балтийская жемчужина" (БЖ) остается первым и самым крупным. Скорректировав темпы строительства двух первых кварталов, китайские инвесторы сделали акцент на возведении более дешевого жилья. Во втором квартале 2010 года планируется ввести 80 тыс. кв. м, а к концу года – второй микрорайон площадью 100 тыс. кв. м (однако в нем продажа квартир пока не начата).
Председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов признает: "Да, темпы отстают, но они намечались, когда рынок рос в два раза за год. Но в отношении БЖ у нас есть абсолютная уверенность, что инвестор, следя за рынком, имеет возможность в любой момент отреагировать на его рост и сразу привлечь финансирование: проблем с деньгами у него нет. В настоящее время начато проектирование третьей очереди. Инвесторы позитивно смотрят на развитие рынка, хотя и с осторожностью. Очевидно, что они не могут строить квартиры и оставлять их пустыми: в жилищном строительстве необходимы продажи и заселение, иначе затраты на эксплуатацию убьют проект. Кстати, сегодня в достаточно активно застраивающемся Красносельском районе две трети новых квартир продано БЖ – это хороший показатель". Впрочем, инвесторы не отказываются от возможности привлечь соинвесторов. В частности, достигнуто соглашение с финским концерном SRV об инвестировании в объекты коммерческой недвижимости БЖ. А некоторые петербургские девелоперы рассматривают возможность приобретения на этой территории участков под жилую застройку.
ГК "Балтрос" продолжает в Пушкинском районе реализацию не имеющих пока аналогов проектов малоэтажного строительства – "Новая Ижора" (500 тыс. кв. м жилья на участке 285 га) и "Славянка" (1,4 млн кв. м на 280 га). Как уточняет первый вице-президент ГК "Балтрос" Олег Еремин, застройка "Новой Ижоры" начала осуществляться первой, поскольку так было легче и быстрее решить проблемы создания внешних инженерных сетей. Уже практически завершена инженерная подготовка и территории "Славянки": в рамках соглашений с городом построен водовод, обеспечено канализование, электроснабжение (возведена частная подстанция 220 кВ стоимостью 1 млрд рублей и получено разрешение на ее ввод), начаты работы по прокладке газопроводов. Транспортная доступность новых жилых районов существенно улучшилась благодаря пробивке Софийской улицы до Колпинского шоссе. Город планирует также строительство дороги, связывающей Московское и Петербургское шоссе.
Девелоперу удалось достичь договоренностей на городском и федеральном уровне по вопросам создания социальной инфраструктуры. "Мы провели размежевание участков в „Новой Ижоре", на которых предусмотрено строительство социальных объектов и с точки зрения общей инженерии учтены все необходимые нагрузки. Мы находимся в стадии их передачи городу, – рассказывает Еремин. – И Петербург на этих участках за счет бюджета будет возводить социальные объекты. На наш взгляд, этот вариант предпочтительнее, чем выкуп городом построенных нами объектов по себестоимости на основе проектно-сметной документации, не учитывающей цену денег".
На территории "Новой Ижоры" возведено более 900 домов (часть из них – в рамках контракта с Министерством обороны РФ). "Все, что построено, продано, – подчеркивает Олег Еремин. – В этом году наша стратегия – строить ровно столько, сколько продадим. Главное – спрос, а проблем с его удовлетворением не будет. В среднем время монтажа здания из конструкций, производящихся на нашем ДСК „Славянский", – один день, а с учетом подключения к инженерии, фасадных работ и т.д. строительство дома занимает около двух недель".
Застройка "Славянки" стартовала в прошлом году, причем запустить проект помогла закупка городом 140 тыс. кв. м жилья. "Некоторая минимальная рентабельность есть и при цене закупки 44,3 тыс. рублей за 1 кв. м – понятно, что мы не филантропы, – замечает Еремин. – Однако прежде всего это позволяет нам стартовать и решить проблему „чистого поля" – когда часть территории будет застроена, „Славянка" приобретет другой статус, другое качество среды обитания".
