Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 33

Источник: Трибуна (Москва)

Дата выпуска: 01.09.2006

Номер выпуска: 34

Заглавие: ПРОВОДА И МЕТРЫ.

Не успели мы порадоваться недавнему заявлению мэра Москвы Юрия Лужкова о возможном снижении цен на недвижимость в 2007 году в связи с увеличением строительства жилья, как стало известно, что с 1 октября будет введена плата за присоединение новостроек к электросети. По мнению аналитиков, это нововведение обойдется покупателям в лишние 100-170 долларов за 1 кв. м для массовой застройки, а в элитном доме 600-700 долларов.

Первый вице-мэр Москвы, председатель Региональной энергетической комиссии Юрий Росляк 15 августа 2006 года подписал постановление об установлении расценок за подключение потребителей к распределительным сетям. Суть вопроса в том, что вместо застройщиков, ранее индивидуально регулирующих присоединение энергосистем к новостройкам и взимающих плату за это с покупателей, теперь будет централизованно заниматься Московская электросетевая компания (МОЭСК). В Москве будет установлена плата за 1 кВт среднего напряжения 39, 2 тыс. руб., а за 1 кВт низкого напряжения 45, 1 тыс. руб. Цена вопроса -1, 8 млрд. долларов в год. По мнению г-на Росляка, эта мера "приводит ситуацию в законное русло" и позволит сделать так, чтобы "уровень тарифа был единым для всех потребителей города" и "находился под контролем структуры, регулирующей тарифную политику в столице".

По словам вице-мэра, она не будет способствовать росту цен на жилье и на расходы строителей.

Однако с мнением г-на Росляка не согласны некоторые аналитики и сами строители.

По их мнению, себестоимость одного квадратного метра вырастет в среднем на 160 долларов. Средняя цена за подключение одного киловатта по столице составляет где-то 700-800 долларов, а после нововведения ее стоимость увеличится в полтора-два раза. А возмещать убытки застройщиков придется покупателям.

Наблюдатели высказывают сомнения в том, что у московских энергетиков может не хватить подрядных мощностей, а это значит, что подключение к энергосистеме домов, вполне возможно, растянется на несколько лет. Так что, несмотря на заверения московских властей, что ценовая политика в сфере недвижимости в столице в ближайшее время претерпит изменения в лучшую сторону, пока не оправдываются.

Источник: Тверская 13

Дата выпуска: 02.09.2006

Номер выпуска: 106

Заглавие: В ПЕРВЫЙ КЛАСС - В НОВУЮ ШКОЛУ.

Мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что городские власти намерены перевести школы на работу в одну смену.

"Мы хотим уйти от вторых смен и решаем проблему шаговой доступности школ для детей, а также безопасности их передвижения от школы до дома" , - сказал Юрий Лужков, выступая на празднике первого звонка в центре образования N 1421, открытого на Окской улице в Юго-Восточном административном округе. "Эта новая школа -очень большой подарок для нового района Москвы, где построено уже полмиллиона квадратных метров жилья" , -отметил мэр. Он сообщил, что сегодня в столице функционирует около 2 тыс. школ. Таким образом, по его словам, "Москва стала не только самым развитым регионом России, но и самым мощным образовательным центром в мире". Он рассказал, что в этом году к 1 сентября в городе открылось 17 новых школ. "От того, как мы готовим будущее поколение, в полной мере зависит наше будущее" , - подчеркнул Юрий Лужков.

Как сообщил вице-президент ЗАО "Интеко" Олег Солощанский, общая площадь центра образования N 1421 - 8, 5 тыс. кв. метров. В нем смогут одновременно заниматься 825 человек. На базе образовательного центра сформирован лингвистический центр, который позволит углубленно изучать шесть языков - английский, французский, испанский, китайский, японский, латынь. В школе имеются два спортивных зала, большой актовый зал. Рядом расположен стадион с футбольным полем, баскетбольными площадками, роллердромом и скалодромом. ЗАО "Интеко" является заказчиком-инвестором строительства микрорайона Волжский, в котором возведен центр образования N 1421.

Источник: Тверская 13

Дата выпуска: 02.09.2006

Номер выпуска: 106

Заглавие: АРХИТЕКТУРА ДЛЯ БУДУЩЕГО.

В нынешнем году программа празднования Дня города включает более четырехсот мероприятий. Состоятся многочисленные концертные выступления, откроются выставки, получат награды победители разнообразных конкурсов. Как повелось, свои подарки москвичам и гостям столицы сделают архитекторы, строители и реставраторы

В эти дни сдаются в эксплуатацию новые школа-интернат для детей, больных детским церебральным параличом, в Ново-Переделкине, детский сад N 2400 в Митине (один из ста, построенных в нынешнем году), спортивно-оздоровительный центр в Крылатском, плавательный бассейн с физкультурно-оздоровительным комплексом на улице Саморы Машела и станция мини-метро "Международная" на территории Московского международного делового центра "Москва-Сити". Завершена реставрация парадно-входной зоны Государственного музея-заповедника "Царицыно" и первого памятника на ее территории - Хлебного дома. После капитального ремонта и реконструкции открывается Московский академический музыкальный театр им. К. С. Станиславского и В. И. Немировича-Данченко. Отреставрировано Красное крыльцо усадьбы Лопухиных в Малом Знаменском переулке. Завершено формирование пешеходной зоны вокруг Центрального выставочного зала "Манеж".

Хлебный дом принимает гостей

Длительное время - до тех пор, пока за дело не взялось правительство Москвы - Хлебный дом пребывал в плачевном состоянии. Теперь он полностью реконструирован. Подведены фундаменты, отделаны все этажи (в том числе подземные), воссозданы фасады, смонтированы медная кровля и стеклянное перекрытие атриума. Сегодня Хлебный дом сдается в эксплуатацию. Здесь разместится постоянно действующий городской музей.

Хлебный дом - не первый в Царицыне реконструированный объект. В минувшем году благоустроены 80 гектаров территории, в нынешнем - еще столько же. Приведены в порядок элементы малой архитектуры.

Как обещает мэр Москвы Юрий Лужков, следующий День города "мы будем отмечать открытием всего ансамбля "Царицыно". Работы идут по всем направлениям - реконструируются около 70 объектов. В том числе Большой дворец, пруды, мосты, малые формы, аллеи.

Сейчас перед строителями и реставраторами стоит задача закрыть Большой дворец кровлей и обеспечить отоплением для того, чтобы зимой можно было вести работы по интерьерам. Занимаются этим Михаил Посохин, Марк Фельдман и другие специалисты. "Там сложилась такая ситуация, с которой нам раньше не приходилось сталкиваться, - говорит председатель московского Комитета по архитектуре и градостроительству, главный архитектор города Александр Кузьмин. - Как правило, когда идет работа по реставрации, мы имеем исторические интерьеры. А там их не было никогда. И в эскизах-то их особо не было. И поэтому там сейчас предстоит большая работа, которая должна как-то показать конец XVIII века. Ну, наверное, можно что-то еще и придумать. Пока единственное, что известно - то, что там будет Екатерининский зал, в котором установят скульптуру, привезенную из Еревана. Есть такая скульптура, которая прошла путь из Москвы в Ереван и сейчас как подарок ее вернули в российскую столицу". Под землей между Большим дворцом и Хлебным домом оборудуют общественную зону с гардеробом, магазинами и другими вспомогательными помещениями, в том числе дебаркадером для загрузки экспозиции, где по пандусу трейлеры с экспонатами будут уходить под землю и возвращаться назад.

Дамбу, которая разделяет Верхний и Средний пруды, украсит липовая аллея. Липа "паллида" рано распускается и пышно цветет. Она устойчива к заморозкам и ветрам. Кроме того, это дерево прекрасно приспособлено к жизни в мегаполисе, поскольку селекционеры выводили его специально для городских условий.