Антикризисный старт
В 2009 году началась реализация первого из проектов компании "Главстрой-СПб" – жилого комплекса "Северная долина" (на территории 270 га запланировано построить 2,8 млн кв. м типового жилья). По словам управляющего директора "Главстроя-СПб" Александра Ермака, в конце апреля – начале мая предполагается открыть продажи. В настоящее время возводятся первая и вторая очереди "Северной долины". Первые три корпуса общей площадью 196,6 тыс. кв. м планируется ввести в декабре 2010 года, а на 2011?й намечен ввод 236 тыс. кв. м. Сейчас идет проектирование третьей очереди (пройти экспертизу и получить разрешение на строительство предполагается до конца года).
Застройка территории ведется комплексно, вместе с объектами соцкультбыта, которые затем предстоит выкупить городу. Девелоперы рассчитывают, что часть жилья в первой очереди удастся реализовать оптовым государственным покупателям. "Безусловно, нам это интересно, – говорит Ермак. – Мы ведем переговоры с Минобороны, ожидая в ближайшее время решения о проведении конкурса на закупку квартир. Также рассчитываем на объявление городом конкурса на приобретение порядка 50 тыс. кв. м жилья. Первые три корпуса „Северной долины" были изначально ориентированы на госзаказ, поэтому закладывались соответствующие проектные решения: Минобороны любит просторные „двушки" и „трешки", а городу требуются компактные одно— и двухкомнатные квартиры".
Как поясняет Александр Ермак, практически все инфраструктурные вопросы на сегодня решены. В частности, к концу года должен быть возведен коллектор и выполнено присоединение по договору с "Водоканалом". По заказу Комитета по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) проектируются и строятся два водовода (они пойдут от Суздальского проспекта). За счет бюджета города предусмотрено строительство продолжения 3?го Верхнего переулка (от станции метро "Парнас" до участка застройки), включающее канализацию в теле дороги. Обеспечение электроэнергией будет осуществляться по договору на присоединение с "Ленэнерго" от ПС 212А (запас мощности имеется на строительство всего первого квартала "Северной долины" площадью 700 тыс. кв. м), а теплоснабжение первой очереди – от котельной "Парнас-4" ГУП "ТЭК СПб". Председатель КЭиИО Олег Тришкин подтверждает: "К концу года мы обеспечим запуск первой очереди „Северной долины" и продолжим работы для следующих очередей".
Эксперты довольно оптимистично оценивают перспективы "Северной долины" с точки зрения рынка жилья. "Проект должен состояться, тем более что он имеет уникальное преимущество: впервые за всю историю развития Санкт-Петербурга станция метро появилась раньше окружающей застройки, – отмечает заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. – Это идеальный путь, характерный для западного девелопмента, – изначально обеспечивать инженерную и транспортную инфраструктуру для развиваемых территорий".
Что касается другого масштабного проекта "Главстроя-СПб" – "Юнтолово" (на территории 437 га), то в настоящее время проектируются два квартала первой очереди (280 тыс. кв. м) в сегменте комфорт— и эконом-класса. "В 2011 году, получив к этому времени разрешение на строительство, мы задумаемся, выходить ли уже на площадку", – рассуждает Ермак. Кроме того, в 2011 году планируется приступить к строительству жилья в квартале, ограниченном улицами Шкапина и Розенштейна (жилая функция была включена в ходе реконцепции проекта делового комплекса).
Компания Setl City, как утверждает Василий Селиванов, в мае наконец откроет продажи жилья по Закону РФ №214 в масштабном комплексе "Семь столиц" в Кудрово, на границе Ленобласти и Петербурга (на этом участке можно возвести около 1,5 млн кв. м). Девелоперы готовы были приступить к строительству первого квартала (120 тыс. кв. м) еще в прошлом году, но из-за сложностей во взаимоотношениях властей двух субъектов федерации затягивалось получение полного комплекта документации (в частности, согласования вопросов инженерно-энергетического обеспечения). "Наш опыт показал, что на этапах получения разрешительной документации, согласований и экспертиз могут всплывать многие вопросы – казалось бы, формальные и технические, но коэффициент сложностей с их решением по факту совершенно непредсказуем, – поделился Селиванов. – Мы столкнулись с тем, что может вдруг оказаться недостаточно формально безупречных документов, а на принятие решений влияют некие прецеденты, когда чиновники, обжегшись на молоке при выдаче заключения другому застройщику, начинают усиленно дуть на воду".