Для царицынской аллеи отобрали 94 дерева в возрасте около 12 лет. Их высота - до 6 метров, диаметр стволов - 8 - 10 сантиметров. За год они вырастают приблизительно на 25 см.

Не забыли отцы города и о транспортной доступности заповедника. По словам Александра Кузьмина, сейчас ведутся переговоры с железной дорогой, и уже достигнуто соглашение о строительстве "цивилизованной станции "Царицыно". Главный архитектор обещает также, что подземный переход от станции метро "Царицыно" продлят почти на 200 метров - для того чтобы от нее можно было пройти непосредственно к входной группе усадьбы.

Не обходится, конечно, и без трудностей. Были проблемы с выводом радиорынка и других арендаторов. Но сегодня они решены. "Я считаю, что героические усилия первого заместителя мэра в правительстве Москвы, руководителя Комплекса городского хозяйства Петра Николаевича Аксенова привели к тому, что сегодня мы имеем территорию, которую не стыдно показать гостям и своим детям" , - говорит Александр Кузьмин.

Город-театр цвета ультрамарин

После затянувшейся из-за двух пожаров почти десятилетней реконструкции сегодня открывается Московский академический музыкальный театр им. К. С. Станиславского и В. И. Немировича-Данченко. Теперь в нем две сцены. Большая -старая - реконструирована, малая построена заново.

Основная сцена теперь оснащена по последнему слову техники. У нее три пола: основной из нескольких рядов подъемно-опускных площадок, сценический круг и балетный пол. Выкатные тележки способны вывести на сцену актера или декорацию.

По словам Александра Кузьмина, малая сцена -"черный ящик". "В ней может быть все, - говорит он. - Там могут меняться местами зрители с актерами, может быть устроена любая нестандартная театральная композиция".

Кроме того, по словам Александра Кузьмина, сегодня ни у одного театра нет такого количества вспомогательных помещений. "Это мастерские, большое количество репетиционных залов - и для балета, и для оперы, - рассказывает он. -И есть свой атриум - перекрытый двор, который уже начал работать. Это бывший внутренний двор между усадьбами".

Кроме того, три зала в комплексе занимает театральный музей. Для удобства посетителей оборудована подземная автостоянка, откуда, не выходя на улицу, на лифтах можно подняться прямо к гардеробу. "Я считаю, что это очень удачный проект, авторами которого являются архитекторы Андрей Боков и Олег Романов, резюмирует Александр Кузьмин. - В итоге получился город-театр цвета ультрамарин".

Линия в будущее

30 августа на ветке мини-метро, ведущей в Московский международный центр "Москва-Сити" , открылась станция метро "Международная". Это следующая станция после станции метро "Деловой центр" , с которой можно попасть на территории не только ММДЦ, но и выставочного центра на Красной Пресне. "Международная" расположена возле Третьего транспортного кольца.

"Можно сказать, что сейчас она находится в чистом поле, - говорит Александр Кузьмин. - Нас всегда ругают за то, что мы сначала строим жилье, а потом - лет через десять -приходит метрополитен. Здесь получилось наоборот. Вокруг еще только строится "Сити" , в зоне действия станции работает пока только одно здание, а станция уже есть".

По мнению Александра Кузьмина, путь это правильный потому, что, когда появляется инфраструктура, сразу появляются инвесторы. Поэтому очень важно то, что в перспективе эта линия метрополитена будет продолжена до "Большого Сити". "Этот шаг с метро в первую очередь направлен на то, чтобы двинуть вперед программу "Большого Сити" , -говорит он. - А работа эта очень тяжелая. Там большое количество выводимых предприятий. Насколько я знаю, фирмы, которые владеют этими предприятиями, в большей части заинтересованы в реорганизации территории. В качестве примера можно назвать фирмы "Ингеоком" и "ДОН-Строй". Я думаю, что развитие этой линии метрополитена двинет программу "Большого Сити".

Вокруг Манежа станет теплее

Завершено формирование пешеходной зоны вокруг Центрального выставочного зала "Манеж". Теплую мостовую вокруг восстановленного здания начали укладывать минувшим летом. Как обещают строители, уже нынешней зимой в любую погоду здесь можно будет гулять в летней обуви. Вода, которой отапливается Манеж, подогревает гранитную плитку, а затем возвращается в городскую систему отопления. Общая площадь отапливаемого покрытия -11 тысяч квадратных метров.

Реализация этого проекта обошлась городу в 470 миллионов рублей. Сумма немалая. Однако, как с удовлетворением отмечают в Департаменте жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, теплые тротуары позволят значительно сэкономить на уборке и вывозе снега. Кроме того, само покрытие не пострадает от лопат и ломов, которыми скалывают наледь.

Фото Алексея ИСАЕВА и Сергея КАЛАЧЕВА

Источник: Бизнес
Дата выпуска: 04.09.2006
Номер выпуска: 163
Заглавие: Капитальное строительство Олега Дерипаски

Как стало известно «Бизнесу», в интересах главы «Базового элемента» Олега Дерипаски начата скупка акций еще одного крупного столичного строительного актива— компании «Москапстрой» (МКС). Сейчас предприниматель консолидировал около 5% акций МКС.

Владелец компании «Базовый элемент» Олег Дерипаска продолжает выстраивать в Москве интегрированный строительный холдинг. Около года назад им была куплена мощная строительная компания «Главмосстрой», которую он пообещал вывести в лидеры по объемам строительства. Сейчас ГМС готовится к IPO, а часть его акций начинает торговаться на РТС.

Кроме того, в Москве начала активно работать близкая к «Базэлу» компания «Бэл-девелопмент», специализирующаяся на гостиничном бизнесе.

Сейчас она развивает сразу четыре проекта, один из которых находится на Тверской.

Чтобы усовершенствовать работу своих структур, Олег Дерипаска решил обзавестись еще одним ценным активом в стройкомплексе столицы — компанией «Москапстрой». Эта структура является крупнейшей инжиниринговой компанией Москвы, которая занимается разработкой городских заказов и строительных программ. Скупать ее акции он начал постепенно, по примеру покупки братьями Гуцериевыми «Моспромстроя». «Генеральный директор „Москапстроя” Леонид Моносов одобрил продажу небольшого пакета акций компании „Базовый элемент” Олега Дерипаски. Пока речь идет о незначительном пакете до 5%, и будет ли дальше „Базэл” скупать акции, пока неизвестно»,— сообщил «Бизнесу» высокопоставленный чиновник в столичном стройкомплексе.

Эту же информацию подтвердили несколько участников рынка, знакомых с ситуацией, в том числе в самом «Базэле».

Однако в пресс-службе «Базэла» официально заявили, что компания не ведет переговоров о покупке «Москапстроя».

ВМКС от комментариев отказались.

За какой период произойдет дальнейшая скупка акций «Москапстроя», участники рынка предположить не смогли. При этом большинство экспертов считают, что Дерипаска вряд ли остановится на 5%.

«Покупка понятна — это крупнейшая инжиниринговая компания Москвы. Более того, при выручке в $71 млн чистая прибыль в $23 млн очень хороший показатель, который говорит о высокой эффективности компании»,— рассуждает первый вице-президент компании «Система-Галс» Азарий Лапидус.

Он также добавил, что в «Москапстрое» главный актив — это персонал и административный ресурс, за счет чего, в том числе, можно добиться увеличения скорости прохождения согласований на строительство.

«Компания выступает связующим звеном между бюджетом и строителями. Все, что объединяет МКС,— это понимание позиции строительного хозяйства Москвы, его ближайшего будущего, информация о торгах и конкурсах и т. д. Это значит держать руку на пульсе всего строительного хозяйства Москвы»,— констатирует член совета директоров ОАО «Мосстройпластмасс» Геннадий Благов.

По мнению экспертов, сейчас Олег Дерипаска пытается построить вертикально интегрированный холдинг, и покупка «Москапстроя» станет еще одним шагом к этому. В том числе приобретение МКС— это контроль над многими строительными площадками Москвы.

Оценить «Москапстрой» оказалось не так просто. Большинство экспертов ссылались на то, что у компании нет активов, а оценивать человеческий ресурс — дело неблагодарное.

Однако, исходя из чистой прибыли компании, стоимость «Москапстроя» варьируется от $100 млн до $200 млн. «Бизнес компании сверхрентабельный, а затраты очень небольшие — фактически только выплата зарплаты. При чистых активах в $93 млн стоимость компании можно оценить на этом же уровне — в $100 млн»,— резюмировал аналитик компании «Тройка Диалог» Михаил Ганелин.

Источник: Бизнес

Дата выпуска: 04.09.2006

Номер выпуска: 163

Заглавие: Ипотека по инфляции

ТАТЬЯНА АЛЕШКИНА

ОКСАНА КАРПОВА

ОЛЬГА КУВШИНОВА

Чтобы сделать ипотеку доступной для населения, необходимо снизить инфляцию до 5% в год, считает президент Владимир Путин. Если верить прогнозу Минэкономразвития, на заданный ориентир можно выйти уже в 2008-2009 годах. Примерно на такие же сроки рассчитывает и Ассоциация российских банков, прогнозируя, что через два-три года процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся до 7-8%. Эксперты сомневаются в реальности обоих прогнозов.

«Если нам удастся добиться уровня инфляции примерно в 4-6%, то ипотечные кредиты, которые можно будет брать на длительный срок под достаточно скромную зарплату, будут доступны для миллионов людей»,— пообещал президент.

Согласно прогнозам МЭРТ, уже в следующем году уровень инфляции снизится до 6,5-8%, в 2008-м — до 4,5-6%, а к 2009му — до 4-5,5%. Банки также рассчитывают, что к этому времени ставки по ипотечным кредитам снизятся до 7-8%.

Однако эксперты сомневаются в выполнении столь амбициозных планов в краткосрочной перспективе. В первую очередь это невозможно из-за высокого уровня инфляции. «Достижение показателя в 5% маловероятно,— говорит эксперт Центра развития Оксана Осипова.— Вклад в инфляцию монополистов составляет 3%, и он вряд ли уменьшится, 2% на остальное — это слишком жесткая задача для правительства». «Реальный показатель инфляции к 2009 году — 6-7%»,— прогнозирует Оксана Осипова.

Если даже предположить, что через несколько лет инфляция все же снизится до 5%, то бум ипотечного кредитования вряд ли произойдет. Дело в том, что жилье дорожает по своим законам: рост цен связан прежде всего с сокращением объемов предложения, а также со стоимостью материалов, которые практически не учитывает Росстат, рассчитывая инфляцию. «Инфляция в прошлом году составила 11%, тогда как цена за квадратный метр в Москве за 2006 год увеличилась уже в два раза»,— говорит руководитель группы отдела ипотечного кредитования компании «Пересвет-недвижимость» Светлана Пугачева.

Некоторые эксперты полагают, что этот процесс ускорится, когда Россия присоединится к ВТО, поскольку приход западных банков, имеющих возможность выдавать кредиты на длительный срок под низкиепроценты, неизбежен. «Несмотря на существующие сегодня договоренности с США, через три-четыре года после присоединения России к ВТО западные банки все равно окажутся на нашем рынке, и тогда российские банки вынуждены будут понизить ставки по кредитам»,— прогнозирует заместитель гендиректора ООО «Финэкспертиза» Агван Микаелян.

Однако в этом случае банки повысят другие тарифы, связанные с выдачей ипотечных кредитов. «Банкам невыгодно будет размещать средства и закладные под 5-7% годовых.

Скорее всего, банки будут сохранять рентабельность за счет введения комиссионных за выдачу кредита, рассмотрения заявок, за введение ссудного счета и т. д.»,— говорит вице-президент Европейского трастового банка Владимир Талавер.

Источник: Бизнес

Дата выпуска: 04.09.2006

Номер выпуска: 163

Заглавие: Из общаги в гостиницу

ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ

Крупнейшие столичные застройщики могут лишиться нескольких строительных площадок в столице. Ряд общежитий, которые находятся на балансе ОАО «Мосинжстрой» и ОАО «Главмосстрой», планируется вынести на торги под размещение гостиниц. Такое решение было принято столичными властями в связи с истечением сроков выполнения инвесторами обязательств по расселению этих объектов.

Ряд зданий на окраинах Москвы, которые использовались как общежития и принадлежали «Главмосстрою» и «Мосинжстрою», решено выставить на торги для создания на их месте гостиниц. Как стало известно из сообщения «Интерфакс-Недвижимость», соответствующее постановление подписал мэр Москвы Юрий Лужков. В документе говорится, что в этот перечень входит 27 объектов: 12 в Юго-Западном административном округе, один — в Юго-Восточном, два— в Восточном, четыре— в Южном, пять — в Северо-Западном и три — в Западном административном округе.

Сами общежития перешли на баланс компаний еще в 1999 году, когда вышло постановление о реконструкции 31 здания площадью 125 тыс. кв. м. В документе говорилось о переоборудовании общежитий во всех округах, кроме Центрального, Северного и Зеленоградского, под жилые дома. Жителей общежитий планировалось переселить «волновым» способом в новые дома. За это и должны были взяться «Главмосстрой» и «Мосинжстрой», после чего «Мосинжстрой» получил бы в новых домах не менее 60% жилой площади, а «Главмосстрой» — 65%. На остальную площадь должны были переселиться семьи из сносимых общежитий.

Однако, по мнению экспертов, переселение общежитий и даже строительство новых домов не принесло бы компаниям достойной прибыли. «Расчеты показали, что проект нерентабельный, и его реализация была заморожена на ранней стадии»,— сообщил один из чиновников. В результате «Главмосстрой» даже не оформлял инвестиционный контракт с городом, а «Мосинжстрой», подписав документы, не выполнил их условий. «Доходные параметры этого проекта для инвесторов находятся либо на грани окупаемости, либо дают незначительную прибыль. Для того чтобы проекты были окупаемы, на месте сносимых общежитий должны быть построены современныевысотные здания, что, естественно, не всегда возможно. Кроме того, компенсация стартовых домов не учитывает рост стоимости жилья и произведена по заниженным ставкам»,— говорит ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев. В «Главмосстрое» от комментариев отказались, сообщив, что, вероятно, это дела старой команды.

С «Мосинжстроем» связаться не удалось.

В итоге с истечением срока постановления и невыполнением обязательств городские власти решили выставить эти объекты на торги для переоборудования под гостиницы.

Правда, и в этом случае игроки рынка сомневаются в том, что они заинтересуют инвесторов.

Ряд экспертов считают даже, что «Мосинжстрою» и «Главмосстрою», может быть, стоит побороться за эти площадки, переиграв с городом сценарий их расселения. «Компании потеряли в первую очередь перспективные земельные участки. К второстепенным потерям можно отнести потери инфраструктуры, т. е. недвижимость для размещения своих иногородних сотрудников»,— говорит руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов.

Источник: Квартира. Дача. Офис.

Дата выпуска: 04.09.2006

Номер выпуска: 651

Заглавие: Здравствуй, осень

В августе 2006 года стоимость недвижимости выросла на 4-5 процентов. Конечно, это гораздо скромнее по сравнению с весенним взлетом, когда цены росли на 3% в неделю, но о стагнации на рынке говорить не приходится, просто сказывается время летних отпусков.