Наметилось движение и у УК "Теорема" по проекту строительства малоэтажного жилья на бывших землях птицефабрики "Красные зори" (территория 322 га) на Ропшинском шоссе. Как рассказывает партнер компании "Теорема" Игорь Водопьянов, к ноябрю 2010 года здесь должно появиться 700 квартир для Минобороны РФ. Но, по словам Водопьянова, в силу абсурдных бюрократических процедур задерживается получение разрешения на строительство: "Мы все время перекладываем бумажки. Весь прошлый год пытались выкупить небольшой участок бывшего стадиона, необходимый для комплексного освоения территории: не имея права собственности, не получить градплан на эту территорию и в итоге – разрешение на строительство. Нам отказывались продавать его за 13,5% от кадастровой стоимости на основании некого устного распоряжения не проводить сделок, поскольку цена выкупа может вырасти до 20%. Мы готовы и сейчас заплатить 20%, чтобы выкупить участок, но и этого нельзя!"
Из надежных источников
Знаковый девелоперский проект в центре Петербурга, реализация которого не остановилась и в кризис, – проект Группы ВТБ „Набережная Европы". Он предусматривает создание на Петроградской стороне на территории площадью 9 га, занятой РНЦ "Прикладная химия" (ГИПХ), многофункционального комплекса (МФК), включая Дворец танцев Бориса Эйфмана.
"Мы находимся в рамках графика, сформированного на базе инвестконтракта, и выполняем в срок все обязательства, связанные с перебазированием ГИПХ, – подчеркивает Александр Ольховский. – С высокой долей вероятности можно утверждать, что реализация проекта завершится в 2016 году, в предусмотренный контрактом срок". В конце 2009 года завершилось строительство здания в Невском районе для размещения администрации ГИПХ, и до июля 2010 года оно должно быть передано государству. По всем новым корпусам на основной производственной площадке ГИПХ в Капитолово, куда перебазируется институт, выполнены проектные работы (впрочем, поскольку по одному из объектов прохождение Главгосэкспертизы затянулось, возможно, сроки переезда будут скорректированы). Предусмотренный инвестусловиями объем жилья полностью выкуплен в Петербурге (8 тыс. кв. м), завершается этот процесс и в Ленобласти (2 тыс. кв. м). Реалистичным сроком освобождения территории ГИПХ Ольховский считает начало 2012 года.
В прошлом году состоялись архитектурные конкурсы по выбору концепции МФК и проекта Дворца танца (его строительство – одно из главных инвестиционных условий по заключенному девелопером инвестконтракту). Базовая архитектурная концепция МФК не меняется. Но в апреле 2010 года должны поступить эскизные проработки западных архитекторов, привлеченных к проектированию отдельных зданий. "Как мы и обещали, облик района будет сформирован не только одним архитектурным взглядом мастерских Евгения Герасимова и Сергея Чобана, но и зарубежными архитекторами, – говорит Ольховский. – После просмотра и анализа мы планируем отобрать восемь из 15 предложений и затем представим их главному архитектору города и общественности".
Что же касается концепции и функционального назначения недвижимости (жилья, офисов, объектов торговли), то определенный ранее баланс представляется девелоперам оптимальным. "Понятно, что на фоне кризиса ликвидность жилых объектов элитного качества, в сторону которых все же смещен баланс, не та, какой она была в 2006?2008 годах, – констатирует Ольховский. – Но мы планируем вводить проект очередями и, имея столь выигрышное местоположение, считаем, что запланированные по текущей финансовой модели показатели могут быть достигнуты". С учетом снижения на 15?20% составляющих себестоимости проекта его общая инвестиционная стоимость оценивается в 1,8 млрд долларов.
В апреле планируется начать работы на строительной площадке другого крупного проекта Группы ВТБ – общественно-делового комплекса "Невская ратуша". В 2012 году должна быть введена его первая очередь площадью 180 тыс. кв. м, включая около 110 тыс. кв. м для размещения структур администрации города. Недавно правительством Санкт-Петербурга принято постановление, скорректировавшее сроки осуществления проекта. Как замечает Александр Ольховский, разрешение на строительство было получено еще в конце 2009 года, но старт был отложен до завершения оформления документов, определяющих взаимоотношения инвестора с городом: "Город получил очень комфортные условия, не позволяющие заплатить за передаваемую администрации недвижимость больше ее себестоимости". Сроки начала строительства второй и третьей очередей могут уточняться в зависимости от спроса на качественную офисную недвижимость в 2011?2012 годах. "Вместе со зданием администрации мы возводим еще 40 тыс. кв. м офисных площадей класса „А" – это достаточно большой объем, – продолжает Ольховский. – В настоящее время вакантны порядка 300 тыс. кв. м офисов классов „А" и „В", и, на наш взгляд, даже при самых оптимистичных ожиданиях борьба за арендаторов в 2012 году будет жесткой. Впрочем, понижать класс недвижимости и качество проекта мы не намерены".