Городское жилье

До конца 2006 года (с сентября по декабрь) жилье подорожает еще как минимум на 15-17 процентов. Предпосылок к снижению цен не предвидится. Спрос по-прежнему намного превышает предложение, а активное развитие ипотеки еще больше увеличивает этот разрыв.

Пока тактика продавцов предельно проста: если квартира выставлена на реализацию, то цена на нее поднимается буквально каждый день в соответствии с общим рыночным ростом цен. При этом владельцы недвижимости просто придерживают ее в ожидании, когда стоимость достигнет максимума.

Как обычно, быстрее всего растут в цене юридически свободные квартиры вне зависимости от района. Не избежали подорожания и квартиры класса люкс. Этому способствует растущая популярность ипотеки не только в секторе стандартного жилья, но и в сегменте элитной недвижимости. Вполне приемлемые проценты по ипотечным кредитам и устойчивые тенденции роста цен подталкивают многих состоятельных людей к тому, чтобы пользоваться услугами банков, а не изымать средства из бизнеса.

В условиях быстрого роста цен стало очень сложно проводить альтернативные сделки (продажа с последующим приобретением недвижимости), практически нереально сегодня участие в сделке более двух-трех квартир, организация так называемых длинных цепочек. И нельзя не отметить возросшую проблематичность покупки с использованием ипотечного кредита. Цены растут быстрее, чем банки успевают проводить проверку квартиры, оценку и согласование документов со страховой компанией, одобрение сделки.

Загородное жилье

Сегодня жители столицы все чаще рассматривают недвижимость в Подмосковье в двух вариантах. Первый - это альтернатива городской квартире: коттедж, таунхаус или квартира в ближайшем Подмосковье (до 20 км) для постоянного проживания. При этом нередко состоятельные люди приобретают и второй объект - в экологически чистой зоне (до 180 км) исключительно для отдыха, для выходных, и при этом имея квартиру в Москве.

Требования к загородному жилью очень индивидуальны: кому-то достаточно, чтобы были электричество и водопровод, а кому-то нужно, чтобы в коттедже у каждой спальни был свой санузел. В целом требования зависят от ценовой категории, а в нее входит уже немало факторов: расстояние от Москвы, экология района, наличие леса на участке, близость большой воды и так далее. Если все же попытаться обобщить, можно сказать, что стабильной популярностью пользуются дома современного стиля в охраняемых коттеджных поселках. Пожалуй, на сегодняшний день это самый привлекательный вариант для тех, кто не ограничен в выборе.

Недвижимость в Подмосковье сейчас пользуется активным спросом, и до конца 2006 года стагнация в этом сегменте рынка вряд ли произойдет. Такой прогноз определяется массой факторов, один из них - активное развитие ипотеки для приобретения загородного жилья. Как следствие, спрос превышает предложение, а это порождает рост цен на ликвидное жилье.

Александр Кукояка,

Директор департамента брокерских услуг брокерского дома "Золотые Ворота"

Источник: Квартира. Дача. Офис.

Дата выпуска: 04.09.2006

Номер выпуска: 651

Заглавие: Новые ипотечные условия

Для участия в ипотечной программе "Новая квартира" первый взнос снижен до 15% от стоимости жилья, а ипотечная программа "Новая квартира-2" не требует первоначального взноса. По условиям обеих программ кредит выдается на 20 лет, процентная ставка по кредиту снижена до 11,5%, предусмотрена возможность досрочного погашения кредита без ограничений. Подобрать индивидуальную ипотечную программу и получить консультации можно по телефону и в офисе агентства недвижимости "Домострой".

Агентство осуществляет бесплатное сопровождение получения кредита: передачу документов в банк, проведение всех процедур, необходимых для выдачи средств. Не взимаются деньги за расчет суммы кредита и платежей, формирование кредитного досье, взаимодействие с банком на этапе одобрения заемщика.

Справка о доме: 5-секционный кирпичный дом переменной этажности - от 12 до 14 этажей. На первых этажах расположены предприятия сферы услуг - салоны красоты, кафе, отделения банков. Предусмотрена чистовая отделка помещений общего пользования - лифтовых холлов, лестничных клеток, межквартирных коридоров. Высота потолков в квартирах - 2,6 м, окна - двойной стеклопакет.

Концепция проекта: строительство дома следует общей тенденции обновления архитектурного облика г. Люберцы.

Окружающая инфраструктура включает предприятия сфер образования, культуры и социально-бытового обслуживания: школы, детские сады, поликлиника, почта, сбербанк, торговый центр, дом культуры, православный храм. Помимо школ и гимназий в городе находится несколько вузов и средне-технических учреждений, открыт лучший в Подмосковье дворец спорта "Триумф". В непосредственной близости от дома расположены живописные пруды и парковая зона.

Справка о районе: Люберцы - центр Люберецкого района, расположен в трех км к юго-востоку от Москвы, железнодорожный узел на Рязань, Казань. Территория города - 1200 гектаров. Численность населения - 163000 человек. В 2006 году г. Люберцы исполняется 383 года. Первое упоминание г. Люберцы в государственных писцовых книгах относится к 1623-1624 годам. С 1764 года Люберцы включены в число подмосковных сел, которыми владел царь Алексей Михайлович. В состав района входят поселки городского типа Томилино, Красково, Малаховка, Октябрьский.

КДО по сообщению пресс-службы агентства недвижимости "Домострой"

Источник: Квартира. Дача. Офис.

Дата выпуска: 04.09.2006

Номер выпуска: 651

Заглавие: Олег Пронин: "Нам выгодно работать по закону"

"Пересвет" - Группа Компаний, созидающая качественные продукты и услуги в социально важных для страны секторах экономики, нацеленные на создание нового качества жизни и деятельности людей" - так звучит миссия Группы Компаний "Пересвет-Групп", работающей на рынке недвижимости уже более 11 лет. Сегодня в Группе Компаний "Пересвет" более 60 компаний, деятельность которых связана с тремя секторами - инвестиционно-девелоперским, финансово-страховым и аграрно-производственным. Группа Компаний представлена в Москве, Подмосковье и регионах России во всех сегментах рынка недвижимости: новостройки и вторичное жилье от дешевых до элитных квартир; коттеджные поселки; офисная и торговая недвижимость.

Сегодня мы беседуем с генеральным директором компании ЗАО "Пересвет-Инвест" (головная компания ГК "Пересвет-Групп") Олегом ПРОНИНЫМ.

- Олег Валентинович, известно, что ФЗ№214 "О долевом участии в строительстве" оказал существенное влияние на рынок недвижимости: это и снижение объемов предложения, и ужесточение документального оформления стройплощадок, и рост цен. Недавно были внесены поправки в этот закон. Можете прокомментировать, насколько эти поправки способны изменить ситуацию на рынке?

- Смысл принятого 214-го закона можно было сформулировать одной фразой: запретить продавать новостройки до момента завершения строительства. Таким образом, с покупателей новостроек сняли как инвестиционные риски, так и инвестиционные прибыли. Чиновники хотели, чтобы недобросовестные застройщики не обманывали соинвесторов, того и добились. Однако забыли о том, что покупая квартиру по цене 1200 у.е. за квадратный метр, человек получал через два года объект по цене 2400 у.е. за квадратный метр. 50% годовых - какой банк предложит такую прибыль по вкладам? То есть, частные лица лишились мощного инструмента инвестирования благодаря ФЗ №214.

Как известно, разработка данного закона проходила без консультаций со стороны строителей. В результате в законе содержалось множество недоработок. Итог введения сырого законопроекта в действие всем известен: дефицит, рост цен, отказ банков в кредитах застройщикам… Ведь фактически в законе что было прописано? Что любой гражданин, заключив договор с застройщиком, мог, к примеру, через год в одностороннем порядке расторгнуть его, потребовав выплаты штрафных санкций в размере 75% годовых. Я удивляюсь, почему не появились предприимчивые граждане, которые поставили бы такие суперуспешные сделки на поток…

- А почему же строители не участвовали в написании такого важного закона?

- Наверное, решили, что текущие дела важнее… Рынок недвижимости уже сложился. У строителей не такие возможности для лоббирования, как, например, у компаний, занимающихся освоением недр. Да и потребности, честно говоря, такой не возникало. Все законы, принятые в этой сфере, кроме Закона об отмене риэлторской деятельности, можно назвать взвешенными и уместными. Поэтому в данном случае у разработчиков закона была хорошая возможность: с чистого листа, подумав об интересах всех участников рынка, как покупателей, так и строителей, сделать нормальный, грамотный, эффективный закон. Однако законопроект составлялся абсолютно без учета этапов бизнес-процесса строительства. Такое впечатление, что его разработчики не имели понятия о данных бизнес-процессах.

Сейчас с принятием поправок ситуация должна нормализоваться. Что дальше произойдет, не знаю. Могу сказать только о нашей Группе Компаний. До конца года мы по ФЗ№214 зарегистрируем все новостройки. И это для нас выгодно. Как только мы это сделаем, у банков появляется объект залога, и они начнут выдавать ипотечные кредиты под квартиры в новостройках. Что это за собой повлечет? Увеличится спрос на квартиры в новых домах. То есть будет складываться ситуация, выгодная всем: строителям - из-за увеличения объемов продаж, банкам - из-за увеличения объемов выдаваемых кредитов, покупателям - из-за реальной возможности приобретать квартиры в новостройках через ипотеку.

- На днях стало известно, что Генпрокуратура совместно с ФАС занялась проверкой строительных компаний на предмет выявления некоего сговора с целью дальнейшего увеличения роста цен. Что вы думаете по этому поводу?

- Ну что тут скажешь? Поскольку Группа Компаний "Пересвет" ведет строительство в нескольких регионах страны, мы тщательно мониторим рынок недвижимости. И поэтому с полным основанием могу сказать, что цены на недвижимость росли не только в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, но и во всем Центральном федеральном округе, во всем Южном федеральном округе. В этих округах сотни, если не тысячи строительных компаний. И что, все они сговорились?

На самом деле в 2005 году в силу вступил целый ряд важнейших для строительства законодательных актов, благодаря чему сроки подготовки разрешительной и распорядительной документации увеличились. По всей стране сократился объем предложения недвижимости. Ведь это азы экономики: спрос рождает предложение, а когда предложения недостаточно для удовлетворения спроса, происходит рост цен. Цены выросли по всей России: от мегаполисов до крошечных городов. Просто уникальная ситуация!

Как снизить цены? Увеличить предложение! Поэтому так важно ускорить механизмы прохождение документации, тогда увеличится количество предложений, соответственно, снизится цена. А этого пока никто не делает.

- А какие же сейчас используются договоры при приобретении новостроек? Заключаются ли договоры инвестирования?

- Есть различные схемы, но они очень сложные и труднозатратные. Мы просто посчитали, что создание и использование при продаже квартир с целью выхода из-под действия ФЗ №214 паевого инвестиционного фонда нам обойдется в 1 миллион долларов на каждый дом в 15 тыс. квадратных метров. Потом мы посчитали, сколько примерно физических лиц может к нам прийти и предъявить штрафные санкции, эти пресловутые 75% годовых. Оказалось, с такого дома примерно человек 20, и их претензии будут оценены в тот же самый миллион. Но при этом в случае использования механизма ЗПИФа предполагается большое количество трудозатрат, документов. Поэтому мы и не стали использовать никаких схем. Сейчас, когда у нас все документы по стройплощадкам в порядке, нам ничто не мешает продавать квартиры по договорам долевого участия, как и положено по закону.

Сейчас мы выходим на 24 площадки, это 120 тысяч кв. м жилья. Если бы в Москве полтора года назад не усложнилась процедура прохождения документации, мы бы на эти площадки со всеми документами вышли бы еще в ноябре прошлого года.

- То есть, у вас по этим объектам целый год продаж не было?

- Да, и у нас не только не было продаж, но и документов. То есть, фактически мы бы выставили объекты на продажу еще год назад. И на рынке было бы на 120 тыс. квадратных метров жилья больше только от наших компаний. Это притом, что в Москве много куда больше крупных игроков, чей объем предложений так же мог быть значительно выше.

- Можно ли ожидать, что будет определенный всплеск предложений?

- Количество предложений скоро начнет расти по новостройкам, но, уверяю вас, этот всплеск существенно не повлияет на ценовую ситуацию. Ведь, как я сказал, вырастет объем сделок через ипотеку. Поэтому предложений на рынке прибавится, но не настолько, чтобы повлиять на ценовую ситуацию рынка недвижимости. Мы, например, и не выставим сразу весь свой объем на продажу. Зачем продавать, если цена растет?

- Существует ли, на Ваш взгляд, предел цен?

- Предел цен, конечно, существует. И он напрямую зависит от покупательской способности. Рост доходов населения значительно отстает от роста цен. Необходимо упрощать процедуру оформления площадок, в частности, уменьшать сроки прохождения документов. Раньше все документы готовились за один год, сейчас - два года. Причем неопытным людям, только начинающим свою деятельность на рынке недвижимости, это сделать вообще нереально. Отсутствуют формы необходимых документов, поэтому процедура может затягиваться до бесконечности. Этот процесс необходимо упорядочить, сформулировать четкие требования к застройщикам. То есть, ввести прозрачные и понятные для всех правила игры.

Кстати, тут и ответ на Ваш вопрос: "Может ли увеличиться предложение"? С таким подходом, о котором мы только что говорили, - никогда. А если объем предложения не увеличится, то спрос остановит только покупательская способность. Я думаю, что медленный рост цен на недвижимость будет еще год-полтора. А потом приостановится из-за ограниченной покупательской способности.

Сейчас у людей не хватает средств даже на первоначальный взнос при заключении договора ипотеки. Раньше квартира стоила 60 тысяч, долларов первоначальный взнос составлял 18 тысяч долларов, а сейчас квартира стоит 200 тысяч долларов, и первый взнос нужен, соответственно, 60 тысяч долларов. Таких денег у населения нет. Именно покупательская способность станет основным фактором, сдерживающим рост цен.

- Что происходит с жильем на вторичном рынке? Наблюдается ли увеличение предложения? Мы, например, зафиксировали некоторый рост предложения.

- Да, с мая этого года предложения по вторичке начали расти.

- А как Вы справляетесь с ситуацией, когда при таком сумасшедшем росте цен на недвижимость происходит срыв сделок. Многие риэлторы говорят, что это серьезная проблема?

- Проблема, конечно, очень серьезная. Действительно, есть большой процент срыва сделок, потому что цены растут, и продавцы отказываются продавать жилье по фиксированным ценам. Но картина для нашей компании в целом не ухудшилась. Да, сократилось количество сделок. Но, благодаря сумасшедшему росту цен, выручка, которая рассчитывается как процент от сделок, осталась прежней. То есть, прибыль у риэлторов осталась прежняя. Впрочем постепенно в связи со стабилизацией рынка количество расторгнутых сделок будет снижаться. И при нынешней стоимости предложения необходимо будет думать о новом принципе ценообразования на услуги риэлторов.

- Как Вы относитесь такой модной идее на рынке, как фиксированная стоимость сделки. Например, за продажу - одна, за покупку - другая?