Условные преобразования
В условиях кризиса значительная масса стартовавших ранее амбициозных девелоперских проектов оказалась в подвешенном состоянии.
УК "Морской фасад", по словам вице-президента компании Льва Пукшанского, готова в любой момент продолжить намыв участков на западном побережье Васильевского острова, если появятся конкретные покупатели. "Но если не будет новых клиентов, лучше сконцентрироваться на освоении уже имеющихся территорий", – заявляет Пукшанский. За 2009 год намыто лишь 20 га (всего же сформировано около 180 га, включая 32 га для размещения Морского пассажирского порта), причем с июня 2008?го о новых сделках по продаже участков публично не объявлялось.
Гораздо менее понятны перспективы развития 24 га территории станции Московская-Товарная, освобожденной от грузового двора (в прошлом году он перебазирован в Шушары). Проект реализует компания "Росрегионпроект Девелопмент", связанная с РЖД и, как считается, обладающая необходимыми ресурсами. Но, как говорит Алексей Чичканов, "инвестор пока не дает конкретных ответов о сроках начала строительства – известно, что сейчас уточняется концепция застройки, функциональное назначение объектов". "Это уникальная территория в центре города, другой подобной нет, и даже такой проект буксует!" – удивляется Алексей Шаскольский. В "бумажном" состоянии находится и проект развития части (55 га) гигантской территории "Измайловской перспективы", девелопментом которой занимается "дочка" РЖД – компания "Желдорипотека". Как отмечает руководитель проектов компании в Петербурге Александр Шабасов, идут формирование и выкуп участков, выполняется мастер-план, с учетом Правил землепользования и застройки создается новый эскиз застройки северной части. Очевидно, концепция претерпит изменения в сторону увеличения жилой функции. Кроме того, РЖД де-юре закрыли станцию Санкт-Петербург – Варшавский.
Проблематичны перспективы реконструкции Новой Голландии, учитывая, что 50% акций компании-инвестора, принадлежащих "СТ Девелопмент" Шалвы Чигиринского, арестованы. "Город рассматривает возможность объявления нового конкурса летом 2010 года, – рассказывает Чичканов. – Мы уже начали готовиться – занимаемся рыночной оценкой и инвентаризацией объекта. Поддерживаем контакты с соинвестором проекта – компанией Mercury Development. Учитывая, что в проект уже вложены значительные средства, компания намерена принять активное участие в новом конкурсе".
Долгожданное завершение разработки и согласования историко-культурной экспертизы по проекту реконструкции Апраксина двора, выполняемой по заказу компании "Главстрой-СПб", станет важным шагом в развитии проекта и во взаимоотношениях города, стратегического инвестора и собственников недвижимости.
По мнению Сергея Федорова, кризис может дать толчок к появлению проектов КОТ вокруг производственных функций (подобно планам строительства города рядом с портом в Усть-Луге) – это более перспективный формат, чем создание спальных районов или городов-спутников без решения проблемы занятости жителей.
Относительно благоприятные перспективы специалисты усматривают в проектах КОТ жилого назначения при обязательной разбивке на небольшие очереди. "Проекты квартальной жилой застройки, особенно эконом-класса, на территориях, где понятно решение вопросов инженерии, подключения к дорожной сети и т.п., способные в разумные сроки генерировать денежный поток, имеют наилучшие перспективы, – уверен Николай Пашков. – Наряду, конечно, с проектами таких компаний, как ВТБ или „Газпром", не сталкивающихся с проблемами финансирования". Впрочем, как отмечает Алексей Шаскольский (подобного взгляда придерживаются и другие эксперты), "на ближайшие лет пять-десять нужно избавиться от гигантомании, все проекты должны быть соразмеры времени и месту и каждая стадия должна быть четко привязана к рыночной ситуации".