- Идея, конечно, хорошая. Реально все понимают, что услуга по сопровождению, например, альтернативной сделки стоит около 4 - 6 тысяч долларов, а продажа квартиры - 2-3 тысячи долларов. То есть фактически рынок давно уже определил стоимость данной услуги. И теперь весь вопрос в формулировке "фиксированная стоимость услуги" или "процент от стоимости сделки", т.е. в маркетинговом представлении самого процесса ценообразования.

- Можете дать профессиональный совет людям, которые собираются купить/продать квартиру?

- Универсального совета нет. Надо стараться иметь дело с теми компаниями, которые работают на перспективу, а не живут лишь сегодняшним днем. Застройщики уже сейчас должны выставлять на рынок качественный продукт. Через год-два такой ситуации, как сейчас, когда покупатель приобретает квартиру в условиях ажиотажного спроса, не будет. Покупатель станет более разборчивым и требовательным к приобретаемому продукту. Пользоваться спросом станут те дома, которые будут выделяться среди других, будут заведомо лучше. Произойдет дифференциация: менее качественные объекты будут падать в цене, а популярные - расти. Безусловно, к качественному продукту должно прилагаться нормальное, человеческое отношение к клиенту. Тогда наступит цивилизованный рынок.

Те девелоперы, которые собираются работать на рынке недвижимости долго, уже сейчас стали строить более качественно и реально заботиться о создании конкурентного преимущества. Благодаря уникальной рыночной ситуации мы стали больше зарабатывать. То есть рынок подарил нам возможность строить более качественное жилье. Если раньше в Подмосковье себестоимость строительства составляла 400 долларов за квадратный метр, а продавали мы жилье за 500 долларов за квадратный метр, то доход был всего 100 долларов с квадратного метра, а чистая прибыль составляла 30-50 долларов с квадратного метра.

Сейчас прибыль в несколько раз больше. И мы можем взять других генподрядчиков, которые строят дороже и лучше. Это касается и выбора стройматериалов, и строителей, и организации стройплощадки и многих других составляющих любого процесса строительства. Над этим наша компания сейчас серьезно работает.

- То есть миссия Группы Компаний "Пересвет" - создание нового качества жизни - это не просто слова?

- Безусловно. Мы стремимся вносить свой вклад в улучшение качества жизни обратившихся к нам клиентов.

- И наконец, совершенно приземленный вопрос. Что же делать людям, которые должны сейчас принять решение - продавать или покупать квартиру?

- Не продавать еще примерно в течение года-полутора. А покупать стоит сейчас.

Беседовали главный редактор КДО Елена Арсентьева и Ольга Мытник

Источник: SmartMoney

Дата выпуска: 04.09.2006

Номер выпуска: 25 ( 25 )

Заглавие: Ушли в осень

Ушли в осень

В августе цены на вторичном рынке жилья выросли на 2,8–3%. Эксперты не исключают роста средней цены до $5000 за 1 м2.

По данным аналитического консалтингового центра компании «Миэль-Недвижимость», в конце августа средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке составила $4350. Директор центра Владислав Луцков считает, что говорить о сформировавшейся тенденции к замедлению «жилищной инфляции» рано - летом активность традиционно снижается. Показательным будет сентябрь, когда люди вернутся из отпусков. «Тем не менее мы ожидаем дальнейшего снижения темпов роста цен»,-говорит Луцков. Cдерживающих факторов два - снижение спроса и проверка Генпрокуратурой и ФАС застройщиков и крупных риелторов на предмет ценового сговора. Ряд застройщиков заявили о замораживании цен на своих объектах.

Начальник аналитического отдела корпорации «Инком-Недвижимость» Александр Матвеев напоминает, что так называемые альтернативщики - это около 75% покупателей на вторичном рынке. Им невыгоден значительный рост цен: из-за него рушатся цепочки сделок. «Показатели августа лишний раз подтвердили наше предположение о возможном наступлении стабилизации на рынке жилья, - отмечает Матвеев. - Мы ожидали именно такой динамики ценового прироста, так как удельный спрос на рынке вторичного жилья по-прежнему продолжает падать».

По данным аналитического отдела «Инком», в августе темпы роста средней цены предложения на вторичном рынке жилья Москвы заметно снизились и прирост составил 2,8% против 6,6% в июле.

Сильнее всего подорожало жилье в Восточном административном округе - на 4%, с $3787 в начале месяца до $3939 в конце. Наименьший прирост наблюдался в Северо-Восточном округе - «всего» 1,5%, с $4011 в начале месяца до $4073 в конце.

Июльские данные «Миэль-Недвижимости» заметно отличались от оценок «Инком», но в августе цифры двух лидеров сблизились. По расчетам аналитиков «Миэль», темп роста цен сократился с 3,8% в июле до 3% в прошлом месяце. При этом в последнюю неделю августа в компании отметили первые симптомы активизации рынка: еженедельный прирост цен составил 2,2%. «На вторичном рынке Москвы, как и на первичном, фиксируется снижение количества первичных обращений граждан с целью покупки квартиры, - рассказывает Владислав Луцков, - однако уровень спроса остается достаточно высоким и соответствует рекордным показателям 2005 г.». По его мнению, увеличение объемов предложения должно способствовать дальнейшему снижению темпов ценового прироста—за прошедший месяц количество предложений выросло на 35% в Москве и на 10% в области.

По оценке специалистов «Миэль-Недвижимости», в ближайшее время темпы роста цен в Москве снизятся до 2% в месяц. Эксперты «Инком» прогнозируют дальнейший ежемесячный прирост цен на жилье в диапазоне 4–6%. «К новому 2007 г. средняя цена предложения вполне может составить $5000 за 1 м2»,—считает Александр Матвеев.

Источник: Имеешь право

Дата выпуска: 04.09.2006

Номер выпуска: 32

Новостройкам светит подоражание

Столичные власти вводят с 1 октября фиксированную плату для застройщиков на подключение новостроек к электросетям.

Некоторые эксперты опасаются, что это послужит очередным поводом для повышения цен на новостройки.

Застройщики и сегодня подключают дома к электросетям за свой счет. Но если до сих пор они строили сети сами, получая от энергетиков лишь согласования, то с 1 октября функции заказчика возьмет на себя Московская городская электросетевая компания (МГЭсК).

Она будет получать от застройщиков деньги, а на них искать подрядчиков и проводить все работы по подключению. Строители говорят, что новый порядок ставит их в невыгодное положение.

С 1 октября размер платы за присоединение новостроек к электрическим сетям на территории города Москвы составит от 39 218 до 45 094 руб. за 1 кВт (в зависимости от того, какое напряжение — среднее или низкое — подается на трансформаторы, обеспечивающие квартиры током на 220 В). Типовая квартира в новостройке, вне зависимости от числа комнат, подключается с расчетной нагрузкой 10 кВт. По новым тарифам это будет обходиться в $15–17 тыс.

До сих пор стоимость подключения определялась в каждом случае индивидуально. Проще и дешевле всего было подключать дома в районах массовой застройки. Там 1 кВт обходился от $650, то есть обеспечение всей квартиры — в $6500, в два с лишним раза дешевле, чем по новому тарифу. С другой стороны, при строительстве в центре 1 кВт стоил до $2200 — почти в полтора раза дороже, чем гарантировано новым тарифом. Поскольку стоимость подключения будет фиксированной, средний показатель расходов застройщиков, как полагают чиновники московского правительства, останется прежним.

По их мнению, новый порядок упрощает систему расчетов и делает ее более прозрачной, но никак не может повлиять на рост цен на жилье. К тому же, как заверил ип первый заместитель мэра Москвы, председатель региональной энергетической комиссии Юрий Росляк, вводимая схема позволит развивать энергетический комплекс столицы, который, как известно, страдает от дефицита сетей и мощностей.

«Раньше расходы на строительство объектов энергетической инфраструктуры — прокладку кабельных линий, строительство трансформаторных и распределительных станций, питающих центров — несли сами компании-застройщики. Иными словами, эти расходы уже присутствовали в себестоимости строительства, а также покрывались из прибыли. Теперьвсе соответствующие работы будут производиться силами энергетических компаний за счет средств, полученных в виде тарифа на присоединение,— поясняет Юрий Росляк.— При такой системе поставщик услуги выполняет полный цикл работ по доставке электроэнергии до потребителя и отвечает за свою деятельность».

В том, что введение платы за подключение к электросетям никак не скажется на покупателях квартир на первичном рынке, уверены и в МГЭсК. «Раньше застройщики тоже платили — за выдачу технических условий, приобретение трансформаторов, постройку сетей»,— рассказала ип пресс-секретарь ОАО МГЭсК Светлана Бекетова.

В результате сегодня в городе имеется огромное количество собственников небольших (несколько сотен метров) участков сетей, которые для эксплуатации все равно передавались в аренду МГЭсК. «Теперь наша компания станет предоставлять полный комплекс услуг. Мне кажется, как раз теперь вся процедура будет проще и прозрачнее для потребителя»,— считает Бекетова. По ее словам, МГЭсК готова к работе в новых условиях. На деньги же, полученные от застройщиков, компания будет на конкурсной основе приглашать подрядчиков для строительства новых мощностей.

Другие эксперты не разделяют оптимизма чиновников.

По их мнению, введение платы за подключение электричества в новостройках будет способствовать очередному скачку цен на первичном рынке жилья. «Цена 1 кв. м увеличится примерно на $150–200. Что касается центра Москвы, где строят жилье в основном только бизнеси элит-класса, цена здесь поднимется минимум на $600 за 1 кв. м, так как обычно застройщик закладывается из расчета 25–30 кВт на квартиру. Новые тарифы, безусловно, выше тех, что оплачиваются застройщиками сейчас»,— сообщил ип Алексей Кожевников, председатель комиссии по девелопменту и строительству «ОПОРЫ России» (организации, объединяющей представителей малого и среднего бизнеса).

«С принятием постановления издержки застройщиков на присоединение объектов к электросетям возрастут в несколько раз. В результате увеличение себестоимости строительства 1 кв. м жилья в сегменте эконом-класса составит $200 и выше. Это напрямую отразится на цене жилья»,— сказал ип Сергей Лядов, пресс-секретарь строительной компании «Сити-XXI век». Кроме того, по словам господина Лядова, новый порядок не решает главной проблемы — затянутых сроков подключения, которые сегодня составляют до двух лет.

Впрочем, понять, чем действительно обернется новый порядок, можно будет только после 1 октября, когда схема заработает. Однако, по мнению депутата Сергея Митрохина, члена профильных жилищных комиссий Мосгордумы, застройщики внакладе не останутся. Даже если в действительности их расходы на подключение останутся на прежнем уровне или упадут, цены на новостройки вырастут.

Ведь повод поднять их уже есть.

Источник: Компания

Дата выпуска: 04.09.2006

Номер выпуска: 32

Автор: Текст Ольга Говердовская

Рубрика: Компании и люди

Заглавие: Инвестор, который живет на крыше

Уже много лет надстроенные этажи и мансарды считаются в России недвижимостью «нон грата». Девелоперы редко утруждали себя получением разрешений на их строительство, что настроило против них общественность и чиновников.Теперь инвесторы оставили крыши в покое, а уже существующие чердачные надстройки превратились в дорогой дефицит.

В декабре 2000 года Верховный суд по иску студента СПбГУ Григория Мариничева и нескольких его однокурсников отменил ряд постановлений губернатора Санкт-Петербурга, касающихся прав коммерческих фирм перестраивать и заселять мансарды без согласия жильцов. Это решение в разы сократило бизнес по надстройке мансард в городе. В большинстве случаев петербуржцы выступают против строительства у себя над головой и готовы с ним мириться только за солидную компенсацию.

В Москве подобные проблемы волнуют инвесторов куда меньше. Стоимость квадратного метра мансарды с видом на Кремль десятикратно окупает как само строительство, так и затраты на его согласование с жителями дома. Тем не менее московских квартир в чердачных пристройках совсем мало. Основная задача инвестора, претендующего на столичную крышу, заинтересовать в дополнительных этажах городские власти. Но даже в случае успеха стройка превращается в «русскую рулетку» – процедура согласования невероятно сложна и совершенно не формализована. В любой момент разрешение может быть оспорено, а элитная мансарда снесена.

Из нашего окна площадь Красная видна Первые пристройки на крышах домов начали появляться в послевоенные годы. Власти поставили задачу расселить деревянную Москву и решить проблему острого дефицита жилья. Ни архитектурные изыски, ни мнение жильцов нижних этажей при этом никого не интересовали. В наши дни надстройку жилых домов осуществляют преимущественно частные инвесторы. Мансарды появляются в самых дорогих и одновременно дефицитных районах. «Если свободных участков под строительство нет, то девелоперу остается либо сносить здания, либо надстраивать уже существующие. Последнее зачастую оказывается дешевле, проще и быстрее», – говорит руководитель строительных проектов компании «МИАН-Девелопмент» Эраст Жиряков.

Престиж района и отсутствие свободных площадок превратили Фрунзенскую набережную в мекку для застройщиков чердаков. Примером удачной реализации надстройки двух этажей эксперты называют и «сталинку» между Гончарной улицей и Котельнической набережной. В старом проекте этого дома были черные ходы для прислуги, которые после надстройки двух этажей стали отдельным входом для новых жильцов. Другие примеры чердачных надстроек – дома на 2-й Фрунзенской улице (надстройка этажа), на Петровском бульваре (надстройка мансарды), в Козихинском переулке (надстройка мансарды), «дом композиторов» в Газетном переулке и другие.

Имена их инвесторов и застройщиков риэлтеры назвать затрудняются. «Я никогда не слышал, чтобы застройщиками мансард выступали известные и зарекомендовавшие себя на рынке компании. Кроме того, большинство надстроек в центре Москвы датируется 2001 – 2002 годами, то есть прошло немало времени», – говорит Жиряков. Однако именно этим инвесторам с незапоминающимися названиями до сих пор удается неплохо зарабатывать на мансардах. Все надстройки находятся в историческом центре Москвы неслучайно – только в этом случае цена продажи сможет покрыть все расходы на строительство. Например, из шести квартир в надстроенных этажах «дома композиторов» лишь две пока остаются незаселенными. В настоящий момент цена квадратного метра в элитной новостройке в районе Тверской улицы зашкаливает за $10 000. Эксперты считают, что за квартиру на мансардном этаже с видом на Кремль можно смело назначать цену $20 000 за квадратный метр.

По словам управляющего партнера компании Soho Realty Игоря Шубина, обычно разница в цене (если сравнить «надстроенную квартиру» с предложением на первом этаже) составляет 50 – 60%.

При этом затраты на строительство дополнительных этажей существенно ниже расходов на строительство отдельного здания такого же метража. В среднем на реконструкцию, ремонт и косметическую отделку одного квадратного метра надстраиваемого помещения тратится от $800 до $1500. «Кроме того, девелопер «садится» на готовые коммуникации и не занимается дорогостоящими подземными работами. Застройщик просто подсоединяется к существующим в доме сетям», – говорит Жиряков.

Все без исключения аналитики констатируют, что инвестиции в строительство мансард могут принести очень хорошую прибыль. «Особенно, если все изменения удастся в итоге благополучно согласовать», – дополняет Шубин. Однако именно процедура оформления может принести девелоперу массу неприятных сюрпризов. «Это абсолютно полноценный проект строительства, – отмечает ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев. – Инвестор должен пройти все стадии, какие бы он проходил при возведении, скажем, небоскреба. Но далеко не у каждого девелопера есть время и терпение на прохождение всех разрешительных инстанций».

Приключения итальянца в России В 2001 году коллекционер русского искусства и одновременно глава московской телекоммуникационной компании NNT Group Никола Саворетти решил вложить деньги в столичную недвижимость. А именно: расселить несколько квартир и надстроить здание на Волхонке, где находился офис его компании. Саворетти получил разрешение Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы на возведение дополнительного этажа в доме № 6 по улице Волхонка. Свое решение чиновники объяснили «необходимостью укрепления старинного здания монолитным поясом». Инвестиционный контракт на выполнение работ был подписан с ООО «Амерак пропертиз лимитед».

После выполнения всех работ город в лице Департамента государственного и муниципального имущества получил в собственность 50% построенной площади. Оставшаяся часть перешла в распоряжение инвестора. Однако надстройка заметно отличалась и по метражу, и по внешнему виду от проекта, представленного итальянским предпринимателем столичным властям. Кроме дополнительного этажа дом венчала еще и гигантская мансарда.

То ли вся эта конструкция попалась на глаза мэру Юрию Лужкову, то ли ему насчет нее позвонили из Кремля, откуда она великолепно просматривалась. Московский мэр не на шутку рассердился и постановил снести самовольно надстроенную мансарду в недельный срок. К тому времени Саворетти успел застроить дополнительными этажами дома на Знаменке, 13 и Знаменке, 8. Гнев градоначальника их не коснулся, но прецедент сноса мансард был создан. «Инвесторы испугались, и мода на чердачные пристройки пошла на спад», – вспоминают участники рынка.

Спустя несколько лет похожая история произошла с компанией «Дон-Строй». Мэр Москвы обязал девелопера демонтировать девятый и десятый этажи строящегося в Филипповском переулке элитного жилого комплекса. Уже после того как этажи были возведены, выяснилось, что «Дон-Строй» не согласовал проект с Мосгорэкспертизой.

Окончательное согласование проектов уже после начала строительства – стандартная практика в столичной стройиндустрии. «Пример с Волхонкой, 6 – классический, но не всегда ситуация разрешается в таком русле», – говорит Владимир Кудрявцев из Paul’s Yard. Несмотря на отсутствие всех необходимых разрешений, надстроенные этажи продолжают свое существование. Особенно, если квартиры на «лишних этажах» купили власть имущие или просто состоятельные квартиранты. Впрочем, покупатели зачастую готовы к проблемам с легализацией мансард. «Был случай, когда собственник квартиры в реконструированном доме построил над своим жильем, на чердаке, настоящий бассейн. Согласовать его, естественно, не смог. Однако впоследствии после достаточно долгой экспозиции квартиры все же нашелся покупатель, который был готов приобрести эту квартиру даже с несогласованной пристройкой», – подтверждает Игорь Шубин из Soho Realty.

Бермудский многоугольник По оценкам Vesco Realty, 35 – 40% мансард и надстроенных этажей в Москве возведено незаконно. Причина в том, что до недавнего времени власти не принимали карательных мер против самовольных застройщиков крыш, ограничиваясь предупреждениями или приостановкой строительства.

Только в мае 2006 года вышло постановление мэра Юрия Лужкова о создании комиссии по надзору и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы. Ее председателем стал первый заместитель председателя правительства Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. В комиссию также вошли глава Москомархитектуры Александр Кузьмин и руководитель Мосгосстройнадзора Анатолий Зайко. Этот орган уполномочен рассматривать факты самовольного строительства или реконструкции объектов общей площадью более 1500 кв. м и принимать решения об их сносе.

В каждом округе столицы должны появиться комиссии, которые будут вершить суд и расправу над незаконными объектами площадью менее 1500 кв. м. Как сообщили «Ко» в префектуре ЦАО, «комиссии по контролю у них пока нет, а за самовольными стройками следит Объединение административно-технической инспекции». Как сказал представитель префектуры ЦАО, решение о строительстве дополнительных этажей принимает балансосодержатель дома. Чаще всего надстраиваются дома в историческом центре, то есть муниципальные, а значит, девелопер должен договориться с ДЕЗом и жильцами. Остальные вопросы придется согласовать в Москомархитектуре. Однако в этом ведомстве корреспондента «Ко», задавшего вопрос «Кто разрешает надстройки?», переадресовали обратно в префектуру ЦАО.

При этом опрошенные риэлтеры и застройщики не смогли точно описать процедуру получения разрешения на подобное строительство. По словам директора отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тейн, пару лет назад рассмотрением заявок и выдачей разрешительной документации на присоединение чердаков или пристройку нового этажа к зданию занимался ГУП «Ликомцентр», но он прекратил свое существование.

«Сегодня механизм получения нужной документации настолько непонятен и сложен, что сама процедура пристройки верхнего этажа зачастую доставляет собственникам квартир на последних этажах массу проблем и занимает очень большое количество времени», – говорит Тейн.

В такой неразберихе любая новостройка на крыше может быть оспорена и отправлена под снос. По словам участников рынка, незаконные мансарды в любой момент могут стать предметом расследования, скажем, Олега Митволя. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в таких условиях все выдаваемые разрешения можно считать временными. «Кроме того, чиновники знают, насколько сильным может оказаться протест жильцов, и опасаются провоцировать социальный конфликт», – считает Ковалев. Но и согласие жильцов, которое требуется в первую очередь, вещь крайне непостоянная.

Глас народа Когда-то преимущественное право решать судьбу чердачных помещений принадлежало собственникам квартир на последнем этаже дома. Сегодня желающие пристроить еще один этаж в обязательном порядке должны получить разрешение всех без исключения жильцов подъезда. Причем на согласование надстройки с жителями дома девелопер тратит немалые деньги. По данным Vesco Realty, в среднем на получение согласия жильцов уходит порядка 10 – 15% объема инвестиций в проект.

Как правило, инвесторы обещают сделать за свой счет ремонт в подъезде или во всем здании, благоустроить придомовую территорию, обновить коммуникации и взять на себя оплату коммунальных платежей. Жильцы дома в Газетном переулке, где появилась трехэтажная элитная мансарда, до конца жизни будут платить за коммунальные услуги только 50%. Квартиранты последних этажей также сделали ремонт за счет застройщика, а тем, чьи окна выходят на Тверскую, установили пластиковые стеклопакеты. «В целом весь ряд таких мероприятий должен положительно сказываться на проживании жильцов. В противном случае негатив, вызванный новым строительством, может вызывать очень много проблем. В том числе и противодействие работе застройщика», – полагает Эраст Жиряков.

Но даже соглашение с жильцами, оплаченное деньгами инвестора, еще не гарантирует застройщику легкой жизни. Квартиранты в любой момент могут передумать. Например, на улице Павла Корчагина, в районе ВВЦ, до сих пор можно увидеть следы незавершенного строительства пентхаусов на крышах девятиэтажных кирпичных домов 1970-х годов. В начале прошлого десятилетия некая коммерческая структура добилась разрешения на их строительство, пообещав жильцам отремонтировать подъезды и благоустроить придомовую территорию. Но после того как стройка началась, жильцы передумали: начали бастовать и просто заблокировали доступ на крышу. К 1995 году, когда власти все-таки остановили стройку, над крышей жилого здания возвышался двухэтажный металлический каркас, который благополучно «провисел» там до 2002 года.

Источник: Ведомости

Дата выпуска: 05.09.2006

Заглавие: Лучше больше и дальше

Blog

Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Содержание